משה כחלון, הנה הדרכים הנכונות לטיפול בשוק הנדל"ן

יריב פז, מנהל פורום השקעות נדלן בארה"ב באתר תפוז, מציג את השלבים שעל שר האוצר לנקוט על מנת להוריד את מחירי הנדל"ן בישראל
יריב פז, צילום: יח"צ

כחלון, נראה כי אתה באמת מעוניין להוריד את מחירי הנדל"ן, כפי שעשית כשהורדת את מחירי הסלולר. עושה רושם כי מעמד הביניים מאוד מעניין אותך, ולפיכך עצה קטנה לי אליך, אל תלך לפי קודמך ותחשוב שהעלאת המיסים לפה או לשם תפתור את הבעיה. אני לא יודע אם אתה זוכר, אבל פעם מס הרכישה היה 3%. לאחר מכן העלו ל-5% והנה עכשיו 8%, ומה עם מחירי הנדל"ן? הם בשלהם, ממשיכים לעלות בלי קשר למיסוי.

הדבר הקל הוא להגיד שצריך לבנות יותר, אבל זה לוקח שנים רבות, צריך לבנות תשתיות ויש המון בירוקרטיה. אז איך בכל זאת מורידים את מחירי הנדל"ן במהירות שיא? הנה כמה טיפים, שיעזרו למחירים לרדת בהקדם ולעשות שינוי מהותי:

  • לשכנע משקיעים למכור

כיום 30% מהדירות בארץ שייכות למשקיעים. אז איך משכנעים אותם למכור? פשוט מאוד - מציעים להם למכור בפטור ממס שבח בשנתיים הקרובות, ומנגד לעלות את מס השבח בעוד שנתיים ל-50%. בתור משקיע בארץ הייתי מוכר בכיף, לא מחר, היום. פעם הייתה הוראת שעה של פטור, אבל לא היה סנקציה לאחר זמן מה קורה עם המשקיע לא ימכור. צריך לקחת בחשבון שככל שיהיו פחות דירות של משקיעים, יש סיכוי טוב שהשכירות תעלה.

  • בארץ יש עשרות אלפי דירות ריקות / נטושות / לא מושכרות

החלטה על מיסוי גבוה במיוחד על דירות כאלו שעומדות ללא תכלית - והנה עשרות אלפי דירות שמוצאות לשוק מהיום למחר. 

  • ישנה בניה מרובה של משרדים

 ספק בכלל אם יש צורך בכל כך הרבה משרדים שנבנים באזורי הביקוש. קבלנים ישמחו לשינוי ייעוד של מגורים במקום משרדים. למה? כי מטר מגורים שווה יותר ממטר משרד. נכון, העירייה תתנגד כי הם מרוויחים יותר על ארנונה של משרד, אבל אני מאמין שתמצא את הדרך לפצות גם אותן. אגב עדיף לשנות ייעוד של מגדלים שכבר בבניה, שזמן הסיום שלהם קרוב יחסית.

  • הכשרת הדירות המחולקות

אני יודע שזה לא פופוליסטי אבל אין שום הגיון בדירה מחולקת לא חוקית. בדירה מחולקת לשתיים יש בדיוק 2 דיירים, מקסימום 4. כדי שדירה מחולקת תהיה סבירה למגורים, היא חייבת להיות 60 מטר ומעלה. בכל בית נורמלי של 60 מטר ומעלה חיים 2-4 אנשים. אז להגיד שזה מעמיס על התשתיות זה קשקוש של צרי עין. המשקיעים יחלקו יותר דירות ובכך היצע דירות להשכרה ייגדל.

  • שיווק קרקעות המדינה בחינם ליזמים

?כחלק מתנאי המכרז, ישווקו הדירות על הנייר. מדוע? כי אם יהיו קמפיינים באינטרנט / בשטח של דירות בפחות 30%-50% - זה יוריד באותו רגע את מחירי דירות יד שניה, עוד לפני שנבנתה בכלל דירה אחת. הקבלנים כמובן יקבלו תמריץ על בנייה מהירה ובמחיר זול במיוחד.

  • המדינה תרכוש מאות ואלפי יחידות דיור מקבלנים

בנוסף, היא תשכיר אותם לזוגות צעירים במחירים זולים משמעותית ממחירי השוק ובכך תוזיל את מחירי השכירות באזור. נכון, המהלך הזה עולה כסף אבל אין מה לעשות, המדינה חייבת להכניס יד לכיס.

  • המדינה תוותר על הכנסות

נכון להיום 50% ואף יותר משווי הדירה הולך כיום לכיסה של המדינה. איך? פשוט מאוד: הקרקע, מע"מ, מס הכנסה לקבלן, לעובדים, מס שבח, היטלים וכו'. כדי שהמחירים יירדו המדינה תוותר על הכנסות אלו, או לפחות תקצץ בהם בתמורה לבניה מהירה ומחיר זול, ובכך תוריד את מחירי הנדל"ן. אין סיבה שהמדינה תעשה מאמצים להוריד את המחירים בעוד היא זאת שמרוויחה את רוב הכסף.

  • שינוי ייעוד של כל הבתים המושכרים למשרדים

יש כיום עשרות אלפי דירות שמושכרות לקליניקות / משרדים וכו'. מיסוי גבוה במיוחד לא יועיל לבעל הנכס - זה יקטין את התשואה. ועל ידי כך ייגרום להם להוציא עשרות אלפי דירות נוספות לשוק ההשכרה.


אין ספק שכרגע מצב השוק לא לטובת הציבור רחב, זה קשה להוריד מחירי דיור שהריבית כל כך נמוכה והבנקים רוצים לתת כסף למימון, זה עוד יותר קשה שאנשים פה באובססיה לדירות לא משנה מה המחיר, אבל אני בטוח שאם כחלון באמת רוצה להוריד המחירים, הדרכים שהצעתי יעזרו - לעלות מס ב-3%, או להגיד למשקיעים שלא יזללו הדירות - לא בטוח שזאת הדרך הנכונה. דבר נוסף, אם המדינה לא תכניס את היד עמוק לכיס של עצמה זה גם לא יקרה, חלק גדול ממחיר הדירה זה הרווח של המדינה, עליו תצטרך לוותר.

תגובות לכתבה(12):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 10.
    חפשו סרטון איכותי ומושקע: לקנות דירה או לחכות מה עדיף (ל"ת)
    לאנשים חושבים 22/07/2015 14:23
    הגב לתגובה זו
    2 0
    סגור
  • 9.
    לאסור על משכנתאות למשקיעים, לקצר לכל השאר ל 15 שנה מקס' (ל"ת)
    והמחיר יהיה בצלילה 22/07/2015 14:22
    הגב לתגובה זו
    2 1
    סגור
  • 8.
    אם יישם חצי מזה יירדו פה המחירים, אבל זה לא יקרה (ל"ת)
    גיא 22/07/2015 08:41
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 7.
    הצעות מצוינות אבל כלום לא ייושם
    ורד 22/07/2015 01:24
    הגב לתגובה זו
    1 1
    למדינה אין אינטרס להוריד מחירי הנדלן
    סגור
  • 6.
    חמודי, למדינה אין אינטרס להוריד את מחירי הנדלן
    ביבי 21/07/2015 21:46
    הגב לתגובה זו
    2 1
    ולוותר על הפרה החולבת השמנה הזו... לא למדינה, לא לבנקים, לא לקבלנים ולא לכל האינטרסנטים.
    סגור
  • 5.
    צודק (ל"ת)
    דוד 21/07/2015 18:40
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 4.
    הצעות לא טובות.
    אריאל 21/07/2015 17:30
    הגב לתגובה זו
    2 2
    יריב צר לי אבל הכתבה הזו לא משהו. למה מגיע לזוג צעיר שאני אסבסד לו את מחירי השכירות ? (המדינה תקנה ותשכיר) למה שאני אשלם יותר מס הכנסה (כי פגיעה מהכנסות המדינה בעקבות ההצעות הללו יגררו העלאת מיסים) "שונא מתנות יחיה" לא רוצה מתנות מאף אחד. המחירים בארץ גבוהים במקומות בהם הממשלה מתערבת יותר מידי לא פחות מידי. שפשוט יפסיקו להפריע. עם בנייה של בית לא הייתה כל כך מורכבת ומסובכת יותר אנשים היו בונים, ההיצע היה עולה, המחירים יורדים והכנסות המדינה לא היו נפגעות (כי נפח השוק עולה ) הפטרון לא יכול להיות עוד רגולציה ובטח לא עוד מיסוי מכוון דיפרנצאילי. זה לא עבד ולא יעבוד. - גם הפטור ממס נוסה כבר ונכשל וגם העלאת מס הרכישה.
    סגור
  • אתה מדבר שטויות!!! (ל"ת)
    שאול 21/07/2015 19:48
    הגב לתגובה זו
    1 1
    סגור
  • 3.
    אם יורידו את המס על רווחי הון
    א 21/07/2015 17:05
    הגב לתגובה זו
    3 0
    למה שהיה פעם, הכסף יחזור לבורסה המיובשת ויצא מהנדל"ן
    סגור
  • צודק במאה אחוז!!!
    ביל 25/07/2015 19:45
    הגב לתגובה זו
    0 0
    זו הפעולה הפשוטה ביותר לביצוע,חבל שהרנשים למעלה לא חושבים.
    סגור
  • 2.
    הבעיה היא עודפי ביקוש מצד משקיעים עקב ריבית אפס ועקב
    // 21/07/2015 15:42
    הגב לתגובה זו
    2 1
    אפקט העדר ושטיפת המוח . לכן כפי שכתבת בראש הכתבה - קודם כל להוציא למשקיעים את האטרקטיביות להשקיע בכל מחיר.
    סגור
  • 1.
    רק הגדלת ההיצע תעזור
    אין קיצורי דרך 21/07/2015 14:59
    הגב לתגובה זו
    1 1
    גם השכירות בשמים אז אין מה להוציא את המשקיעים, להתחיל לתת קרקע בחינם עוזרת רק למי שזכה בהגרלה מטופשת על חשבון משלם המיסים. פיצול דירות ושינוי יעוד של משרדים יכול לעזור בעיקר בתל אביב אבל זה בהחלט משהו ששוה בדיקה.בסהכ כמה שזה מבאס אבל באמת שאין פיתרונות קסם.
    סגור