הפארק בבאר שבע: פנטהאוז ב-2.3 מיליון שקל - כמה עולה דירה רגילה?
שכונת הפארק בבאר שבע (או פארק הנחל, איך שתרצו) היא תמונת מראה למה שעובר על העיר בשנים האחרונות - יותר בניינים חדשים, שכונות חדשות והתפתחות רחבה של תשתיות. השכונה ליד הנחל, לא רחוק מאיקאה, מכילה בניינים נמוכים, חלקם בניינים בוטיק. בסוף התהליך יבנו בה 4,500 יחידות דיור, כולל פארק עם אגם מלאכותי שאמור להיות הגדול בארץ.
שכונת הפארק באר שבע (שמעון צרפתי, וויופוינט)
בונים נמוך, המחיר גבוה
הקבלן שמעון צרפתי ייבנה חלק מהותי מהשכונה, 700 יחידות דיור ב-30 בניינים - להעיד על זכויות הבנייה הנמוכות יחסית. הנה הערה בהקשר הזה: לא ברור מדוע מאשרים שכונות חדשות עם תמהיל כל כך נמוך של דירות. במקום לבנות לגובה, ישראל בונה נמוך, בחלק מהערים אפילו לרוחב - ומה שמתקבל בסוף הוא היצע נמוך.
אנחנו בטוחים כי יש סיבה טובה לדרישה הזאת. לעתים, מדיניות הכלכלה העירונית לא מאפשרת בנייה גבוהה כל כך - אין לאזור מספיק אפשרות להכיל כמות כזאת של תושבים מבחינת מוסדות חינוך, תחבורה (אולי הכלי המרכזי והכי חשוב) ובעיקר - רווחה. זה עולה לעירייה הון. לכן, בונים בניינים עם 23 דירות בבניין, 5-6 קומות בממוצע - אולי נקודה למחשבה למינהל התכנון לקראת אישור השכונות הבאות שעל הפרק. אם תשכילו לבנות גבוה יותר, עלויות הבנייה יש הקבלן יהיו מעט נמוכות יותר וגם מחירי הקרקע ליחידת דיור יהיה כזה שמאפשר הורדת מחירים - גם אם לא דרמטית.
המחיר הממוצע למ"ר בבאר שבע נע סביב 13-14 אלף שקל למ"ר, הרף כאן הוא גבוה יותר, 15-17 אלף שקל למ"ר. בפרויקט של צרפתי, למשל, המחיר נמצא ברף הגבוה, למרות שלאחרונה הכריזו בחברה שהוא אפילו חוצה אותו, כשהמחיר מתחיל ב-1.65, כלומר - סביר שבקומות גבוהות הוא יחצה את רף ה-17 אלף שקל למ"ר - בטח כשמדובר בדירות 3 חדרים, שם המחיר גבוה יותר וכבר ראינו עסקה שחצתה את ה-18 אלף שקל למ"ר - 1.53 מיליון שקל לדירת 3 חדרים. בחישוב כללי, נראה שפער של 200 אלף שקל בין דירה לדירה, בין המרכז הישן לשכונה החדשה, הוא כמעט זניח (בהנחה שיש לכם את ההון העצמי, כמובן).
- שמאי המקרקעין שמעריך: "בבאר שבע מי שמוכר בלחץ - מקבע הפסד; מי שמחכה - לא מפסיד"
- ב"ש: פינוי בינוי בהיקף של 1.2 אלף דירות יוצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פארק נחל באר שבע (עיריית ב"ש)
שימו לב לתהליך שבאר שבע עוברת - לפני 5 שנים בערך, מחירי דירות 3 חדרים חצו את רף ה-1.5 מיליון שקל רק במעגל השלישי לתל אביב - סביב גדרה-חדרה מה שנקרא. היום, המחירים באזורים האלה חצו את רף ה-2 מיליון שקל ל-3 חדרים ובאר שבע, שמכרה באותו שלב דירות 3 חדרים בקצת יותר ממיליון שקל, מוכרת כיום ב-1.5 מיליון שקל - מה שגרם לרבים לנדוד לאזורים אחרים, כמו דימונה, שם 3 חדרים כבר חצתה את רף המיליון שקל ואפילו הגיעה ל-1.2 בשכונת השחר.
הפרויקט של צרפתי נבנה בשלושה שלבים, אז הלכנו לבדוק מה היו המחירים בשלבים הקודמים. בתחילת 2023, כלומר לפני קצת פחות משנתיים, מכרו באזור דירות סביב 13-14 אלף שקל למ"ר. כלומר, מדובר בעלייה של 20% בממוצע בשנתיים האחרונות. זה לא רע, בטח לא כשבשנה שעברה נרשמו ירידות מחירים ויציבות בחלק מהאזורים - מה שכנראה דילג על האזור משום שמדובר באזור חדש והביקוש היה גבוה. אולי גם התייצבות המחירים והעלייה השנה דחפו את המחירים למעלה.
קיראו עוד ב"נדל"ן"
כמה עולה פנטהאוז?דירת גן עולה כאן החל מ-2.2 מיליון שקל, פנטהאוזים נמכרים סביב 2.4 מיליון שקל. בדקנו גם את המחירים בפרויקטים מתחרים: בפרץ בוני הנגב דירת 3 חדרים תעלה החל מ-1.44 מיליון שקל. פנטהאוז יעלה 2.3 מיליון שקל. בדמרי, 3 חדרים תעלה סביב 1.4 מיליון שקל. 4 חדרים נמכרת במחיר די זהה, פנטהאוז סביב 2.3-2.4 מיליון שקל. אפשר לראות אחידות במחירים, עם סטייה סבירה, שנובעת בין היתר גם מגודל הדירה המשתנה.
דירות 5 חדרים אותן בדקנו מושכרות ב-5,000 שקל. לקחנו את מחירי הדירות שמושכרות ומצאנו תשואה של 3.7% אחוז - לא רע. מחירי השכירות העולים היטבו עם המשקיעים במקרה הזה.
עסקאות אחרונות, הפארק באר שבע:
דמרי פארק הנחל, 105 מ"ר, 4 חדרים, קומה 4 - 1.58 מיליון שקל (15,066 למ"ר).
צרפתי בפארק, 101 מ"ר, 4 חדרים, קומה 6 - 1.62 מיליון שקל (16,005 למ"ר).
דמרי פארק, 112 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 1.81 מיליון שקל (16,158 למ"ר).
פרויקט בית בפארק, 146 מ"ר, 5 חדרים, קומה 3 - 2.27 מיליון שקל (15,547 למ"ר)
צרפתי בפארק, 120 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 2.06 מיליון שקל (17,137 למ"ר).
- 5.הדייג מהפארק 28/10/2024 23:09הגב לתגובה זולא לשכוח שיוקם כאן קריית ביוטק, תחנת רכבת ובית חולים חדש !!! כמו כן שכונה בתנופה ופיתוח אדירים עם אוכלוסיה מדהימה
- 4.ירד בעקבות איכלוס בדואים בשכונה (ל"ת)אזרח מבאר שבע 28/10/2024 14:03הגב לתגובה זו
- 3.באר שבע עדיפה על רוב יישובי הדרום (ל"ת)אחד שיודע 28/10/2024 12:11הגב לתגובה זו
- 2.נוף לתל שבע , בדואים (ל"ת)בנימין 28/10/2024 08:55הגב לתגובה זו
- איזה שטויות לא עדיף ירוחם ודימונה... (ל"ת)אורי 28/10/2024 12:11הגב לתגובה זו
- 1.מעשנים נרגילות בפארק (ל"ת)עמי( תל שבע) 28/10/2024 08:53הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
