אלעזר במברגר נגד מארגני הפרויקטים בהתחדשות עירונית - מי ינצח במלחמה?

בעוד ששכר הטרחה של עורכי הדין והרווח של היזמים מובטח בפרויקט של התחדשות עירונית, שכר המארגנים, הצינור המקשר בין היזם לבעלי הדירות, לא קבוע בחוק. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מבקש לקבוע תקרת שכר באמצעות תקן 21 - אבל אלה מתנגדים. מי ינצח במאבק הזה?
איציק יצחקי | (3)

פרויקטים של התחדשות עירונית חשובים מאוד לעתידה של מדינת ישראל. כל הגורמים אמורים להרוויח: היזם שמקבל תוספת דירות חדשות מפינוי בינוי, בעל הדירה שמקבל לרוב את הרחבת הדירה שלו ומגורים בבניין חדש, תוך הגדלת השווי, עורכי הדין של הפרויקט, שגובים עשרות אלפי שקלים מכל דירה ולבסוף המארגנים (מארגני הפרויקט), הצינור שמקשר בין היזם לבעלי הקרקע (הוא למעשה האיש שמחתים את בעלי הדירות על ההסכמה ומוביל את תהליך בחירת היזם, עורך הדין ועוד).

בימים האחרונים, כך מדווחים לנו גורמים בענף הנדל"ן, מתנהל מאבק כוח בין מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לבין מארגני הפרויקטים, בנוגע לשכר הטרחה שהם גובים. במברגר מבקש להגביל אותו, בעוד שהם טוענים כי מדובר במכה לענף ושהקביעה הזאת נעשית בצורה לא הוגנת - מבלי שהמדינה מכירה ומבינה לעומק את העבודה הקשה שהם עושים.

מארגני הפרויקט נוהגים לגבות 2%-1.5% מדירה, אבל התהליך לשם ארוך. בעוד שמתווך גוזר את הקופון כבר עכשיו, מארגן פרויקט רואה את הכסף שלו בהדרגה, לעתים במסלול שנמשך 10 שנים עד שהדיירים נכנסים הביתה. לכאורה, לא נראה שמדובר בשכר גבוה, בטח לא שהסכום אינו צמוד למדד. בניגוד לעורך הדין, השמאי והמתווך - את החלק המהותי של התשלום הם יראו בעוד כמה שנים. במבט מהצד, אפשר להבין מי שטוען כי מדובר בסכום שמוטה כלפי מטה.

התחדשות עירונית בפ

התחדשות עירונית בפ"ת (יחצ)

לאחרונה, ברשות להתחדשות עירונית מנסים להתערב. השכר מופרז, הם טוענים, וצריך להגביל אותו. את שכר המתווך אף אחד לא מגביל, למרות שהפעולות שהוא עושה למכירת דירה לא מסובכות וארוכות כמו עבודתו של המארגן. בשבועות האחרונים - היחסים עלו על שרטון.

לא רק במברגר שותף לתחושה הזאת, שצריך לאזן בין פיצוי המארגנים על עבודתם לבין הגנה על בעלי הנכסים, אלא גם חלק מעורכי הדין. חלק אחר טוען להפך - שהשכר צריך להיות גבוה יותר. איפה הבעיה שלהם נמצאת? באלה שלוקחים שכר טרחה גבוה באמת, עשרות רבות של אלפי שקלים לדירה, וגוזרים קופון שמן. הבעיה הנוספת לדברי המתנגדים היא הקשר בין היזם למארגן. היזם הוא זה שמשלם את הכסף והחשש הוא שהמארגן לא ידאג לאינטרס של בעלי הקרקע.

במברגר לקח את המאבק צעד אחד קדימה. הוא הפיץ לרשויות המקומיות המלצות לגבי שכר המארגנים וביקש מהם להגביל את השכר. התעריף לא מוגדר בחוק ולכן הוא טוען כי שכר שאינו מוגדר בחוק יכול להיות לא סביר. יכול להיות שהוא צודק, שצריך להגביל את השכר, אבל על הדרך - האם שכר המארגנים לא סביר כעת לפי הנוהג? במסגרת תקן 21 נקבע שכר כזה, 15 אלף שקל לדירה קיימת, אך אם עבודתו מסתיימת לאחר בחירת יזם, הוא יקבל פחות, בין 5-12 אלף שקל (או 8-15 אלף שקל אם נעשה הלך תחרותי בין מספר יזמים, ושכר של עד 24 אלף שקל לדירה אם הליווי הוא עד קבלת הדירה החדשה). חשוב לציין: במקרים רבים הפרויקטים לא יוצאים לפועל, כך שמארגן הפרויקט יכול לעבוד שנים רבות, אך למצוא את עצמו עם אפס הכנסות.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כלומר, בעוד שמתווך דירות יכול להרוויח 100 אלף שקל ויותר על תיווך דירה ולקבל את הכסף כבר עכשיו, המארגן יכול להמתין שנים עד שיראה את הכסף ובהיוון הסכום להיום, ייתכן ומדובר בשכר נמוך מאוד, שיכול ליצור אי כדאיות כלכליות עבור חברות רבות.

מה האינטרס של במברגר, אתם שואלים? ובכן, לשיטתו שכר מופרז של מארגן יכול לגרום לכך שהוא מגי על חשבון התמורות של הדייר, או אם תרצו - עלויות גבוהות יותר שמייצרות כדאיות כלכלית קטנה יותר עבורם. איך זה ייגמר? לא ברור, אבל בעוד שעורכי דין ומתווכים גובים עמלה שמנה באחוזים, סביר להניח שהמדינה תצטרך לתת את הדעת גם בנוגע לשכר המארגנים ולאפשר להם לגבות שכר דומה.

חשוב לציין כי מארגני הפרויקטים עשו שינוי נהדר בשוק הנדל"ן - הם צמצמו משמעותית את תופעת המעכרים, "סוחרי החתימות", שהיו עוברים בין בניינים ומשדרים לעתים מסר מאיים ומלחיץ על דיירים הפרויקטים ומגישים לבסוף את החתימות ליזם, תמורת שכר שמן. כיום יש לשכה מסודרת שמנסה לעשות קצת סדר ואפשר לומר שאלה הוציאו מהחוק תופעה שיכלה לקלקל ולעכב פרויקטים רבים ואולי אפילו לפתח פלח שוק חדש ומסוכן שייכנס לתוך שוק הדיור.

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    אלנתן 25/08/2024 13:53
    הגב לתגובה זו
    אני אישית תושב פרדס חנה יכול לומר שאין שום פרויקטיים כמעט באזור ונוסף על כך הם מתחת ליעד בכל פרמטר בושה
  • 2.
    מאור 25/08/2024 13:46
    הגב לתגובה זו
    עשרות אלפי שקלים בחודש
  • 1.
    עדיין הדייר אחרון בשרשרת המזון...עד שהוא רואה את הדירה (ל"ת)
    ביאליק 25/08/2024 13:36
    הגב לתגובה זו
הדמיות תוכנית דרום גלילות. (מזור-פירשט אדריכלים ומתכנני ערים)הדמיות תוכנית דרום גלילות. (מזור-פירשט אדריכלים ומתכנני ערים)

עיר חדשה בין תל אביב להרצליה: כל מה שצריך לדעת על רובע דרום גלילות

48,000 תושבים, 19,320 דירות ומרכז תחבורה ענק - המספרים המדהימים של התוכנית שאושרה היום להפקדה; מתי יתחילו לבנות וכמה תעלה שם דירה? כל השאלות והתשובות

צלי אהרון |

בלב אזור הביקוש הגבוה ביותר בישראל, בין תל אביב להרצליה ורמת השרון, מתגבשת אחת התוכניות העירוניות המשמעותיות ביותר בעשורים האחרונים - רובע דרום גלילות. המיקום האסטרטגי של הפרויקט, הנמצא בין דרך נמיר במערב, כביש 5 בצפון, נתיבי איילון במזרח ושכונת רמת אביב ג' בדרום, הופך אותו לאטרקטיבי. המיקום עם נגישות טובה לכל מרכזי התעסוקה והבילוי המרכזיים של המטרופולין, תוך שמירה על מרחק נוח מאזורי הפקקים הכרוניים כשבתוך הרובע הזה יהיו מרכזים משמעותיים ושטחי מסחר ותעסוקה בנוסף לכמות גדולה של דירות. 

התוכנית, המכונה גם תמ"ל 3007, אושרה היום להפקדה על ידי הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל)  לאחר תהליך תכנוני ממושך שנמשך כמעט שני עשורים. מדובר בשטח עצום של כ-1,700 דונם - שטח השווה בגודלו לכ-2,400 מגרשי כדורגל או לעיר קטנה-בינונית בישראל. כ-80% מהשטח נמצא בתחומי רמת השרון ו-20% בתחומי תל אביב-יפו, מה שיוצר שיתוף פעולה בין-עירוני ייחודי שדורש תיאום.

הפרויקט כולל כ-19,320 יחידות דיור שיאכלסו כ-48,000 תושבים חדשים - מספר המתקרב לעיר קטנה כמו אילת, ולא רחוק מאוד מערים כמו רמלה או לוד. התמהיל המגוון כולל דירות קטנות (כ-30% מהיחידות עד 75 מ"ר), דירות משפחתיות מרווחות, כ-300 יחידות דיור מוגן לאזרחים ותיקים, וכ-2,500 יחידות להשכרה ארוכת טווח, חלקן במחירים מפוקחים. בנוסף למגורים, יוקמו כ-1.1 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר - שטח השווה לכ-15 קניונים גדולים או לכ-50 מגדלי משרדים סטנדרטיים. זה צפוי ליצור כ-40,000-50,000 מקומות עבודה חדשים, בעיקר בתחומי ההיי-טק, השירותים העסקיים והמסחר.

מתי נוכל לגור שם? לוחות זמנים ושלבי ביצוע

התהליך מההפקדה ועד לאכלוס הדירות הראשונות צפוי להימשך מספר שנים, אך ישנם אינדיקטורים ברורים ללוחות הזמנים הצפויים. לאחר ההפקדה, תיפתח תקופת התנגדויות של 60 ימים שבה יוכלו גורמים שונים להגיש התנגדויות לתוכנית. בהנחה שההתנגדויות לא יעכבו משמעותית את התהליך, האישור הסופי של התוכנית צפוי ברבעון הראשון או השני של 2026.

השלב הבא יכלול התארגנות של בעלי הקרקעות הפרטיים (המהווים כ-20% מהשטח) לצורך איחוד וחלוקה. רשות מקרקעי ישראל כבר החלה בתהליך זה ופנתה לבעלי הקרקעות להתארגן בקבוצות. תהליך זה צפוי להימשך כ-12-18 חודשים, כך שעד אמצע 2027 ניתן יהיה להתחיל בהוצאת תוכניות מפורטות למתחמים הראשונים.