אלעזר במברגר נגד מארגני הפרויקטים בהתחדשות עירונית - מי ינצח במלחמה?
פרויקטים של התחדשות עירונית חשובים מאוד לעתידה של מדינת ישראל. כל הגורמים אמורים להרוויח: היזם שמקבל תוספת דירות חדשות מפינוי בינוי, בעל הדירה שמקבל לרוב את הרחבת הדירה שלו ומגורים בבניין חדש, תוך הגדלת השווי, עורכי הדין של הפרויקט, שגובים עשרות אלפי שקלים מכל דירה ולבסוף המארגנים (מארגני הפרויקט), הצינור שמקשר בין היזם לבעלי הקרקע (הוא למעשה האיש שמחתים את בעלי הדירות על ההסכמה ומוביל את תהליך בחירת היזם, עורך הדין ועוד).
בימים האחרונים, כך מדווחים לנו גורמים בענף הנדל"ן, מתנהל מאבק כוח בין מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לבין מארגני הפרויקטים, בנוגע לשכר הטרחה שהם גובים. במברגר מבקש להגביל אותו, בעוד שהם טוענים כי מדובר במכה לענף ושהקביעה הזאת נעשית בצורה לא הוגנת - מבלי שהמדינה מכירה ומבינה לעומק את העבודה הקשה שהם עושים.
מארגני הפרויקט נוהגים לגבות 2%-1.5% מדירה, אבל התהליך לשם ארוך. בעוד שמתווך גוזר את הקופון כבר עכשיו, מארגן פרויקט רואה את הכסף שלו בהדרגה, לעתים במסלול שנמשך 10 שנים עד שהדיירים נכנסים הביתה. לכאורה, לא נראה שמדובר בשכר גבוה, בטח לא שהסכום אינו צמוד למדד. בניגוד לעורך הדין, השמאי והמתווך - את החלק המהותי של התשלום הם יראו בעוד כמה שנים. במבט מהצד, אפשר להבין מי שטוען כי מדובר בסכום שמוטה כלפי מטה.
- "2024 היא השנה שבה התחדשות עירונית שינתה את שוק הנדל"ן הישראלי"
- מענקים למיזמים ברחובות ואשקלון בהיקף של 115 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התחדשות עירונית בפ"ת (יחצ)
לאחרונה, ברשות להתחדשות עירונית מנסים להתערב. השכר מופרז, הם טוענים, וצריך להגביל אותו. את שכר המתווך אף אחד לא מגביל, למרות שהפעולות שהוא עושה למכירת דירה לא מסובכות וארוכות כמו עבודתו של המארגן. בשבועות האחרונים - היחסים עלו על שרטון.
לא רק במברגר שותף לתחושה הזאת, שצריך לאזן בין פיצוי המארגנים על עבודתם לבין הגנה על בעלי הנכסים, אלא גם חלק מעורכי הדין. חלק אחר טוען להפך - שהשכר צריך להיות גבוה יותר. איפה הבעיה שלהם נמצאת? באלה שלוקחים שכר טרחה גבוה באמת, עשרות רבות של אלפי שקלים לדירה, וגוזרים קופון שמן. הבעיה הנוספת לדברי המתנגדים היא הקשר בין היזם למארגן. היזם הוא זה שמשלם את הכסף והחשש הוא שהמארגן לא ידאג לאינטרס של בעלי הקרקע.
במברגר לקח את המאבק צעד אחד קדימה. הוא הפיץ לרשויות המקומיות המלצות לגבי שכר המארגנים וביקש מהם להגביל את השכר. התעריף לא מוגדר בחוק ולכן הוא טוען כי שכר שאינו מוגדר בחוק יכול להיות לא סביר. יכול להיות שהוא צודק, שצריך להגביל את השכר, אבל על הדרך - האם שכר המארגנים לא סביר כעת לפי הנוהג? במסגרת תקן 21 נקבע שכר כזה, 15 אלף שקל לדירה קיימת, אך אם עבודתו מסתיימת לאחר בחירת יזם, הוא יקבל פחות, בין 5-12 אלף שקל (או 8-15 אלף שקל אם נעשה הלך תחרותי בין מספר יזמים, ושכר של עד 24 אלף שקל לדירה אם הליווי הוא עד קבלת הדירה החדשה). חשוב לציין: במקרים רבים הפרויקטים לא יוצאים לפועל, כך שמארגן הפרויקט יכול לעבוד שנים רבות, אך למצוא את עצמו עם אפס הכנסות.
- סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
- המדינה ממשיכה להמר על "דירה בהנחה": התכנית הוארכה עד נובמבר 2025
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
כלומר, בעוד שמתווך דירות יכול להרוויח 100 אלף שקל ויותר על תיווך דירה ולקבל את הכסף כבר עכשיו, המארגן יכול להמתין שנים עד שיראה את הכסף ובהיוון הסכום להיום, ייתכן ומדובר בשכר נמוך מאוד, שיכול ליצור אי כדאיות כלכליות עבור חברות רבות.
מה האינטרס של במברגר, אתם שואלים? ובכן, לשיטתו שכר מופרז של מארגן יכול לגרום לכך שהוא מגי על חשבון התמורות של הדייר, או אם תרצו - עלויות גבוהות יותר שמייצרות כדאיות כלכלית קטנה יותר עבורם. איך זה ייגמר? לא ברור, אבל בעוד שעורכי דין ומתווכים גובים עמלה שמנה באחוזים, סביר להניח שהמדינה תצטרך לתת את הדעת גם בנוגע לשכר המארגנים ולאפשר להם לגבות שכר דומה.
חשוב לציין כי מארגני הפרויקטים עשו שינוי נהדר בשוק הנדל"ן - הם צמצמו משמעותית את תופעת המעכרים, "סוחרי החתימות", שהיו עוברים בין בניינים ומשדרים לעתים מסר מאיים ומלחיץ על דיירים הפרויקטים ומגישים לבסוף את החתימות ליזם, תמורת שכר שמן. כיום יש לשכה מסודרת שמנסה לעשות קצת סדר ואפשר לומר שאלה הוציאו מהחוק תופעה שיכלה לקלקל ולעכב פרויקטים רבים ואולי אפילו לפתח פלח שוק חדש ומסוכן שייכנס לתוך שוק הדיור.
- 3.אלנתן 25/08/2024 13:53הגב לתגובה זואני אישית תושב פרדס חנה יכול לומר שאין שום פרויקטיים כמעט באזור ונוסף על כך הם מתחת ליעד בכל פרמטר בושה
- 2.מאור 25/08/2024 13:46הגב לתגובה זועשרות אלפי שקלים בחודש
- 1.עדיין הדייר אחרון בשרשרת המזון...עד שהוא רואה את הדירה (ל"ת)ביאליק 25/08/2024 13:36הגב לתגובה זו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה
הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות 0.35% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -0.44% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.
מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.
הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.
- הכשרה התחדשות: ההכנסות זינקו פי 4; ההפסד הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה
הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות 0.35% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -0.44% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.
מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.
הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.
- הכשרה התחדשות: ההכנסות זינקו פי 4; ההפסד הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.