אלעזר במברגר נגד מארגני הפרויקטים בהתחדשות עירונית - מי ינצח במלחמה?
פרויקטים של התחדשות עירונית חשובים מאוד לעתידה של מדינת ישראל. כל הגורמים אמורים להרוויח: היזם שמקבל תוספת דירות חדשות מפינוי בינוי, בעל הדירה שמקבל לרוב את הרחבת הדירה שלו ומגורים בבניין חדש, תוך הגדלת השווי, עורכי הדין של הפרויקט, שגובים עשרות אלפי שקלים מכל דירה ולבסוף המארגנים (מארגני הפרויקט), הצינור שמקשר בין היזם לבעלי הקרקע (הוא למעשה האיש שמחתים את בעלי הדירות על ההסכמה ומוביל את תהליך בחירת היזם, עורך הדין ועוד).
בימים האחרונים, כך מדווחים לנו גורמים בענף הנדל"ן, מתנהל מאבק כוח בין מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לבין מארגני הפרויקטים, בנוגע לשכר הטרחה שהם גובים. במברגר מבקש להגביל אותו, בעוד שהם טוענים כי מדובר במכה לענף ושהקביעה הזאת נעשית בצורה לא הוגנת - מבלי שהמדינה מכירה ומבינה לעומק את העבודה הקשה שהם עושים.
מארגני הפרויקט נוהגים לגבות 2%-1.5% מדירה, אבל התהליך לשם ארוך. בעוד שמתווך גוזר את הקופון כבר עכשיו, מארגן פרויקט רואה את הכסף שלו בהדרגה, לעתים במסלול שנמשך 10 שנים עד שהדיירים נכנסים הביתה. לכאורה, לא נראה שמדובר בשכר גבוה, בטח לא שהסכום אינו צמוד למדד. בניגוד לעורך הדין, השמאי והמתווך - את החלק המהותי של התשלום הם יראו בעוד כמה שנים. במבט מהצד, אפשר להבין מי שטוען כי מדובר בסכום שמוטה כלפי מטה.
- "2024 היא השנה שבה התחדשות עירונית שינתה את שוק הנדל"ן הישראלי"
- מענקים למיזמים ברחובות ואשקלון בהיקף של 115 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התחדשות עירונית בפ"ת (יחצ)
לאחרונה, ברשות להתחדשות עירונית מנסים להתערב. השכר מופרז, הם טוענים, וצריך להגביל אותו. את שכר המתווך אף אחד לא מגביל, למרות שהפעולות שהוא עושה למכירת דירה לא מסובכות וארוכות כמו עבודתו של המארגן. בשבועות האחרונים - היחסים עלו על שרטון.
לא רק במברגר שותף לתחושה הזאת, שצריך לאזן בין פיצוי המארגנים על עבודתם לבין הגנה על בעלי הנכסים, אלא גם חלק מעורכי הדין. חלק אחר טוען להפך - שהשכר צריך להיות גבוה יותר. איפה הבעיה שלהם נמצאת? באלה שלוקחים שכר טרחה גבוה באמת, עשרות רבות של אלפי שקלים לדירה, וגוזרים קופון שמן. הבעיה הנוספת לדברי המתנגדים היא הקשר בין היזם למארגן. היזם הוא זה שמשלם את הכסף והחשש הוא שהמארגן לא ידאג לאינטרס של בעלי הקרקע.
במברגר לקח את המאבק צעד אחד קדימה. הוא הפיץ לרשויות המקומיות המלצות לגבי שכר המארגנים וביקש מהם להגביל את השכר. התעריף לא מוגדר בחוק ולכן הוא טוען כי שכר שאינו מוגדר בחוק יכול להיות לא סביר. יכול להיות שהוא צודק, שצריך להגביל את השכר, אבל על הדרך - האם שכר המארגנים לא סביר כעת לפי הנוהג? במסגרת תקן 21 נקבע שכר כזה, 15 אלף שקל לדירה קיימת, אך אם עבודתו מסתיימת לאחר בחירת יזם, הוא יקבל פחות, בין 5-12 אלף שקל (או 8-15 אלף שקל אם נעשה הלך תחרותי בין מספר יזמים, ושכר של עד 24 אלף שקל לדירה אם הליווי הוא עד קבלת הדירה החדשה). חשוב לציין: במקרים רבים הפרויקטים לא יוצאים לפועל, כך שמארגן הפרויקט יכול לעבוד שנים רבות, אך למצוא את עצמו עם אפס הכנסות.
- כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
- "שנת 2025 היא נקודת המפנה של שוק הנדל"ן בארה"ב"- מנכ"ל בוליגו קפיטל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
כלומר, בעוד שמתווך דירות יכול להרוויח 100 אלף שקל ויותר על תיווך דירה ולקבל את הכסף כבר עכשיו, המארגן יכול להמתין שנים עד שיראה את הכסף ובהיוון הסכום להיום, ייתכן ומדובר בשכר נמוך מאוד, שיכול ליצור אי כדאיות כלכליות עבור חברות רבות.
מה האינטרס של במברגר, אתם שואלים? ובכן, לשיטתו שכר מופרז של מארגן יכול לגרום לכך שהוא מגי על חשבון התמורות של הדייר, או אם תרצו - עלויות גבוהות יותר שמייצרות כדאיות כלכלית קטנה יותר עבורם. איך זה ייגמר? לא ברור, אבל בעוד שעורכי דין ומתווכים גובים עמלה שמנה באחוזים, סביר להניח שהמדינה תצטרך לתת את הדעת גם בנוגע לשכר המארגנים ולאפשר להם לגבות שכר דומה.
חשוב לציין כי מארגני הפרויקטים עשו שינוי נהדר בשוק הנדל"ן - הם צמצמו משמעותית את תופעת המעכרים, "סוחרי החתימות", שהיו עוברים בין בניינים ומשדרים לעתים מסר מאיים ומלחיץ על דיירים הפרויקטים ומגישים לבסוף את החתימות ליזם, תמורת שכר שמן. כיום יש לשכה מסודרת שמנסה לעשות קצת סדר ואפשר לומר שאלה הוציאו מהחוק תופעה שיכלה לקלקל ולעכב פרויקטים רבים ואולי אפילו לפתח פלח שוק חדש ומסוכן שייכנס לתוך שוק הדיור.
- 3.אלנתן 25/08/2024 13:53הגב לתגובה זואני אישית תושב פרדס חנה יכול לומר שאין שום פרויקטיים כמעט באזור ונוסף על כך הם מתחת ליעד בכל פרמטר בושה
- 2.מאור 25/08/2024 13:46הגב לתגובה זועשרות אלפי שקלים בחודש
- 1.עדיין הדייר אחרון בשרשרת המזון...עד שהוא רואה את הדירה (ל"ת)ביאליק 25/08/2024 13:36הגב לתגובה זו
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
