פרויקטים של התחדשות עירונית חשובים מאוד לעתידה של מדינת ישראל. כל הגורמים אמורים להרוויח: היזם שמקבל תוספת דירות חדשות מפינוי בינוי, בעל הדירה שמקבל לרוב את הרחבת הדירה שלו ומגורים בבניין חדש, תוך הגדלת השווי, עורכי הדין של הפרויקט, שגובים עשרות אלפי שקלים מכל דירה ולבסוף המארגנים (מארגני הפרויקט), הצינור שמקשר בין היזם לבעלי הקרקע (הוא למעשה האיש שמחתים את בעלי הדירות על ההסכמה ומוביל את תהליך בחירת היזם, עורך הדין ועוד).

בימים האחרונים, כך מדווחים לנו גורמים בענף הנדל"ן, מתנהל מאבק כוח בין מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לבין מארגני הפרויקטים, בנוגע לשכר הטרחה שהם גובים. במברגר מבקש להגביל אותו, בעוד שהם טוענים כי מדובר במכה לענף ושהקביעה הזאת נעשית בצורה לא הוגנת - מבלי שהמדינה מכירה ומבינה לעומק את העבודה הקשה שהם עושים.

מארגני הפרויקט נוהגים לגבות 2%-1.5% מדירה, אבל התהליך לשם ארוך. בעוד שמתווך גוזר את הקופון כבר עכשיו, מארגן פרויקט רואה את הכסף שלו בהדרגה, לעתים במסלול שנמשך 10 שנים עד שהדיירים נכנסים הביתה. לכאורה, לא נראה שמדובר בשכר גבוה, בטח לא שהסכום אינו צמוד למדד. בניגוד לעורך הדין, השמאי והמתווך - את החלק המהותי של התשלום הם יראו בעוד כמה שנים. במבט מהצד, אפשר להבין מי שטוען כי מדובר בסכום שמוטה כלפי מטה.

• "2024 היא השנה שבה התחדשות עירונית שינתה את שוק הנדל"ן הישראלי"
• מענקים למיזמים ברחובות ואשקלון בהיקף של 115 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

התחדשות עירונית בפ"ת (יחצ)

לאחרונה, ברשות להתחדשות עירונית מנסים להתערב. השכר מופרז, הם טוענים, וצריך להגביל אותו. את שכר המתווך אף אחד לא מגביל, למרות שהפעולות שהוא עושה למכירת דירה לא מסובכות וארוכות כמו עבודתו של המארגן. בשבועות האחרונים - היחסים עלו על שרטון.

לא רק במברגר שותף לתחושה הזאת, שצריך לאזן בין פיצוי המארגנים על עבודתם לבין הגנה על בעלי הנכסים, אלא גם חלק מעורכי הדין. חלק אחר טוען להפך - שהשכר צריך להיות גבוה יותר. איפה הבעיה שלהם נמצאת? באלה שלוקחים שכר טרחה גבוה באמת, עשרות רבות של אלפי שקלים לדירה, וגוזרים קופון שמן. הבעיה הנוספת לדברי המתנגדים היא הקשר בין היזם למארגן. היזם הוא זה שמשלם את הכסף והחשש הוא שהמארגן לא ידאג לאינטרס של בעלי הקרקע.

במברגר לקח את המאבק צעד אחד קדימה. הוא הפיץ לרשויות המקומיות המלצות לגבי שכר המארגנים וביקש מהם להגביל את השכר. התעריף לא מוגדר בחוק ולכן הוא טוען כי שכר שאינו מוגדר בחוק יכול להיות לא סביר. יכול להיות שהוא צודק, שצריך להגביל את השכר, אבל על הדרך - האם שכר המארגנים לא סביר כעת לפי הנוהג? במסגרת תקן 21 נקבע שכר כזה, 15 אלף שקל לדירה קיימת, אך אם עבודתו מסתיימת לאחר בחירת יזם, הוא יקבל פחות, בין 5-12 אלף שקל (או 8-15 אלף שקל אם נעשה הלך תחרותי בין מספר יזמים, ושכר של עד 24 אלף שקל לדירה אם הליווי הוא עד קבלת הדירה החדשה). חשוב לציין: במקרים רבים הפרויקטים לא יוצאים לפועל, כך שמארגן הפרויקט יכול לעבוד שנים רבות, אך למצוא את עצמו עם אפס הכנסות.

• בעקבות המטרו: רובע חדש לחולון עם 18,000 יח"ד הופקד ונכנס לתכנון
• השמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

כלומר, בעוד שמתווך דירות יכול להרוויח 100 אלף שקל ויותר על תיווך דירה ולקבל את הכסף כבר עכשיו, המארגן יכול להמתין שנים עד שיראה את הכסף ובהיוון הסכום להיום, ייתכן ומדובר בשכר נמוך מאוד, שיכול ליצור אי כדאיות כלכליות עבור חברות רבות.

מה האינטרס של במברגר, אתם שואלים? ובכן, לשיטתו שכר מופרז של מארגן יכול לגרום לכך שהוא מגי על חשבון התמורות של הדייר, או אם תרצו - עלויות גבוהות יותר שמייצרות כדאיות כלכלית קטנה יותר עבורם. איך זה ייגמר? לא ברור, אבל בעוד שעורכי דין ומתווכים גובים עמלה שמנה באחוזים, סביר להניח שהמדינה תצטרך לתת את הדעת גם בנוגע לשכר המארגנים ולאפשר להם לגבות שכר דומה.

חשוב לציין כי מארגני הפרויקטים עשו שינוי נהדר בשוק הנדל"ן - הם צמצמו משמעותית את תופעת המעכרים, "סוחרי החתימות", שהיו עוברים בין בניינים ומשדרים לעתים מסר מאיים ומלחיץ על דיירים הפרויקטים ומגישים לבסוף את החתימות ליזם, תמורת שכר שמן. כיום יש לשכה מסודרת שמנסה לעשות קצת סדר ואפשר לומר שאלה הוציאו מהחוק תופעה שיכלה לקלקל ולעכב פרויקטים רבים ואולי אפילו לפתח פלח שוק חדש ומסוכן שייכנס לתוך שוק הדיור.