"כוחות השוק לא תמיד מתנהגים בקורלציה ישירה למצב החברות. רואים היום הרבה חברות שנסחרות בדיסקאונט משמעותי על ההון העצמי. מדובר בבעיה לא של השוק המקומי אלא חולשה גלובלית עולמית, שלא קשורה לחברה מסוימת" אומר היזם צחי אבו, שעוסק בתחום הנדל"ן, בראיון לביזפורטל. והוא גם בטוח שזה הזמן לקחת יותר סיכונים כדי לייצר את העשירים של העתיד: "זמנים קשים מייצרים אנשים חזקים. אנשים שיודעים לקחת סיכון, לזהות הזדמנויות, לאתר אותן ולפעול - זה יכול להצליח להם".

                        צחי אבו, ארנה

אבו רכש את את ארנה גרופ, הפך אותה לארי נדל"ן והקפיץ את השווי שלה מ-400 מיליון ל-700 מיליון שקל כשבשיא היא עברה את ה-1.3 מיליארד שקל. לפני כן הוא פעל בעיקר באזור אשדוד והיום יש לו קרקעות גם בגלילות והוא לא מתכוון לעצור שם. אתמול הוא התחיל בדיקת נאותות בת חודשיים במטרה לרכוש 33% מחברת האשראי החוץ בנקאי בול מסחר בול מסחר 0% תמורת 30 מיליון שקל ולשנות אותה כמעט לחלוטין. בול סובלת מחוסר אמון מוחלט של השוק. אגרות החוב שלה נסחרות בתשואת זבל, המניה ירדה ב-40% מאז ההנפקה לפני קרוב לשנתיים כשאתמול על רקע הכניסה של צחי אבו המניה עלתה בקרוב ל-30% (כעת יורדת ב-7%). אגרות החוב לא התרגשו מכניסתו של אבו והן עדיין מבטאים חשש עמוק מאוד שהחברה לא תשלם את החוב, גם זה הקצר - לעוד 10 חודשים.

מה לך - איש עסקים בתחום הנדל"ן ולמימון חוץ בנקאי?

"אני קצת מבין בתחום הנדל"ן וזה תחום שצורך הרבה מאוד מימון. בנוסף, כסף זה משהו שאנשים תמיד צריכים. הם יכולים לוותר על הכל אבל הם תמיד צריכים כסף"

מה אתה מתכוון לעשות עם בול?

"אני מחפש ליצור פלטפורמה שתיתן מימון אך ורק לנדל"ן, רק כנגד נכסים עם שיעבוד מדרגה ראשונה. כלומר לא מימון חוץ בנקאי של כל הפלטפורמות האחרות שלוקחות שיעבוד של מכולת או צ'קים והלוואות בריביות כאלה או אחרות, אלא רק נדל"ן. אני רוצה להקים 'בנק למשכנתאות חוץ בנקאי'."

• ארי נדל"ן: גידול של 33% ב-NOI וקיפאון ב-FFO השנתי
• צחי אבו קיבל היתר שליטה מרשות התחרות והשלד קאנומד מזנק ב-23%
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

למה בעצם? 

"אני רואה את ההתנהלות של כל יזמי הנדלן והתחדשות עירונית מסבבינו והתחדשות עירונית שבנקים לא נותנים מענה. רואה את הצורך של היזמים סביבי. האשראי הוא חלק בלתי נפרד מענף הנדל"ן. יש מקומות בשוק שהבנקים לא מתעסקים בהם ולשם אני רוצה להיכנס" והוא מדגיש שוב ושוב: "כמובן רק עם סינרגיה ישירה לנדל"ן. לא לשום סקטור אחר".

היכן אתה רואה שהבנקים לא נותנים מענה? 

"הבנקים נותנים מענה ל-90% מהפעילות בתחם הנדלן אבל יש 5%-10% של לקוחות שלא מקבלים את המענה דרך הבנקים ושם אני רוצה להיות".

למשל?

"פרויקטים של תמא 1. פרוקייטים של לקוחות שיש להם בעיות רגולציה כאלה ואחרות. זה הרבה אשראי שנצרך בשוליים של המערכת הבנקאית, שהבנקים לא נותנים להם מעה".

זה בגלל עליית הריבית במשק?

"לא קשור לעליית הריבית. יש תקופות של מחנקי אשראי ושוב אני מדגיש - לא מדובר בזליגה שלנו לתחום של מימון חוץ בנקאי קלאסי. אלא התמקדות באשראי למימון נדלן". אנחנו לא הולכים להתחרות באחרים בתחום המנעד של האשראי החוץ בנקאי".

• אפי קפיטל: מאחורי 888 הדירות - מרוויחה תחת מינוף גדול
• מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...

תהיה סינרגיה עם שאר החברות שלך?

"לא מתכוון כרגע לייצר סינרגיה אבל ברור שזה יהיה חלק מסך כל פעילויות הנדל"ן שיש לנו בקבוצה. אם נזהה נכסים בקבוצה שצריכים אשראי ניתן".

למה דווקא בול?

"אני רואה בהם פלטפורמה טובה. נכון לעכשיו הנושא של מימון נדל"ן זה חלק לא משמעותי בתיק שלהם ולשם ניקח את החברה. מדובר פלטפורמה טובה במחיר הזדמנותי. אני רוצה לקחת ולבדוק. בחודשיים הקרובים נסיים את הבדיקות ואם הכל יהיה לשביעות רצוננו, ולא נגלה דיפולטים שאנחנו לא רואים כרגע אז נתקדם."

כשקונים כזה עסק זה עניין של אמון יותר מכל דבר אחר, אתה הרי לא יודע מה יכול להסתתר בדוחות. אחרי הקריסה של יונט קרדיט וגיבוי אחזקות אתה לא חושש שאולי ימכרו לך חתול בשק?

"אני לא מסתכל על אחרים, אלא רוצה לדעת שבחברה שאני קונה אין בעיות. כרגע על פניו אני רואה חברה רציניים שעושים עבודה."

איך אתה מסביר את התנהגות השוק - אגרות החוב בתשואה דו ספרתית?

"כוחות השוק לא תמיד עובדים בקורלציה ישירה למצב החברות. רואים היום הרבה חברות  שנסחרות בדיסקאונט משמעותי על ההון העצמי. הבעיה היא גלובלית ולא מקומית או בחברה מסוימת.

"זמנים קשים מייצרים אנשים חזקים. אנשים שיודעים לקחת סיכון לזהות הזדמנויות ולאתר אותן זה יכול להצליח להם.

קצת על ארי -  תוכניות פיתוח, התקדמות, יש ירידה בזמן במניה ובכלל שוק הנדל"ן בלחץ וירידות מחירים. איך אתה רואה את זה?

"בארי נדלן ארי נדלן 1.16% אנחנו עוברים את התקופה הזו בצורה ראויה לשבח. נכנסו לתקפה הזו עם מינוף מאוד נמוך. עם אשראי מקובע וזול. אין לנו אשראי יקר כנגד שום מתחם. התוצאות העסקיות רק הולכות ומשתפרות. מגדילים הכנסות בכל פרמטר וכל מתחם שבו מחזיקים. לא נפגענו מעליית הריבית כי אין לנו שום הלוואה שהיא במסלול פריים.

"אנחנו עם הפנים קדימה. זכינו במכרז לפני חודש לקרקע נוספת באשדוד. בוחנים עסקאות נוספות לקרקעות נוספות אחרות; מפתחים מתחם מסחרי קניות, בנוסף למתחם איקאה שאנחנו מקדמים. זה נמצא בצד הצפוני ואיקאה בצד הדרומי.

"ויש לנו עוד פרויקטים שאנחנו מתכוונים לפתח בתקופה הקרובה, כשבסה"כ הכללי אנחנו חברה מאוד יציבה עם יחס חוב למאזן מאוד נמוך ביחס לחברות הנדל"ן האחרות ונזילות גבוהה.

"אז כשיורד גשם הוא יורד על כולם והוא יורד בכל העולם".

איפה המיקוד של ארי כיום, מה התשואה שהיא מייצרת במקומות המרכזיים שלה?

"הפרויקטים היום מניבים לנו תשואה יפה מאוד ומשמעותית הגדלנו את ההכנסות.  אנחנו רק בפרויקט אחד מגיעים ל-NOI של 54 מיליון שקל, בפרויקט בנהריה מגיעים ל-14 מיליון בשנה כל פרויקט לגופו כשבסה"כ צומחים בפרויקטים. המיקוד המרכזי שלנו זה פרויקטים של מרכזי קניות ותעסוקה. לא מגורים"

איך אתה רואה את ההמשך לגבי מחירי הדירות, מחירי המשרדים, מחירי הקניונים?

"אני חושב שמחירי הדירות אולי טיפה יירדו בגלל המצב בשווקים, אבל אני גם חושב שבטווח הבינוני המחירים יעלו משמעותית. סביבת הריבית הנוקשה גורמת להיצעים ממש נמוכים של פרויקטים. יש מעט מאוד התחלות בנייה וההיציעים ירדו בצורה משמעותית. במקביל, מי שמתחתן מתגרש צריך בית, ויש כאלו 100 אלף משפחות בשנה. במצב הכלכלי הנתון אני לא רואה איך השוק מייצר את ההיצעים האלה. וגם הלקוחות רוכשי הדירות ישובים בפקק וירטואלי ולא קונים והפקק הזה רק הולך ומתארך. הביקושים הם קבועים, אז אומנם כרגע יש פקק וירטואלי שלא רואים אותו, אבל כשזה ישתחרר נראה התפוצצות מחירים נוספת. 

"לגבי משרדים. תלוי באיזה אזורים. יש אזורים עם היציעים מטורפים ויש מקומות שאין והמחירים יישארו יציבים. כרגע המגמה ממה שנראה היא שחברות עלולות להיכנס לקשיים והשוק מתכווץ בגלל סביבת הריבית. המחירים של המשרדים בטווח הקרוב הולכים לרדת.