"הרבה חברות נסחרות בדיסקאונט. זמנים קשים בשווקים מייצרים אנשים חזקים - המצליחים של העתיד"
"כוחות השוק לא תמיד מתנהגים בקורלציה ישירה למצב החברות. רואים היום הרבה חברות שנסחרות בדיסקאונט משמעותי על ההון העצמי. מדובר בבעיה לא של השוק המקומי אלא חולשה גלובלית עולמית, שלא קשורה לחברה מסוימת" אומר היזם צחי אבו, שעוסק בתחום הנדל"ן, בראיון לביזפורטל. והוא גם בטוח שזה הזמן לקחת יותר סיכונים כדי לייצר את העשירים של העתיד: "זמנים קשים מייצרים אנשים חזקים. אנשים שיודעים לקחת סיכון, לזהות הזדמנויות, לאתר אותן ולפעול - זה יכול להצליח להם".
צחי אבו, ארנה
אבו רכש את את ארנה גרופ, הפך אותה לארי נדל"ן והקפיץ את השווי שלה מ-400 מיליון ל-700 מיליון שקל כשבשיא היא עברה את ה-1.3 מיליארד שקל. לפני כן הוא פעל בעיקר באזור אשדוד והיום יש לו קרקעות גם בגלילות והוא לא מתכוון לעצור שם. אתמול הוא התחיל בדיקת נאותות בת חודשיים במטרה לרכוש 33% מחברת האשראי החוץ בנקאי בול מסחר בול מסחר -2.04% תמורת 30 מיליון שקל ולשנות אותה כמעט לחלוטין. בול סובלת מחוסר אמון מוחלט של השוק. אגרות החוב שלה נסחרות בתשואת זבל, המניה ירדה ב-40% מאז ההנפקה לפני קרוב לשנתיים כשאתמול על רקע הכניסה של צחי אבו המניה עלתה בקרוב ל-30% (כעת יורדת ב-7%). אגרות החוב לא התרגשו מכניסתו של אבו והן עדיין מבטאים חשש עמוק מאוד שהחברה לא תשלם את החוב, גם זה הקצר - לעוד 10 חודשים.
מה לך - איש עסקים בתחום הנדל"ן ולמימון חוץ בנקאי?
"אני קצת מבין בתחום הנדל"ן וזה תחום שצורך הרבה מאוד מימון. בנוסף, כסף זה משהו שאנשים תמיד צריכים. הם יכולים לוותר על הכל אבל הם תמיד צריכים כסף"
מה אתה מתכוון לעשות עם בול?
"אני מחפש ליצור פלטפורמה שתיתן מימון אך ורק לנדל"ן, רק כנגד נכסים עם שיעבוד מדרגה ראשונה. כלומר לא מימון חוץ בנקאי של כל הפלטפורמות האחרות שלוקחות שיעבוד של מכולת או צ'קים והלוואות בריביות כאלה או אחרות, אלא רק נדל"ן. אני רוצה להקים 'בנק למשכנתאות חוץ בנקאי'."
- ארי נדל"ן: גידול של 33% ב-NOI וקיפאון ב-FFO השנתי
- צחי אבו קיבל היתר שליטה מרשות התחרות והשלד קאנומד מזנק ב-23%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
למה בעצם?
"אני רואה את ההתנהלות של כל יזמי הנדלן והתחדשות עירונית מסבבינו והתחדשות עירונית שבנקים לא נותנים מענה. רואה את הצורך של היזמים סביבי. האשראי הוא חלק בלתי נפרד מענף הנדל"ן. יש מקומות בשוק שהבנקים לא מתעסקים בהם ולשם אני רוצה להיכנס" והוא מדגיש שוב ושוב: "כמובן רק עם סינרגיה ישירה לנדל"ן. לא לשום סקטור אחר".
היכן אתה רואה שהבנקים לא נותנים מענה?
"הבנקים נותנים מענה ל-90% מהפעילות בתחם הנדלן אבל יש 5%-10% של לקוחות שלא מקבלים את המענה דרך הבנקים ושם אני רוצה להיות".
למשל?
"פרויקטים של תמא 1. פרוקייטים של לקוחות שיש להם בעיות רגולציה כאלה ואחרות. זה הרבה אשראי שנצרך בשוליים של המערכת הבנקאית, שהבנקים לא נותנים להם מעה".
זה בגלל עליית הריבית במשק?
"לא קשור לעליית הריבית. יש תקופות של מחנקי אשראי ושוב אני מדגיש - לא מדובר בזליגה שלנו לתחום של מימון חוץ בנקאי קלאסי. אלא התמקדות באשראי למימון נדלן". אנחנו לא הולכים להתחרות באחרים בתחום המנעד של האשראי החוץ בנקאי".
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- רמ"י שיווקה כ-10 אלף דירות ברחבי הארץ; טרם פורסמה חוברת למכרז
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
תהיה סינרגיה עם שאר החברות שלך?
"לא מתכוון כרגע לייצר סינרגיה אבל ברור שזה יהיה חלק מסך כל פעילויות הנדל"ן שיש לנו בקבוצה. אם נזהה נכסים בקבוצה שצריכים אשראי ניתן".
למה דווקא בול?
"אני רואה בהם פלטפורמה טובה. נכון לעכשיו הנושא של מימון נדל"ן זה חלק לא משמעותי בתיק שלהם ולשם ניקח את החברה. מדובר פלטפורמה טובה במחיר הזדמנותי. אני רוצה לקחת ולבדוק. בחודשיים הקרובים נסיים את הבדיקות ואם הכל יהיה לשביעות רצוננו, ולא נגלה דיפולטים שאנחנו לא רואים כרגע אז נתקדם."
כשקונים כזה עסק זה עניין של אמון יותר מכל דבר אחר, אתה הרי לא יודע מה יכול להסתתר בדוחות. אחרי הקריסה של יונט קרדיט וגיבוי אחזקות אתה לא חושש שאולי ימכרו לך חתול בשק?
"אני לא מסתכל על אחרים, אלא רוצה לדעת שבחברה שאני קונה אין בעיות. כרגע על פניו אני רואה חברה רציניים שעושים עבודה."
איך אתה מסביר את התנהגות השוק - אגרות החוב בתשואה דו ספרתית?
"כוחות השוק לא תמיד עובדים בקורלציה ישירה למצב החברות. רואים היום הרבה חברות שנסחרות בדיסקאונט משמעותי על ההון העצמי. הבעיה היא גלובלית ולא מקומית או בחברה מסוימת.
"זמנים קשים מייצרים אנשים חזקים. אנשים שיודעים לקחת סיכון לזהות הזדמנויות ולאתר אותן זה יכול להצליח להם.
קצת על ארי - תוכניות פיתוח, התקדמות, יש ירידה בזמן במניה ובכלל שוק הנדל"ן בלחץ וירידות מחירים. איך אתה רואה את זה?
"בארי נדלן ארי נדלן -2.8% אנחנו עוברים את התקופה הזו בצורה ראויה לשבח. נכנסו לתקפה הזו עם מינוף מאוד נמוך. עם אשראי מקובע וזול. אין לנו אשראי יקר כנגד שום מתחם. התוצאות העסקיות רק הולכות ומשתפרות. מגדילים הכנסות בכל פרמטר וכל מתחם שבו מחזיקים. לא נפגענו מעליית הריבית כי אין לנו שום הלוואה שהיא במסלול פריים.
"אנחנו עם הפנים קדימה. זכינו במכרז לפני חודש לקרקע נוספת באשדוד. בוחנים עסקאות נוספות לקרקעות נוספות אחרות; מפתחים מתחם מסחרי קניות, בנוסף למתחם איקאה שאנחנו מקדמים. זה נמצא בצד הצפוני ואיקאה בצד הדרומי.
"ויש לנו עוד פרויקטים שאנחנו מתכוונים לפתח בתקופה הקרובה, כשבסה"כ הכללי אנחנו חברה מאוד יציבה עם יחס חוב למאזן מאוד נמוך ביחס לחברות הנדל"ן האחרות ונזילות גבוהה.
"אז כשיורד גשם הוא יורד על כולם והוא יורד בכל העולם".
איפה המיקוד של ארי כיום, מה התשואה שהיא מייצרת במקומות המרכזיים שלה?
"הפרויקטים היום מניבים לנו תשואה יפה מאוד ומשמעותית הגדלנו את ההכנסות. אנחנו רק בפרויקט אחד מגיעים ל-NOI של 54 מיליון שקל, בפרויקט בנהריה מגיעים ל-14 מיליון בשנה כל פרויקט לגופו כשבסה"כ צומחים בפרויקטים. המיקוד המרכזי שלנו זה פרויקטים של מרכזי קניות ותעסוקה. לא מגורים"
איך אתה רואה את ההמשך לגבי מחירי הדירות, מחירי המשרדים, מחירי הקניונים?
"אני חושב שמחירי הדירות אולי טיפה יירדו בגלל המצב בשווקים, אבל אני גם חושב שבטווח הבינוני המחירים יעלו משמעותית. סביבת הריבית הנוקשה גורמת להיצעים ממש נמוכים של פרויקטים. יש מעט מאוד התחלות בנייה וההיציעים ירדו בצורה משמעותית. במקביל, מי שמתחתן מתגרש צריך בית, ויש כאלו 100 אלף משפחות בשנה. במצב הכלכלי הנתון אני לא רואה איך השוק מייצר את ההיצעים האלה. וגם הלקוחות רוכשי הדירות ישובים בפקק וירטואלי ולא קונים והפקק הזה רק הולך ומתארך. הביקושים הם קבועים, אז אומנם כרגע יש פקק וירטואלי שלא רואים אותו, אבל כשזה ישתחרר נראה התפוצצות מחירים נוספת.
"לגבי משרדים. תלוי באיזה אזורים. יש אזורים עם היציעים מטורפים ויש מקומות שאין והמחירים יישארו יציבים. כרגע המגמה ממה שנראה היא שחברות עלולות להיכנס לקשיים והשוק מתכווץ בגלל סביבת הריבית. המחירים של המשרדים בטווח הקרוב הולכים לרדת.
- 12.כותרת מטומטמת. זמנים קשים לא מייצרים אנשים, בכלל (ל"ת)כלכלן 21/04/2023 17:00הגב לתגובה זו
- 11.dw 20/04/2023 16:44הגב לתגובה זווהאגחים שלה נסחרים בתשואה דו ספרתית. צחי מופסד כרגע על ההשקעה בדסקש ונקווה שיסכים להשקיע באקוויטי במחיר הנוכחי וכך להרגיע את הנושים. מבחינתו זה יהיה מיצוע מחיר הקניה של דסק"ש.
- dw 20/04/2023 17:06הגב לתגובה זוצחי בדסק"ש זה צחי נחמיאס. כאן מדובר על צחי אבו.
- 10.יוני 20/04/2023 15:41הגב לתגובה זואתה רוצה שלד בורסאי? תקנה בגרוש וחצי תקים פלטפורמה מאפס . מה אתה נכנס לתחום שההבנה שלך בו שואפת לאפס?
- 9.חיים 20/04/2023 15:34הגב לתגובה זוביחד עם אנשים כמו ג׳קי בן זקן וקלוד נחמיאס עשו מאשדוד מסחטת כספים שלא תבייש שום ארגון פשע. זה כמובן לא ייחודי לאשדוד. מסדרים מכרזים, משנים ייעוד קרקעות ומקבלים הטבות באופן הנושק לפלילי. אם אתם חושבים שהאשכנזים בתל אביב ואזור השרון לא עושים אותו הדבר אתם טועים ובגדול.
- 8.תומר 20/04/2023 14:57הגב לתגובה זומניה כרגע על 581 אג, אבל היא יכולה להגיע בקלות מעל 1000 אג . צלי יכניס עוד שני שותפים לחברה זה כבר סגור וילד הם יכניסו בערך מאה מליון שקל, חכו תראו
- 7.יריב 20/04/2023 14:20הגב לתגובה זויכולות להתגלות הפתעות בבדיקה והוא עשוי עוד לדרוש הנחה שתשנה את האטרקטיביות של המניה והאג"ח. אין כאן התחייבות לסגור את העסקה וחודשיים זה המון זמן.
- 6.דרור 20/04/2023 13:31הגב לתגובה זויזם חכם מנצל הזדמנויות . חבל שבממשלת ביבי ליכוד המטורפים והפירומנים הורסים כל חלקה טובה . השבר והקטסטרופה יוצרים הזדמנויות למעטים מאד מול רבים מאד שמתרסקים .. חייבים לסלק אותם מההגה .
- 5.ח 20/04/2023 13:31הגב לתגובה זוזמנים קשים?איך לא? הנגחד מאשים את הממשלה בטענה לרפורמה.... האיש הווייייי. ביבי אני לא מבין איך לא הטסת אותו מהתפקיד ולמה הנגיד לא נשפט על כל הבלגן שעשה. הנגיד רץ מהר מידי רחוק מידי עם הריבית ללא פרופורציות .....האיש אינו מחובר למציאות כנראה החיים שלו טובים מידי ......
- שאול 20/04/2023 14:18הגב לתגובה זוהנגיד הקדים תרופה למכה מוחצת .
- 4.מאיר 20/04/2023 13:20הגב לתגובה זוהיא תיפול המון פשוא ככה לא שווה כל מה שצחי אומר בכתבה לא נכון בכלל החברה לא שווה גרוש
- 3.ליאור 20/04/2023 12:51הגב לתגובה זוהוא מכניס 30 מליון שקל , מניה ואט החברה יכולה לעלות יותר מכפול כיום , בדיוק כמו שהיה בארי וקאנומד
- 2.זמנים קשים עושים האנשים חזקים. (ל"ת)אידיוט 20/04/2023 11:38הגב לתגובה זו
- אנשים חזקים ?איפה אתה חי ? התרסקנו . (ל"ת)י 20/04/2023 13:36הגב לתגובה זו
- 1.חברות נסחרות בדיסקאונט? הבנאדם לא מחובר.. (ל"ת)ברי 20/04/2023 11:37הגב לתגובה זו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה
הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.
מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.
הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.
- הכשרה התחדשות: ההכנסות זינקו פי 4; ההפסד הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.