אלעד תקים פרויקט באלנבי על קרקע סניף בנק לאומי שרכשה ב-55 מ' שקל
אלעד מגורים חברת הנדל"ן אלעד מגורים החדשה תקים פרויקט חדש ברחוב אלנבי בתל אביב אחרי שרכשה קרקע במתחם ב-55 מיליון שקל. מדובר בפרויקט משותף שיוקם במקום סניף בנק לאומי בצומת הרחובות אלנבי-טשרניחובסקי, שצפוי לכלול בניין או שני בנייני מגורים בעירוב שימושים עם שטחי מסחר.
החברה זכתה בהתמחרות על קרקע בשטח של כ-570 מ"ר ברחוב אלנבי 41, המקנה זכויות בניה של כ-490 מ"ר. השטח ירכש מהחברות הפרטית טשרניחובסקי על אלנבי בע"מ המוחזקת בשרשור ע"י ח'דר זערורה ועמי גריבה בחלקים שווים וא. חבר בע"מ בשליטת (100%) אברהם חבר. אלעד תעמיד לצורך הפרויקט את השטח הסמוך באלנבי 43 הנמצא בבעלותה, כשהצדדים יתחלקו באופן שווה ברווחים או לחלופין ישאו בצורה שווה בהפסדיו. כמו כן תוקם בין הצדדים מנהלת שתכלול 4 חברים, 2 מטעם כל אחד, שתהיה אחראית להוצאת הפרויקט לפועל, לרבות בנייתו ומכירת הדירות, כשעל ההחלטות יהיה להתקבל פה אחד.
אלעד תשלם 30% מהתמורה בעסקה עד 3 ימים מרגע רישום הערת האזהרה בנכס, ויתרת הסכום (70%) תשולם ב-20 בינואר כנגד מסירת החזקה. טשרניחובסקי על אלנבי בע"מ תוכל לדחות את המסירה בחצי שנה בכפוף להתראה של חודש ימים מראש. במידה והשטח באלנבי 41 לא יהיה מוכן להתחלת בניה בחלוף 9 חודשים למהמועד בו ניתן היה להוציא לו היתר, אלעד תוכל לבטל את ההסכם. בהקשר זה נקבע כי ביטול ההסכם בגין הפרה יסודית, תזכה את הצד הנפגע ב-10% מסכום התמורה.
אתמול גייסה אלעד מגורים החדשה אג"ח בשווי 100 מיליון שקל ובריבית של 3.47%, שנקבע עקב ביקושי שיא של 250 מיליון שקל. החברה פועלת בתחום היזום, פיתוח, תכנון, בניה ושיווק של מתחמי מגורים ושימושים מעורבים עם מיקוד באזורי ביקוש, בעיקר בגוש דן ועוסקת באיתור קרקעות אטרקטיביות בעלות פוטנציאל השבחה. החברה פועלת בהיקף של כ-2,200 יח"ד למגורים (מתוכם כ-573 יח"ד בהקמה), כ-16 אלף מ"ר לשימוש למשרדים ומסחר וכ-39 אלף מ"ר קרקע ביעוד חקלאי.
- דוניץ חושפת את הערכת שווי אלעד לקראת ההצבעה: נכסים בסך 724 מ' ש'
- אלעד תקבל מניות של דוניץ בשווי כ-600 מ' ש' בעסקת המיזוג
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 2.YL 08/12/2020 14:32הגב לתגובה זוכולם הזמינו מכונות דפוס מיוחדות לאגח***ומדגישים בהזמנה מכונה כמו של תשובה
- 1.YL 03/12/2020 11:22הגב לתגובה זוהמסוממים רואים את הריבית ו החכמים שואלים האם יש ערבויות מוצקות בסלע במקום ש מופלץ אגח חובה לחשוב טוט טוב
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
