צפון תל אביב
צילום: צפון תל אביב

בלב הביקוש: בכמה נמכרה דירת 3 חדרים בצפון הישן בתל אביב?

דירת 2 חדרים בדרום העיר נמכרה ב-1.62 מיליון שקל, דירת 3 חדרים בשכונת החרוזים ברמת גן נמכרה ב-1.8 מיליון שקל. ליקטנו את העסקאות הבולטות בשבועיים האחרונים

מורן ישעיהו | (1)

משרדי התיווך והמכירות הבולטים מדווחים על עסקאות הנדל"ן שנעשו ברחבי הארץ בשבועיים האחרונים:

קרית מוצקין

דירת 4 חדרים ברחוב יגאל אלון, 107 מ"ר, קומה 3 מתוך 18, מעלית, חנייה, נמכרה ב-960,000 שקל.

רי/מקס FAMILY

דירת 3 חדרים ברחוב שדרות גושן, 80 מ"ר, קומת קרקע מתוך 3, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-760,000 שקל.

 

דירת 4.5 חדרים ברחוב דבורה, 120 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, מעלית, חנייה, נמכרה ב-1,035,000 שקל.

רי/מקס FAMILY 

 

קרית ביאליק 

דירת 4 חדרים ברחוב דפנה, 110 מ"ר, קומה 4 מתוך 5, מעלית, חנייה, נמכרה ב-980,000 שקל.

רי/מקס FAMILY

 

חריש

דירת גן 3 חדרים ברחוב רובין, 100 מ"ר + 180 מ"ר גינה, קומת קרקע מתוך 5, חנייה, מעלית, נמכרה ב-1,240,000 שקל.

רי/מקס העיר החדשה

 

דירת 4 חדרים ברחוב טורקיז, 93 מ"ר+ 12 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 5, מעלית, חנייה, מחסן, נמכרה ב-1,000,000 שקל.

 

דירת גן 5 חדרים ברחוב אורן, 118 מ"ר+ 140 מ"ר גינה, קומת קרקע מתוך 5, 2 חניות, מחסן, מעלית, נמכרה ב-1,350,000 שקל.

רי/מקס העיר החדשה

תל אביב

דירת 2 חדרים ברחוב חובות הלבבות, 43 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-1,620,000 שקל.

רי/מקס אושן

דירת 3 חדרים ברחוב ארבע ארצות (הצפון הישן), 70 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-2,920,000 שקל.

רי/מקס אושן

דירת 4 חדרים ברחוב מעפילי אגוז 88, 80 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, עם מעלית, חנייה ומרפסת בשטח של 8 מ"ר, נמכרה ב-1.6 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב פוזננסקי 10, 72 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, עם מרפסת סגורה בשטח של 10 מ"ר, נמכרה ב-1.8 מיליון שקל.

Home Hero

רמת גן 

דירת 5 חדרים ברחוב פנחס רוטנברג, 110 מ"ר, קומה 2 מתוך 5, מעלית, חנייה, נמכרה ב-2,020,000 שקל.

רי/מקס פוקוס

דירת 4 חדרים ברחוב נח"ל, 85 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית ועם חניה, נמכרה ב-1.73 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב צלע, 96 מ"ר, קומה 4 מתוך 13, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-2.25 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב ברוריה (שכונת החרוזים), 60 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.82 מיליון שקל.

דירת 2 חדרים ברחוב זוהר, 57 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית וללא חניה, נמכרה ב-1.38 מיליון שקל.

אנגלו סכסון 

דירת 4 חדרים ברחוב משה דיין, 110 מ"ר, קומה 5 מתוך 6, מעלית, חנייה, נמכרה ב-2,375,000 שקל.

 

דירת 2 חדרים ברחוב עוזיאל, 34 מ"ר, קומת קרקע מתוך 3, ללא מעלית, ללא מעלית, נמכרה ב-1,090,000 שקל.

רי/מקס פוקוס

דירת 4 חדרים ברחוב יהודית 9, 92 מ"ר + מרפסת 7 מ"ר, חנייה, מעלית נמכרה ב-2,770,000 שקל.

דירת 3.5 חדרים ברחוב המרגנית 6, 80 מ"ר, קומת קרקע מתוך 3, עם חנייה, נמכרה ב-2.49 מיליון שקל.

Home Hero

גבעתיים

דירת 2 חדרים ברחוב רמב"ם, 54 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-1,580,000 שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב המרי, 112 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, מעלית, חנייה, נמכרה ב-2,680,000 שקל.

רי/מקס 100%

דירת 4.5 חדרים ברחוב , 94 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, עם מעלית וללא חניה, נמכרה ב-2.4 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב בן גוריון, 90 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית וללא חניה, נמכרה ב-1.77 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב עין גדי,  102  מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ללא מעלית וללא חניה, נמכרה ב-2.1 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב שמעון בן צבי, 123 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת, קומה 3 מתוך 9, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-2.86 מיליון שקל.

אנגלו סכסון 

 

ירושלים

דירת 4 חדרים ברחוב יצחק בן דור, 100 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, 2 חניות, מעלית, נמכרה ב-2,620,000 שקל.

רי/מקס חזון

 

דירת 4 חדרים ברחוב מאיר נקר, 78 מ"ר, קומת קרקע מתוך 3, חנייה, מעלית, נמכרה ב-1,305,000 שקל.

רי/מקס חזון 

באר שבע

דירת 3 חדרים ברחוב כחול לבן, 76 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-640,000 שקל.

 

דירת 3 חדרים ברחוב סמטת יהונתן, 65 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-620,000 שקל.

 

דירת 3 חדרים ברחוב משעול מוצא, 101 מ"ר, קומה 3 מתוך 9, חנייה, מעלית, נמכרה ב-1,070,000 שקל.

 

דירת 4 חדרים ברחוב נחום שריג, 75 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, חנייה, מעלית, נמכרה ב-1,112,000 שקל.

 

דירת 3 חדרים ברחוב וינגייט, 76 מ"ר,קומה 3 מתוך 6, חנייה, מעלית, נמכרה ב-865,000 שקל.

רי/מקס פלוס

דירת 3 חדרים ברחוב דרך השלום, 84 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, חנייה, מעלית, נמכרה ב-620,000 שקל.

 

קוטג' 5 חדרים ברחוב ברוידס, 145 מ"ר, חנייה, נמכר ב-1,630,000 שקל.

 

דירת 3 חדרים ברחוב טבנקין, 71 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-644,000 שקל.

 

דירת 3 חדרים ברחוב גוש עציון, 110 מ"ר, קומה 10 מתוך 12, חנייה, מעלית, נמכרה ב-940,000 שקל.

 

דירת 3 חדרים ברחוב מבצע יואב, 72 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא חניה, ללא מעלית, נמכרה ב-638,000 שקל.

רי/מקס פלוס 

 

כפר סבא 

דירת 4 חדרים ברחוב כלנית, 115 מ"ר+ מרפסת 10 מ"ר, חנייה, מעלית, נמכרה ב-1,700,000 שקל.

 

דירת 4 חדרים ברחוב רוטשילד, 130 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-1,870,000 שקל.

רי/מקס One

דירת גן 4 חדרים ברחוב הסובלנות, 125 מ"ר+ גינה 76 מ"ר, חנייה, נמכרה ב-2,300,000 שקל.

רי/מקס One

הרצליה

דירת 3 חדרים ברחוב הנוטרים, 80 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, חניה, ללא מעלית, נמכר ב-1,500,000 שקל.

רי/מקס One

רחובות

דירת 4 חדרים ברחוב ישראל אהרוני, 100 מ"ר + 26 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 5, עם חניה, מעלית ומחסן, נמכרה ב-2.15 מיליון שקל.

מיני פנטהאוז 5 חדרים ברחוב יהודה גורודסקי, 135 מ"ר + 28 מ"ר מרפסת, קומה 7 מתוך 9, עם חניה, מעלית ומחסן, נמכרה ב-2.36 מיליון שקל

אנגלו סכסון 

אשדוד

דירת 3 חדרים ברחוב הרב שאולי, 78 מ"ר, קומה 7 מתוך 8, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.18 מיליון שקל.

אנגלו סכסון 

חולון

דירת 4 חדרים ברחוב ביאליק 162, 105 מ"ר, קומה 12 ואחרונה, עם 2 מעליות וחניה, נמכרה ב-1.75 מיליון שקל.

קלר וויליאמס

בת ים

דירת 2 חדרים ברחוב הציפורנים 4, 42 מ"ר, קומת קרקע מתוך 4, נמכרה במיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב דקר 3, 67 מ"ר, קומה 7 ואחרונה, עם 2 מעליות, נמכרה ב-1.38 מיליון שקל.

דירת 2.5 חדרים ברחוב ירושלים 65, 70 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב-1.15 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב בר אילן 40, 70 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב-1.29 מיליון שקל.

קלר וויליאמס

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    בדירה גרים=קורת גג 25/01/2019 17:50
    הגב לתגובה זו
    בדירה גרים=קורת גג,לעומת מגורים ברחוב
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.75%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.75%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.