מחפשים להשקיע בדירות סטודנטים? הנה מה שכדאי שתדעו
דירות סטודנטים מגלמות אפשרות השקעה שעשויה להניב תשואות נאות, אך כדאי לשים לב גם למגבלות. טרם כניסה לפרויקט, אלו הדברים שכדאי לקחת בחשבון
דירות סטודנטים בקרבת אוניברסיטאות ומכללות מגלמות אפשרות השקעה שעשויה להניב תשואות מעל לממוצע. זאת בשל פוטנציאל השבחה גבוה של הנכסים לצד ביקוש גובר והשכרה מהירה אם כי לא בהכרח יציבה - מסיבה זו חשובה בחירה נכונה של מיקום הנכס.
טרם רכישת דירה בפרויקט מסוג זה ישנם מספר גורמים מרכזיים שכדאי לקחת בחשבון בהם בין השאר כיצד בכלל מוגדר סטודנט, מה אומרת התב"ע, מה המגבלות על המכירה וההשכרה, מה המחויבות של היזם כלפי העירייה וחברת הניהול ומה המחויבות של חברת הניהול כלפי המשכיר.
מה אומר החוק ומה ההתנהלות מול הרשויות המקומיות?
"החוק אינו כולל הגדרה לדירת סטודנטים", מסביר יובל גלאון, שותף במשרד שביט בר און גלאון צין ויתקון ושות'. "לכל מודל עסקי ההגדרות שלו". לדבריו, "צו שהוציא שר הפנים מסביר מהן המטרות הציבוריות שניתן להשתמש לטובתן בשטח חום (שטח המוקצה לבנייה ציבורית), כלומר בתי ספר ושימושים מוכרים. עם זאת, בסמכותו להרחיב מדי פעם את השימושים של החוק באמצעות צו - אחד מהם היה מעונות לסטודנטים".
"המשמעות היא שרשויות מקומיות בהן יש מוסדות אקדמיים יכולות להשתמש בשטחים שהשמישו לצורכי ציבור כדיור לסטודנטים. הן לא רוצות מאחר ולסטודנטים יש אפשרות לשלם ארנונה מופחתת. הן רוצות להתעסק בדברים שמניבים להן כסף כמו תעשייה ולא להתעסק בסטודנטים שייתכן שאינם תושבי העיר", מוסיף גלאון.
- פעילות ותקציבי המו"פ באקדמיה בישראל המשיכו לעלות ב-2023
- תוקפא הצעת החוק לסיוע לסטודנטים במילואים - האוניברסיטאות תסייענה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב בו ניתן היתר מהעירייה לבניית המעונות בשטחים ציבוריים, היא תדרוש ערבויות מצד היזם לפרויקט כמו למשל הגדרת דיירים שלומדים במוסד אקדמי, מגבלת גיל מסוים, הקמת חברת ניהול שתדווח על חוזי השכירות. בכל מצב של חשד מצד העירייה, היזם עשוי לעמוד בפני סנקציות כספיות גדולות בדמות חילוט הערבות שהעמיד.
מיהו סטודנט והאם מתבצעת אכיפה לגבי אכלוס ראוי של הדירות?
"סטודנט זה מי שלומד באחד מהמוסדות האקדמאים המוכרים בארץ על ידי המוסד להשכלה גבוהה", מסביר אלדד פרי, מבעלי פרי נדל"ן, המחזיק בפרויקט למעונות סטודנטים ברחובות.
לדבריו, "פיקוח זה קל. אותי למשל עיריית רחובות חייבה להקים חברת ניהול, לרשום הערת אזהרה בטאבו שהייעוד הוא לשימוש לסטודנטים בלבד כך שלא ניתן למכור את זה בפועל אלא רק להחכיר את זה לדורות ואז בעצם אני נשאר בעלים כל הזמן על ידי חברה משכנת".
- אפי קפיטל: מאחורי 888 הדירות - תזרים שלילי ומינוף כבד
- מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...
מי קונה את הדירות בפרויקטים?
לדברי פרי, הקונים בפרויקט הם בעיקר משקיעים קטנים ובינוניים כאשר "הקונה הוא חוכר והבניין יירשם כבית משותף וכל דירה תירשם כתת חלקה, כמו שבמנהל מקרקעי ישראל אפשר לקחת משכנתא, גם פה זה מה שיקרה - פשוט העירייה לא רוצה לעמוד מול 450 רוכשים אלא להתנהל מול בעלים אחד".
"את שלב הבניה מממנת קרן מאחר והבנקים מתקשים לעשות חיתום לכמות כל כך גדולה של אנשים אבל כשעושים ריפייננס כשמסיימים לבנות, בנקים נותנים משכנתאות ומחליפים את הקרן", הוסיף.
מה התשואה למשקיעים?
ביחס לדירות בשוק החופשי, דירות סטודנטים מניבות תשואה מעט גבוהה יותר הנאמדת בכ-2.5%. על דירה טיפוסית בפרויקט: 35 מ"ר נטו ו-6 מ"ר מרפסת, מחולקת ל-2 חדרים בעלות ממוצעת של 650 אלף שקל - פרי מציין תשואה של כ-6% (בחישוב של 1,600 שקל למיטה).
למניעת מצב בו יהיו חודשים בהם הנכסים יעמדו ריק ללא שוכרים, מקובל לחתום על חוזה שכירות לשנה (במסגרתו נכללת גם חופשת הקיץ). אמנם, בהקשר זה טוען פרי כי "כל נכס מניב יכול להיות ריק במידה ולא נמצאו שוכרים, אולם על בסיס הביקוש הרב לדירות לסטודנטים ברחובות (11 אלף סטודנטים המתמודדים על 500 מיטות במעונות בלבד), הסיכוי לכך קטן ביחס לנכסים מניבים אחרים".
מהי חברת ניהול ומה ההתנהלות מולה?
חברת ניהול אחראית על ניקיון ותחזוקה תקינים של הבניין באופן שוטף. בטווח הארוך מדובר בהשקעה משתלמת במובן זה שהיא דואגת לספק איכות חיים לדיירים, אמנם העלויות החודשיות גבוהות ומוערכות במאות שקלים - תלוי בחברת הניהול.
"להבדיל מחברה קבלנית שצריכה רישיון, לחברת ניהול בארץ אין רישיונות. החוק לא דורש שום דבר למעט שתהיה חברה שתוקם כדין ושבעליה יהיו רשאים לנהל חברה", מציין פרי. "אני כבר הקמתי את החברה מראש, קיימת אצלנו חברת ניהול שנותנת שירותים בתוך הקבוצה והיא זו שמעמידה את הסכום האסטרונומי של 3,200,000 לעירייה כערבות".
- 8.דידי 01/01/2019 10:42הגב לתגובה זוזה לא חדש שדירות לסטודנטים זה רווח טוב! מחירים של פרויקטים כמו למשל PLACE ברחובות גם הופכים את העניין ליותר ריווחי. ועל זה נאמר- יחי הסטודנטים!
- 7.ל- 6 שמעת על משכנתא? אתה יכול לקחת משכנתה ושים בפק״מ? (ל"ת)אמיר 31/12/2018 20:29הגב לתגובה זו
- 6.משקיע 31/12/2018 14:46הגב לתגובה זו1. בנקים מאוד אוהבים הרבה מאוד ערבים ומשקיעים, עמלות גדולות, הרבה חשבונות בנק, הרבה אפשרויות לעשות כסף. 2. החוק לחלוטין מגדיר מהי דירת סטודנטים תחת חוק עידוד השקעות הון. גודל דירה ומחיר השכרתה קבועים בחוק. תעשו שיעורי בית 3. התשואה בתחום לא טובה! פשוט נוראית, המון עלויות תחזוקה, המון עלויות שוטפות של התנהלות מול הסטודנטים, פרקי זמן קצרים וחודשים ריקים. מחייב דירות מרוהטות שזה סיפור תשימו בפקם דולרי תקבלו אותו הדבר פחות כאבי הראש
- 5.אלי 31/12/2018 11:25הגב לתגובה זו"את שלב הבניה מממנת קרן מאחר והבנקים מתקשים לעשות חיתום לכמות כל כך גדולה של אנשים אבל כשעושים ריפייננס כשמסיימים לבנות, בנקים נותנים משכנתאות ומחליפים את הקרן" זה הבולשיט הכי גדול ששמעתי
- 4.רון 31/12/2018 11:23הגב לתגובה זוממש השקעת השנה חח
- 3.ישראבלוף כרגיל 30/12/2018 21:52הגב לתגובה זוושוכר ראוי בלבד.
- 2.הומלס 3 ספסלים 30/12/2018 21:47הגב לתגובה זואחרי שמחירי הדיור ייקרסו, זוגות צעירים לא יעמדו בהחזרים , ויאבדו דירות יישארו עם חובות עתק בבנק. הספסלים זה הטיינד החדש, חללי עבודה כמו קפסולות .
- 1.צפויה התפרצות של... של... אההה... (ל"ת)רון בלוק 30/12/2018 19:11הגב לתגובה זו
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 2.11% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
