לקנות או לחכות? הנה החזית של פיוניר למחירי הדירות בתשע"ז
שמואל בן אריה, מנהל השקעות ראשי בקבוצת פיוניר מספק ניתוח, כחלק מסדרת כתבות עם אנליסטים מובילים שניתחו - האם מחירי הדיור ירדו?
עם תחילת השנה העברית החדשה, Bizportal ממשיך בסדרה "לקנות או לחכות" בכל הקשור לצפוי במחירי הדירות בשנת תשע"ז. אחרי שהבאנו את התחזית של פעילי הנדל"ן, ואת התחזיות של פסגות ואקסלנס, אנחנו מביאים את ההתייחסות של שמואל בן אריה, מנהל השקעות ראשי בקבוצת פיוניר. הנה הדברים:
"לאחר העלייה הדרסטית בשוק הדיור בשנים האחרונות, רבים מהזוגות הצעירים תוהים עד לאן המחיר יעלה וחוששים כי בקצב הזה לעולם לא יוכלו לרכוש דירה לעולם. כצופר הרגעה ראשון, אני מאמין כי מחירי הדירות בשנה הקרובה יעלו בקצב נמוך מאוד, בין 0% ל-3%".
"ההאטה בעליית המחירים תנבע לדעתי בעיקר בגלל שלרוכשים כבר אין מקורות מימון ולא בעקבות צעד חקיקתי או פוליטי כזה או אחר. רבות דובר על האפקט ההפוך שעלול להיות ליוזמות כגון 'מחיר למשתכן', 'מיסוי דירה שלישית' וכד'. אינני משוכנע כי לפעולות אלו יהיה באמת אפקט הפוך אלא שתהיינה יותר כ"כוסות רוח למת". נראה כי השוק הולך למקום בו היה בין השנים 2002-2007 – כמות עסקאות נמוכה, במיוחד בדירות יד שנייה ובמקביל קיפאון גם במחירים. קשה לי לדמיין מצב בו בעל נכס שנרכש בעלות של מיליון וחצי שקל ימכור אותו בפחות, במיוחד לאחר ששילם את מס הרכישה".
"להערכתי, רק במקרה בו קבלנים יאלצו למכור דירות על מנת לעמוד בהתחייבויותיהם הפיננסיות ולאור כך יסכימו להתפשר במחיר, ייתכן ונראה ירידה במחירי הדירות. מהיכרותנו עם הקבלנים, הם אינם נלחצים, יודעים לסדר את התחייבויותיהם הפיננסיות ולשחרר לשוק כמות דירות נכונה השומרת על המחירים הגבוהים".
לקנות או לחכות ברכישת דירה? "אנו נתקלים לא פעם בדילמה הזו בשיחות עם לקוחות ומעבר לחידוד אספקטים שונים של השקעה בנדל"ן פיזי מול השקעה בשוק ההון, כגון: התעסקות עם שוכרים, בלאי ותקלות, דמי תיווך, גבייה וכיו"ב, המלצתי לזוגות המתלבטים תלויה בעיקר במטרת הרכישה".
"אם מדובר ברכישת דירה למגורים, שתסיים את התלות בשכירות ותאפשר לרוכשים להשתקע בעיר או בשכונה מועדפת ויש בידיהם את המשאבים הנדרשים, אזי מומלץ לקנות שכן איני צופה שינוי דרסטי במצב בזמן הקרוב והמצב לא יהיה טוב יותר. לעומת זאת, אם מדובר ברכישת דירה להשקעה, אינני בטוח כי זו ההשקעה הטובה ביותר בזמן הקרוב. שוק ההון ומוצרי השקעה אלטרנטיביים כמו לדוגמא פרייבט אקוויטי, פרויקטים של תשתיות וכדומה מסתמנים כהשקעה פיננסית טובה יותר, במיוחד למשקיעים בעלי הון רב".
- 19.יואל 25/10/2016 21:33הגב לתגובה זולקנות ולקנות מהר אבל בחצי סיכון כלומר לרדת לנדל"ן בשווי 1-1.25 מליון ש"ח ובאיזורי ביקוש מעל הממוצע
- 18.שיקספיר 15/10/2016 10:07הגב לתגובה זוהשאלה היום צריכה להיות האם יש תמימים / טיפשים שעוד מחכים ???????
- מנסים 17/10/2016 20:57הגב לתגובה זוהמשקיעים כבר קונים פחות ואפילו חלקם מנסה לצאת, מאמין שתהיה ירידה, בדרך כלל כמו בעבר לאחר עשר שנות עליית ערכים ישנה ירידה
- 17.רק מניותמכמו לאומי אלוני ופרוטרום זה הפתרון (ל"ת)קובי 08/10/2016 10:09הגב לתגובה זו
- 16.קנו מניות וזה הכי טוב פרוטרום פועלים ואלוני חץ (ל"ת)קובי 08/10/2016 10:09הגב לתגובה זו
- 15.המחירים בדרך למטה טעות לקנות דירה בתקופה כזאת (ל"ת)יורם 08/10/2016 09:08הגב לתגובה זו
- 14.אדם 07/10/2016 17:45הגב לתגובה זואכן הלחץ של האינטרסנטים גדול ומספר גדול של כתבות פימפום הזויות מעיד בעד עצמו!
- גם ב 2008 כתבת את זה שלא הגיוני שהמחירים ימשיכו לעלות (ל"ת)רועי 15/10/2016 08:52הגב לתגובה זו
- אין כי היא לא קרובה (ל"ת)מאיר 09/10/2016 12:15הגב לתגובה זו
- 13.כותרת חזית במקום תחזית (ל"ת)Gg 07/10/2016 14:57הגב לתגובה זו
- 12.שי 07/10/2016 13:49הגב לתגובה זוגם שם מראים אנשים שחשבו שלעולם לא ירדו המחירים. מה שעולה חייב לרדת, זה הבסיס של הכלכלה.
- תכלת 07/10/2016 17:13הגב לתגובה זושם בארהב נתנו משכנתאות לאנשים ללא יכולת כלכלית. כמו כן, אנשים לא שילמו בפועל את המשכנתא. בישראל אנשים משלמים את המשכנתא ואין אחוז גבוה של אי פירעון. ההשוואה אינה במקום.
- 11.אזרח 07/10/2016 13:19הגב לתגובה זוכמות העסקאות קטנה.תשואה על השכירות נמוכה בדירות מעל מחיר 1.5 מ׳.אין מספיק הון עצמי כפי שצויין בכתבה. המוכרים נותנים הנחה של יותר מ5% בממוצע.כמות המוכרים במודעות גדלה.
- תכלת 07/10/2016 14:08הגב לתגובה זוכמות עסקאות קטנה - אז מה? לא מאפשר לי כעת לרכוש במחיר נמוך יותר דירה. תשואה נמוכה - לאז מה? לא מאפשר לי כעת לרכוש במחיר נמוך יותר דירה. אין הון עצמי - לאז מה? לא מאפשר לי כעת לרכוש במחיר נמוך יותר דירה. מי אומר שמוכרים נותנים הנחה, זה ממש לא אמפירי. כמות מודעות - זה לא אמפירי. מבקש נתון אמפירי לירידות מחירים. מדד כלשהו שיצביע על ירידת מחירים.
- אלון 09/10/2016 11:01כשמדברים על תחזית אנחנו בוחנים מגוון רחב של פרמטרים וציפיות. אם היו ירידות משמעותיות היית כבר רואה מספרים. תפסיק להגיד אמפירי כאילו אתה איזה חכם. אתה לא. נתוני הלמ"ס מתעדכנים מעת לעת, על מנת לבחון תחזיות לשוק הנדל"ן ראשית תבחר מודל ושנית יש לעשות חיבור של מספר נתונים. (להטמיע את הנתונים למודל). עדין אין אצלנו מבחן מפורסם שאומר תקשיבו כולם המחירים עולים או יורדים, יש ספקולציות. מדדים כאלה ואחרים. כל אחד משתמש במודל שבא לו וככה משחקים עם התוצאות. אל תשכח שהרבה מאוד כתבות ממומנות כך שהרבה פרסומים לא מחייבים מציאות. לדעתי יש לקבוצע מודל אמין שמסתמך על לפחות 2-3 מדדים המפורסמים ע"י הלמ"ס בלבד. עד אז, כל אחד יעשה מה שנראה לו
- 10.רם 07/10/2016 12:53הגב לתגובה זוציטוט מהכתבה "נראה כי השוק הולך למקום בו היה בין השנים 2002-2007 – כמות עסקאות נמוכה, במיוחד בדירות יד שנייה ובמקביל קיפאון גם במחירים." מחירי הדירות מ 1998-2007 ירדו ב 25% ריאלית, האם הכתב לא יודע על מה הוא מדבר?
- שי 07/10/2016 13:47הגב לתגובה זויש עסקאות מ 97-98 שהם גבוהות יותר במחיר נומינאלית, שלא לדבר ריאלית. ואני מדבר בהשוואה לעסקאות שנעשו בשנת 2013-2014.
- 9.תכלת 07/10/2016 12:35הגב לתגובה זורק נתון אחד,בודד , יחיד שמצביע על ירידות בשוק.לא השערות ולא משאלות. נתון מוכח אחד.
- יעקב 07/10/2016 13:03הגב לתגובה זוברעננה לפני שנה לא ההיית רואה שלטים למכירה על הבתים . כיום בכל רחוב עשרות שלטים למכירה !!!!!!!!!!! וישנם דירות מעל לחצי שנה השלטים נישארים ~~~
- אבי 07/10/2016 14:40אמיתי. תכנס לאתר משרד האוצר ותראה מחירים ומספרי עסקאות אמנם לפני כמה חודשים אבל אמין מאד. תוסיך מחירי עיסקאות שבוצעו באזור שלך ותפסיק לבלבל את המוח.
- תכלת 07/10/2016 14:03שלטים בשכונה- לא נתון אמפירי ולא מצביע על ירידות מחירים. מצטער, NEXT.
- 8.המחירים יהיו זולים יתר (ל"ת)לא לקנות 07/10/2016 11:30הגב לתגובה זו
- 7.כיח 07/10/2016 11:24הגב לתגובה זוהצעירים יעדיפו מחיר למשתכן, ומשפרי הדיור ימכרו בהפסד בגלל חוסר בביקושים לדירות שלהם.
- amir 13/10/2016 17:55הגב לתגובה זולכן מחירי דירות חדשות לא ירדו משפרי דיור ימכרו למשקיעים או לא ימכרו ישכירו דירה ישנה ויישכרו דירה משופרת ...זה לפחות מה שאני עשיתי
- 6.מה שבטוח לא תיתכן ירידה מתונה. כל ירידה תהפוך לפאניקה (ל"ת)פרופ 07/10/2016 11:16הגב לתגובה זו
- 5.קבלנים יבנו פחות 07/10/2016 10:40הגב לתגובה זוזה ברור שיזמים יצמצמו בנייה ושנראה מחסור בעוד 4 שנים מהיום
- 4.יונתן 07/10/2016 10:29הגב לתגובה זווכרגע אי אפשר , המחירים גבוהים מידי אני עם 700 אלף מזומן בבנק ועדין ארכוש רק במחיר למשתכן לא מעניין אותי מה אחרים או כתבות אומרות אני סומך רק על עצמי ואגב משלם שכירות מאוד מאוד נמוכה
- תישאר בשכירות צריך אותך שם (ל"ת)יואל 25/10/2016 21:35הגב לתגובה זו
- מקצוען 18/10/2016 16:25הגב לתגובה זוכאשר הדירה התרחקה ממך פעמיים :פעם בריבית שעלתה ופעם במחיר הדירה שעלה. אתם לא לומדים תגידו אנשים??? אל תאמינו לממשלה מושחתת ולאנשים אימפוטנטים .תסמוך רק על עצמך ותקום ותעשה מעשה. גם לי אמרו ב2008 אל תקנה דירה המחירים ירדו וחזק. ודרך אגב לא הייתי בונה בכלל על מחיר למסתכן:הסיכוי הוא אפסי נתחיל מזה ,האיכות ירודה,הריבית שתקבל בבנק תהייה גבוהה לאין שיעור מריבית רגילה שמישהו אחר יקבל,לעיתים המחיר גם ישתווה למחיר הרגיל ראה בדימונה וירוחם. הקיצור אנשים תתעוררו.
- ה 10/10/2016 09:57הגב לתגובה זועם סכום כסף שמאפשר לנו לקנות דירה (עם משכנתא) אבל מעדיפים לחכות למחיר למשתכן.. ויש עוד המון כמונו שלא מוכנים להיות הפאריירים שקונים מקבלנים במחיר מלא ומחכים להנחה..
- 3.כחלון רק הורס 07/10/2016 10:01הגב לתגובה זובשוק טבעי בדרך כלל הזוגות הצעירים רכשו דירה ראשונה קטנה וזולה בשוק יד 2 ממשפרי דיור ולאחר 5-8 שנים שיפרו לדירה גדולה יותר או דירה מקבלן. תכנית מחיר למשתכן הפרה את האיזון הטבעי והפכה כל זוג צעיר למלך. זוגות צעירים היום לא רוכשים דירות זולות ביד 2 אלא רוצים דירת 4-5 חדרים חדשה מקבלן במגדל מול הים. כבר עכשיו יש אלפי דירות רפאים זולות בשוק יד 2 בכל רחבי הארץ למעט מרכז כמובן. כחלון במקום לתת לצעירים מענק של 300 אלף שח לרכישת דירה כלשהי בכל מקום שהו עושה את הטעות הנוראית של לייצר דור של פרזיטים שרוצים לזכות בתוכנית מחיר למשתכן בדירה חדשה וזולה מקבלן. בזאת כחלון הורס את ענף הנדלן כי תכף הקבלנים פשוט יפסיקו לבנות דירות חדשות דבר שיזניק את מחירי הדירות החדשות וגם יעצור את כל התעשייה הנלווית לדירות החדשות של רכישת המטבחים החדשים , חדרי השינה , סלוני הישיבה , פינות אוכל , מקררים , מכונות כבישה , טלוויזיות וכו' בקיצור הרס בטוח של המשק הכלכלי ובעקבותיו פיטורין נרחבים
- דודו 13/10/2016 23:29הגב לתגובה זוגם הם היו פרזיטים? או שרק הדור שלנו פרזיטים? די נמאסתם דור הבייבי בום חושבים שהשמש זורחת לכם מהת**. כולה נולדתם בשנה הנכונה,לא מעבר לזה. אין בכם שום דבר מיוחד.
- אז יביאו חברות בנייה מסין. גם ככה הפועלים מסין (ל"ת)ממי 13/10/2016 08:17הגב לתגובה זו
- אאאא 07/10/2016 14:57הגב לתגובה זושתהיה בנויה רק בעוד שנים מספר ומטופס 4 עליהם להחזיק בדירה 5שנים. כחלון היום רוצה שהפרויקטים יהיו עוד לפנטי היתר בניה כך שמי יודע בעוד כמה שנים יקבלו את הדירה. הרבה זוגות היו מעדיפים לקבל סובסידיה לקניית דירה ישנה שבה יוכלו להתגורר כבר היום במקום לחצטרך לשלם במקביל שכר דירה ומשכנתא
- 2.לא קונה דירה נקודה (ל"ת)אדי 07/10/2016 09:25הגב לתגובה זו
- 1.קליפ 07/10/2016 08:40הגב לתגובה זוגבר כך יוזמה. עוף לפריפריה. "בנה" לה בית. עדיף בתל אביב (אתם יודעים) שעה ברכבת ואתם בתל אביב. תפריחו השממה במקום להוציא ת'נשמה מדאגה. חג שמח בדירתכם החדשה
- מנסים 17/10/2016 20:53הגב לתגובה זודירה בעפולה עולה מיליון שקל היום
- קל לדבר קשה לבצע הבנקים לא משחררים אשראי ללא ביטחונות (ל"ת)משה 07/10/2016 09:55הגב לתגובה זו
