סיבוב נוסף: חוק שכירות הוגנת חוזר והפעם - ללא פיקוח על שכ"ד

הצעת החוק קובעת כללים להגנה על השוכרים שלא ניתן יהיה להתנות עליהם במסגרת חוזה

ענת דניאלי | 01/06/2016 13:31

נושאים בכתבה איילת שקד הצעת חוק סתיו שפיר

חוק שכירות הוגנת חוזר והפעם עם תמיכה ממשלתית. ועדת השרים לחקיקה תדון ביום ראשון הקרוב בהצעת חוק השכירות הממשלתית של שרת המשפטים איילת שקד. על פי הסיכום בין שרת המשפטים לחברי הכנסת שהגישו הצעות חוק פרטיות (ח"כ פולקמן 'כולנו', וח"כית שפיר 'המחנה הציוני') בנושא, ועדת השרים לחקיקה תאשר את כל הצעות החוק, הממשלתית והפרטיות, ולאחר האישור בקריאה טרומית, ההצעות הפרטיות יוצמדו להצעת החוק הממשלתית של שקד.

שוק השכירות בישראל מונה כ-600 אלף משקי בית החיים בשכירות, והיקפו הכספי נאמד בכ-20 מיליארד שקל בשנה. שיעור המתגוררים בשכירות עלה בשני העשורים האחרונים, כאשר בשנת 1995 עמד על כ-16.5% ונכון לשנת 2013 עמד על כ-28%.

הצעת החוק קובעת כללים להגנה על השוכרים שלא ניתן יהיה להתנות עליהם במסגרת חוזה מול המשכירים. על פי ההצעה, המשכיר יהיה רשאי לגבות ערובה מראש, עד שליש מדמי השכירות עבור שליש מהתקופה, ולא יותר מפי שישה מדמי השכירות לחודש, ואם הערובה כרוכה בהוצאה כספית של השוכר, היא תוגבל בעד פי שלושה מדמי השכירות לחודש.

ללא הקפאת מחירי השכירות

בהצעת החוק הממשלתית, נבלמה הדרישה להקפאת המחירים בשוק השכירות, דבר שלטענתה היה מוביל להקפצת מחירים באופן מיידי, להזנחת הדירות מצד המשכירים, לחוסר רצון להשקיע בהן ולהתערבות רגלוטורית מיותרת בשוק החופשי.

עוד קובעת הצעת החוק כי על המשכיר חלה החובה למסור את המושכר בהתאמה מלאה למה שהוסכם עם השוכר. המשכיר לא יוכל להוסיף בחוזה תניה הפוטרת אותו מאחריות לאי התאמה או לפגם שיתגלה בנכס.

דירה ראויה למגורים ותנאי סיום חוזה

החוק מגדיר גם מהי דירה שאינה מתאימה למגורים, אותה אסור להשכיר: דירה שיש בה גורם סיכון בלתי סביר לבטיחות או לבריאות השוכר, דירה שאין בה מערכת חשמל, תאורה וביוב תקינים, ודירה שאין בה פתחי אוורור. נוסף על כך, משכיר לא יהיה רשאי לדרוש מהשוכר לשלם עבור ביטוח דירה המשולם על הנכס.

עוד קובעת הצעת החוק כי המשכיר רשאי יהיה להודיע על סיום החוזה 90 יום לפני תום החוזה, ואילו לגבי השוכר ההוראה מקלה יותר והוא יהיה רשאי להודיע על כך למשכיר 60 יום לפני תום החוזה. הוראה זו לא תינתן לתניה, אלא לטובת השוכר.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

שרת המשפטים איילת שקד: "הצעת החוק הממשלתית מאזנת בין הצורך להגן על השוכרים, המהווים את "החוליה החלשה" לעומת המשכירים, ועם זאת אנחנו מקפידים שלא לפגוע בשוק השכירות החופשי ולהכניס רגולציה מקום שאין בה צורך, ושהנזק שתייצר יעלה על התועלת. כך, ברור שהגבלת מחירי השכירות יובילו להקפצת מחירי השכירות בטווח המיידי, דבר שייפגע בראש ובראשונה בשוכרים. אני בטוחה שההסכמה אליה הגעתי עם חברי הכנסת רועי פולקמן וסתיו שפיר, תוביל לשוק שכירות סביר יותר והוגן יותר".

חה"כ סתיו שפיר אמרה: "אחרי מאבק עיקש שניהלתי בכנסת וביחד עם אלפי צעירים וצעירות בשנתיים האחרונות, סוף סוף יש בשורה של ממש לשני מיליון שוכרי הדירות בישראל. בחודשים האחרונים ניהלנו מו״מ ארוך עם משרד המשפטים כדי להגיע להסכמה על החוק, שיכלול הסדרה של חוזה השכירות, תנאים בסיסים להשכרת דירה, הגדרה של יחסי השוכר והמשכיר ועוד. לראשונה זה עשרות שנים נעשה צעד של ממש כנגד ניצול חולשתם של השוכרים וכניעתם לחוזים לא הוגנים, לתשלומים של עשרות אלפי שקלים בערבויות ובטחונות במזומן, וחוסר וודאות מוחלט לגבי עתידם בדירה. בהמשך נדרוש צעדים נוספים להגדלת היצע הדירות להשכרה וליצירת מודלים אפקטיביים של שכירות הוגנת וארוכת טווח."

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

בנייה. קרדיט: צלי אהרון

מס רכוש חוזר: איך זה ישפיע על מחירי הדירות?

מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ' הכריז לאחרונה כי המס על קרקעות לא מנוצלות צפוי להיכלל בתקציב הקרוב ולהכניס כ-8 מיליארד שקל בשנה. המסר לבעלי הקרקעות אומר שמי שמחזיק קרקע "רדומה" יידרש לבחור: למכור, לבנות או לשלם מדי שנה מסים על שווי הנכס

צלי אהרון | 04/11/2025 11:01

נושאים בכתבה מס רכוש קרקע

מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', התייחס באופן ישיר לסוגייה שחוזרת לשיח הכלכלי בחודשים האחרונים: החזרתו של מס הרכוש על קרקעות לא מפותחות. לדבריו, הכוונה היא לכלול את המס בתקציב המדינה הקרוב, והערכת העבודה היא שמדובר בכ-8 מיליארד שקל בשנה. נראה כי כעת לא מדובר על רעיון תיאורטי הנבחן באוצר, אלא מהלך שמתקדם לעבר מימוש ממשי - שעשוי להיות משמעותי מאד בעיקר עבור הקבלנים/יזמים שמחזיקים בקרקעות שכאלו.

אהרונוביץ' הדגיש בכנס ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז באילת כי מדובר ברפורמה משמעותית. מס רכוש בוטל בסוף שנת 1999, לפני למעלה משני עשורים. מאז, בעלי קרקעות בישראל, פרטיים וחברות - נהנו ממצב שבו החזקת קרקע ריקה ללא פיתוחה וקידום של הליכים לאורך שנים לא נשאה עלות שנתית מיוחדת. כלומר, בעלי הקרקעות לא היו צריכים לשלם כלום עבור אי-ייזום על הקרקע. מה שאומר כי אין להם תמריץ ממשי שיכול להביא לעוד בניה ודה פקטו עוד היצע בשוק. ניסינו לענות על השאלה - איך נעשה ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם. באופן מהותי, הקבלנים מווסתים את היצע הדירות לפי איך שם רואים לנכון ״לנהל״ את כמות המלאי כדי להשפיע בפועל על הביקוש וההיצע בהתאם לכל תקופה ובכך ליצור מנגנון שיעבוד טוב יותר עבורם.

רשות המסים - יעד גבייה של מעל חצי טריליון שקל

החזרת המס צפויה להפוך את ההמתנה הארוכה לעליית ערך הקרקע לפחות משתלמת, וליצור תמריץ גדול למימוש קרקע או לקידום פיתוח עליה. הקונטקסט המדיני די ברור - המדינה מתמודדת עם הוצאות גבוהות מאוד: על רקע המלחמה וגם בשל הרחבת התחייבויות בתחומי הביטחון, השיקום הרחב שצפוי לנו וגם הפן החברתי. כאשר רשות המסים מציגה יעד גבייה של מעל חצי טריליון שקל, נדרשת מציאת מקורות הכנסה נוספים שיבטיחו יציבות תקציבית לאורך זמן.

מס רכוש חוזר להיות כלי מרכזי בקביעת המדיניות, לא רק לצורך הגדלת הכנסות אלא גם כאמצעי לעידוד שימוש יעיל בקרקע, משאב מוגבל בישראל. הרי רוב הקרקעות נשלטות בידי הממשלה עצמה על ידי רמ״י (כ-93%). בכך למעשה הממשלה תעודד את היזמים לצאת ומהלך זה עשוי להשפיע באופן משמעותי על התנהלותם של בעלי קרקעות, בעיקר באזורים שבהם שווי הקרקע גבוה והפוטנציאל לפיתוח קיים. בו בזמן גם רמ״י צריכה לשווק יותר קרקעות - זה ברור. אבל גם פתרון בדרך של מס רכוש זה צעד חיובי למשקי הבית שרודפים אחרי חלום הדירה שהפך לבלתי מציאותי עבור רוב הציבור.

המצב היום הוא שרוב המשקיעים (הפרטיים והחברות) בוחרים להמתין לשעת כושר, כאשר הקרקע נמצאת ״רדומה״ ואינה מפותחת לעיתים שנים רבות. הטלת מס שנתי תהפוך את אסטרטגיית ההמתנה הזו ליקרה יותר ותיצור לחץ לפעול. מס רכוש היה קיים בישראל לאורך עשרות שנים והוטל על קרקעות ונכסים לא מנוצלים מתוך מטרה למנוע ספסרות ולהגביר את היצע הקרקעות בשוק. הוא בוטל בשנת 2000 לאחר ביקורת על כך שלא נאכף באופן אחיד ופגע גם בבעלי קרקעות קטנים. במקומו התבססה מערכת המיסוי על מס שבח ומס רכישה בעת מכירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: טל גבעוני

ראיון

"הרוכשים חוזרים לתל אביב"

רון חן, מנכ"ל אנשי העיר: ״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"; חן מדבר על התעניינות של יהודים בחו"ל ומסביר איך זה שבאותו בניין יש דירה ב-75 אלף שקל למ"ר וגם - ב-50 אלף שקל למ"ר

צלי אהרון | 05/11/2025 12:42

נושאים בכתבה אנשי העיר מחירי הדירות רון חן

אנשי העיר אנשי העיר 0.22% שפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, הנפיקה לפני חודשים ספורים וירדה מאז 20% לשווי של 200 מיליון שקל. מאכזב, אבל מנכ"ל החברה, רון חן לא מודאג - "אני מאמין בחברה ומסתכל לטווח ארוך. לא באתי לעשות סיבוב". חן משדר בראיון לביזפורטל אופטימיות לגבי השנה הקרובה. לדבריו, שוק הנדל״ן בתל אביב, שהוא השוק העיקרי של החברה (30 פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר) - חוזר לשגרה, ״אנשים אמרו 'רגע, אנחנו לא סגורים אם לקנות עכשיו, אנחנו רוצים לקנות נכס בישראל, אבל לא עכשיו'. הם חיכו ועכשיו אנחנו רואים אותם חוזרים, גם תושבי חוץ. אנחנו רואים הבשלה שלהם, ומדובר על שינוי משמעותי".

״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"

האם הצפי להורדת ריבית משפיע? ״זה ישפיע בהמשך לסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים וחזרת הסנטימנט החיובי. יש תנועה משמעותית של אנשים שרוצים להיות בתל אביב, גם ברמה של מגורים וגם ברמה של השקעה״.

אנשי העיר ממשיכה בקצב מהיר של קידום וביצוע פרויקטים, ומחזיקה כיום צבר משמעותי של אלפי דירות בתהליך, בעיקר בפינוי-בינוי באזורי הביקוש בתל אביב, גבעתיים והרצליה. בתוך חמש שנים, מעריך חן, החברה תסיים את רוב הפרויקטים הגדולים בתל אביב ותכוון את משאביה לעבר פרויקטים רחבי היקף של עירוב שימושים ואלפי דירות, בהיקפים של מאות דירות בכל מתחם. ״הפרויקטים של הדור הבא יהיו הרבה יותר גדולים, מורכבים ואורבניים, שם נמצא הערך האמיתי ליזמים שיידעו לבצע״.

"הרוכשים חוזרים לתל אביב", אומר חן ומספק אנקדוטה מעניינת - "באותו בניין יש דירות ב-50 אלף שקל למ״ר וגם 75 אלף״. הסיבות לפער הן קומה גבוהה ששווה יותר, גימור איכותי לעומת גימור בסיסי, וחניה ששווה הרבה כסף.

מה אתה רואה בשוק היוקרה?

להמשך הכתבה לחץ כאן