סיבוב נוסף: חוק שכירות הוגנת חוזר והפעם - ללא פיקוח על שכ"ד
חוק שכירות הוגנת חוזר והפעם עם תמיכה ממשלתית. ועדת השרים לחקיקה תדון ביום ראשון הקרוב בהצעת חוק השכירות הממשלתית של שרת המשפטים איילת שקד. על פי הסיכום בין שרת המשפטים לחברי הכנסת שהגישו הצעות חוק פרטיות (ח"כ פולקמן 'כולנו', וח"כית שפיר 'המחנה הציוני') בנושא, ועדת השרים לחקיקה תאשר את כל הצעות החוק, הממשלתית והפרטיות, ולאחר האישור בקריאה טרומית, ההצעות הפרטיות יוצמדו להצעת החוק הממשלתית של שקד.
שוק השכירות בישראל מונה כ-600 אלף משקי בית החיים בשכירות, והיקפו הכספי נאמד בכ-20 מיליארד שקל בשנה. שיעור המתגוררים בשכירות עלה בשני העשורים האחרונים, כאשר בשנת 1995 עמד על כ-16.5% ונכון לשנת 2013 עמד על כ-28%.
הצעת החוק קובעת כללים להגנה על השוכרים שלא ניתן יהיה להתנות עליהם במסגרת חוזה מול המשכירים. על פי ההצעה, המשכיר יהיה רשאי לגבות ערובה מראש, עד שליש מדמי השכירות עבור שליש מהתקופה, ולא יותר מפי שישה מדמי השכירות לחודש, ואם הערובה כרוכה בהוצאה כספית של השוכר, היא תוגבל בעד פי שלושה מדמי השכירות לחודש.
ללא הקפאת מחירי השכירות
בהצעת החוק הממשלתית, נבלמה הדרישה להקפאת המחירים בשוק השכירות, דבר שלטענתה היה מוביל להקפצת מחירים באופן מיידי, להזנחת הדירות מצד המשכירים, לחוסר רצון להשקיע בהן ולהתערבות רגלוטורית מיותרת בשוק החופשי.
- איילת שקד הרוויחה 3.3 מיליון שקל בשנה; תעריף של 2,500 שקל לשעה
- משבר הדיור מחריף: "הממשלה טומנת את ראשה בחול"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עוד קובעת הצעת החוק כי על המשכיר חלה החובה למסור את המושכר בהתאמה מלאה למה שהוסכם עם השוכר. המשכיר לא יוכל להוסיף בחוזה תניה הפוטרת אותו מאחריות לאי התאמה או לפגם שיתגלה בנכס.
דירה ראויה למגורים ותנאי סיום חוזה
החוק מגדיר גם מהי דירה שאינה מתאימה למגורים, אותה אסור להשכיר: דירה שיש בה גורם סיכון בלתי סביר לבטיחות או לבריאות השוכר, דירה שאין בה מערכת חשמל, תאורה וביוב תקינים, ודירה שאין בה פתחי אוורור. נוסף על כך, משכיר לא יהיה רשאי לדרוש מהשוכר לשלם עבור ביטוח דירה המשולם על הנכס.
עוד קובעת הצעת החוק כי המשכיר רשאי יהיה להודיע על סיום החוזה 90 יום לפני תום החוזה, ואילו לגבי השוכר ההוראה מקלה יותר והוא יהיה רשאי להודיע על כך למשכיר 60 יום לפני תום החוזה. הוראה זו לא תינתן לתניה, אלא לטובת השוכר.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
שרת המשפטים איילת שקד: "הצעת החוק הממשלתית מאזנת בין הצורך להגן על השוכרים, המהווים את "החוליה החלשה" לעומת המשכירים, ועם זאת אנחנו מקפידים שלא לפגוע בשוק השכירות החופשי ולהכניס רגולציה מקום שאין בה צורך, ושהנזק שתייצר יעלה על התועלת. כך, ברור שהגבלת מחירי השכירות יובילו להקפצת מחירי השכירות בטווח המיידי, דבר שייפגע בראש ובראשונה בשוכרים. אני בטוחה שההסכמה אליה הגעתי עם חברי הכנסת רועי פולקמן וסתיו שפיר, תוביל לשוק שכירות סביר יותר והוגן יותר".
חה"כ סתיו שפיר אמרה: "אחרי מאבק עיקש שניהלתי בכנסת וביחד עם אלפי צעירים וצעירות בשנתיים האחרונות, סוף סוף יש בשורה של ממש לשני מיליון שוכרי הדירות בישראל. בחודשים האחרונים ניהלנו מו״מ ארוך עם משרד המשפטים כדי להגיע להסכמה על החוק, שיכלול הסדרה של חוזה השכירות, תנאים בסיסים להשכרת דירה, הגדרה של יחסי השוכר והמשכיר ועוד. לראשונה זה עשרות שנים נעשה צעד של ממש כנגד ניצול חולשתם של השוכרים וכניעתם לחוזים לא הוגנים, לתשלומים של עשרות אלפי שקלים בערבויות ובטחונות במזומן, וחוסר וודאות מוחלט לגבי עתידם בדירה. בהמשך נדרוש צעדים נוספים להגדלת היצע הדירות להשכרה וליצירת מודלים אפקטיביים של שכירות הוגנת וארוכת טווח."
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
