בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.

הפער שהולך ונפער

הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.

מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.

אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.

• שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
• "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.

מחירי הדירות יורדים ורואים את זה ברווחיות נמוכה יותר בדוחות הכספיים. החברות יספרו לכם שזה מסיבות שונות ומשונות, אבל זה גם ואולי בעיקר מירידה במחירים.  

עמרם אברהם עמרם 2.37%  מדווחת על עלייה של 30% בהכנסות ברבעון השלישי ל-384  מיליון שקל, לעומת כ-296 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. ההכנסות בתשעת החודשים הראשונים של 2025 עלו בכ-55% לכ-1.094 מיליארד שקל, לעומת כ- 705.9 מיליון שקל בתקופה המקבילה. עיקר ההכנסות בתקופת הדוח הינן מפרויקטים אקווה פארק אשדוד, אקווה סנס נתניה (בן גוריון), אקווה ריזורט אילת, רובע הברון פרדס חנה- כרכור, אילת רובע השדה ועכו.

הרווח הגולמי ברבעון עלה בכ-17.5% לכ-89.6 מיליון שקל, לעומת כ-76.2 מיליון שקל ברבעון המקביל.  שיעור הרווח הגולמי ברבעון עמד על כ-23.3%%, לעומת כ-25.7% ברבעון המקביל. הרווח הגולמי בתשעת החודשים הראשונים לשנת 2025 עלה בכ-26.6% לכ-243 מיליון שקל, לעומת כ-191.9 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. שיעור הרווח הגולמי בתשעת החודשים הראשונים של 2025 עמד על כ-22.2%%, לעומת כ-27% בתקופה המקבילה אשתקד. 

השינוי בשיעור הרווח הגולמי הושפע בעיקר משינוי בתמהיל הפרויקטים, בשל עלייה במשקל פרויקטים בעלי רווחיות יחסית נמוכה ומכירות במסלולים מסובסדים. בנוסף, חלק מהפרויקטים של הקבוצה נמצאים בשלבים מוקדמים של ביצוע הפרויקט (טרם מסירות), שבהם ההכרה החשבונאית שמרנית יותר בכל הקשור לשיעור הרווח הגולמי.

• זינוק בהכנסות של עמרם אברהם, אך ירידה ברווחיות
• עמרם אברהם במבצע למילואימניקים: עד 300 אלף שקל הנחה ברכישת דירה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הרווח הנקי לבעלי המניות ברבעון הסתכם בכ-20.9 מיליון שקל, לעומת כ-32.5 מיליון שקל ברבעון המקביל. עיקר השינוי ברווח נבע מעלייה בהוצאות המימון נטו של הקבוצה. הרווח הנקי לבעלי המניות בסיכום תשעת החודשים הראשונים עלה ב-17% לכ-72.4 מיליון שקל, לעומת כ-61.8 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.