תמיר דגן: "אפשר בקלות להפחית את מחיר הדירות ב-18%, אבל הכל דיבורים"
חברת שיכון ובינוי, בשליטתה של שרי אריסון, הודיעה היום כי חברת הבת (87%), שיכון ובינוי נדל"ן, סיימה את השנה עם מכירת 1,121 דירות בשווי כולל של 1.657 מיליארד שקל - עלייה של 24% לעומת שנת 2012. במהלך חודש צדמבר האחרון בלבד מכרה החברה 93 יחידות דיור בשווי של 120 מיליון שקל.
מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, תמיר דגן, אמר בשיחה עם Bizportal: "השנה הייתה שנה טובה במכירות. במבצע אחד בראש העין מכרנו 200 דירות בסופ"ש אחד. אנחנו רואים כי המספרים בינואר יציבים וצופים כי שנת 2014 תהיה דומה לשנה החולפת. יש לנו עוד פרוייקטים בראש העין, יוקנעם, פרדס חנה, ולראשונה גם בטירת הכרמל. אנחנו לא מכוונים רק לאזורי ביקוש אלא בונים בכל הארץ".
שר הבינוי והשיכון הכריז מספר פעמים בחודשים האחרונים כי מחירי הדירות יתייצבו ואף יתחילו לרדת בסוף השנה. דגן טוען כי "אלה רק דיבורים, ולכן זה לא מטריד אותנו. כאשר יהיו מעשים - נדע להתמודד איתם. הבעיה הכי גדולה במחירי הדיור היא צוואר הבקבוק בהפשרת הקרקעות לבנייה. הם לא מצליחים להתמודד עם זה ולכן אני לא רואה ירידות מחירים בקרוב. הדרך הכי קלה להוריד את המחירים היא מיסוי. אם יבטלו את המע"מ על רכישת דירה ראשונה נראה ירידה מיידית של 18% במחיר, גם זה לא יקרה בקרוב".
העיר בה נמכרו המספר הרב ביותר של דירות היא ראש העין - 205 דירות. באשקלון נמכרו 85 דירות בשווי של 88 מיליון שקל המשקף מחיר ממוצע של 1.03 מיליון שקל לדירה. כאמור, בשנת 2012 מסרה שיכון ובינוי 906 דירות בשווי כולל של 1.51 מיליארד שקל - עלייה של 24% בשנת 2013.
- 7.עשו מיליארדים ע"ח העם הפראייר=מיתון2014-17=בועה מעל50%ב (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 14/01/2014 02:23הגב לתגובה זו
- 6.להבין את המשמעות 13/01/2014 16:09הגב לתגובה זומכרו כ 24% יותר דירות ב 2013... אבל המחזור עלה רק בכ 9%... עובדה שמצביעה על י ר י ד ת מחירים של כ 15%... שימשיכו כך... חחח
- 5.אחד 13/01/2014 14:42הגב לתגובה זואו לחילופין תבנו דירות קטנות?? אני לא משתגע על זה שהמדינה תתערב בכל דבר, אבל במדינה חכמו שלנו שבה קמעונאים , קבלנים, משכירים, יצרני מזון מתנהגים בכזו חזירות המידנה צריכה לקבע את שולי הרווח של כולכם על פי חוק!! אז אולי האזרח הממוצע יוכל לחיות פה מבלי להחנק
- 4.המחירים ירדו אם יבטלו מע״מ.לא אם חו״ח יצמצמו רווחים. (ל"ת)עלוקות 13/01/2014 13:35הגב לתגובה זו
- 3.דודו 13/01/2014 13:29הגב לתגובה זוכולנו יודעים שגם אם יבטלו את המע"מ, אתם תדאגו שרמות המחירים יישארו זהים. זה פשוט יאפשר לכם להגדיל את הרווחיות שלכם ב18% ללא שום מאמץ.
- 2.בועז 13/01/2014 13:28הגב לתגובה זורק בעלי אינטרסים מגחכים לתגובה הזאת, לקנות דירה במחירים של היום זה כמו לקנות לחם לבן ב 30 ₪. מי שקונה עכשיו עושה טעות.
- 1."אבל זה לא יקרה" תמשיכו לקנות במחירי בועה זה טוב לחברה (ל"ת)אלי 13/01/2014 13:10הגב לתגובה זו
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
