אושר טרומית: רוכשי דירות יזכו להגנה משיעבוד עקב סכסוך בין הבנק לקבלן
מליאת הכנסת אישרה היום (ד') בקריאה טרומית כי רוכשי דירות יהיו מוגנים משעבוד הנכס שהסרתו נמנעת עקב מחלוקות בין הבנק המלווה ליזמים וקבלנים, במסגרת הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון הסרת שעבוד תאגיד בנקאי מלווה), התשע"א-2011 שהגיש ח"כ יריב לוין (הליכוד ביתנו).
הצעת החוק נועדה להגן על רוכשי דירות ולמנוע מצב לפיו מחלוקות בין יזמים או קבלים לבין בנקים מלווים, מביאות לכך שבנק מלווה נמנע מהסרת השעבוד הרובץ לטובתו על זכויות היזמים או הקבלנים על הקרקע ועל הדירות שנבנו עליה, מה שמביא למניעת רישום הזכויות על שמם של הרוכשים, אשר למרות ששילמו את שהיה עליהם לשלם על פי הסכם הרכישה, הם אינם יכולים לקבל את מלוא הזכויות בדירה כשהיא נקייה מהשעבוד לטובת הבנק המלווה.
מוציאים את רוכשי הדירות מהמחלוקת
בדברי ההסבר נכתב כי "רכישת דירה היא פעולה כלכלית משמעותית ביותר, ומהווה עבור אזרחים רבים את הפעולה הכלכלית הגדולה והחשובה בחייהם. משכך, ובשים לב להיקף הגדול של התשלומים הכרוכים בעסקה זו, נחקק חוק המכר, אשר קובע הוראות מיוחדות לעניין עסקאות רכישת דירה, שתכליתן הגנה על הרוכשים ועל הכספים המשולמים על ידם".
עוד נקבע בדבריי ההסבר כי "לא אחת מתגלעות מחלוקות בין היזמים או הקבלנים לבין הבנק המלווה, אשר כתוצאה מהן נמנע הבנק המלווה מהסרת השעבוד הרובץ לטובתו על זכויות היזמים או הקבלנים על הקרקע ועל הדירות שנבנו עליה. כתוצאה מכך נמנע רישום הזכויות על שמם של הרוכשים. במקרים אלה נקלעים הרוכשים למצב בו למרות ששילמו את כל המגיע מהם, אין הם יכולים לקבל את מלוא הזכויות בדירה כשהיא נקייה מהשעבוד לטובת הבנק המלווה. בכך הופכים הרוכשים ל'בני ערובה' בידי הבנק לצורך ניהול המחלוקת שבינו לבין היזמים והקבלנים".
- חברות הביטוח וכרטיסי האשראי יוכלו להיות "בנקים קטנים" - המלצות הצוות הבין משרדי
- מי יציל את העו"ש שלכם ומה הריבית שתקבלו על היתרה בחשבון?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מתן תוקף מחייב להסכם וולנטרי
על מנת למנוע מצב זה, נוצר בשוק מנגנון של "מכתבי החרגה" הניתנים על ידי הבנק לרוכשים, והמחריגים מהשעבוד את הדירות שמלוא תמורתן שולם על ידי הרוכשים. אולם הסדר זה הינו וולונטרי, ועל כן לעיתים קרובות אינו מבוצע, בין בשל חוסר ידיעה של הקונים שאינם דואגים לכלול הוראה כאמור בהסכם המכר, ובין בשל דרישות הבנק לגביית עמלות של מאות שקלים חדשים ואף למעלה מכך כתנאי להנפקת מכתב ההחרגה.
הצעת החוק תאפשר מתן תוקף מחייב להסדר הוולונטרי הקיים בשוק באופן שיבטיח את ההגנה ההולמת על כל רוכשי הדירות, ובדרך שאין בה כדי לפגוע בזכויות היזמים, הקבלנים או הבנקים. עוד יצוין, כי הסדר זה אינו גורע מהיכולת לשעבד את הדירה בגין התחייבות של הרוכשים עצמם, לרבות כלפי בנק שנתן לרוכשים הלוואה המובטחת במשכנתא על הדירה שרכשו.
40 ח"כים תמכו בהצעה בקריאה טרומית וללא מתנגדים. ההצעה תועבר לוועדת הכספים להכנתה לקריאה ראשונה.
"גל של פשיטות רגל": סוכנויות הדירוג מזהירות ממשבר בענף הנדל"ן
מידרוג ו-S&P מעלות מודאגות מענף הנדל״ן: לפי הסקירות היקף העסקאות צנח בכ-30%, המלאי הלא מכור זינק ל-82 אלף דירות, והוצאות המימון מכבידות על היזמים; רק ירידת ריבית עשויה להביא להתאוששות וגם אם השוק יחזיק מעמד - התאוששות תגיע רק במחצית השנייה של 2026
שוק הנדל"ן למגורים ממשיך לספוג אש. שתי סוכנויות הדירוג הגדולות, מידרוג ו-S&P מעלות, מזהירות שהירידה בביקושים לדירות והמשך סביבת הריבית הגבוהה יוצרים סיכון ממשי ליזמים. לפי הסקירות שפרסמו, גל פשיטות רגל בענף זה כבר לא תרחיש קיצוני אלא אפשרות ממשית, אם המגמות הנוכחיות יימשכו.
אבל האזהרות האלה לא מפתיעות אף אחד הן יותר מראות עד כמה חמור המצב. אנחנו בביזפורטל מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ולא פעם הדגשנו שהמצב בשטח חמור אפילו יותר מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. ובאמת בעונת הדוחות לרבעון השני זה כבר קיבל ביטוי - יזמיות הנדל״ן דיווחו על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים. גם מנכ"ל משרד השיכון, יהודה מורגנשטרן, חיזק אותנו כשאמר: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס".
הנתק בין מחירי הדירות לבין יכולת הקנייה של הציבור רק מעמיק. כיום נדרשות בממוצע כ-169 משכורות כדי לרכוש דירה בישראל. עלות ממוצעת של כ-2.3 מיליון שקל מול שכר חודשי של כ-12,492 שקל, הדגש הוא שזה ממוצע ובאיזור המרכז המחירים אפילו מטפסים למעלה. זה כמובן נתון ארצי, אם בוחנים את אזור המרכז, הפערים קופצים אפילו יותר: בדירות חדשות בתל אביב, רמת גן או גבעתיים, זה יכול להגיע גם ליותר מ-250 משכורות. זו עלייה חדה לעומת העבר, שממחישה עד כמה שוק הדיור התנתק מההכנסות של משקי הבית. בתחילת העשור הקודם נדרשו כ-128 משכורות בלבד לרכישת דירה ממוצעת, ובשנים האחרונות המספר רק מטפס והרבה מעבר לקצב עליית השכר. במקביל, גם תנאי המימון הפכו קשים יותר, כשהריבית הגבוהה מקשה על קבלת משכנתאות ומשאירה הרבה אנשים מחוץ לשוק.
במידרוג מציינים שמתחילת השנה נמכרו כ-15 אלף דירות חדשות בלבד שזאת ירידה של כ-33% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הנתונים מתבססים על פרסומי משרד האוצר והם מתריעים על שינוי מגמה ברור בשוק. מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו הגיע לשיא של כ-82.5 אלף יחידות מה שמשקף כ-31 חודשי היצע (המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים), לעומת 18 חודשים בשנה שעברה. במידרוג מסבירים שהעלייה במלאי נובעת מגידול בהתחלות הבנייה ובהיתרים לפרויקטים חדשים, בזמן שהיקף העסקאות הולך ומצטמצם. כלומר נבנות יותר דירות, אבל פחות נמכרות וזה מוביל לכך שיזמים נאלצים לממן את הבנייה לאורך זמן, כשהם סופגים ריביות גבוהות ועלויות מימון שמכרסמות ברווח.
- "תכנית דיור לאומית" - 1.4 מיליארד שקל כדי להחיות את הענף
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
10 מתוך 17 חברות היזום הציבוריות רשמו ירידה ברווח הגולמי במחצית הראשונה של השנה, ו-6 מהן איבדו מעל 10% מהרווחיות. הסיבות: מבצעי שיווק, עלייה בעלויות הבנייה והתארכות של פרויקטים. במידרוג מזהירים שהמצב הזה פוגע בעיקר ביזמים קטנים או כאלו שממוקדים גיאוגרפית ופחות מסוגלים לפזר סיכונים.
מלאי הדירות שובר שיאים - 83.6 אלף דירות; מה קורה בתל אביב?
תל אביב עם 10.4 אלף דירות במלאי, עלייה של 2% בחודש. חלק גדול מהמלאי הוא של דירות של התחדשות עירונית
לפי נתוני הלמ"ס, נרשמה ירידה של 1.7% בהיקף מכירת דירות לעומת הרבעון הקודם, ו-ירידה של 16.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. עם זאת, על פני הרבעון יש עלייה במכירות מחודש לחודש. אלו נתונים מעודכנים לאוגוסט, כשנראה שבנטרול נתוני עונתיות בשל החגים, גם ספטמבר ואוקטובר מבטאים יציבות ואפילו עלייה בהיקפים.
ירידה דרמטית היתה בדירות חדשות - ירידה של 28.1% במכירות הקבלנים ל-8,100 דירות. גם כאן היתה עלייה על פני הרבעון. ועדיין - אלו מספרים נמוכים בראייה היסטורית. ם היסטורית.
הדירות הלא מכורות מצטברות - והפערים בין הערים בולטים
במקביל לירידה בביקושים, היצע הדירות הלא מכורות ממשיך לעלות. באוגוסט נוסף מלאי של כ-800 דירות חדשות, שהעלו את סך המלאי לכ-83,360 דירות - שיא חדש. תל אביב מובילה עם 10,420 דירות, גידול חודשי של 2%; אחריה ירושלים עם 8,240 (עלייה של 2.6%), ובת ים עם 4,380. רמת גן ונתניה סוגרות את החמישייה המובילה, כאשר בנתניה נרשמה דווקא ירידה של 4.7% במלאי.
מרבית המלאי (56%) מרוכז במחוז תל אביב והמרכז, מה שמסביר את הירידות במחירי הדירות באזורים אלה ואת השפעתם על מדדי המחירים הכלליים. המגמה מקבלת חיזוק מהמשך פעילות הבנייה - קצב התחלות הבנייה נשאר גבוה גם כאשר הביקושים נחלשים.
- פרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
- ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אופקים בצמרת - ומה קורה בשוק היד השנייה?
אחת ההפתעות הגדולות בנתוני הלמ"ס היא העיר אופקים, שמובילה את מכירת הדירות החדשות ברבעון האחרון עם 501 עסקאות - יותר מתל אביב (498), נתניה (432) ולוד (416). ההסבר נעוץ בפרויקטים ממשלתיים כגון "דירה בהנחה" בשכונת עומרים בעיר, שבה נמכרו דירות רבות מראש במסגרת התוכנית.
