אושר טרומית: רוכשי דירות יזכו להגנה משיעבוד עקב סכסוך בין הבנק לקבלן
מליאת הכנסת אישרה היום (ד') בקריאה טרומית כי רוכשי דירות יהיו מוגנים משעבוד הנכס שהסרתו נמנעת עקב מחלוקות בין הבנק המלווה ליזמים וקבלנים, במסגרת הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון הסרת שעבוד תאגיד בנקאי מלווה), התשע"א-2011 שהגיש ח"כ יריב לוין (הליכוד ביתנו).
הצעת החוק נועדה להגן על רוכשי דירות ולמנוע מצב לפיו מחלוקות בין יזמים או קבלים לבין בנקים מלווים, מביאות לכך שבנק מלווה נמנע מהסרת השעבוד הרובץ לטובתו על זכויות היזמים או הקבלנים על הקרקע ועל הדירות שנבנו עליה, מה שמביא למניעת רישום הזכויות על שמם של הרוכשים, אשר למרות ששילמו את שהיה עליהם לשלם על פי הסכם הרכישה, הם אינם יכולים לקבל את מלוא הזכויות בדירה כשהיא נקייה מהשעבוד לטובת הבנק המלווה.
מוציאים את רוכשי הדירות מהמחלוקת
בדברי ההסבר נכתב כי "רכישת דירה היא פעולה כלכלית משמעותית ביותר, ומהווה עבור אזרחים רבים את הפעולה הכלכלית הגדולה והחשובה בחייהם. משכך, ובשים לב להיקף הגדול של התשלומים הכרוכים בעסקה זו, נחקק חוק המכר, אשר קובע הוראות מיוחדות לעניין עסקאות רכישת דירה, שתכליתן הגנה על הרוכשים ועל הכספים המשולמים על ידם".
עוד נקבע בדבריי ההסבר כי "לא אחת מתגלעות מחלוקות בין היזמים או הקבלנים לבין הבנק המלווה, אשר כתוצאה מהן נמנע הבנק המלווה מהסרת השעבוד הרובץ לטובתו על זכויות היזמים או הקבלנים על הקרקע ועל הדירות שנבנו עליה. כתוצאה מכך נמנע רישום הזכויות על שמם של הרוכשים. במקרים אלה נקלעים הרוכשים למצב בו למרות ששילמו את כל המגיע מהם, אין הם יכולים לקבל את מלוא הזכויות בדירה כשהיא נקייה מהשעבוד לטובת הבנק המלווה. בכך הופכים הרוכשים ל'בני ערובה' בידי הבנק לצורך ניהול המחלוקת שבינו לבין היזמים והקבלנים".
- חברות הביטוח וכרטיסי האשראי יוכלו להיות "בנקים קטנים" - המלצות הצוות הבין משרדי
- מי יציל את העו"ש שלכם ומה הריבית שתקבלו על היתרה בחשבון?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מתן תוקף מחייב להסכם וולנטרי
על מנת למנוע מצב זה, נוצר בשוק מנגנון של "מכתבי החרגה" הניתנים על ידי הבנק לרוכשים, והמחריגים מהשעבוד את הדירות שמלוא תמורתן שולם על ידי הרוכשים. אולם הסדר זה הינו וולונטרי, ועל כן לעיתים קרובות אינו מבוצע, בין בשל חוסר ידיעה של הקונים שאינם דואגים לכלול הוראה כאמור בהסכם המכר, ובין בשל דרישות הבנק לגביית עמלות של מאות שקלים חדשים ואף למעלה מכך כתנאי להנפקת מכתב ההחרגה.
הצעת החוק תאפשר מתן תוקף מחייב להסדר הוולונטרי הקיים בשוק באופן שיבטיח את ההגנה ההולמת על כל רוכשי הדירות, ובדרך שאין בה כדי לפגוע בזכויות היזמים, הקבלנים או הבנקים. עוד יצוין, כי הסדר זה אינו גורע מהיכולת לשעבד את הדירה בגין התחייבות של הרוכשים עצמם, לרבות כלפי בנק שנתן לרוכשים הלוואה המובטחת במשכנתא על הדירה שרכשו.
40 ח"כים תמכו בהצעה בקריאה טרומית וללא מתנגדים. ההצעה תועבר לוועדת הכספים להכנתה לקריאה ראשונה.
"ירידת מחירי הדירות תימשך" ומה החזר המשכנתא על דירה ממוצעת?
כששוק נחלש בהתחלה יש ירידה בהיקף העסקאות ואז כשהמוכרים מפנימים שכדי למכור צריך להוריד מחיר - המחירים יורדים; מחירי הדירות אמנם ירדו ב-5% לפחות, אבל כמות העסקאות הנמוכה מלמדת שהמחירים אמורים לרדת בהמשך
מחירי הדירות מחירי הדירות בירידה. הירידה הממוצעת כבר מעל 5% , כשהירידה בת"א משמעותית יותר (דירה בת"א - מה קורה למחירים, מה המחיר למ"ר ועסקאות אחרונות). יש אזורים שבהם הירידה כבר עומדת על 10%. הירידה בשטח עדיין לא מתבטאת בנתוני הלמ"ס משתי סיבות - ראשית, בעיית המדידה לרבות אי התייחסות למבצעים ולהנחות המימון של הקבלנים ושנית, עיכוב בנתונים. הלמ"ס מספרים לנו מה שקרה למחייר הדירות לפני חודשיים וחצי.
ועדיין על פי נתוני הלמ"ס מיום שישי, מדד מחירי הדירות ירד ב-0.5%, מדד מחירי הדירות החדשות איבד 1.5%, אך כשמנטרלים את הדירות המסובסדות, מקבלים ירידה של 0.7%. זו ירידה חדה בחודש אחד. זה החודש הרביעי ברציפות של ירידות על פי הלמ"ס כשבמצטבר מדובר על ירידה של כ-1.5%. אם לוקחים בחשבון את העיכוב של החודשיים וחצי, מבינים שגם נתוני הלמ"ס כשיתעדכנו יצביעו על ירידה משמעותית במחירי הדירות
על פי הלמ"ס, ברבעון השני של השנה מחיר ממוצע כלל ארצי עמד על 2,272.3 אלפי ש"ח . בהשוואה למחיר הממוצע ברבעון הקודם (2,350.9 אלפי ש"ח), נרשמה ירידה של 3.3%. בהשוואה למחיר הממוצע ברבעון השני של 2024 (2,330.0 אלפי ש"ח), ירד המחיר הממוצע ב-2.5%. עליות במחיר הממוצע ברבעון השני 2025 לעומת הרבעון המקביל אשתקד נרשמו במחוזות: צפון (7.1%) וחיפה (1.9%). לעומת זאת, ירידה במחיר הממוצע נרשמה במחוזות: תל-אביב (2.8%), מרכז (2.2%) וירושלים (0.4%). תל אביב מובילה את הירידות, כשגם בפרסום האחרון מחירי הדירות בעיר ירדו ב-1.3%.
- שפל במכירות הדירות, מלאי שיא לקבלנים - והגרלת ענק עם הנחות למילואימניקים; סיכום השבוע בנדל"ן
- 81,360 דירות מחכות לקונים - עליה של 20% בשנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האם הירידות יימשכו?
אלכס זבז'ינסקי, כלכלן המאקרו של מיטב סבור שמחירי הדירות ימשיכו לרדת. "מכירות הדירות המשיכו לרדת גם בחודש יוני ואף בקצב מואץ בהשפעת המלחמה באיראן", הוא אומר, "ביולי צפוי קיזוז מסוים, אך ספק שהמגמה תשתנה בחודשים הקרובים. הירידה במכירות הדירות החדשות נמשכת מאמצע שנה שעברה. גם מכירות הדירות יד שנייה יורדות. מלאי הדירות החדשות הלא מכורות ממשיך לגדול והגיע לשיא של 35 חודשי מכירה.
משרד הבינוי קורא לחברות זרות - ירידת מחירים בדרך?
משרד הבינוי והשיכון פרסם קול קורא חדש שמטרתו להרחיב את מספר חברות הביצוע בענף הבנייה, ולעודד כניסת שחקנים בינלאומיים עם ניסיון ויכולות מתקדמות; בעוד הציפייה היא להגברת תחרות ואולי גם לירידת מחירים, ניסיון העבר מלמד כי חסמים רגולטוריים והעדפה לקבלנים
מקומיים עלולים להקשות על המהלך לייצר שינוי ממשי, אם כי זהו צעד בכיוון הנכון
במסגרת התהליך, החברות שיגישו מועמדות לקול הקורא יעברו הליך בחירה מוקפד ומחמיר במהלכו יהיה עליהן להוכיח ניסיון בינלאומי בבנייה באיכות גבוהה, יכולות
ביצוע בטכנולוגיות מתקדמות ואיתנות פיננסית.
אחת התובנות המרכזיות מאחורי המהלך הזה היא האפשרות להגברת התחרות בשוק הבנייה המקומי. כיום הענף נשלט ברובו בידי מספר מצומצם של קבלנים גדולים, וכניסת שחקנים זרים בעלי ניסיון בינלאומי עשויה לאתגר את המצב הקיים. התחרות הפוטנציאלית נוגעת בעיקר לעלות הביצוע, ואם החברות הזרות יביאו איתן טכנולוגיות מתקדמות ויעילות גבוהה יותר, ייתכן שנראה לחץ כלפי מטה על מחירי הפרויקטים, ואולי גם על מחירי הדירות עצמם.
קריאה קשורה: כך בונים בניין בחודש: למה בסין כן ובישראל לא?
עם זאת, חשוב לזכור שניסיונות קודמים להביא עובדים זרים או חברות בינלאומיות לא תמיד הניבו את התוצאה המצופה. בעבר, כניסת חברות זרות לא תמיד הצליחה לשנות את השוק המקומי באופן מהותי, בין היתר בשל חסמים רגולטוריים, קשיי קליטה תרבותיים והעדפה של יזמים לעבוד עם קבלנים מקומיים מוכרים. השאלה היא האם הפעם, עם המודל המעודכן ופתיחת הדלת למדינות מערביות נוספות, תוכל המערכת להביא את השינוי המיוחל, או שמדובר בעוד ניסיון שיישאר על הנייר.
- הממשלה משיקה: סבסוד פיתוח בדרום והזרמת מיליארד שקל לחיזוק הגבול הצפוני
- אספן גרופ מעלה הילוך - "רכישת לנדמרק מכניסה אותנו לתחום הייזום"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברות הזוכות יתווספו לחברות אשר זכו בשני הקולות הקוראים הקודמים
שפרסם המשרד (ב-2016 וב-2024) ויורשו לבנות בישראל יחידות דיור ולנהל פרויקטים של בנייה למגורים כגורם האחראי על כל ההיבטים ההנדסיים והביצועיים של הפרויקט. החברות יחויבו לבנות בהיקף בנייה למגורים של מאות אלפי מטרים רבועים במהלך תקופת עבודתן בישראל.
