מתכוננים לעיר הבה"דים: אלף יח"ד ומעונות סטודנטים יוקמו בירוחם
מתכוננים לעיר הבה"דים? מינהל מקרקעי ישראל והוועדה המקומית מתכננות להרחיב דרומה את ירוחם ולשווק קרקע לבניית 1,018 יחידות דיור לאורך תוואי נחל שועלים.
התוכנית הייחודית כוללת הקצאה של 20% לדיור בר השגה ובניית מעונות סטודנטים, וצפויה להגדיל את מספר תושבי ירוחם בכ- 50% - מ 8,300 ל- 13,000. השכונה המתוכננת בסטנדרט גבוה מתפרסת על פני שטח של 732 דונם, הכולל בתוכו שטחים ציבורים ואזורי מסחר, ופארק מרכזי בשטח של 75 דונם
כ-355 יח"ד במתחם יהיו צמודי קרקע במגרשים בגדלים של 500-700 מ"ר, 198 יח"ד בבנייה רוויה צמודות קרקע (דירות גינה), 357 יח"ד בבניה רוויה - בנייה לגובה עד 6 קומות, מתוכן 192 יח"ד מיועדות לדיור בר השגה בשטח של עד 120 מ"ר לדירה. בנוסף תקים התוכנית לראשונה בירוחם מעונות סטודנטים - 108 יח"ד למעונות סטודנטים בשטח 53 מ"ר ליחידה.
מטרת התכנית הינה למשוך אוכלוסייה איכותית ליישוב ולחזקו, תוך ניצול ההזדמנות של מעבר עיר הבה"דים לדרום והצורך במענה לדרישה למגורים לאנשי הצבא היורדים לדרום.
מבחינה כלכלית הפרויקט, שתוכנן במימון משותף של חכ"ל ירוחם ומינהל מקרקעי ישראל, עומד במבחן כדאיות ביצוע ותואם לעלויות הפיתוח המקובלות ביישוב כיום (ע"פ פרויקטים ששווקו ביישוב במהלך השנתיים האחרונות) הן למגרשים צמודי קרקע והן ליח"ד בבניה רוויה.
בנצי ליברמן, מנהל מינהל מקרקעי ישראל, אומר כי: "במינהל מקרקעי ישראל רואים בחיזוקה של ירוחם ויישובי הפריפריה בדרום, יעד לאומי בעל חשיבות עליונה הזוכה לתנופה עם מעבר צה"ל לנגב. התוכנית, המתוכננת בסטנדרט גבוה, נועדה למשוך לירוחם אוכלוסיה חזקה מבחינה סוציו אקונומית, ולאפשר גם דיור בר השגה וגם תנאים מתאימים לסטודנטים להתפתח בישוב. הגדלתה של ירוחם לעיירה בת 13 אלף תושבים תקרין על האזור כולו ותהפוך את ירוחם לעיר מחוז בזעיר אנפין."
- 2.hadshen 04/03/2013 10:00הגב לתגובה זוכיצד נטען מחד שאין קרקע לבניה ומאידך בונים צמודי קרקע, בתים פרטיים בני קומה אחת או שתיים כאילו שאין מחר, לפי הלמ"ס מעל 40% מהתחלות הבניה הם צמודי קרקע שכאלו... אף ראש הועדה העליונה(!) לתכנון ולבניה, גבריאל מימון - מינוי אמון של השר ישי, נאלץ להתפטר לאחר שנתפס כזוכה במכרזים(!) לצמודי קרקע המיועדים למפוני גוש קטיף...
- 1.קדימה להציף גם את הצפון בדירות (ל"ת)דוד 03/03/2013 17:03הגב לתגובה זו
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
