עלייה של 36% בחמש שנים - האם מחירי הדירות בקריית מלאכי אטרקטיביים?

בזמן שאזורים רבים בפריפריה במצב סטטי או שהם תלויים בהנחות ממשלתיות, קריית מלאכי מציגה מגמה יציבה של עליית ערך בשוק הנדל"ן. עם עלייה של כ-36% במחירי הדירות בחמש השנים האחרונות, בנייה חדשה בהיקפים הולכים וגדלים, נתוני תשואה גבוהים מהממוצע הארצי בפער לטובת משכירים, ובנוסף לשכונות חדשות שממשיכות להתפתח - העיר שנמצאת בין קרית גת לאשדוד, שעד לא מזמן נתפסה כ'שולית', הפכה ליעד רלוונטי יותר ויותר עבור משקיעים.

דירת 3 חדרים בעיר תעלה לכם כ-1.04 מיליון שקל, דירת 4 חדרים סביב 1.36 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים מתקרבת כבר ל-1.9 מיליון שקל. עליית המחירים בחמש השנים האחרונות, דומה לשיעור דומה לממוצע הארצי. אך כשהמחיר הממוצע למ"ר עומד על כ-16 אלף שקל, מדובר ברמה נמוכה יחסית לאזורי ביקוש סמוכים כמו רחובות, יבנה או אשקלון.

לאחרונה, ובעקבות רמות המחירים - אוכלוסייה צעירה (בעיקר מהשכונות הסמוכות שהוזכרו כאן) נמשכת לכיוונה של קריית מלאכי. גם בשוק הקנייה ומכירה וגם בשוק השכירות. האפשרות של כניסה למחירי הדירות וגם 'הצמדה' אליהם בעקבות רכישת דירה - מאפשרת למשקיעים להיכנס לשוק הדירות והנדל"ן בסכומים נגישים יחסית, תוך אפשרות ליהנות מעליית ערך עתידית.

מבחינת מחירי ההשכרה בקריית מלאכי, נראה שהיציבות נשמרת - דירות 3 ו-4 חדרים מושכרות במחירים שנעים סביב 2.8 אלף שקל ל-3.4 אלף שקל לחודש, ודירות 5 חדרים מגיעות גם ל-3.8 אלף שקל. התשואה הממוצעת למשקיע עומדת כיום על כ-3.15% - תשואה סולידית אך יציבה, בעיקר לאור העובדה שמדובר בשוק שנראה לפחות כאילו עדיין לא מיצה את פוטנציאל ההשבחה שלו.

חשוב לציין - עבור המשקיעים, השכירות השוטפת זה דבר נחמד: שכן היא אמורה לכסות את תשלומי המשכנתא בדרך כלל. כמו כן, משקיעי הנדל"ן לא נוטים להסתמך על רק על ההכנס' משכר דירה כאשר הם מגיעים לבחון השקעה, אלא על ה'אפסייד' שיש לאותה דירה להשביח את עצמה. כלומר - עליית הערך של הדירה - היא שמעניינת אותם.

בנוסף, קריית מלאכי נמצאת בעיצומה של תנופת בנייה מואצת. שכונות חדשות כמו "נריה", "נריה החדשה" ו"אחוזת הדר" נמצאות בשלבי בנייה ואכלוס, עם מאות דירות שנמכרות בשוק החופשי ובמסגרת תוכניות כמו "מחיר מטרה" ו"דירה בהנחה".

יזמים פרטיים החלו לפעול בעיר בהיקף רחב יותר, בזכות מחירי קרקע נוחים, ביקוש שקט אך קבוע, ותמיכה ממשלתית בהשקעה בתשתיות.

הפוטנציאל ברור - המימוש שלו עדיין רחוק

מצד שני - צריך לזכור גם שלצד תנופת הבנייה בשכונות החדשות, תחום ההתחדשות העירונית בקריית מלאכי עדיין לא תפס תאוצה בשטח. מספר מתחמים במרכז העיר ובשכונות הוותיקות כבר זוהו כבעלי פוטנציאל לפינוי בינוי, אך רובם נמצאים בשלב התכנוני בלבד.

מדובר לרוב בבניינים בני 2-3 קומות שנבנו בשנות ה-50 עד ה-70, ללא ממ"דים, מעליות או חניה. מבנים שהתיישנו הן פיזית והן תכנונית, ושזקוקים לחידוש מקיף. עם זאת, קידום ההתחדשות תלוי ביכולת העירייה להוביל תהליכים מול התושבים והמדינה, ובשיתוף פעולה מצד יזמים. הפוטנציאל קיים, אבל עדיין לא מומש.

גם בתחום התחבורה נרשמת תמונה מעורבת: מצד אחד, לקריית מלאכי יתרון מובהק בגישה לצירי תחבורה מרכזיים: כביש 6, כביש 40 וכביש 3 - מה שמאפשר גישה נוחה לערים כמו קריית גת, רחובות, יבנה ואשקלון. מצד השני, העיר עדיין אינה מחוברת לרשת הרכבות הארצית.

התחנה הקרובה ביותר נמצאת בקריית גת, כ-15 דקות נסיעה מהעיר. קיימות תוכניות עתידיות לשדרוג התחבורה ולחיבור לרשת תחבורה מסילתית או להסעת המונים. אבל נכון לעכשיו, אין לוחות זמנים קונקרטיים.

20% הנחה בתמריצים ממשלתיים - לעיתים גם יותר

עוד דבר מעניין הוא ההבדלים בין השכונות, הקהלים שמגיעים אליהן - והסיכוי להשבחה. השכונות החדשות כמו "נריה החדשה", "אחוזת הדר" ו"שכונת נריה" מושכות אליהן בעיקר משפחות צעירות, חלקן זוגות מהמרכז או מהערים הסמוכות שמחפשים דיור במחיר שפוי.

בשכונות אלו נבנים פרויקטים בני מאות דירות, חלקם בשוק החופשי וחלקם במסגרת תוכניות ממשלתיות. מדובר באזורים שזוכים גם להשקעה ציבורית: תשתיות חדשות, גני ילדים ובתי ספר. לעומת זאת, השכונות הוותיקות יותר במרכז העיר, בעיקר אלו שנבנו בשנות ה-50 וה-70, משמשות אוכלוסייה ותיקה ולעיתים חלשה יותר. ובהן קיים פוטנציאל ברור להתחדשות עירונית והשבחה תכנונית, אך כלול בתוכן גם אתגרים לא פשוטים.

לתוך זה נכנסים גם תמריצים ממשלתיים: בשנים האחרונות שווקו בעיר מאות דירות במסגרת התוכניות. מדובר בדירות שנמכרו במחירים של עד 20% מתחת למחיר השוק - ולעיתים הפער אף גדול יותר. אמנם רוב הזוכים הם זכאים בלבד, אך ההשפעה על השוק ניכרת: כשמחיר דירה חדשה עומד על 1.1-1.2 מיליון שקל, ברור שזה מקשה על קבלנים למכור במחירים גבוהים יותר בפרויקטים רגילים.מצד שני, זה מחזק את הביקוש בשוק היד השנייה, שמהווה אלטרנטיבה מהירה ונגישה.

עוד נקודה מעניינת היא זו שמצד אחד, הזכאים לא יכולים להשתתף במכרזי ההנחה. מצד שני, הנוכחות של הדירות המוזלות יוצרת לחץ זמני במחיר, אך בטווח הבינוני תורמת להאצת הביקוש הכולל ולהתפתחות השוק המקומי.

ועדיין, לצד הפוטנציאל צריך לדבר גם על החסרונות: בקריית מלאכי, התדמית היא של עיר חלשה, ולעיתים היא נגררת אחר הדימוי שלה כעיר שעדיין לא מציעה איכות חיים גבוהה כמו רחובות או יבנה. יש גם פערים בשירותים הציבוריים ובעיקר פערים בין שכונות.

באזורים הוותיקים, לא פשוט למצוא שוכרים איכותיים, והמשקיעים נדרשים לבחון היטב כל עסקה. הפוטנציאל להשבחה קיים, אך ההבשלה תלויה לא רק בזוגות צעירים או יזמים, אלא גם ביכולת של העירייה להצעיד את קריית מלאכי שלב אחד קדימה.

• כמה עולה לגור באור יהודה - ואיך היא ביחס לשכנותיה
• קריסת מחירי הנפט מאיימת לקבור את החלום הסעודי - "חזון 2030" בסכנה

עסקאות אחרונות

ברחוב ז'בוטינסקי 10, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.25 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-90 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.

ברחוב משה שרת 7, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 970 אלף שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-60 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.

ברחוב ירושלים 75, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 915 אלף שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-60 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.

ברחוב מבצע יונתן 7, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.691 מ' שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-130 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.

ברחוב רוטשילד 4, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2 מ' שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח לש כ-130 מ"ר שנמצאת בקומה התשיעית.