בשבוע שעבר פורסם מדד המחירים לצרכן, ובפעם החמישית ברציפות הוא מעיד על ירידת מחירי הדירות. אמנם לפי הלמ"ס הירידה עדיין נמוכה. אבל לפי עסקאות שנעשות בפועל, הסקירה של הכלכלן הראשי באוצר ושיחות עם קבלנים ויזמים - הירידה גדולה מכך ומגיע ל-5% עד 10%. עוד לפני שהירידה החלה להשתקף בנתוני למ"ס, הצגנו נתונים שמעידים על ירידה וזאת מכיוון שבלמ"ס מעדכנים את הנתונים בעיכוב של חודשיים וחצי וגם כשהם מעדכנים אותם הם ללא הנחות, מבצעיים ובעיקר ללא הנחות מימון גדולות. . 

מחיר דירה ממוצעת בארץ עדיין הוא כ-2.3 מיליון שקל ואם מסתכלים על המרכז כמעט בלתי אפשרי למצוא דירה בתקציב הזה. אבל מי שמוכן להתרחק קצת או להתפשר על דירה ישנה, עדיין יכול למצוא דירות במחיר כזה למגורים או להשקעה כשהן אפילו יכולות להניב תשואה 'עודפת' מאשר התשואות על דירות במרכז. בעיקר בדירות בהם רוב הפוטנציאל כבר מגולם.

חשוב - האם זה הזמן לקנות דירה? כמה תובנות שעשויות לעזור לכם

הדרום - הכי קל למצוא

באר שבע, נתיבות, אופקים ודימונה: בתקציב של 1.3-1.8 מיליון שקל אפשר עדיין למצוא דירות 4-5 חדרים (חדשות או יד שנייה במצב טוב יחסית). בבאר שבע, סביב שכונות ותיקות/מתחדשות ובקרבת מוסדות אקדמיים, הביקוש לשכירות יחסית יציב, וזה תומך בתשואה של בערך 3.5%-3.8% (תלוי כמובן במצב הדירה והקרבה לתחבורה/מוסדות). בדימונה/נתיבות המחיר נמוך יותר אבל זמינות השוכרים תלויה בשכונה ובתעסוקה באזור. חשוב למשקיע שבוחן את ההשקעה באזור לבחון היטב את השוכרים הקיימים והפוטנציאלים במיוחד אם הוא לא גר קרוב, הוא צריך מישהו שאפשר לסמוך עליו, לא כזה שצריך אותו בדירה כל חודש.  

• רשות המיסים: ״נסיים את 2025 עם יותר מ-40 מיליארד שקל מעל היעד״
• “הריבית חונקת את הענף. תן תקווה”
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מול הקושי למצוא שוכרים בדרום, במרכז קל למצוא. על כל דירה באזור מבוקש יש כ-6-7 משפחות, תלוי כמובן באזור. להרחבה: שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים".

עסקאות אחרונות

באר שבע - ברחוב רוזמרין 19, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.62 מיליון שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-108 מ"ר שנמצאת בקומה החמישית.

                ברחוב בר ניסן 46, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.785 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-91 מ"ר שנמצאת בקומת הקרקע.

• כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
• בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

אופקים -  ברחוב חרצית 10, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.465 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-116 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.

נתיבות - ברחוב החידא 182, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.9 מיליון שקל. מדובר על דירת גן הכוללת 4 חדרים בשטח של כ-82 מ"ר. 

עסקאות בלוחות מודעות

נתיבות - ברחוב קטיף 68, מוצעת למכירה כעת דירת 5 חדרים בשטח של כ-156 מ"ר בסכום של 1.67 מיליון שקל.

באר שבע - ברחוב גדעון האוזנר 56, מומעת כעת למכירה דירת 5 חדרים בשטח של כ-150 מ"ר בסכום של 1.82 מיליון שקל.

חשוב לציין שהמחירים עבור הדירות מאתר יד 2 הן לא עסקאות שנעשו אלא דירות שמוצעות למכירה. כלומר יש עוד מקום למשא ומתן והורדת מחיר, כי מדובר במחיר היצע.

ירושלים והסביבה - קשה יחסית למצוא אבל אפשרי

בתקציב של עד 2 מיליון שקל תוכלו למצוא בירושלים דירות קטנות של 2-3 חדרים בשכונות ותיקות כמו קריית יובל/בית וגן אבל זה יהיה לאחר מו"מ וירידה מסוימת מצד המוכר. לעיתים דירות סטודיו בתלפיות/ארנונה. זה פתרון לזוג/בודד שמוכן להתפשר על גודל ועל בניין ישן. למשקיעים: התשואה לרוב נחשבת לטובה יחסית ועומדת סביב ה- 3%-3.6% אבל היתרון פה הוא הפוטנציאל להשבחת הנכס. 

עסקאות אחרונות

ברחוב האחות יהודית 235, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.9 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-60 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.

ברחוב הארבעה 30, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-80 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.

ברחוב רובוביץ 12, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.82 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-70 מ"ר שנמצאת בקומה השישית.

עסקאות באתר יד 2

ברחוב בן יוסף, בתלפיות מזרח, מוצעת כעת למכירה דירת 3 חדרים בסכום של 1.82 מיליון שקל, בשטח של כ-70 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה מתוך 3 קומות.

ברחוב מבוא הצרי 1, בגילת, מוצעת כעת למכירה דירת 2 חדרים בסכום של 1.72 מיליון שקל, בשטח של כ-40 מ"ר שנמצאת בקומה השישית מתוך 7 קומות.

חיפה והצפון הקרוב - אפשרי, עם פוטנציאל יחסית גבוה 

בחיפה עצמה, מתחת ל-2 מיליון שקל תמצאו בעיקר יד שנייה בשכונות ותיקות כמו רמת הדר או מרכז הכרמל. כמו כן, תוכלו למצוא דירות 4 חדרים בקריית אליעזר/כרמל מערבי, ולעיתים בבת גלים בדירות הישנות יותר. היתרון: מחיר כניסה נמוך יותר ותשואה שיכולה להיות 2.7%-3.3% הודות לביקוש סטודנטים ושוכרים צעירים. גם מחוץ לחיפה, בנשר, קריות, וכרמיאל הוותיקה, אפשר למצוא נכסים בערכים דומים, אם כי, בפרויקטים החדשים המחירים חוצים לרוב את הרף.

עסקאות אחרונות

ברחוב חפצי בה 1, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.78 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-105 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.

ברחוב הנוטר 59, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.455 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-87 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.

ברחוב שלון 1, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.85 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-93 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.

עסקאות באתר יד 2

ברחוב אדמונד פלג, מוצעת כעת דירה למכירה בסכום של 1.99 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-104 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.

ברחוב רענן, מוצעת כעת דירה למכירה בסכום של 1.98 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.

רחובות יבנה ונס ציונה 

בפרויקטים החדשים כמעט לא תמצאו מתחת ל-2 מיליון שקל, אלא דירות קטנות יחסית בהתחדשות עירונית. האופציות נמצאות בשכונות הוותיקות יותר - דירות קטנות של 2-3 חדרים, לעיתים ללא ממ״ד, סביב 1.7-2 מיליון שקל. התשואה לרוב סביב 2.5%, אולי 3%,  כשזה תלוי בקרבה לרכבת/צירי תעסוקה. 

ומה לגבי לוד ורמלה? יש עדיין דירות 3-4 חדרים בתקציב הזה, עם תשואות שיכולות להיות מעט גבוהות יותר, אך שונות בין שכונות ומושפעות מאוד ממתחמי התחדשות בביצוע. 

עסקאות אחרונות באזור

ברחובות, ברחוב כהן יחזקאל 1, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.82 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-72 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.

ביבנה, ברחוב חרמון 21, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.88 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-86 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.

בנס ציונה, ברחוב נורדאו 3, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.85 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-84 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.

עסקאות באתר יד 2

ברחובות, מוצעת כעת דירה למכירה ברחוב עזרא 7, מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר. המחיר המבוקש על הדירה הוא 1.989 מיליון שקל.

ביבנה, מוצעת כעת דירה למכירה ברחוב אהרון חג'ג' 34, מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ- 85 מ"ר. המחיר המבוקש על הדירה הוא 1.95 מיליון שקל.

אזור השרון

בנתניה, כפר סבא ורמת השרון: מתחת ל-2 מיליון שקל זה כמעט תמיד יהיה בנכסים ישנים במרכזי בשכונות הוותיקות, בדרך כלל גם בלי ממ"ד ומעלית. בנתניה יש במרכז העיר, שכונות ותיקות (דירות 2-3 חדרים), בכפר סבא, שיכון העלייה וסביבותיו בדירות קטנות, וברמת השרון - כמעט ולא ניתן למצוא כאלה, ואם כן - אז יותר באזור מורשה.

עסקאות אחרונות

בנתניה - ברחוב הרב רפאל 9, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.665 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-63 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.

בכפר סבא - ברחוב הרצל 97, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.425 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-98 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.

ברמת השרון (מורשה) - ברחוב שמואל הנגיד 6, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.125 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ60 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.

עסקאות באתר יד 2

בנתניה - ברחוב גיורא יוספטל, מוצעת כעת למכירה דירת 3 חדרים בשטח של כ-65 מ"ר בסכום של 1.75 מיליון שקל.

בכפר סבא - ברחוב רופין 1, מוצעת כעת למכירה דירת 3 חדרים בשטח של כ-85 מ"ר בסכום של 1.985 מיליון שקל.

ולקינוח - גוש דן, כמעט בלתי אפשרי, ובכל זאת מצאנו

בת״א תוכלו למצוא רק במקרים חריגים או בשכונות בדרום-מזרח העיר כמו שכונה התקווה או בנוה צה"ל ולרוב יהיה מדובר על דירות ללא נסח טאבו אלא עם רישום במושע. ככל הנראה המחיר למ״ר יהיה גבוה במיוחד ולא מתאים למשפחה. 

ברמת גן אפשר למצוא נקודתית דירות קטנות מאוד בשכונות ותיקות (בנייה משנות ה-60), במחירים שהם באזור 2 מיליון ל-2.5 חדרים. אין מה לדבר על ממ״ד, מעלית וגם חניה. בחולון/ בת ים - עדיין ניתן למצוא מקומות נקודתיות של 2-3 חדרים ישנים במחירים כאלו ואף נמוכים יותר, אך ההיצע מצטמצם. התשואות באזור המרכז הן לרוב 2.5% עד 3%. 

בקרית אונו הוותיקה תוכלו למצוא 2-2.5 חדרים במחירים של עד 2 מיליון וגם באור יהודה ובקעת אונו בכלל יש דירות בתמחור הזה. יש גם בחלק גדול מהם פוטנציאל השבחה שזה לפעמים בעייתי - כי המוכרים כבר מגלמים את אופציית ההשבחה בתוך המחיר.  

גם בפתח תקווה אפשר למצוא דירות בשכונות הוותיקות של 2-3 דירות במחירי של 2 מיליון שקל. שכר הדירה מבטא כאן מעל 2.5%. 

עסקאות אחרונות

תל אביב - ברחוב סומקן 24, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.885 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-60 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.

רמת גן - ברחוב אריה בן אליעזר 8, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.798 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-70 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.

קרית אונו - ברחוב קפלן 25, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.525 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-50 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.

פתח תקווה - ברחוב מרדכי זפרן 1, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.97 מיליון שקל. מדובר על דירת 3.5 חדרים בשטח של כ-90 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.

עסקאות באתר יד 2

תל אביב - ברחוב יוניצמן 21(מלון מנדרין), מוצעת כעת למכירה דירת סטודיו בשטח של כ-30 מ"ר בקומה השמינית, בסכום של 1.85 מיליון שקל.

               ברחוב שבט 28 (שכונת הארגזים), מוצעת כעת למכירה דירת 4 חדרים בשטח של כ-90 מ"ר בקומה הראשונה, בסכום של 1.85 מיליון שקל.

פתח תקווה - ברחוב דוד וולפסון 54, מוצעת כעת למכירה דירת 2 חדרים בשטח של כ-56 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית, בסכום של 1.85 מיליון שקל.