מחירי הדירות בירידה. מתחילת השנה המחירים ירדו ב-5% עד 10% ברוב המקומות בארץ גם בדירות חדשות וגם בדירות יד שנייה. מדובר בשינוי מגמה אחרי עליות משמעותיות. "לא תהיה קריסה במחירים, אלא המשך ירידה מתונה" העריך ינקי קוינט בשיחה עם ביזפורטל השבוע - ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ". קוינט מסביר שיש מלאי גדול, יש מספיק דירות לכולם ואין סיבה שהמגמה תשתנה. 

המחירים יורדים לרוכשים, אבל הקבלנים מנסים לטשטש זאת דרך מבצעי הנחות משמעותיים. אם אתם קונים דירה ב-3 מיליון שקל ומשלמים תוך 6 חודשים זה לא כמו לקנות דירה ב-3 במבצעי 80/20 כשה-80% במסירה ולא צמודים או צמודים חלקית, יש כאן הנחה של 7% לפחות. אבל הקבלן לא מציג אותה  - זה 3 מיליון הוא מציג לכולם וככה שומר על המחירים, למרות שאם מגלמים את ההנחה זה באזור 2.8 מיליון שקל. 

ובכל זאת זה מחלחל גם למחירי הקבלן. זה צפוי להמשיך, הנה תובנות שאספנו מבכירים בתחום - האם הירידה הזו צפויה להימשך גם בהמשך?

כנראה שכן, לפחות בטווח הקרוב. ריבית גבוהה, מלחמה מתמשכת וחוסר ודאות ימשיכו להכביד על השוק. כל עוד הריבית לא תרד, קשה לראות את המחירים מתייצבים. יחד עם זאת, גורמי מקצוע מזכירים כי ההיצע בישראל מוגבל מאוד והביקוש קשיח בגלל הגידול הדמוגרפי, ולכן לא צפויה ירידת מחירים חדה או מתמשכת לאורך זמן.

• "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
• המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

עד כמה היקף העסקאות ירד מתחילת השנה?

מאז תחילת השנה נרשמה ירידה דרמטית בהיקף העסקאות והיא התעצמה בחודשים האחרונים. מספר העסקאות ירד בחודשים האחרונים ב-25%-30% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, זה בולט בעיקר אצל הקבלנים. 

כיצד משפיעה הריבית על קוני הדירות?

הריבית הגבוהה העלתה משמעותית את תשלומי המשכנתא. זוגות צעירים ומשפרי דיור מתקשים לעמוד בהחזרים חודשיים, גם אם המחיר הכולל של הדירה ירד בחודשים האחרונים זה עדיין לא מאפשר לכמות גדולה של רוכשים פוטנציאליים לקנות דירה. אנשים פשוט לא מצליחים לקבל אישור בנקאי להלוואה או מעדיפים להמתין. הפסיכולוגיה משחקת כאן תפקיד גדול: רבים סבורים שהמחירים ירדו עוד ולכן יושבים על הגדר.

האם בנק ישראל צפוי להוריד ריבית בקרוב?

כנראה שלא במפגש הקרוב בסוף החודש. אחת הסיבות היא המשך המלחמה והחשש מהעמקת הגירעון והאינפלציה. בשוק ההון בתחילת השנה ציפו לירידות ריבית כבר באמצע השנה וזה נדחה בהדרגה. כעת ההערכה היא שהריבית תישאר גבוהה לפחות עד סוף 2025.

• בלב פ"ת: ההתחדשות העירונית של שיכון ובינוי מתקדמת
• ב-27 מ׳ שקל: מהדרין רוכשת שליטה בחברת התחדשות עירונית
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

איך המלחמה משפיעה על שוק הדיור?

המלחמה מייצרת חוסר ודאות עמוק. עשרות אלפי מגויסים, האטה בצריכה, ירידה בפעילות ההייטק והגירה שלילית פוגעים בשוק הדירות. משפחות רבות לא רוצות להתחייב להוצאה גדולה בתקופה כל כך לא יציבה. מנגד, יש גם ביקוש מצד אוכלוסיות שנפגעו פיזית או נאלצו לעבור דירה, אך זה לא משנה את התמונה הכללית.

מה מצב השוק בדירות יד שנייה לעומת דירות חדשות?

דירות חדשות נהנות מתמריצים שהקבלנים מעניקים כדי להאיץ מכירות, כמו חבילות ריהוט או סבסוד מימון. לעומת זאת, בעלי דירות יד שנייה מתקשים יותר, כי אין להם אפשרות להציע מבצעים כאלה. לכן עסקאות יד שנייה תקועות במקרים רבים, ומשך הזמן למכירה התארך משמעותית וזאת למרות שהמוכרים מורידים מחיר. 

האם אפשר למצוא כיום דירות במחיר מציאה?

רבים מחפשים מציאות, אבל ההיצע של עסקאות כאלה מצומצם. ירידת מחירים של כמה אחוזים לא הופכת את הדירות בישראל לזולות. מה שכן, מי שמנהל משא ומתן ממושך מול קבלן או מוכר פרטי יכול להשיג תנאים משופרים יותר מבעבר.

איך מתמודדים היזמים והקבלנים עם ההאטה?

הם נוקטים מגוון צעדים יצירתיים כדי לא להוריד מחירים רשמיים. מוצעים מבצעי מימון ייחודיים, מתנות לרוכשים ושדרוגים בדירה. חלק מהחברות אף מארגנות ימים פתוחים עם מבצעים ממוקדים. למרות זאת, יש חברות שמדווחות על ירידה של 50% ויותר במכירות לעומת שנה שעברה.

מה קורה בתל אביב לעומת הפריפריה?

בתל אביב השוק תקוע יחסית. ברובע 4, למשל, מוצעים מעל 100 פרויקטים בו זמנית, מה שיוצר עודף היצע ומאט את העסקאות. בפריפריה התמונה אחרת: באופקים קצב המכירה עדיין טוב, אבל גם בפריפריה יש האטה במכירות. צריך להזכיר כי רבים מהרוכשים בפריפריה צריכים את הדירה לגור בה ולא כהשקעה. הביקוש מבוסס על משפחות צעירות שרוצות קורת גג. זה ביקוש קשיח ומשמעותי. מעבר לכך, המשקיעים גם מזהים פוטנציאל כי נדרשת הוצאה ראשונית נמוכה יותר והמדינה משקיעה בתשתיות ובתחבורה, מה שמקל על הנגישות למרכז.

מה מצב משפרי הדיור?

משפרי דיור הם הקבוצה שנפגעה במיוחד. כדי לקנות דירה חדשה הם חייבים למכור את הדירה הישנה. כאשר המכירה מתעכבת חודשים ארוכים, העסקה כולה נתקעת. חלק מהקבלנים מציעים פתרונות כמו דחיית תשלום עד למכירת הדירה, אך זה לא פתרון מלא.

עד כמה משפיעה תוכנית דירה בהנחה על השוק?

ההשפעה עצומה. חלק ניכר מהמכירות ברבעון הראשון של השנה נבע מהגרלות התוכנית. זוגות צעירים מעדיפים להמתין להזדמנות כזו במקום לשלם מחיר מלא בשוק החופשי. המשמעות היא ירידה חדה במעורבותם בשוק הפתוח. לכן, אם יפגעו בתוכנית הזו ולא יתנו מענה, זה עלול להחזיר את הרוכשים הפוטנציאלים לשוק. הממשלה חייבת לתת מענה לכמות גדולה של צעירים שמתקשים להגיע לדיור, לתת להם הטבות-הנחות ולגרום להם לחכות למהלכים של הממשלה, כי הם יכולים להיות העדר שמזיז את שוק הדירות ויעלה את המחירים מחדש.   

האם המשקיעים חוזרים לשוק?

נכון להיום, לא בהיקפים משמעותיים. הריבית הגבוהה מציעה להם אלטרנטיבה משתלמת יותר בשוק ההון. מי שבכל זאת נכנס מחפש בעיקר עסקאות בפריפריה או דירות קטנות עם פוטנציאל לעליית ערך עתידית. עם זאת, במקביל לירידה במחירי הדירות ועליית שכר הדירה, וההערכה שהריבית כן תרד בטווח הקצר, העסקאות האלו עשויות להיות משתלמות לטווח בינוני וארוך. יש משקיעים שעוקבים מקרוב והם יכולים להיות כוח מניע של השוק בעוד מספר חודשים. 

האם צפוי עוד גל ירידות מחירים?

ייתכן שנראה ירידות נוספות של כמה אחוזים בחודשים הקרובים. אם הריבית לא תרד והמלחמה תימשך, הלחץ יגבר. עם זאת, הירידה צפויה להיות מדודה ולא קריסה כוללת. גורמים בענף מזכירים כי כל ירידה בישראל נוטה להיות זמנית, כי ההיצע לא מדביק את הביקוש.

איך ייראה השוק ביום שאחרי המלחמה?

ברגע שתשוב תחושת יציבות וביטחון, סביר שהשוק יתאושש בהדרגה. הביקוש לדיור בישראל לא נעלם. גידול אוכלוסייה, עלייה, זוגות צעירים ומתגרשים מייצרים צורך מתמשך. לכן כל שיפור במצב הביטחוני או ירידת ריבית עשוי להביא לחזרה של רוכשים, אבל מנגד יש עדיין מלאי גדול, המחירים אבסולוטית גבוהים, וכל עוד הרוכשים לא יתנפלו ולא יתנהגו כעדר, אין שום סיבה לחזרה לעליות מחירים בזמן הקרוב. 

מה הקשר בין תחבורה ציבורית לשוק הדיור?

קיצוץ תקציבים בתחום התחבורה הציבורית מקשה על מעבר לפריפריה. ככל שהתחבורה טובה יותר כך המעבר לפריפריה יותר אפשרי. יש עכשיו מגמת קיצוצים, אך עדיין מדובר בתקציב גדול של תשתיות תחבורה ושיפור התחבורה בין המרכז לפריפריה. הבעיה שזה לוקח שנים. 

מה צפוי בענף בטווח הארוך?

למרות הקיפאון הנוכחי, בטווח הארוך שוק הדיור צפוי לחזור לקצב מכירות כפי שהיה בעבר. הביקוש קשיח, והממשלה תידרש לקדם פרויקטים גדולים של התחדשות עירונית שיספקו מענה מאוד משמעותי בשנים הקרובות. לגבי המחירים - היו תקופות אפילו ארוכות שמחירי הדירות ירדו, אבל צריך לזכור שלאורך זמן מחירי הדירות עולים בשנה בכ-4% (על פי מבחן של עשרות שנים)

מה רוכשים ששוקלים קנייה היום צריכים לדעת?

"מי שזקוק לדירה למגורים יכול לנצל את התקופה כדי לקבל תנאים טובים יותר. יש מקום למו״מ ארוך יותר ולהשגת הטבות. מי שיכול לחכות צריך לקחת בחשבון שאין נביאים - ההערכה שהחולשה תימשך, אבל אף אחד לא באמת יודע מה יהיה. משקיעים מחכים על הגדר, מחכים לסימנים של התייצבות, או שרוכשים במחירים שנתפסים כקרוב למציאה. 

בשורה התחתונה - אם יש לכם הון עצמי מספק ואתם עומדים בהחזרים העתידיים ואתם חייבים דירה, קשה להאמין שמישהו יציע לכם לחכות, אלא אם מלכתחילה אתם פתוחים לרעיון של שכירות על פני קניית דירה. זה זמן להתמקח, להוריד מחירים, לחפש אצל קבלנים וגם ביד שנייה. 

וחוץ מזה, יש גם דירות במחירים סבירים. לא חדשות, ולא גדולות, אבל מי אמר שצריך להתחיל בדירת 4 חדרים חדשה?  להרחבה - איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?