לאחר תקופה ארוכה של חוסר ודאות, תנודתיות גבוהה ומלחמה ששינתה את התמונה לרעה - שוק ההון המקומי משדר שוב ביטחון: מניות הנדל״ן, שבמשך חודשים היו בין הנפגעות העיקריות, אשר פיגרו אחרי המדדים המובילים בבורסה, מציגות בשבועיים האחרונים התאוששות חדה, אשר משקפת שינוי במצב הרוח של המשקיעים. מי שעד לא מזמן חשש מחשיפה לענף המגורים והמניב, חוזר בהדרגה אל המניות הללו - גם במחירים שנראים על פניו גבוהים היסטורית.

התחושה המרכזית שמניעה את השוק כעת היא יציבות. המשקיעים, כך נראה, בוחנים פחות את תווית המחיר ומסתכלים יותר על התמונה הכוללת - כלכלה שמתייצבת, סביבה ביטחונית רגועה יותר, וציפייה גוברת לתחילת תהליך של הורדת ריבית. הירידה בתשואות האג"ח, יחד עם ההתבהרות בזירה הגיאו-פוליטית, יוצרת אפקט פסיכולוגי של "חזרה לשגרה", שבמונחי שוק ההון מתורגם למומנטום חיובי.

במקביל, ענף הדיור עצמו ניצב בצומת: קבלנים ששרדו את תקופת הקיפאון מחזיקים היום בצבר קרקעות רחב ובפרויקטים מתקדמים לקראת שיווק, בעוד הריבית הגבוהה מתחילה לאבד מכוחה כגורם מעכב - במידה מסוימת יש לומר.גם בתחום הנדל״ן המניב, התמונה מתפצלת בין אזורי הביקוש החזקים לבין השוליים. תל אביב, הרצליה והערים הסמוכות ממשיכות להציג תפוסות גבוהות, בעוד ששווקים משניים כמו ראשון לציון, חולון ובני ברק נותרו מאתגרים. עם זאת, בסך הכול, התחושה בענף היא של מעבר הדרגתי ממצב של בלימה למצב של זהירות אופטימית - בדיוק כפי שמשתקף גם במדדי המניות בבורסה.

שוחחנו עם אנליסט הנדל״ן רז דומב - מלידר שוקי הון

אנליסט הנדל״ן רז דומב, צילום: איה בן עזרי

• התאוששות בשוק הדיור? מה מספרים הדוחות של דמרי?
• דמרי רצה להישאר במדד ת״א 35 - וקיבל ירידה של 5%
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לאחר גל העליות האחרון שראינו במניות הנדל״ן - מה בעצם משקפים המחירים הנוכחיים?

"קודם כל, צריך לומר שסביבת המחירים כיום רחוקה מלהיות מפוכחת. אם מסתכלים היסטורית, רוב המניות כבר קרובות מאוד לשיאים של כל הזמנים, חלקן אפילו מגרדות אותם. אבל אחרי שנתיים קשות - עם מלחמה, חוסר יציבות פנימית וכלכלית. המשקיעים מחפשים דבר אחד: ודאות. וברגע שהתחושה הזו חוזרת, השוק מגיב בהתאם. היציבות הכלכלית והביטחונית משדרות למשקיעים שאנחנו חוזרים למסלול נורמלי, וזה מתבטא ישירות במחירי המניות״.

אז מה בעצם צפוי לשוק הדירות בתקופה הקרובה?

"להערכתי, הסיפור המרכזי יהיה סביבת הריבית. הורדת ריבית צפויה לשמש טריגר פסיכולוגי חשוב, גם אם ההשפעה הכלכלית הישירה שלה תהיה מוגבלת בהתחלה. רבע אחוז למטה לא משנה את כל התמונה, אבל זה מסמן לרוכשים שהכיוון משתנה. אחרי תקופה שבה ישבו על הגדר בגלל אי-ודאות ובגלל יוקר המימון, הורדת ריבית היא בדיוק הסימן שהם מחכים לו כדי לחזור לשוק. אני לא צופה התפרצות של ביקושים כמו שראינו אחרי הקורונה, אבל כן התחלה של חזרה הדרגתית לרכישות״.

אילו חברות לדעתך צפויות ליהנות מהשינוי הזה?

• מחירי הדירות יורדים: עמרם מוכרת יותר, אבל הרווחית ירדה
• דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• קיבלתם דירה בירושה? כך תנהלו נכון את הנכס

"בדרך כלל אני מעדיף להתמקד בחברות הגדולות והמובילות - אלו עם פריסה רחבה, הון עצמי חזק ויכולות ביצוע מוכחות. חברת דמרי דמרי 0.71%   למשל, היא דוגמה מצוינת: יש לה מלאי קרקעות גדול, פיזור גיאוגרפי מרשים, וגם פעילות ערה בדרום - אזור שצפוי ליהנות מהשקט שאחרי המלחמה. ישראל קנדה ישראל קנדה 0.19%  היא כבר ‘סמן ימין’ קלאסי של הסקטור - כשהשוק עולה, היא עולה חזק יותר, כשהוא יורד - היא סופגת יותר״. 

דומב מוסיף: ״אם נמשיך בכיוון חיובי, היא צפויה ליהנות מאוד בזכות הפרויקטים בפריים לוקיישן והפעילות המגוונת שלה - גם במלונאות וגם בדיור להשכרה דרך ICR. וחברת דוניץ דוניץ 2.04%   לדעתי, נמצאת לפני קפיצת מדרגה משמעותית: יש לה אלפי יחידות דיור בצנרת והיא פועלת במרכזי ביקוש כמו רמת השרון וראשון לציון, וגם בתל אביב בשכונת הארגזים - כפי שהיא עשתה בעבר. אם השוק ייפתח, היא ממוצבת במקום מעולה לצמוח״.

אפרופו התחדשות עירונית, מדובר על מנוע צמיחה כמעט בכל חברה. איך אתה רואה את זה?

"זה העתיד של הענף. מדינה קטנה וצפופה עם קצב גידול אוכלוסייה כזה פשוט לא יכולה להמשיך לבנות רק בשטחים פתוחים. ההתחדשות העירונית במרכזי הערים היא לא בחירה -היא הכרח. אני חושב שאנחנו רואים שינוי גישה: פחות פרויקטים נקודתיים של בניין פה ובניין שם, ויותר תכנון כוללני של מתחמים שלמים עם אלפי יחידות דיור. כל חברה גדולה היום - בין אם זו ישראל-קנדה, דוניץ או אחרות - מחזיקה זרוע התחדשות עירונית רצינית. זה כבר לא תחום נישה, זה לב-העשייה העתידית״.

מה לגבי הנדל״ן המניב: משרדים, מסחר ולוגיסטיקה?

"בתחום המשרדים, הפער בין אזורי הביקוש הגבוהים לשווקים המשניים רק הולך ומעמיק. תל אביב, הרצליה ואזורי הפריים לוקיישן תמיד ייהנו מתפוסה כמעט מלאה, גם אם תהליכי החתימה ארוכים יותר. אבל אזורים שניוניים כמו חולון, ראשון לציון, פתח תקווה ובני ברק ימשיכו להיות מאתגרים. בעולם מדברים על ‘Fly to quality’ - וזה בדיוק מה שקורה גם כאן: כולם רוצים נכס איכותי בלוקיישן מוביל. בלוגיסטיקה הסיפור שונה: זה תחום בצמיחה יציבה. אנחנו רואים ביקושים חזקים, אם כי לא עלייה דרמטית בשכר דירה. במסחר, אחרי שנה סוערת במיוחד, הסביבה עדיין חזקה, הצרכן הישראלי ממשיך לקנות, והחברות הגדולות כמו עזריאלי עזריאלי קבוצה -0.39%  , ביג ביג וג׳י סיטי ג'י סיטי 2.96%   נהנות מזה״.

בהסתכלות קדימה - איפה קיים ערך למשקיעים?

"אם אני מסתכל היום על הסקטור בכללותו, אז כן - המחירים גבוהים, אין ויכוח. רוב המניות קרובות מאוד לשיאים של כל הזמנים, אולי 1-2% מתחת. אבל כשמסתכלים קדימה, צריך להבין שהכול תלוי בסביבה העסקית. אם נראה פה הורדות ריבית, סביבה כלכלית רגועה יותר, ירידה ברמת הסיכון – אז מה שנראה כרגע יקר, כבר לא באמת יקר. זה הכול עניין של נקודת מבט ושל זמן. בסוף, המשקיעים בשוק ההון לא מחפשים רק מחיר - הם מחפשים יציבות, ביטחון, ודאות. וברגע שהדברים האלה חוזרים, המחיר נהיה פחות רלוונטי״.