6 אלף דירות בדרך לירושלים - אבל מי יבנה ומתי?

תכנית 'רכס לבן', שעתידה לבנות שכונת מגורים חדשה בדרום-מערב ירושלים, מתקדמת שלב. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בשיתוף עם עיריית ירושלים, הציגו לאחרונה את עקרונות התכנית במסגרת "שולחן עגול" בוועדה לתכניות מועדות לדיור (הוותמ"ל). על הפרק: תוספת של כ-6 אלף דירות חדשות בשטח הררי הסמוך לצומת אורה.

שטח התוכנית משתרע על כ-1.1 אלף דונם, אך רק כ-290 מתוכם מיועדים לפיתוח בפועל. היתר מיועדים להישאר כשטחים פתוחים. האזור מאופיין במקומות תלולים, חורשות קיימות, תחנת דלק ומספר מבנים חקלאיים. ברמ"י מדגישים כי הפיתוח ייעשה תוך שמירה על ערכי הטבע וניסיון "לרכך" את המעבר בין אזורי הבנייה לשטחים הפתוחים שמקיפים את האתר. עם זאת, מדובר בשטח רגיש מבחינה נופית, וגורמים סביבתיים כבר הביעו בעבר הסתייגות מקידום בינוי משמעותי באזור זה.

התוכנית מציעה הקמה של כ-6 אלף דירות בבניינים שיגיעו עד לגובה של 24 קומות. תמהיל הדירות כולל שיעור גבוה יחסית של יחידות קטנות: כ־30% מהדירות יהיו עד 80 מ"ר, ועוד כ־5% יהיו דירות קטנות מאוד - עד 55 מ"ר. מדובר בצעד מעניין שמאפשר מענה לצעירים וליחידים, אך גם מעורר שאלות: האם הדירות הללו יימכרו במחירים סבירים, או שמא יהיו נחלתם של 'ילדי העשירים'. בנוסף וכפי שצוין לעיל - קיים סיכוי לא קטן שכל הפרויקט השאפתני יישאר בגדר תכנון "על הנייר" בלבד.

אם וכאשר הפרויקט יצא לדרך, הבינוי יתבצע בצפיפות של כ־55 יח"ד לדונם נטו, ויתפרש לאורך המורדות הדרומיים של הרכס, באמצעות מבנים ארוכים (בלוקים), שביניהם יוקם שטח ציבורי ירוק שיכלול גם חזיתות מסחריות בקומת הקרקע.

תכנון שישלב תחבורה ציבורית ומסחר

לב התוכנית כולל שצ"פ (שטח ציבורי פתוח) מוארך שיחבר את מרכז השכונה לתחנת הרכבת הקלה המתוכננת בצומת אורה. בנוסף, בצפון השכונה מתוכנן מוקד עירוני משולב - תעסוקה, מסחר, מגורים ודיור מיוחד. שינסה לנצל את הקרבה למעיינות ולשטחים פתוחים מדרום.

הדגש בתכנון הוא על תחבורה ציבורית, הליכה רגלית ושימוש באמצעים קלים כמו קורקינטים ואופניים חשמליים. גם מערך הכבישים יתוכנן כך שיתעדף תחבורה ציבורית ויקל על מעבר בין האמצעים השונים. אולם למרות השאיפה ל"עירוניות מתקדמת", עדיין לא ברור מתי תוקם תחנת הרכבת בפועל? מה יקרה אם התשתיות לא יושלמו בזמן? ומה יבטיח שהתכנון השאפתני אכן יתממש בשטח.

רמות המחירים באזור

דירת 3 חדרים עולה כ-1.95 מ' שקל. דירת 4 חדרים כ-2.7 מ' שקל ו-5 חדרים באזור ה-3 מ' שקל. המחיר הממוצע למטר עומד על כ-35 אלף שקל. ותשואת השכירות לשנה באזור ה-2.3%, נמוך יחסית. מחיר שכירות לדירה ממוצעת יעמוד על כ-4.2-4.3 אלף שקל. לפי אתר הנדל"ן - עליית המחירים באזור ב-5 השנים האחרונות הייתה 50%. זה המון ביחס לשכנותיה.

עסקאות אחרונות

ברחוב דהומיי 10, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.3 מ' שקל. מדובר על דירת 4.5 חדרים בשטח של כ-80 מ"ר שנמצאת בקומה החמישית.

ברחוב קולומביה 30, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-95 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.

ברחוב פנמה 4, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.945 מ' שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-45 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.

ברחוב עמינדב 3, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 6.82 מ' שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של 145 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.

ברחוב עמינדב 4, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.555 מ' שקל. מדובר על דירת 3.5 חדרים בשטח של כ-114 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.