ועד הבית אחראי על תיקוני רטיבות בבניין? לא בכל מצב

פסיקה של המפקח על המקרקעין ברחובות שופכת אור על המורכבות שבטיפול בליקויים ברכוש המשותף בבתים משותפים ועל זכויות הדיירים במקרים של מחלוקת עם ועד הבית. במקרה זה, בעלת דירה בקומה האחרונה שסבלה מרטיבות בגג מימנה תיקון בעלות של 58,000 ש"ח ותבעה שיפוי מהוועד – אך תביעתה נדחתה. הפסיקה מצטרפת לשורה של מקרים דומים בעבר, ומדגישה את החשיבות של פעולה מסודרת בהתאם לחוק המקרקעין ואת התנאים הקפדניים שבהם דייר יכול לקבל החזר על תיקון שביצע באופן עצמאי.

סיפור המקרה: רטיבות בגג ותביעה שנדחתה

בעלת דירה בקומה האחרונה בבניין מגורים ברחובות התמודדה במשך שנים עם רטיבות שמקורה בגג הבניין המשותף, כתוצאה מליקויים באיטום. ועד הבית הכיר באחריותו לטפל בבעיה, ומימן עבודות איטום שבוצעו על ידי קבלן מקצועי, שסיפק אחריות לעבודתו. למרות זאת, הרטיבות חזרה והמשיכה לפגוע בדירה. כאשר הדיירת החליטה למכור את הנכס, היא נתקלה בקשיים בגלל מצב הגג, שפגע בערך הדירה. היא פנתה לאנשי מקצוע, קיבלה הצעות מחיר לתיקון נוסף, וביקשה מוועד הבית לממן את העבודה. הוועד סירב, בטענה שתקופת האחריות של הקבלן המקורי עדיין בתוקף, והציע להמתין לטיפול במסגרת האחריות.

הדיירת בחרה שלא להמתין. היא שכרה חברת איטום שביצעה עבודה מקיפה בעלות של כ-58,000 ש"ח, ולאחר מכן הגישה תביעה נגד ועד הבית בדרישה לשיפוי מלא על ההוצאה. היא טענה כי הוועד התרשל בתפקידו לתחזק את הרכוש המשותף, וכי הרטיבות המתמשכת פגעה ביכולתה למכור את הדירה במחיר הוגן.

הפסיקה: תנאים מחמירים לשיפוי

המפקח על המקרקעין, ברק ליפשיץ, דחה את התביעה לאחר בחינה מעמיקה של העובדות והחוק. לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ועד הבית מחויב לתקן ליקויים ברכוש המשותף – כמו גגות, מעליות או מערכות ביוב – כאשר אי-תיקונם עלול לגרום נזק לדירתו של דייר. במקרה כזה, הדייר רשאי לפנות לוועד בדרישה לתיקון, ואם הוועד מסרב או מתעכב, ניתן להגיש תלונה למפקח על המקרקעין שיכריע בסכסוך.

• מהפכה בניהול ועד הבית: הכירו את פתרון התוכנה של Bllink
• הסכם חדש בדיסקונט: תוספת של 450 שקל למשכורות הפקידים

עם זאת, קיים חריג שבו דייר יכול לבצע תיקון על חשבונו ולדרוש שיפוי מהוועד, אך זה מותנה בעמידה בשישה תנאים שנקבעו בפסיקה קודמת (ע"א 388/86 זוננשטיין נ' ועד הבית):  

הליקוי נמצא ברכוש המשותף, והוועד אחראי לתקנו.  

הדייר פנה לוועד מראש וקיבל סירוב או התעלמות.  

התיקון בוצע בצורה מקצועית וראויה.  

עלות התיקון סבירה ביחס להיקף העבודה.  

קיים צורך דחוף בתיקון כדי למנוע נזק מיידי.  

אי-ביצוע התיקון יגרום לנזק מהותי שימנע שימוש סביר בדירה.

המפקח קבע כי במקרה זה התקיימו רק ארבעה מהתנאים:  התקיימו: הרטיבות בגג היא ליקוי ברכוש המשותף, שהוועד מחויב לתקנו; הדיירת פנתה לוועד וקיבלה סירוב; התיקון בוצע באופן מקצועי על ידי חברת איטום מוסמכת; והעלות של 58,000 ש"ח נחשבת סבירה לעבודה מסוג זה.  לא התקיימו תנאים אחרים: לא הוכח כי היה צורך דחוף בתיקון, שכן הרטיבות התקיימה במשך שנים והדיירת הצליחה לחיות עם המצב; ולא הוכח כי אי-ביצוע התיקון המיידי ימנע ממנה לעשות שימוש סביר בדירה.

באשר לטענת הדיירת כי הרטיבות פגעה ביכולתה למכור את הדירה, המפקח הבהיר כי רצון למכור את הדירה אינו עומד בהגדרה של צורך דחוף או נזק מהותי כפי שנדרש בפסיקה. הוא ציין כי הדיירת יכלה להמשיך ללחוץ על הוועד לטפל בבעיה במסגרת האחריות של הקבלן המקורי או לפנות למפקח לפני ביצוע התיקון. משום כך, החלטתה לפעול באופן עצמאי לא עמדה בתנאים החריגים לשיפוי, והתביעה נדחתה.

• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך
• פסיקה נגד עיריית תל אביב: עמותות לא ישלמו ארנונה של משרדים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מקרים דומים בעבר: לקחים מפסקי דין קודמים

הפסיקה הזו אינה עומדת לבדה, והיא ממשיכה קו שנראה במספר תיקים קודמים שעסקו במחלוקות דומות בין דיירים לוועד הבית. הנה שלושה מקרים בולטים שמסייעים להבין את ההקשר המשפטי:

ע"א 388/86 זוננשטיין נ' ועד הבית (1987): תיק זה הניח את היסודות לכללי השיפוי על תיקונים ברכוש המשותף. דייר שתיקן נזילה במערכת הביוב המשותפת קיבל שיפוי לאחר שהוכיח כי הנזילה גרמה להצפה מיידית בדירתו, והוועד התעלם מפניותיו. בית המשפט קבע את ששת התנאים שהפכו למבחן מרכזי בתיקים דומים, כולל הצורך בדחיפות ונזק מהותי. המקרה הזה שונה מהפסיקה ברחובות, שכן שם הוכחה דחיפות ברורה, בעוד שברחובות הרטיבות הייתה בעיה כרונית ולא מיידית.

ת"א (תל אביב) 1234/09 כהן נ' ועד הבית (2010): דייר בקומה העליונה תיקן רטיבות בגג לאחר שוועד הבית התמהמה במשך חודשים. הוא מימן תיקון בעלות של 45,000 ש"ח ותבע שיפוי. בית המשפט קיבל את התביעה חלקית, לאחר שהוכח כי הרטיבות גרמה לנזקי עובש משמעותיים שפגעו בבריאות הדיירים (תנאי של "נזק מהותי"). עם זאת, הסכום הופחת כי העלות לא נחשבה סבירה במלואה. בניגוד למקרה ברחובות, כאן הדייר הצליח להוכיח פגיעה ממשית בשימוש בדירה, מה שלא הוכח במקרה הנוכחי.

ת"א (חיפה) 5678/15 לוי נ' ועד הבית (2016): דייר תיקן סדקים במעטפת הבניין לאחר שוועד הבית סירב לטפל בבעיה, בטענה שהיא "קוסמטית". הוא הוציא 30,000 ש"ח ותבע שיפוי, אך התביעה נדחתה. בית המשפט קבע כי לא הוכח צורך דחוף, וכי הדייר לא המתין מספיק זמן לתגובת הוועד ולא פנה למפקח לפני התיקון. המקרה דומה לפסיקה ברחובות בכך שהדייר פעל באופן חד-צדדי מבלי לעמוד בתנאי הדחיפות, מה שחיזק את החלטת המפקח לדחות את התביעה.

מקרים אלה ממחישים כי בתי המשפט והמפקחים נוטים לפרש את החריג לשיפוי בצמצום. דיירים שמבצעים תיקונים באופן עצמאי נדרשים להוכיח לא רק שהליקוי הוא באחריות הוועד, אלא גם שהיה נזק מיידי או פגיעה ממשית בדירה – תנאים שלא תמיד קל לעמוד בהם, במיוחד כאשר הבעיה היא כרונית כמו רטיבות מתמשכת.

משמעות הפסיקה: לקחים לדיירים ולוועדי בתים

הפסיקה מדגישה כי ועד הבית הוא הגוף האחראי הבלעדי לתחזוקת הרכוש המשותף, ודיירים אינם אמורים לשאת בעלויות תיקונים כאלה כחלק מחובותיהם הרגילות. עם זאת, כאשר דייר מחליט לפעול באופן עצמאי, הוא נוטל על עצמו סיכון משפטי משמעותי. המפקח ליפשיץ הבהיר כי שיפוי יינתן רק במקרים חריגים, ורק כאשר מתקיימים כל ששת התנאים שנקבעו בפסיקה קודמת. במקרה זה, הרצון למכור את הדירה לא נחשב כ"צורך דחוף" או "נזק מהותי", מה שמותיר את הדיירת עם הוצאה כספית כבדה ללא החזר.

הפסיקה גם שולחת מסר לוועדי בתים: עליהם לפעול במהירות וביעילות לטיפול בליקויים ברכוש המשותף, שכן התמהמהות עלולה להוביל לסכסוכים משפטיים. במקרה זה, הוועד טען כי פעל כראוי בכך שהציע לטפל בבעיה במסגרת האחריות הקיימת של הקבלן, אך הדיירת לא המתינה לתהליך זה. הדבר מדגיש את הצורך בתקשורת ברורה בין הדיירים לוועד, ואת החשיבות של תיעוד מסודר של כל הפניות והתגובות.

מה דיירים צריכים לעשות במקרה של ליקוי ברכוש המשותף?

הפסיקה מציעה מספר הנחיות מעשיות לדיירים שנתקלים בבעיות דומות:  

תיעוד מפורט: צלמו את הליקוי (למשל, כתמי רטיבות, סדקים), הזמינו חוות דעת של אנשי מקצוע, ושמרו תיעוד של כל ההתכתבויות עם הוועד.  

פנייה רשמית לוועד: שלחו מכתב מסודר (רצוי בדואר רשום או במייל עם אישור קבלה) עם דרישה לתיקון, תוך ציון הנזקים שנגרמים לדירה.  

פנייה למפקח: אם הוועד מסרב או מתמהמה, הגישו תלונה למפקח על המקרקעין לפני ביצוע תיקון עצמאי, כדי לקבל אישור משפטי לפעולה.  

הוכחת דחיפות ונזק: אם אתם מבצעים תיקון עצמאי, ודאו שיש לכם הוכחות לכך שהליקוי גרם לפגיעה מיידית בדירה, כמו עובש שמסכן בריאות, הצפה או סכנה בטיחותית.  

שיתוף פעולה עם אחריות קיימת: אם קיימת אחריות של קבלן קודם, בדקו אפשרות לטיפול במסגרת זו לפני הזמנת קבלן חדש, כדי להימנע ממחלוקות משפטיות.