הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
שיפוץ
צילום: pexels

ועד הבית אחראי על תיקוני רטיבות בבניין? לא בכל מצב

מה קורה כשדיירים בבניין וועד הבית חלוקים בנוגע לאחריות על רטיבות, שיפוצים ועוד - פסיקה של בתי משפט בעניין

הרצי אהרון | (1)
נושאים בכתבה ועד רטיבות


פסיקה של המפקח על המקרקעין ברחובות שופכת אור על המורכבות שבטיפול בליקויים ברכוש המשותף בבתים משותפים ועל זכויות הדיירים במקרים של מחלוקת עם ועד הבית. במקרה זה, בעלת דירה בקומה האחרונה שסבלה מרטיבות בגג מימנה תיקון בעלות של 58,000 ש"ח ותבעה שיפוי מהוועד – אך תביעתה נדחתה. הפסיקה מצטרפת לשורה של מקרים דומים בעבר, ומדגישה את החשיבות של פעולה מסודרת בהתאם לחוק המקרקעין ואת התנאים הקפדניים שבהם דייר יכול לקבל החזר על תיקון שביצע באופן עצמאי.

סיפור המקרה: רטיבות בגג ותביעה שנדחתה

בעלת דירה בקומה האחרונה בבניין מגורים ברחובות התמודדה במשך שנים עם רטיבות שמקורה בגג הבניין המשותף, כתוצאה מליקויים באיטום. ועד הבית הכיר באחריותו לטפל בבעיה, ומימן עבודות איטום שבוצעו על ידי קבלן מקצועי, שסיפק אחריות לעבודתו. למרות זאת, הרטיבות חזרה והמשיכה לפגוע בדירה. כאשר הדיירת החליטה למכור את הנכס, היא נתקלה בקשיים בגלל מצב הגג, שפגע בערך הדירה. היא פנתה לאנשי מקצוע, קיבלה הצעות מחיר לתיקון נוסף, וביקשה מוועד הבית לממן את העבודה. הוועד סירב, בטענה שתקופת האחריות של הקבלן המקורי עדיין בתוקף, והציע להמתין לטיפול במסגרת האחריות.

הדיירת בחרה שלא להמתין. היא שכרה חברת איטום שביצעה עבודה מקיפה בעלות של כ-58,000 ש"ח, ולאחר מכן הגישה תביעה נגד ועד הבית בדרישה לשיפוי מלא על ההוצאה. היא טענה כי הוועד התרשל בתפקידו לתחזק את הרכוש המשותף, וכי הרטיבות המתמשכת פגעה ביכולתה למכור את הדירה במחיר הוגן.

הפסיקה: תנאים מחמירים לשיפוי

המפקח על המקרקעין, ברק ליפשיץ, דחה את התביעה לאחר בחינה מעמיקה של העובדות והחוק. לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ועד הבית מחויב לתקן ליקויים ברכוש המשותף – כמו גגות, מעליות או מערכות ביוב – כאשר אי-תיקונם עלול לגרום נזק לדירתו של דייר. במקרה כזה, הדייר רשאי לפנות לוועד בדרישה לתיקון, ואם הוועד מסרב או מתעכב, ניתן להגיש תלונה למפקח על המקרקעין שיכריע בסכסוך.

עם זאת, קיים חריג שבו דייר יכול לבצע תיקון על חשבונו ולדרוש שיפוי מהוועד, אך זה מותנה בעמידה בשישה תנאים שנקבעו בפסיקה קודמת (ע"א 388/86 זוננשטיין נ' ועד הבית):  

הליקוי נמצא ברכוש המשותף, והוועד אחראי לתקנו.  

הדייר פנה לוועד מראש וקיבל סירוב או התעלמות.  

התיקון בוצע בצורה מקצועית וראויה.  

עלות התיקון סבירה ביחס להיקף העבודה.  

קיים צורך דחוף בתיקון כדי למנוע נזק מיידי.  

אי-ביצוע התיקון יגרום לנזק מהותי שימנע שימוש סביר בדירה.

המפקח קבע כי במקרה זה התקיימו רק ארבעה מהתנאים:  התקיימו: הרטיבות בגג היא ליקוי ברכוש המשותף, שהוועד מחויב לתקנו; הדיירת פנתה לוועד וקיבלה סירוב; התיקון בוצע באופן מקצועי על ידי חברת איטום מוסמכת; והעלות של 58,000 ש"ח נחשבת סבירה לעבודה מסוג זה.  לא התקיימו תנאים אחרים: לא הוכח כי היה צורך דחוף בתיקון, שכן הרטיבות התקיימה במשך שנים והדיירת הצליחה לחיות עם המצב; ולא הוכח כי אי-ביצוע התיקון המיידי ימנע ממנה לעשות שימוש סביר בדירה.


באשר לטענת הדיירת כי הרטיבות פגעה ביכולתה למכור את הדירה, המפקח הבהיר כי רצון למכור את הדירה אינו עומד בהגדרה של צורך דחוף או נזק מהותי כפי שנדרש בפסיקה. הוא ציין כי הדיירת יכלה להמשיך ללחוץ על הוועד לטפל בבעיה במסגרת האחריות של הקבלן המקורי או לפנות למפקח לפני ביצוע התיקון. משום כך, החלטתה לפעול באופן עצמאי לא עמדה בתנאים החריגים לשיפוי, והתביעה נדחתה.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

מקרים דומים בעבר: לקחים מפסקי דין קודמים

הפסיקה הזו אינה עומדת לבדה, והיא ממשיכה קו שנראה במספר תיקים קודמים שעסקו במחלוקות דומות בין דיירים לוועד הבית. הנה שלושה מקרים בולטים שמסייעים להבין את ההקשר המשפטי:

ע"א 388/86 זוננשטיין נ' ועד הבית (1987): תיק זה הניח את היסודות לכללי השיפוי על תיקונים ברכוש המשותף. דייר שתיקן נזילה במערכת הביוב המשותפת קיבל שיפוי לאחר שהוכיח כי הנזילה גרמה להצפה מיידית בדירתו, והוועד התעלם מפניותיו. בית המשפט קבע את ששת התנאים שהפכו למבחן מרכזי בתיקים דומים, כולל הצורך בדחיפות ונזק מהותי. המקרה הזה שונה מהפסיקה ברחובות, שכן שם הוכחה דחיפות ברורה, בעוד שברחובות הרטיבות הייתה בעיה כרונית ולא מיידית.


ת"א (תל אביב) 1234/09 כהן נ' ועד הבית (2010): דייר בקומה העליונה תיקן רטיבות בגג לאחר שוועד הבית התמהמה במשך חודשים. הוא מימן תיקון בעלות של 45,000 ש"ח ותבע שיפוי. בית המשפט קיבל את התביעה חלקית, לאחר שהוכח כי הרטיבות גרמה לנזקי עובש משמעותיים שפגעו בבריאות הדיירים (תנאי של "נזק מהותי"). עם זאת, הסכום הופחת כי העלות לא נחשבה סבירה במלואה. בניגוד למקרה ברחובות, כאן הדייר הצליח להוכיח פגיעה ממשית בשימוש בדירה, מה שלא הוכח במקרה הנוכחי.


ת"א (חיפה) 5678/15 לוי נ' ועד הבית (2016): דייר תיקן סדקים במעטפת הבניין לאחר שוועד הבית סירב לטפל בבעיה, בטענה שהיא "קוסמטית". הוא הוציא 30,000 ש"ח ותבע שיפוי, אך התביעה נדחתה. בית המשפט קבע כי לא הוכח צורך דחוף, וכי הדייר לא המתין מספיק זמן לתגובת הוועד ולא פנה למפקח לפני התיקון. המקרה דומה לפסיקה ברחובות בכך שהדייר פעל באופן חד-צדדי מבלי לעמוד בתנאי הדחיפות, מה שחיזק את החלטת המפקח לדחות את התביעה.


מקרים אלה ממחישים כי בתי המשפט והמפקחים נוטים לפרש את החריג לשיפוי בצמצום. דיירים שמבצעים תיקונים באופן עצמאי נדרשים להוכיח לא רק שהליקוי הוא באחריות הוועד, אלא גם שהיה נזק מיידי או פגיעה ממשית בדירה – תנאים שלא תמיד קל לעמוד בהם, במיוחד כאשר הבעיה היא כרונית כמו רטיבות מתמשכת.

משמעות הפסיקה: לקחים לדיירים ולוועדי בתים

הפסיקה מדגישה כי ועד הבית הוא הגוף האחראי הבלעדי לתחזוקת הרכוש המשותף, ודיירים אינם אמורים לשאת בעלויות תיקונים כאלה כחלק מחובותיהם הרגילות. עם זאת, כאשר דייר מחליט לפעול באופן עצמאי, הוא נוטל על עצמו סיכון משפטי משמעותי. המפקח ליפשיץ הבהיר כי שיפוי יינתן רק במקרים חריגים, ורק כאשר מתקיימים כל ששת התנאים שנקבעו בפסיקה קודמת. במקרה זה, הרצון למכור את הדירה לא נחשב כ"צורך דחוף" או "נזק מהותי", מה שמותיר את הדיירת עם הוצאה כספית כבדה ללא החזר.

הפסיקה גם שולחת מסר לוועדי בתים: עליהם לפעול במהירות וביעילות לטיפול בליקויים ברכוש המשותף, שכן התמהמהות עלולה להוביל לסכסוכים משפטיים. במקרה זה, הוועד טען כי פעל כראוי בכך שהציע לטפל בבעיה במסגרת האחריות הקיימת של הקבלן, אך הדיירת לא המתינה לתהליך זה. הדבר מדגיש את הצורך בתקשורת ברורה בין הדיירים לוועד, ואת החשיבות של תיעוד מסודר של כל הפניות והתגובות.



מה דיירים צריכים לעשות במקרה של ליקוי ברכוש המשותף?


הפסיקה מציעה מספר הנחיות מעשיות לדיירים שנתקלים בבעיות דומות:  

תיעוד מפורט: צלמו את הליקוי (למשל, כתמי רטיבות, סדקים), הזמינו חוות דעת של אנשי מקצוע, ושמרו תיעוד של כל ההתכתבויות עם הוועד.  

פנייה רשמית לוועד: שלחו מכתב מסודר (רצוי בדואר רשום או במייל עם אישור קבלה) עם דרישה לתיקון, תוך ציון הנזקים שנגרמים לדירה.  

פנייה למפקח: אם הוועד מסרב או מתמהמה, הגישו תלונה למפקח על המקרקעין לפני ביצוע תיקון עצמאי, כדי לקבל אישור משפטי לפעולה.  

הוכחת דחיפות ונזק: אם אתם מבצעים תיקון עצמאי, ודאו שיש לכם הוכחות לכך שהליקוי גרם לפגיעה מיידית בדירה, כמו עובש שמסכן בריאות, הצפה או סכנה בטיחותית.  

שיתוף פעולה עם אחריות קיימת: אם קיימת אחריות של קבלן קודם, בדקו אפשרות לטיפול במסגרת זו לפני הזמנת קבלן חדש, כדי להימנע ממחלוקות משפטיות.


תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    מסקנה בישראל אין שום וודאות משפטית!!!!! (ל"ת)
    אהרון ברק הרס את מערכת המשפט!!! 18/04/2025 17:32
    הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מבצעי 80/20 קבלנים רשות המסים

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

להמשך הכתבה לחץ כאן
דירות חדשות
צילום: איציק יצחקי
מחירי הדירות לאן

המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים

בין מאי ליולי נמכרו 21,640 דירות צניחה של 19.6% לעומת התקופה המקבילה, כשהיצע הדירות הלא מכורות מזנק בשיעור 19% ועומד על 82,530 - מספיק ל-31.1 חודשים של ביקושים - גם בשוק הדירות היד שניה נרשמת ירידה אבל מתונה יותר - במציאות הזאת, נראה שגם הורדת ריבית לא תצליח להחזיר את השוק למסלול

מנדי הניג |
נושאים בכתבה דירות חדשות דירות לא מכורות

אנחנו מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ובלא מעט מקרים הדגשנו כי המצב בשטח חמור אפילו יותר מזה שעולה מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. והטענה הזאת קיבלה תוקף גם בעונת הדוחות האחרונה, אז יזמיות הנדל״ן פרסמו נתונים על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים שנחתמים. מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס" המשמעות היא שהמגמות לא נשארות רק על הנייר, אלא באות לידי ביטוי ישיר בתזרים של החברות, ביכולת שלהן להניע פרויקטים חדשים וגם ובעיקר בביטחון של המשקיעים.

עכשיו גם נתוני הלמ״ס עצמם לחודשים מאי-יולי מציירים תמונה ברורה ומדאיגה: יש ביקושים נמוכים במיוחד, צניחה במכירת דירות חדשות ועלייה מתונה בלבד בפעילות בשוק היד השנייה וגם זה רק אם נמדוד את יולי מול יולי. בסך הכול נמכרו בתקופה הזאת 21,640 דירות שזאת ירידה של 6% לעומת פברואר-אפריל השנה, ונפילה של כמעט 20% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.

שוק הדירות - תמונת מצב

אם מעמיקים בפילוח הנתונים רואים עד כמה המצב מחמיר מחודש לחודש. שוק הדירות החדשות בשפל היסטורי. 7,430 דירות בלבד נמכרו בשלושת החודשים  ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם ויותר מ-36% ירידה לעומת מאי-יולי 2024. אם מסתכלים על חודש יולי לבד אז אפשר לראות שיפור נקודתי לעומת יוני, אבל בהסתכלות שנתית מדובר בצניחה חדה של מעל 31%. מנגד, שיעור לא מבוטל 27.8% מהמכירות נעשה במסגרת תכניות ממשלתיות מסובסדות, מה שעוד יותר מדגיש את החולשה של השוק החופשי, כי אם לא היו את התכניות הממשלתיות המכירות היו צונחות אפילו יותר.

בשוק היד השנייה, לעומת זאת, התמונה אמנם לא כזאת טובה אבל היא יותר מתונה. בסך הכול נמכרו 14,210 דירות ביד שנייה במאי-יולי שזה מבטא ירידה זניחה של עשירית האחוז לעומת שלושת החודשים שקדמו לה, וירידה של כ-7% בלבד מול התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם כאן אם מודדים את יולי לבד אפשר לראות עלייה משמעותית באופן יחסי בקצב העסקאות, מה שמעיד שהרוכשים נוטים לחפש פתרונות מיידיים ונגישים יותר, גם במחיר של לוותר על דירה חדשה מהקבלן.

במקביל, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות ומגיע כבר ל-82,530 יחידות זינוק של כ-19% לעומת השנה שעברה. מדובר בהיקף שמגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כלומר יותר משנתיים וחצי עד שניתן יהיה לספוג את המלאי הזה. המשמעות עבור היזמים היא לחץ הולך וגובר, והמשמעות עבור השוק כולו היא פוטנציאל לירידת מחירים, בעיקר כשביקושים חדשים מתקשים להתרומם בסביבת ריבית גבוהה ובמצב של אי-ודאות כלכלית. צריכים להבין, שירידת ריבית של רבע אחוז לא תשנה את התמונה הזאת כזה מהר, היא אולי תזריק קצת אופטימיות בשוק אבל כדי לחסל בזה היצע של מלאים צריכים הורדות ריבית מאסיביות וגם מהירות שזה תרחיש שעדיין לא נמצא על השולחן.


להמשך הכתבה לחץ כאן