משרד הבינוי והשיכון משיק את גרסה 2.0 של כלי המדידה "שכונה 360°"
התכנון העירוני עובר תמורות חשובות בימים אלה, לאור תוכניות ההתחדשות העירונית הרבות שמקודמת. במשרד הבינוי והשיכון השיקו את ״שכונה 360 2.0״ בשיתוף עם המועצה הישראלית לבנייה ירוקה ובית הספר לארכיטקטורה בבצלאל. מטרתו היא הטמעת מצויינות, חדשנות וקיימות בתכנון העירוני
משרד הבינוי והשיכון השיק ביום עיון שהתקיים ביום רביעי ה-8 בינואר, בשיתוף עם המועצה הישראלית לבנייה ירוקה ובית הספר לארכיטקטורה בבצלאל, גרסה 2.0 של שכונה 360°. הגרסה החדשה, גרסה 2.0, מציעה שיפורים והתאמות חדשות לכלי, כך שיתאים גם לשכונות בתהליכי התחדשות עירונית, כמו גם לשכונות הנבנות בטופוגרפיה תלולה, וכן להתמודדות עם סוגיות עכשוויות כמו איפוס אנרגטי ותפקוד עצמאי של שכונות בשעת משבר.
שכונה 360° הוא כלי מדידה פורץ דרך שפותח כמיזם משותף של המשרד עם המועצה הישראלית לבנייה ירוקה המיועד לתכנון ולפיתוח שכונות בישראל. הכלי שואב השראה מתקני בנייה ירוקה ברחבי העולם להם יש גרסה ייעודית לתכנון של שכונות ומתחמי מגורים בקנה מידה גדול. מטרת הכלי להטמיע עקרונות פיתוח בר קיימא בתכנון שכונות מגורים בישראל, במטרה להשביח את התכנון ומטרתו להוביל לחדשנות ולמצוינות העונה על צרכי הסביבה, החברה והכלכלה.
הכלי מתכלל 43 אתגרי פיתוח רב ממדיים באמצעות הצבת קריטריונים להערכה ואמות מידה לאיכות התהליך התכנוני, לשילוב שיקולים סביבתיים בתכנון ובביצוע, ולקידום עירוניות במרחב השכונתי. הכלי מבטיח כי התכנון, הפיתוח והבינוי של השכונה יתבצעו תוך התייחסות מערכתית ומקיפה לשלל הנושאים המשפיעים על יצירת שכונות המעניקות לתושביהן איכות חיים גבוהה. כמו כן, הכלי עושה שימוש בקריטריונים בינלאומיים ומתאים אותם לדפוסי הפיתוח ולמציאות התכנונית בישראל. הוא מקדם עירוניות מיטבית בהסתכלות מקיפה, תוך דגש על נושאים חשובים כמו הליכתיות, קהילתיות, בנות קיימא בעלות חוסן לעמידה בשינויים ואתגרים עירוניים.
- משרד הבינוי והשיכון מגביר את ההיערכות ההנדסית לשעת חירום
- מחורבן לתקומה: התכנית הלאומית להאצת פינוי-בינוי באתרי ההרס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קהלי היעד של הכלי הינם גורמים אשר עניינם בתכנון, בפיתוח ובבינוי בקנה מידה שכונתי ובהם: גופי תכנון ממשלתיים כגון מנהל התכנון, משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל, רשויות מקומיות, צוותי תכנון, אדריכלים, מתכננים, יועצים, יזמים פרטיים ועוד. למרות היותו כלי וולנטרי עד היום נבדקו מאות תכניות על פיו. לכלי המדידה השפעה על השיח המתקיים בנושא תכנון מיטבי ועל בסיס עקרונותיו נכתבו מדריכים נושאיים וכלי מדידה נוספים.
הפיתוח של והעדכון של הכלי נעשה במשך עשור בהובלת אדר' אסתי כהן ליס, מנהלת אגף תורת הבנייה ופיתוח הנדסי במשרד הבינוי והשיכון בשיתוף המועצה לבניה ירוקה. במהלך השנים, הכלי עבר עדכונים ושדרוגים, אשר התבססו על תובנות שהתקבלו מהשטח, כולל לקחים שצמחו
מהתקופה האחרונה, כמו תקופת הקורונה, תנופת הפיתוח של שכונות בהתחדשות עירונית, והתמודדות עם אתגרים חדשים בתחום העירוניות.
יום העיון כלל הרצאות השראה ממובילי תחום התכנון העירוני בישראל אשר התמקדו בדוגמאות של תכנון שכונות על פי ערכים של "שכונה 360°"
ובהתאם למתודולוגיה אותה מכתיב הכלי. מבנה יום העיון תאם את שלושת הפרקים של כלי המדידה ובכל מושב הוצגו נושאים מתוך הפרק: פרק תשתיות ובינוי, פרק המרחב הטבעי והציבורי ופרק המיוחד לשימוש יעיל בתשתיות.
בנוסף, התקיים פאנל דינמי שבו הציגו
נציגי הממשלה, האקדמיה ומתכננים דוגמאות של שכונות מצטיינות, שהיווה הזדמנות ללמוד מתוך תהליכים מוצלחים של תכנון עירוני. הכנס הדגיש את החשיבות הרבה של שיתוף פעולה בין גופים ציבוריים, אקדמיים ומקצועיים לקידום תכנון עירוני מיטבי. משרד הבינוי והשיכון, בשיתוף עם
המועצה הישראלית לבנייה ירוקה, מובילים את הדרך ליצירת שכונות המשלבות עקרונות של קיימות, קהילתיות והתמודדות עם אתגרים עירוניים מודרניים.
אדריכלית אסתי כהן ליס, מנהלת אגף תורת הבנייה ופיתוח הנדסי במשרד הבינוי והשיכון: "ההצלחה של יום העיון מראה את
המחויבות של כל הגורמים המעורבים לקידום תכנון עירוני איכותי ובר קיימא. הכלי "שכונה 360°" מהווה נדבך מרכזי בהשגת מטרות אלו, וימשיך לשמש אבן דרך לקידום תכנון עירוני מיטבי בשכונות של המחר. משרד הבינוי והשיכון ימשיך לפתח ולעדכן את הכלי, תוך שמירה על גמישות והתאמה
לצרכים המשתנים של השכונות בישראל".
רות אברהם, מנהלת המחלקה למרחב ציבורי ועירוניות, המועצה הישראלית לבנייה ירוקה: "דווקא בעידן של שינויים, אתגרים ומשברים גלובליים, יש חשיבות ליצירת שפה משותפת המתווה באופן מצוין על ידי כלי המדידה "שכונה 360". ההצלחה
של יום העיון טמונה בהבנה כי תכנון בר קיימה מייצר מנגנונים המעודדים לא רק חוסן סביבתי אלא גם חוסן אקלימי, חברתי וכלכלי של המרחב הבנוי. המועצה הישראלית לבנייה ירוקה מברכת על השותפות רבת השנים עם משרד הבינוי והשיכון ומצפה להמשך עבודה משותפת על עדכון, פיתוח הכלי
והטמעת תרבות עבודה תכנונית סביבו".
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"
שכר דירה שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית.
מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.
התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה.
עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?
"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."
עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?
