משרד הבינוי והשיכון משיק את גרסה 2.0 של כלי המדידה "שכונה 360°"
התכנון העירוני עובר תמורות חשובות בימים אלה, לאור תוכניות ההתחדשות העירונית הרבות שמקודמת. במשרד הבינוי והשיכון השיקו את ״שכונה 360 2.0״ בשיתוף עם המועצה הישראלית לבנייה ירוקה ובית הספר לארכיטקטורה בבצלאל. מטרתו היא הטמעת מצויינות, חדשנות וקיימות בתכנון העירוני
משרד הבינוי והשיכון השיק ביום עיון שהתקיים ביום רביעי ה-8 בינואר, בשיתוף עם המועצה הישראלית לבנייה ירוקה ובית הספר לארכיטקטורה בבצלאל, גרסה 2.0 של שכונה 360°. הגרסה החדשה, גרסה 2.0, מציעה שיפורים והתאמות חדשות לכלי, כך שיתאים גם לשכונות בתהליכי התחדשות עירונית, כמו גם לשכונות הנבנות בטופוגרפיה תלולה, וכן להתמודדות עם סוגיות עכשוויות כמו איפוס אנרגטי ותפקוד עצמאי של שכונות בשעת משבר.
שכונה 360° הוא כלי מדידה פורץ דרך שפותח כמיזם משותף של המשרד עם המועצה הישראלית לבנייה ירוקה המיועד לתכנון ולפיתוח שכונות בישראל. הכלי שואב השראה מתקני בנייה ירוקה ברחבי העולם להם יש גרסה ייעודית לתכנון של שכונות ומתחמי מגורים בקנה מידה גדול. מטרת הכלי להטמיע עקרונות פיתוח בר קיימא בתכנון שכונות מגורים בישראל, במטרה להשביח את התכנון ומטרתו להוביל לחדשנות ולמצוינות העונה על צרכי הסביבה, החברה והכלכלה.
הכלי מתכלל 43 אתגרי פיתוח רב ממדיים באמצעות הצבת קריטריונים להערכה ואמות מידה לאיכות התהליך התכנוני, לשילוב שיקולים סביבתיים בתכנון ובביצוע, ולקידום עירוניות במרחב השכונתי. הכלי מבטיח כי התכנון, הפיתוח והבינוי של השכונה יתבצעו תוך התייחסות מערכתית ומקיפה לשלל הנושאים המשפיעים על יצירת שכונות המעניקות לתושביהן איכות חיים גבוהה. כמו כן, הכלי עושה שימוש בקריטריונים בינלאומיים ומתאים אותם לדפוסי הפיתוח ולמציאות התכנונית בישראל. הוא מקדם עירוניות מיטבית בהסתכלות מקיפה, תוך דגש על נושאים חשובים כמו הליכתיות, קהילתיות, בנות קיימא בעלות חוסן לעמידה בשינויים ואתגרים עירוניים.
- משרד הבינוי והשיכון מגביר את ההיערכות ההנדסית לשעת חירום
- מחורבן לתקומה: התכנית הלאומית להאצת פינוי-בינוי באתרי ההרס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קהלי היעד של הכלי הינם גורמים אשר עניינם בתכנון, בפיתוח ובבינוי בקנה מידה שכונתי ובהם: גופי תכנון ממשלתיים כגון מנהל התכנון, משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל, רשויות מקומיות, צוותי תכנון, אדריכלים, מתכננים, יועצים, יזמים פרטיים ועוד. למרות היותו כלי וולנטרי עד היום נבדקו מאות תכניות על פיו. לכלי המדידה השפעה על השיח המתקיים בנושא תכנון מיטבי ועל בסיס עקרונותיו נכתבו מדריכים נושאיים וכלי מדידה נוספים.
הפיתוח של והעדכון של הכלי נעשה במשך עשור בהובלת אדר' אסתי כהן ליס, מנהלת אגף תורת הבנייה ופיתוח הנדסי במשרד הבינוי והשיכון בשיתוף המועצה לבניה ירוקה. במהלך השנים, הכלי עבר עדכונים ושדרוגים, אשר התבססו על תובנות שהתקבלו מהשטח, כולל לקחים שצמחו
מהתקופה האחרונה, כמו תקופת הקורונה, תנופת הפיתוח של שכונות בהתחדשות עירונית, והתמודדות עם אתגרים חדשים בתחום העירוניות.
יום העיון כלל הרצאות השראה ממובילי תחום התכנון העירוני בישראל אשר התמקדו בדוגמאות של תכנון שכונות על פי ערכים של "שכונה 360°"
ובהתאם למתודולוגיה אותה מכתיב הכלי. מבנה יום העיון תאם את שלושת הפרקים של כלי המדידה ובכל מושב הוצגו נושאים מתוך הפרק: פרק תשתיות ובינוי, פרק המרחב הטבעי והציבורי ופרק המיוחד לשימוש יעיל בתשתיות.
בנוסף, התקיים פאנל דינמי שבו הציגו
נציגי הממשלה, האקדמיה ומתכננים דוגמאות של שכונות מצטיינות, שהיווה הזדמנות ללמוד מתוך תהליכים מוצלחים של תכנון עירוני. הכנס הדגיש את החשיבות הרבה של שיתוף פעולה בין גופים ציבוריים, אקדמיים ומקצועיים לקידום תכנון עירוני מיטבי. משרד הבינוי והשיכון, בשיתוף עם
המועצה הישראלית לבנייה ירוקה, מובילים את הדרך ליצירת שכונות המשלבות עקרונות של קיימות, קהילתיות והתמודדות עם אתגרים עירוניים מודרניים.
אדריכלית אסתי כהן ליס, מנהלת אגף תורת הבנייה ופיתוח הנדסי במשרד הבינוי והשיכון: "ההצלחה של יום העיון מראה את
המחויבות של כל הגורמים המעורבים לקידום תכנון עירוני איכותי ובר קיימא. הכלי "שכונה 360°" מהווה נדבך מרכזי בהשגת מטרות אלו, וימשיך לשמש אבן דרך לקידום תכנון עירוני מיטבי בשכונות של המחר. משרד הבינוי והשיכון ימשיך לפתח ולעדכן את הכלי, תוך שמירה על גמישות והתאמה
לצרכים המשתנים של השכונות בישראל".
רות אברהם, מנהלת המחלקה למרחב ציבורי ועירוניות, המועצה הישראלית לבנייה ירוקה: "דווקא בעידן של שינויים, אתגרים ומשברים גלובליים, יש חשיבות ליצירת שפה משותפת המתווה באופן מצוין על ידי כלי המדידה "שכונה 360". ההצלחה
של יום העיון טמונה בהבנה כי תכנון בר קיימה מייצר מנגנונים המעודדים לא רק חוסן סביבתי אלא גם חוסן אקלימי, חברתי וכלכלי של המרחב הבנוי. המועצה הישראלית לבנייה ירוקה מברכת על השותפות רבת השנים עם משרד הבינוי והשיכון ומצפה להמשך עבודה משותפת על עדכון, פיתוח הכלי
והטמעת תרבות עבודה תכנונית סביבו".
דירה בהנחה (שלומי יוסף)ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
האטה בשוק המשכנתאות - 6.8 מיליארד שקל באוקטובר, לעומת 8.9 מיליארד שקל בספטמבר. באוקטובר היתה ירידה גם בגלל החגים; נובמבר-דצמבר יצביעו ככל הנראה על חזרה לעלייה בביצועים ויסגרו שנה חזקה במשכנתאות; וגם - מה קורה בהלוואות לכל מטרה, האם הם ימשכו וההוראה של בנק ישראל שתייקר לכם את הריבית על הלוואות?
אין בהכרח מתאם בין היקף מכירת הדירות לבין ביצועי המשכנתאות - יש רוכשים שצריכים לקחת משכנתא שנה אחרי הרכישה, שנתיים, ויש כאלו שצריכים תוך חודש. בשעה שהיקף המכירות ירד, הביצועי משכנתא דווקא עלו, אך המגמה של החודשים האחרונים היא שלילית בביצועים, ובאוקטובר היתה ירידה משמעותית. זה צפוי להשתנות בנובמבר ובדצמבר. במקביל ריבית המשכנתא בירידה במקביל לירידת התשואות בשוק האג"ח. מדובר על ירידה מצרפית בשלושה חודשים של כ-0.3%, כשבסוף החודש הנגיד ככל הנראה יוריד את הריבית ברבע אחוז וזה ישליך על ריבית המשכנתא, אבל מעט - חלק גדול מההורדה הצפויה מגולם בריבית משכנתא.
השאלה היותר חשובה היא מה יקרה עוד שנה לריבית המשכנתא. בהתאם לתחזית בנק ישראל לגבי ריבית בנק ישראל ולתחזית של הכלכלנים הרי שהריבית תרד בכ-0.75%. ריבית המשכנתא שעומדת כיום על כ-5.2% תרד תחת ההנחות האלו לאזור 4.5%-4.8%.
היקף המשכנתאות בירידה, אבל החודשים הבאים יהיו חזקים
שוק הדירות בישראל ממשיך להפגין סימני האטה, כאשר זה מחלחל בחודש שעבר לשוק המשכנתאות. עד כה, שוק המשכנתאות היה חזק וצומח וביטא עסקאות שנעשו בעבר שהמימון-משכנתא עליהן נסגרים חודשים אחרי. אבל אוקטובר היה חלש ואולי הוא מבטא את הירידה שהיתה לפני חודשים בשוק. כלומר, ירידה בעסקאות לפני 3-4 חודשים שמתגלגלת כעת לביצועי משכנתא נמוכים.
לפי נתוני בנק ישראל, באוקטובר שיווקו הבנקים משכנתאות בהיקף של 6.8 מיליארד שקל - ירידה חדה של 23% לעומת חודש ספטמבר. חלק מהירידה ניתן לייחס להשפעת החגים, אך נראה כי מדובר במגמה נרחבת כי זהו החודש השלישי ברציפות שבו נרשמת ירידה בפעילות שוק המשכנתאות. שיא המשכנתאות היה בחודש דצמבר 2024 עם ביצועים של 10.7 מיליארד שקל.
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם בהשוואה לאוקטובר אשתקד, החודש הנוכחי מבטא ירידה של כ-2% וזאת למרות שב-2024 החגים חלו מוקדם יותר מה שמקטין עוד יותר את המשמעות של אפקט העונתיות בלבד.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -0.77% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
