משרד הבינוי והשיכון משיק את גרסה 2.0 של כלי המדידה "שכונה 360°"
התכנון העירוני עובר תמורות חשובות בימים אלה, לאור תוכניות ההתחדשות העירונית הרבות שמקודמת. במשרד הבינוי והשיכון השיקו את ״שכונה 360 2.0״ בשיתוף עם המועצה הישראלית לבנייה ירוקה ובית הספר לארכיטקטורה בבצלאל. מטרתו היא הטמעת מצויינות, חדשנות וקיימות בתכנון העירוני
משרד הבינוי והשיכון השיק ביום עיון שהתקיים ביום רביעי ה-8 בינואר, בשיתוף עם המועצה הישראלית לבנייה ירוקה ובית הספר לארכיטקטורה בבצלאל, גרסה 2.0 של שכונה 360°. הגרסה החדשה, גרסה 2.0, מציעה שיפורים והתאמות חדשות לכלי, כך שיתאים גם לשכונות בתהליכי התחדשות עירונית, כמו גם לשכונות הנבנות בטופוגרפיה תלולה, וכן להתמודדות עם סוגיות עכשוויות כמו איפוס אנרגטי ותפקוד עצמאי של שכונות בשעת משבר.
שכונה 360° הוא כלי מדידה פורץ דרך שפותח כמיזם משותף של המשרד עם המועצה הישראלית לבנייה ירוקה המיועד לתכנון ולפיתוח שכונות בישראל. הכלי שואב השראה מתקני בנייה ירוקה ברחבי העולם להם יש גרסה ייעודית לתכנון של שכונות ומתחמי מגורים בקנה מידה גדול. מטרת הכלי להטמיע עקרונות פיתוח בר קיימא בתכנון שכונות מגורים בישראל, במטרה להשביח את התכנון ומטרתו להוביל לחדשנות ולמצוינות העונה על צרכי הסביבה, החברה והכלכלה.
הכלי מתכלל 43 אתגרי פיתוח רב ממדיים באמצעות הצבת קריטריונים להערכה ואמות מידה לאיכות התהליך התכנוני, לשילוב שיקולים סביבתיים בתכנון ובביצוע, ולקידום עירוניות במרחב השכונתי. הכלי מבטיח כי התכנון, הפיתוח והבינוי של השכונה יתבצעו תוך התייחסות מערכתית ומקיפה לשלל הנושאים המשפיעים על יצירת שכונות המעניקות לתושביהן איכות חיים גבוהה. כמו כן, הכלי עושה שימוש בקריטריונים בינלאומיים ומתאים אותם לדפוסי הפיתוח ולמציאות התכנונית בישראל. הוא מקדם עירוניות מיטבית בהסתכלות מקיפה, תוך דגש על נושאים חשובים כמו הליכתיות, קהילתיות, בנות קיימא בעלות חוסן לעמידה בשינויים ואתגרים עירוניים.
- משרד הבינוי והשיכון מגביר את ההיערכות ההנדסית לשעת חירום
- מחורבן לתקומה: התכנית הלאומית להאצת פינוי-בינוי באתרי ההרס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קהלי היעד של הכלי הינם גורמים אשר עניינם בתכנון, בפיתוח ובבינוי בקנה מידה שכונתי ובהם: גופי תכנון ממשלתיים כגון מנהל התכנון, משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל, רשויות מקומיות, צוותי תכנון, אדריכלים, מתכננים, יועצים, יזמים פרטיים ועוד. למרות היותו כלי וולנטרי עד היום נבדקו מאות תכניות על פיו. לכלי המדידה השפעה על השיח המתקיים בנושא תכנון מיטבי ועל בסיס עקרונותיו נכתבו מדריכים נושאיים וכלי מדידה נוספים.
הפיתוח של והעדכון של הכלי נעשה במשך עשור בהובלת אדר' אסתי כהן ליס, מנהלת אגף תורת הבנייה ופיתוח הנדסי במשרד הבינוי והשיכון בשיתוף המועצה לבניה ירוקה. במהלך השנים, הכלי עבר עדכונים ושדרוגים, אשר התבססו על תובנות שהתקבלו מהשטח, כולל לקחים שצמחו
מהתקופה האחרונה, כמו תקופת הקורונה, תנופת הפיתוח של שכונות בהתחדשות עירונית, והתמודדות עם אתגרים חדשים בתחום העירוניות.
יום העיון כלל הרצאות השראה ממובילי תחום התכנון העירוני בישראל אשר התמקדו בדוגמאות של תכנון שכונות על פי ערכים של "שכונה 360°"
ובהתאם למתודולוגיה אותה מכתיב הכלי. מבנה יום העיון תאם את שלושת הפרקים של כלי המדידה ובכל מושב הוצגו נושאים מתוך הפרק: פרק תשתיות ובינוי, פרק המרחב הטבעי והציבורי ופרק המיוחד לשימוש יעיל בתשתיות.
בנוסף, התקיים פאנל דינמי שבו הציגו
נציגי הממשלה, האקדמיה ומתכננים דוגמאות של שכונות מצטיינות, שהיווה הזדמנות ללמוד מתוך תהליכים מוצלחים של תכנון עירוני. הכנס הדגיש את החשיבות הרבה של שיתוף פעולה בין גופים ציבוריים, אקדמיים ומקצועיים לקידום תכנון עירוני מיטבי. משרד הבינוי והשיכון, בשיתוף עם
המועצה הישראלית לבנייה ירוקה, מובילים את הדרך ליצירת שכונות המשלבות עקרונות של קיימות, קהילתיות והתמודדות עם אתגרים עירוניים מודרניים.
אדריכלית אסתי כהן ליס, מנהלת אגף תורת הבנייה ופיתוח הנדסי במשרד הבינוי והשיכון: "ההצלחה של יום העיון מראה את
המחויבות של כל הגורמים המעורבים לקידום תכנון עירוני איכותי ובר קיימא. הכלי "שכונה 360°" מהווה נדבך מרכזי בהשגת מטרות אלו, וימשיך לשמש אבן דרך לקידום תכנון עירוני מיטבי בשכונות של המחר. משרד הבינוי והשיכון ימשיך לפתח ולעדכן את הכלי, תוך שמירה על גמישות והתאמה
לצרכים המשתנים של השכונות בישראל".
רות אברהם, מנהלת המחלקה למרחב ציבורי ועירוניות, המועצה הישראלית לבנייה ירוקה: "דווקא בעידן של שינויים, אתגרים ומשברים גלובליים, יש חשיבות ליצירת שפה משותפת המתווה באופן מצוין על ידי כלי המדידה "שכונה 360". ההצלחה
של יום העיון טמונה בהבנה כי תכנון בר קיימה מייצר מנגנונים המעודדים לא רק חוסן סביבתי אלא גם חוסן אקלימי, חברתי וכלכלי של המרחב הבנוי. המועצה הישראלית לבנייה ירוקה מברכת על השותפות רבת השנים עם משרד הבינוי והשיכון ומצפה להמשך עבודה משותפת על עדכון, פיתוח הכלי
והטמעת תרבות עבודה תכנונית סביבו".
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.
הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו
הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
- הנחיות חדשות במימון: איך משפיע קיבוע הקלות המשכנתא על הזינוק בהלוואות "לכל מטרה"?
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
ההגרלה הבאה תהיה כנראה במרץ-אפריל, באיזה ערים יהיו הגרלות, מה יהיה היקף ההגרלות בשנה הבאה ומה יהיו ההנחות? וגם - 140 אלף זכאים מתלבטים אם לחפש דירה בשוק החופשי - מתי הם ירדו מהגדר?
תוכנית "דירה בהנחה", שהחליפה את מחיר למשתכן והפכה למנגנון המרכזי של המדינה לסבסוד דיור לזכאים, צפויה להיכנס לשלב משמעותי בקרוב. מצד אחד, ההטבות-הנחות על הדירות האלו ייקטנו בשל לחץ מהאוצר ובשל הירידות בשוק בשנה האחרונה שמגיעות גם ל-10%. מצד שני, הכוונה של משרד השיכון והבינוי להרחיב את ההגרלות גם לאזורי המרכז ולכלול ערים נוספות.
בחודשים מרץ-אפרל צפויה הגרלה ראשונה בהיקף של מעל 9,000 דירות - זה לא סופי, זו הכוונה של משרד השיכון והבינוי. התכנון הוא שיהיו בשנה הבאה שתי הגרלות בהיקף כולל של כ-15-16 אלף דירות. בשנת 2025 היו שתי הגרלות עם כ-11.5 אלף דירות. כלומר, היקף השיווקים יעלה.
140 אלף זכאים מחפשים דיור
הבעיה שיש 130-140 אלף זכאים שלא זכו בהגרלה האחרונה והם ינסו את מזלם גם השנה, כשאליהם יצטרפו לפחות עוד 10 אלף זכאים חדשים. במינימום של 140 אלף איש שיתמודדו על הדירות האלו - לכאורה סיכוי של כ-10% לזכות, אבל כמחצית מהדירות מיועדות למילואימניקים בעיקר לוחמים, ועוד חלק משמעותי מנותב לבני המקום. זה משאיר כמות נמוכה במיוחד לאחרים. וכל זה כשבאזורי הביקוש הסיכויים לזכות מלכתחילה אפסיים. במקומות פחות מבוקשים יש סיכויים טובים יותר, אבל אנשים לא רוצים לגור שם וגם ההנחה היא יחסית נמוכה.
ועדיין - ברור שמי שזכאי צריך להתמודד. זה כרטיס הגרלה בחינם, למה לא לגרד? השאלה היא לא אם להתמודד או לא, אלא האם במקביל לניסיונות לחפש דירה כי אחרי הכל, מחירי הדירות בירידה משמעותית. חלק כבר עכשיו מחפשים, וככל שהם יחפשו יותר, כך דווקא הם יעצרו את ירידת המחירים. אם כולם היו מתנהגים "כראוי" ולא מחפשים דירות, אלא מחכים - המחירים היו נופלים. הבעיה שאין "משמעת קבוצתית" וככל שהסיכוי בהגרלות יפחת וככל שהמחירים בשוק החופשי ירדו, אנחנו נראה עוד ועוד מתעניינים בדירות.
- הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
- מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האם זה נכון לחפש? האמת שכן. זוג, משפחה זכאית אומנם מחזיקה בזכות שווה כסף, אבל מה יעזור לה אם הסיכויים נמוכים וגם אין וודאות לגבי המשך. היא צריכה מקום לגור, ולכן הירידות בשוק מתחילות להיות לחלק מהמשפחות מעניינות, עוד 55 למטה וסיכוי טוב שמשפחות וזוגות רבים יחזרו לחפש. אין לנו עצה-המלצה, כל אחד עושה את החישוב לעצמו, אבל יש דרך מתמטית - סיכוי הזכייה הם 10% בשנה, הרווח הצפוי בעסקה כזו הוא כ-250300 אלף שקל (זה הממוצע של ההנחות - גם הנחות קטנות וגם גדולות, בהינתן המחירים הנוכחיים והירידות בשוק החופשי). כלומר יש לכם זכות שהתוחלת שלה שווה כ-30 אלף שקל.
