ראול סרוגו
צילום: מערכת ביזפורטל

"דירה ממוצעת בישראל צריכה לעלות מיליון שקל" - לא תאמינו מי אומר את זה?

דירה ממוצעת עולה כ-2.3 מיליון שקל, אבל יש כאלו שסבורים שהם יודעים להוריד את מחיר הדירה ל-1 מיליון שקל. הם מאשימים את הממשלה במחירים הגבוהים ואף מילה על האשם העיקרי - הם בעצמם

הרצי אהרון | (27)

ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים היוצא, מותח ביקורת בראיון פרישה רחב בדהמרקר על ניהול שוק הדיור בישראל וטוען שמחירי הדירות אינם חייבים להיות כה גבוהים. לדבריו, הבעיה המרכזית היא היעדר חזון ותוכנית ברורה מצד משרד השיכון, רשות מקרקעי ישראל שמספסרת בקרקעות, ומחדלים בהבאת עובדים זרים. סרוגו מציין כי מחירי הקרקע מהווים כ-40% משווי הדירה, בהשוואה ל-10%-20% במדינות המערב. הוא מציע להפריט את רמ"י ולהקים חברות ממשלתיות שיתחרו בשיווק קרקעות, מה שיוביל לשיווק של 200 אלף דירות בשנה ולהורדת מחירים משמעותית.


אנחנו רוצים להזכיר לסרוגו כמה נקודות חשובות - מחירי הקרקע בדרום מאוד נמוכים וגם שם דירה ממוצעת לא עולה 1 מיליון שקל. רווחי הקבלנים בשנים האחרונות הגיעו לשיאים של מעל ל-20% והרווחים האבסולטיים מוערכים מדי שנה במעל 10 מיליארד שקל.  החברות היזמיות זינקו בעשור האחרון משווים של חברות משפחתיות קטנות - עשרות מיליונים למיליארדים רבים. כששואלים למה עולה דירה ממוצעת 2.3 מיליון שקל? התשובה נמצאת גם בדוחות הכספיים של הקבלנים שסרוגו הוא הנשיא היוצא שלהם.


כן, למדינה יש חלק גדול מהמחיר של דירה. גם הקרקעות וגם המסים, אבל זה לא חריג בהתייחסות עולמית וגם אם המסים ומחיר הקרקע יירדו , לא מדובר כאן בהפחתה לדירות אשר יביאו למחירים של כמיליון שקל. חשוב גם לזכור שיש הבדל גדול בין מסים ובין רווחים של קבלנים.


כשהכסף הולך למסים הוא חוזר אלינו לציבור. כשהכסף הולך לקבלנים הוא נשאר אצל בעלי השליטה שסרוגו מייצג. 


ולסיום -  נניח שדירה תעלה 1 מיליון שקל והרווח היזמי של היזמים יהיה 15%, 150 אלף שקל. נניח שדירה תעלה 2.3 מיליון שקל - הרווח של היזמים כבר יהיה 345 אלף שקל. סרוגו והיזמים רוצים מחירי דירות גבוהים, הם מרוויחים אבסולוטית יותר על כל דירה. זו אותה עבודה. כלומר, המסים ומחיר הקרקע הגבוהה רק מאפשרים לקבלנים להרוויח יותר - כי הם לוקחים 15% מהכל ולא רק מהעבודה שלהם. זה לכשעצמו בעיה גדולה, כי אף אחד לא שואל למה הם מרוויחים כל כך הרבה וממה? למה הם צריכים להרוויח 15% ממחיר שכולל גם מסים? 

בכל מקרה - סרוגו לא באמת רוצה שמחירי הדירות ירדו. מחירים גבוהים משרתים את הקבלנים. הם משרתים את הקבלנים פעמיים - גם שיעור הרווח בתרגום לערכים הוא גבוה יותר, וגם הם מרוויחים יותר על הקרקע - מגמה של עליית מחירים מתמשכת, מייצרת להם מלאי זול של קרקעות שעליו הם מרוויחים הרבה יותר.


אז מה סרוגו רצה - להסיט את האש מהקבלנים לממשלה, לרמ"י. כולם אשמים, רק לא אני. אבל אי אפשר להתעלם מהעובדה שבמהלך שתי הקדנציות שבהן הוא כיהן - מחירי הדירות עלו בכ-45% בממוצע,ועל כך הרחבנו ודיווחנו על כך שמחירי הדירות לא מפסיקים לעלות. כמובן שהוא משייך את זה באופן בלעדי לממשלה ולחוסר התפקוד שלה, אבל לברוח מאחראיות זה הכי קל, בזמן שלקחת אחראיות זה הרבה יותר קשה.


עוד מציין סרוגו את ההשפעה החיובית שלו במהלך כהונתו על הקבלנים - דבר שאכן יש לציין לשבח (עבור הקבלנים), הוא החריג את פעילות הנדל"ן בזמן הקורונה ונתן אוויר להמשך הבנייה, מיתן את ההשפעה של חוק המס על הרווחים הכלואים של הקבלנים. אבל זוהי לא הדרך להוריד את מחירי הדירות מסתבר, בטח שלא כאשר הקבלנים גורפים רווחי עתק במהלך השנים האחרונות בשעה שמשק בית ממוצע יכול רק לדמיין ולא מצליח להגיע 'לחלום הדירה'.

קיראו עוד ב"נדל"ן"





 

תגובות לכתבה(27):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 24.
    הוא אמר מחיר קרקע וגם הבאת עובדים!!! והוא צודק!!! המנהל מספסר באדמות שלנו!!! (ל"ת)
    מאיר 07/09/2025 11:40
    הגב לתגובה זו
  • 23.
    הקבלנים עושקים את עם ישראל במחירים חזירים כך תזכור ההסטוריה את נציג הקבלנים (ל"ת)
    כלכלן 14/04/2025 16:03
    הגב לתגובה זו
  • 22.
    רמי 10/04/2025 14:54
    הגב לתגובה זו
    כל אחד חושב שהדירה שלו שווה מיליונים הדור הבא יספוג את זה דירה צריכה לעלות גג 500000 וכל מי שאין לו בית במדינה הזאת לתת לו שטח קטן שיבנההמדינה שייכת לכולם לא רק לעסקנים
  • 21.
    ארץ אוכלת יושביה 04/04/2025 19:50
    הגב לתגובה זו
    גרוע מזה. הוא רוצה לשלוט גם במחירי הקרקעות. היזמים והקבלנים החזיריים האלה לא רק שלא יפחיתו את מחיר הקרקע בהפרטות אלא יעלו אותו. חזירות של קבלנים ויזמים בארץ שלא יודעת גבולות והוא חושב שכולם מטומטמים.
  • 20.
    רוניאנונימי 27/03/2025 13:02
    הגב לתגובה זו
    ליצור תחרות ולשבור את המנופול המוסווה שיצרו הקבלנים בארץ זה כי תפקיד הממשלה! להביא חברות בנייה מחול עם פועלי בניין מחול בדחיפות. לתכנן ערים חדדות באיזורים שאינם מיושבים ולהפריח את הארץ
  • 19.
    גוצה 12/01/2025 20:59
    הגב לתגובה זו
    מס משקיעים נמוך 23 פריים.הם בסהכ רכבו על הגל ואתם שילמתם.למה כי יכולתם מהסיבות לעיל.עכשיו כולם משלמים את החשבון והם צוחקים כל הדרך אל הבנק
  • 18.
    מרדנדי 10/01/2025 17:30
    הגב לתגובה זו
    גובה המחיר כגובה הטמטום עובדה ! תמשיכו לקנות 2080 במחירים 3.5 שדירה שווה במקסימום 1.2 ...
  • איש 11/01/2025 18:03
    הגב לתגובה זו
    כשהם ירצו למכור את מה שקנו ב2080 הם לא יוכלו לעשות מבצע דומה אלא ללא מבצע ואז למי יהיה כסף לקנות ללא מבצע אם היום היה לאנשים כסף לשלם לא היו מבצעים... לא!
  • 17.
    שמחה דוידוביץ 10/01/2025 17:15
    הגב לתגובה זו
    נכון שאתה חושב שכולם מטומטמים אז לא כולם מבינים שאתם בעלי עיניים ענקיות ודירה במיליון שקל זה מתאים למערך הדיבור של השקרן בן שקרן
  • 16.
    הוא צודק 10/01/2025 17:11
    הגב לתגובה זו
    האדמה היא שלנו והמנהל מסרסר.
  • 15.
    אביגדורי 10/01/2025 16:51
    הגב לתגובה זו
    מדינת ישראל לוקחת 66% מהמחיר של כל דירה במיסים וקרקע ומעמ. הבנקים חוגגים על המשכנתאות בריביות מטורפות ל 30 שנה. הקבלנים לוקחים רווח יזמי של 30 % ורק הזוגות הצעירים הם הפראיירים הגדולים שהמדינה משעבדת אותם לכל חייהם למשכנתא
  • 14.
    רפי 10/01/2025 15:50
    הגב לתגובה זו
    די לחרטטדי להגידלרשום שטויות בשביל צומי.
  • 13.
    רפאל 10/01/2025 13:30
    הגב לתגובה זו
    בועה שחייבת בסוף להתפוצץ מקווה שהפיצוץ של הבועה לא ירעיד את כול המשק...
  • 12.
    כלכלן 10/01/2025 11:47
    הגב לתגובה זו
    קשקושי פרידה
  • 11.
    עוזי 10/01/2025 11:30
    הגב לתגובה זו
    מה זה משנה כל עוד שיש קונים המחירים לא ירדו אבל אם נדלג על הפירסומים הממומנים במציאות הקיימת לא ניראה שיש גם רצון וגם יכולת לקנות דירות פה באיזור הכי מסוכן על כדור הארץ
  • 10.
    סמי 10/01/2025 11:27
    הגב לתגובה זו
    כולם מלטפים את הקבלנים
  • 9.
    שמעון 10/01/2025 11:26
    הגב לתגובה זו
    ככה שוק חופשי עובד. כל אחד יכול להיות קבלן. יש תחרות וצריך ליטול סיכונים. מהיכרות אישית לא פשוט להיות קבלן.
  • 8.
    נדלניסט 10/01/2025 11:19
    הגב לתגובה זו
    המחיר המוצג בכפר סבא 2890 לדירת 4 חדרים3 חדרים חדשנית עם ממד ומרפסתעולים בדכ הרבה יותר מכך.טעות בטבלה!
  • 7.
    איציק 10/01/2025 11:14
    הגב לתגובה זו
    מדובר בקבלן שמטרתו להשיא את הרווחים מי שתפקידו לשווק קרקעות ולהסדיר את מחירי הדירות זה הממשלה תפקיד הקבלן זה להרוויח כמה שיותר כל עוד זה לא בניגוד לחוק....קבלנים לא אמורים לראות את צרכי המשק והעלייה המוגזמת במחירי הדירות זה תפקיד הממשלה להסדיר ולפקח
  • 6.
    המשיח בדרך רגע לפני ועדות החקירה סרוגו מספר לו את האמת (ל"ת)
    רועי 10/01/2025 11:13
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    שימי 10/01/2025 10:46
    הגב לתגובה זו
    כולם רוצים שמחיר הדירות יעלו לשמים חוץ מהמסכנים שאין להם דירות הבנקים רוצים מחיר בשמים שלא יהיה משבר נדלן החברות כנל ממונפות עד צוואר המדינה זה מה שחסר לה שהבנקים יפשטו רגל מי שיש לו דירה מחפש אקזיט וכו חד גדיא חד גדיא
  • 4.
    אוכלי אדם 10/01/2025 10:29
    הגב לתגובה זו
    מתאים לנוף
  • 3.
    איזה שטויות להגיד שהפרש של 1.3 מ ניגרם בגלל 200 אלף רווח לדירה (ל"ת)
    בני 10/01/2025 10:05
    הגב לתגובה זו
  • דודי 10/01/2025 11:27
    הגב לתגובה זו
    והוא הסביר שזה לא רק הקבלנים אבל בעיקר הם
  • 2.
    הרצי תיכף תגיד לנו שהמחירים גבוהים בגלל האינסטלטורים (ל"ת)
    מיכל 10/01/2025 09:52
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    ברור שהוא צודק. ממשלת ישראל היא הריבון (ל"ת)
    מנחם 10/01/2025 09:50
    הגב לתגובה זו
  • סווינגר 10/01/2025 11:12
    הגב לתגובה זו
    הנוכלים במשרדי המדינה הקבלנים הבנקים.בחדרי חדרים הכל מסוכם. לנו נשאר רק להמשיך לשכור להתעשר ולרכוש נדלן בחול. כמובן שבמקום נדלן לא משתלם בישראל עדיף תיק מניות משובח.
ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסףינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסף
ועידת התשתיות

ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"

מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות

הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.

ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.

בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.


מצב הקרקעות בישראל

מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."

לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."

דירה להשכרה
צילום: תמר מצפי
שכר הדירה - לאן?

שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"

ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"

צלי אהרון |
נושאים בכתבה שכר דירה

שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית. 

מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.

התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה. 

 עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.

ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?

"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."

עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?