"דירה ממוצעת בישראל צריכה לעלות מיליון שקל" - לא תאמינו מי אומר את זה?
דירה ממוצעת עולה כ-2.3 מיליון שקל, אבל יש כאלו שסבורים שהם יודעים להוריד את מחיר הדירה ל-1 מיליון שקל. הם מאשימים את הממשלה במחירים הגבוהים ואף מילה על האשם העיקרי - הם בעצמם
ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים היוצא, מותח ביקורת בראיון פרישה רחב בדהמרקר על ניהול שוק הדיור בישראל וטוען שמחירי הדירות אינם חייבים להיות כה גבוהים. לדבריו, הבעיה המרכזית היא היעדר חזון ותוכנית ברורה מצד משרד השיכון, רשות מקרקעי ישראל שמספסרת בקרקעות, ומחדלים בהבאת עובדים זרים. סרוגו מציין כי מחירי הקרקע מהווים כ-40% משווי הדירה, בהשוואה ל-10%-20% במדינות המערב. הוא מציע להפריט את רמ"י ולהקים חברות ממשלתיות שיתחרו בשיווק קרקעות, מה שיוביל לשיווק של 200 אלף דירות בשנה ולהורדת מחירים משמעותית.
אנחנו רוצים להזכיר לסרוגו כמה נקודות חשובות - מחירי הקרקע בדרום מאוד נמוכים וגם שם דירה ממוצעת לא עולה 1 מיליון שקל. רווחי הקבלנים בשנים האחרונות הגיעו לשיאים של מעל ל-20% והרווחים האבסולטיים מוערכים מדי שנה במעל 10 מיליארד שקל. החברות היזמיות זינקו בעשור האחרון משווים של חברות משפחתיות קטנות - עשרות מיליונים למיליארדים רבים. כששואלים למה עולה דירה ממוצעת 2.3 מיליון שקל? התשובה נמצאת גם בדוחות הכספיים של הקבלנים שסרוגו הוא הנשיא היוצא שלהם.
כן, למדינה יש חלק גדול מהמחיר של דירה. גם הקרקעות וגם המסים, אבל זה לא חריג בהתייחסות עולמית וגם אם המסים ומחיר הקרקע יירדו , לא מדובר כאן בהפחתה לדירות אשר יביאו למחירים של כמיליון שקל. חשוב גם לזכור שיש הבדל גדול בין מסים ובין רווחים של קבלנים.
כשהכסף הולך למסים הוא חוזר אלינו לציבור. כשהכסף הולך לקבלנים הוא נשאר אצל בעלי השליטה שסרוגו מייצג.
ולסיום - נניח שדירה תעלה 1 מיליון שקל והרווח היזמי של היזמים יהיה 15%, 150 אלף שקל. נניח שדירה תעלה 2.3 מיליון שקל - הרווח של היזמים כבר יהיה 345 אלף שקל. סרוגו והיזמים רוצים מחירי דירות גבוהים, הם מרוויחים אבסולוטית יותר על כל דירה. זו אותה
עבודה. כלומר, המסים ומחיר הקרקע הגבוהה רק מאפשרים לקבלנים להרוויח יותר - כי הם לוקחים 15% מהכל ולא רק מהעבודה שלהם. זה לכשעצמו בעיה גדולה, כי אף אחד לא שואל למה הם מרוויחים כל כך הרבה וממה? למה הם צריכים להרוויח 15% ממחיר שכולל גם מסים?
- דמרי ביביסט - אז מה?
- התאחדות הקבלנים; רוני בריק צפוי להחליף את ראול סרוגו
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכל מקרה - סרוגו לא באמת רוצה שמחירי הדירות ירדו. מחירים גבוהים משרתים את הקבלנים. הם משרתים את הקבלנים פעמיים - גם שיעור הרווח בתרגום לערכים הוא גבוה יותר, וגם הם מרוויחים יותר על הקרקע - מגמה של עליית מחירים מתמשכת, מייצרת להם מלאי זול של קרקעות שעליו הם מרוויחים הרבה יותר.
אז מה סרוגו רצה - להסיט את האש מהקבלנים לממשלה, לרמ"י. כולם אשמים, רק לא אני. אבל אי אפשר להתעלם מהעובדה שבמהלך שתי הקדנציות שבהן הוא כיהן - מחירי הדירות עלו בכ-45% בממוצע,ועל כך הרחבנו ודיווחנו על כך שמחירי הדירות לא מפסיקים לעלות. כמובן שהוא משייך את זה באופן בלעדי לממשלה ולחוסר התפקוד שלה, אבל לברוח מאחראיות זה הכי קל, בזמן שלקחת אחראיות זה הרבה יותר קשה.
עוד מציין סרוגו את ההשפעה החיובית שלו במהלך כהונתו על הקבלנים - דבר שאכן יש לציין לשבח (עבור הקבלנים), הוא החריג את פעילות הנדל"ן בזמן הקורונה ונתן אוויר להמשך הבנייה, מיתן את ההשפעה של חוק המס על הרווחים הכלואים של הקבלנים. אבל זוהי לא הדרך להוריד את מחירי הדירות מסתבר, בטח שלא כאשר הקבלנים גורפים רווחי עתק במהלך השנים האחרונות בשעה שמשק בית ממוצע יכול רק לדמיין ולא מצליח להגיע 'לחלום הדירה'.
- ככה תפחיתו את החזר המשכנתא שלכם - והאם הריבית שאתם משלמים טובה?
- על דירה בהנחה ומה גורם לירידת מחירי הדירות
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- 24.הוא אמר מחיר קרקע וגם הבאת עובדים!!! והוא צודק!!! המנהל מספסר באדמות שלנו!!! (ל"ת)מאיר 07/09/2025 11:40הגב לתגובה זו
- 23.הקבלנים עושקים את עם ישראל במחירים חזירים כך תזכור ההסטוריה את נציג הקבלנים (ל"ת)כלכלן 14/04/2025 16:03הגב לתגובה זו
- 22.רמי 10/04/2025 14:54הגב לתגובה זוכל אחד חושב שהדירה שלו שווה מיליונים הדור הבא יספוג את זה דירה צריכה לעלות גג 500000 וכל מי שאין לו בית במדינה הזאת לתת לו שטח קטן שיבנההמדינה שייכת לכולם לא רק לעסקנים
- 21.ארץ אוכלת יושביה 04/04/2025 19:50הגב לתגובה זוגרוע מזה. הוא רוצה לשלוט גם במחירי הקרקעות. היזמים והקבלנים החזיריים האלה לא רק שלא יפחיתו את מחיר הקרקע בהפרטות אלא יעלו אותו. חזירות של קבלנים ויזמים בארץ שלא יודעת גבולות והוא חושב שכולם מטומטמים.
- 20.רוניאנונימי 27/03/2025 13:02הגב לתגובה זוליצור תחרות ולשבור את המנופול המוסווה שיצרו הקבלנים בארץ זה כי תפקיד הממשלה! להביא חברות בנייה מחול עם פועלי בניין מחול בדחיפות. לתכנן ערים חדדות באיזורים שאינם מיושבים ולהפריח את הארץ
- 19.גוצה 12/01/2025 20:59הגב לתגובה זומס משקיעים נמוך 23 פריים.הם בסהכ רכבו על הגל ואתם שילמתם.למה כי יכולתם מהסיבות לעיל.עכשיו כולם משלמים את החשבון והם צוחקים כל הדרך אל הבנק
- 18.מרדנדי 10/01/2025 17:30הגב לתגובה זוגובה המחיר כגובה הטמטום עובדה ! תמשיכו לקנות 2080 במחירים 3.5 שדירה שווה במקסימום 1.2 ...
- איש 11/01/2025 18:03הגב לתגובה זוכשהם ירצו למכור את מה שקנו ב2080 הם לא יוכלו לעשות מבצע דומה אלא ללא מבצע ואז למי יהיה כסף לקנות ללא מבצע אם היום היה לאנשים כסף לשלם לא היו מבצעים... לא!
- 17.שמחה דוידוביץ 10/01/2025 17:15הגב לתגובה זונכון שאתה חושב שכולם מטומטמים אז לא כולם מבינים שאתם בעלי עיניים ענקיות ודירה במיליון שקל זה מתאים למערך הדיבור של השקרן בן שקרן
- 16.הוא צודק 10/01/2025 17:11הגב לתגובה זוהאדמה היא שלנו והמנהל מסרסר.
- 15.אביגדורי 10/01/2025 16:51הגב לתגובה זומדינת ישראל לוקחת 66% מהמחיר של כל דירה במיסים וקרקע ומעמ. הבנקים חוגגים על המשכנתאות בריביות מטורפות ל 30 שנה. הקבלנים לוקחים רווח יזמי של 30 % ורק הזוגות הצעירים הם הפראיירים הגדולים שהמדינה משעבדת אותם לכל חייהם למשכנתא
- 14.רפי 10/01/2025 15:50הגב לתגובה זודי לחרטטדי להגידלרשום שטויות בשביל צומי.
- 13.רפאל 10/01/2025 13:30הגב לתגובה זובועה שחייבת בסוף להתפוצץ מקווה שהפיצוץ של הבועה לא ירעיד את כול המשק...
- 12.כלכלן 10/01/2025 11:47הגב לתגובה זוקשקושי פרידה
- 11.עוזי 10/01/2025 11:30הגב לתגובה זומה זה משנה כל עוד שיש קונים המחירים לא ירדו אבל אם נדלג על הפירסומים הממומנים במציאות הקיימת לא ניראה שיש גם רצון וגם יכולת לקנות דירות פה באיזור הכי מסוכן על כדור הארץ
- 10.סמי 10/01/2025 11:27הגב לתגובה זוכולם מלטפים את הקבלנים
- 9.שמעון 10/01/2025 11:26הגב לתגובה זוככה שוק חופשי עובד. כל אחד יכול להיות קבלן. יש תחרות וצריך ליטול סיכונים. מהיכרות אישית לא פשוט להיות קבלן.
- 8.נדלניסט 10/01/2025 11:19הגב לתגובה זוהמחיר המוצג בכפר סבא 2890 לדירת 4 חדרים3 חדרים חדשנית עם ממד ומרפסתעולים בדכ הרבה יותר מכך.טעות בטבלה!
- 7.איציק 10/01/2025 11:14הגב לתגובה זומדובר בקבלן שמטרתו להשיא את הרווחים מי שתפקידו לשווק קרקעות ולהסדיר את מחירי הדירות זה הממשלה תפקיד הקבלן זה להרוויח כמה שיותר כל עוד זה לא בניגוד לחוק....קבלנים לא אמורים לראות את צרכי המשק והעלייה המוגזמת במחירי הדירות זה תפקיד הממשלה להסדיר ולפקח
- 6.המשיח בדרך רגע לפני ועדות החקירה סרוגו מספר לו את האמת (ל"ת)רועי 10/01/2025 11:13הגב לתגובה זו
- 5.שימי 10/01/2025 10:46הגב לתגובה זוכולם רוצים שמחיר הדירות יעלו לשמים חוץ מהמסכנים שאין להם דירות הבנקים רוצים מחיר בשמים שלא יהיה משבר נדלן החברות כנל ממונפות עד צוואר המדינה זה מה שחסר לה שהבנקים יפשטו רגל מי שיש לו דירה מחפש אקזיט וכו חד גדיא חד גדיא
- 4.אוכלי אדם 10/01/2025 10:29הגב לתגובה זומתאים לנוף
- 3.איזה שטויות להגיד שהפרש של 1.3 מ ניגרם בגלל 200 אלף רווח לדירה (ל"ת)בני 10/01/2025 10:05הגב לתגובה זו
- דודי 10/01/2025 11:27הגב לתגובה זווהוא הסביר שזה לא רק הקבלנים אבל בעיקר הם
- 2.הרצי תיכף תגיד לנו שהמחירים גבוהים בגלל האינסטלטורים (ל"ת)מיכל 10/01/2025 09:52הגב לתגובה זו
- 1.ברור שהוא צודק. ממשלת ישראל היא הריבון (ל"ת)מנחם 10/01/2025 09:50הגב לתגובה זו
- סווינגר 10/01/2025 11:12הגב לתגובה זוהנוכלים במשרדי המדינה הקבלנים הבנקים.בחדרי חדרים הכל מסוכם. לנו נשאר רק להמשיך לשכור להתעשר ולרכוש נדלן בחול. כמובן שבמקום נדלן לא משתלם בישראל עדיף תיק מניות משובח.

ככה תפחיתו את החזר המשכנתא שלכם - והאם הריבית שאתם משלמים טובה?
מתי כדאי לעשות מחזור משכנתא, איך זה קשור להפחתת הריבית הצפויה בשנה הקרובה, מה המסלולים הפופולאריים במשכנתא ומה הרייבת הממוצעת בכל מסלול?
מחזור משכנתא מאפשר לשנות את תנאי ההלוואה הקיימת על ידי לקיחת הלוואה חדשה שמחליפה אותה, כאשר המטרות העיקריות הן הפחתת ההחזר החודשי, קיצור או הארכת תקופת ההחזר, או שיפור התמהיל בהתאם לשינויים בשוק הריביות והאינפלציה. בדיקה כזו כדאית כל כמה שנים בודדות או בעקבות שינויים משמעותיים כמו ירידת ריבית בנק ישראל, התייצבות אינפלציה, או שינויים במצב הפיננסי האישי - קבלת ירושה, קרן השתלמות שנפרעת, עלייה בהכנסה או ירידה בהוצאות.
ריבית בנק ישראל בירידה וצפויה להמשיך לרדת. האם כדאי לבדוק מחזור משכנתא, או אולי לחכות לירידה משמעותית יותר בריבית? אין תשובה חד משמעית כי זה תלוי בקצב הורדות הריבית ובתנאי המשכנתא שלכם ומשך הזמן שלה. אבל ברור שבשנה האחרונה יש לרבים כדאות למחזר משכנתא.
מחזרי משכנתא מרוויחים בזכות המחזור סכום של עשרות עד מאות אלפי שקלים בודדים. הרבה כסף. זה החיסכון לאורך כל חיי ההלוואה. המגמה של גידול בכמות מחזרי המשכנתא תעלה בשנה הבאה במקביל לירידה בריבית וירידה בקצב האינפלציה, וגם כי אנשים רוצים למתוח את המשכנתא לעוד מספר שנים (לאריך את המח"מ שלה).
מה המסלולים הפופולאריים ואיזה מסלולים כדאי למחזר?
מסלול ריבית קבועה לא צמודה: לווים שנטלו משכנתא במסלול זה עד 2022 נהנים מיציבות, שכן הריבית נשארה קבועה סביב 3-4% גם בעליית הריביות ב-2022. אבל מי שלקח בשנתיים האחרונות יכול להוריד תיאורטית להוריד את הריבית.מיחזור מלא לרוב פחות כדאי כאן בגלל קנסות פירעון, אבל מחזור חלקי יכול להיות טוב לכם. כל מקרה לגופו. ריבית ממוצעת במסלול זה עומדת כעת על כ-4.8% (תלוי במספר השנים ועוד) וזה נמוך ביותר מחצי אחוז ממה שהיה לפני חצי שנה-שנה. כלומר, אתם יכולים להוריד תיאורטית את ההחזרים באופן משמעותי, אבל שוב - יש כאן עניין של עמלות פירעון.
- משכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מסלול ריבית קבועה צמודה למדד: כאן הריבית היא כ-3.1% מה שמצביע על הערכת אינפלציה של כ-1.7% בטווח הארוך. אם אתם סבורים שהאינפלציה תהיה גבוהה יותר עדיף המסלול הקבוע הרגיל. אם אתם חושבים שהיא תהיה נמוכה יותר, אז המסלול הזה מועדף.

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
.jpg)