הירשמו
  1. ראשי
  2. ניתוחים ודעות

מעבר לכביש: התל אביביים מגלים את מזרח תל אביב

חיה נחום, מנכ"ל ובעלים של משרד "המטבחון פרסום", הבינה שהתל אביביים אט אט מגלים את מזרח תל אביב

חיה נחום | (2)
נושאים בכתבה דיור תל אביב

בשוק הנדל"ן אנחנו תמיד מחפשים את הרגע שלפני. לפני שיעלה, לפני שיגלו, לפני כולם. העיקר שנהיה ראשונים. הלא אנחנו סוחרים מלידה, וכשמדובר על ביצוע עסקה גדולה, אנחנו רוצים לדעת ״שיש לנו את זה״. יודעים איפה זה במודעות בלתי נעזרת? סביר להניח שאם אתם לא תל אביבים לא תדעו מיד. זה כבר סימן טוב לבאות. אז אמנם כבר יצא פרויקט גדול אחד לשיווק במזרח תל אביב, אבל זו רק הסנונית הראשונה.

 

יש לא מעט אזורים או פרויקטים שמשביחים את עצמם בזמן שהציבור הרחב עדיין לא יודע על קיומם, כמו בשלב ההתפחה בהכנת בצק. היזם עובד על תכנון הפרויקט או האזור כולו, בתהליך שיכול לקחת מספר שנים, שבסופם יוצא לשיווק מוצר מוגמר אחרי שכבר תפח על שמריו. החוכמה היא לדעת אילו אזורים נמצאים בשלבי תכנון משמעותיים עוד לפני שהם יוצאים לשיווק, או ממש בתחילת השיווק, ואז לשקול האם כדאי להשקיע בהם, או אולי לעבור לגור בהם.

 

 אז נעים להכיר, מזרח תל אביב. כבר יצא לשיווק פרויקט אחד גדול (פארק תל אביב) והביא איתו הבטחה של שינוי פני האזור. אבל כאמור, זו רק הסנונית הראשונה. יד אליהו, נחלת יצחק, כפר שלם, הארגזים, ביצרון והתקווה אלו השכונות השוכנות שמעבר לאיילון.

 

למרות המיקום האסטרטגי של שכונות כמו כפר שלם ויד אליהו בלב המטרופולין התל אביבי,  התעכב הפיתוח של האזור ביחס לשכונות המערביות והצפוניות של העיר, בעיקר בשל מאבקים בני עשרות שנים בין בעלי הקרקעות ופולשים לבין העירייה, משרד השיכון והיזמים שרצו לבנות על הקרקע. הקפאת הפיתוח של דרום מזרח תל אביב אל מול אזורים אחרים בתל אביב יצרה פערי מחירים של עשרות אחוזים, בין מחירי הדירות באזור לבין המחיר הממוצע של דירת תל אביבית טיפוסית.

עם זאת, אישורה של תכנית המתאר תא/5000 לפני שנתיים והסיכום הבסיסי על פינויים של חלק מבעלי החלקות באזור לפני כשנה, נתנו אור ירוק להפיכת שכונות כנווה אליעזר, כפר שלם או יד אליהו למתחם הנחשק הבא, בו מתכוונת עיריית תל אביב להקים אלפי דירות חדשות בשנים הקרובות. ברחוב לה גארדיה וביד אליהו בלבד ישנם חמישה פרויקטים של פינוי בינוי בשלבי תכנון וביצוע מתקדמים ל-2,400 דירות, ובכפר שלם ישנן תכניות לבנייה של 2,000 דירות חדשות בפרויקטים חדשים ובהתחדשות עירונית.

השפעת תהליכים אילו על מחירי הדירות באזור לא איחרה לבוא. בשנה האחרונה עלו מחירי הדירות בשכונת כפר שלם למשל בכ-13%, בשכונת יד אליהו הסמוכה עלו המחירים ב-9% ובשכונת נווה אליעזר עלו המחירים ב-8%. כמו כן, בארבע השנים האחרונות זינקו המחירים במזרח העיר בכ-30%.

 

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    איש 28/03/2016 14:01
    הגב לתגובה זו
    לא באמת יוכל להרשות לעצמו לגור ב"סיטי" שלה" - איך בדיוק הגעת למסקנה החפוזה וה"נבואית" הזאת? זה נשמע כמו משאלת לב. כחצי מתושבי תל אביב גרים בשכירות, בסיטי שלה הרוב שוכרים דירות (ובסיטי שלה האחוז גבוה יותר) והם לרוב לא בורגנים בכלל, להיפך
  • 1.
    טוב טוב הגמד 27/03/2016 17:10
    הגב לתגובה זו
    הדרום והמזרח של תל אביב בהחלט מתפתחים
פנסיה (גרוק)פנסיה (גרוק)

קיבוע זכויות: טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס

מה שנראה כמו טופס ביורוקרטי מול מס הכנסה, עשוי להיות צומת קריטי שיקבע אם תיהנו מפטור של אלפי שקלים בחודש, או שתשלמו מס מיותר לכל החיים. בקיבוע זכויות, כל סימון קטן מתורגם לכסף גדול, וכל טעות עלולה להצטבר למאות אלפי שקלים שאבדו. דרך מקרים אמיתיים מהשטח מתברר איך איחור, סיווג שגוי או בחירה שנשמעה זהירה, הפכו לפגיעה כלכלית כבדה. ומנגד, איך תיקון בזמן יכול להפוך את הטופס למנוע של החזרי מס

ערן רובין |
נושאים בכתבה פנסיה הפקדות לפנסיה קצבת פרישה יועץ פנסיוני חיסכון פנסיוני

קיבוע זכויות הופך להיות נושא חם בתחילת 2026. מינואר ממשיכה הרפורמה שהוחלט על תיקון המתווה שלה, שלפיה הפטור ממס על קצבאות הפנסיה יעלה בהדרגה עד 67%  באופן הדרגתי. במקום קפיצה אחת ב‑2025. כל פעימה (כולל זו של 2026) מגדילה עוד קצת את הפטור החודשי, אבל מי וכמה ייהנו בפועל? זה נקבע דרך קיבוע הזכויות (טופס 161ד) שבאמצעותו מנצלים את ההטבה.​

מי שהגיע לגיל פרישה וגם מקבל פנסיה נדרש להחליט איך לחלק את הפטור בין קצבה חודשית לבין משיכות הוניות (פיצויים, היוון תגמולים, תיקון 190). ההחלטות האלה נעשות דרך קיבוע זכויות, והן כמעט בלתי הפיכות. בפנסיה של 20–30 אלף ש״ח בחודש, כל אחוז פטור נוסף מתורגם לעשרות אלפי שקלים לאורך החיים, כך שהגדלת הפטור מ‑52% ל‑67% היא "אירוע הון" של מאות אלפי שקלים, אבל רק אם הקיבוע בנוי נכון. שגיאה בקיזוז פטורים, בהיוון או בסיווג מענקי פרישה "אוכלת" חלק מההטבה בכל אחת מהפעימות של הרפורמה. במילים אחרות, אתם יכולים להרוויח עשרות אלפים או להפסיד עשרות אלפים ואפילו יותר - אז שווה להכיר את הנושא:



טופס אחד, איחור קטן, ובלי לשים לב השארתם לקופת המדינה מאות אלפי שקלים מהפנסיה שלכם. כל זה קורה בקיבוע זכויות - הליך שרוב הפורשים בטוחים שהוא טכני, אבל בפועל הוא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר בחיים. מי שמתייחס אליו כאל עוד טופס למס הכנסה, מגלה לפעמים מאוחר מדי ששילם מס על כסף שיכול היה להיות פטור לחלוטין.

להמשך הכתבה לחץ כאן
שי אהרונוביץ מנהל רשות המסים
צילום: יעל צור
פרשנות

רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?

רבבות חברות ועסקים נכנסו תחת חבות מס לפי שיעור המס השולי - זה התחיל בחברות ארנק, אבל רשות המסים הכניסה השנה במסגרת חוק הרווחים הכלואים היקף אדיר של עסקים; פסק דין שמתייחס למצב לפני החוק החדש מספק תובנות איך בית המשפט בודק אם מדובר בחברת ארנק או לא? 

עינת דואני |
נושאים בכתבה חברת ארנק

פסק דין ראשון שהגיע לבית המפשט בנושא "חברת ארנק" הוא חשוב להבנה איך השופטים מתייחסים לסוגיות האפורות, אבל לפני שנתעמק בפסד הדין הזה, על מה בעצם מדובר? חברות ארנק הן חברות שמס הכנסה רואה בהן צינור מלאכותי להעברת כספים מהלקוחות למספק השירות, עם תחנה בדרך - החברה עצמה. בעל החברה מעדיף פעילות תחת חברה כי אז ההכנסות ימוסו לפי שיעור מס חברות - 235 ולא לפי שיעור המס השולי שלו - לרוב מעל 50%. 

רשות המסים רצתה לחסום את תכנון המס הזה וקבעה הוראות למיסוי חברות ארנק, כשלפני שנה חוקק חוק שקשור גם לחברות ארנק במסגרת חוק הרווחים הכלואים. במסגרת החוק החדש המעגל התרחב ורשות המסים הכניסה לסל של חבות לפי מס שולי גם חברות שהן לא חברות ארנק קלאסיות עם תנאים מסוימים.     

לאחרונה התפרסמה סנונית ראשונה של פסיקה של ביהמ"ש המחוזי בבאר שבע של כב' השופטת  יעל ייטב בנושא "חברות ארנק" (פס"ד אמיר נוריאל (ע"מ 28848-04-22)). צפוי שיהיו פסקי דין נוספים, שכן ישנם מספר תיקים בנושא שנמצאים בדיונים בבתי המשפט.

נדגיש שוב כי, פס"ד מתייחס לנוסח הסעיף לפני הרחבתו במסגרת חקיקה גם להכנסות נוספות לרבות "הכנסה מפעילות עתירה יגיעה אישית" אשר יכולה לחול על כמעט כל סוגי העסקים הפועלים במדינת ישראל. עם זאת, ביחס לסוגיות שנדונו בפס"ד ישנה רלוונטיות גם לנוסח החדש של הסעיף ולפרשנות שמעניק ביהמ"ש להוראות הסעיף ובעיקר לקביעת ביהמ"ש ביחס לפרשנות ולעמדת מס הכנסה. 

מס חברות או מס שולי - הבדל של 24% בשיעור המס

מדובר בפס"ד מחוזי ולא עליון, ולפיכך אין הוא מהווה הלכה מחייבת, אך הוא מהווה אבן דרך חשובה ביחס לפרשנות של הוראות סעיף 62א לפקודה. עיקר המחלקות בפס"ד סבבה סביב הסוגייה - האם יש לראות את ההכנסות של חברת "נוריאל יועצים בע"מ" אשר מר אמיר נוריאל רואה חשבון בעיסוקו הינו בעל המניות היחיד בה, כהכנסות שמיוחסות אליו באופן אישי בהתאם לדין החל על "חברות הארנק", המשמעות המיסויות הינה - האם ההכנסה השוטפת שלה החברה תחויב בשלב הזה במס חברות או שמא תיוחס ההכנסה כהכנסה אישית של מר נוריאל באופן אישי ותחויב במס שולי החל על יחדים. (נציין כי, ההפרש הינו תוספת מס מיידית של כ- 24%).

להמשך הכתבה לחץ כאן