כך סיבכו רמ"י וקק"ל פרויקט תמ"א 38 בבניין מסוכן בבת ים
פסק דין שניתן באחרונה בבית המשפט העליון עוסק באחד המקרים המורכבים ביותר הקשורים לפרויקטים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 והבעלות על הדירות בהם. מדובר בבניין ברחוב ניסנבוים 36 בבת ים, שתוכנן לעבור שיפוצים וחיזוקים במסגרת פרויקט תמ"א 38, אך נתקל במכשול קריטי: ארבע מתוך 56 הדירות בבניין רשומות על שם קרן קיימת לישראל (קק"ל), והזהות האמיתית של הבעלים אינה ידועה. כתוצאה מכך, הפרויקט כולו עלול להיכשל.
הבניין ברחוב ניסנבוים 36 בבת ים נבנה בשנות השבעים ומצבו הידרדר עם השנים. ב-2012 הכריזה עליו עיריית בת ים כמסוכן, והחלה לפעול לשיקומו. בעלי הדירות בבניין התקשרו עם יזם שנבחר לבצע את השיפוצים והחיזוקים הנדרשים על פי תמ"א 38. היזם פעל להסרת מסוכנות הבניין, ומהנדס העיר הכריז ב-2020 כי המסוכנות הוסרה.
תמ"א 38 צילום: ביזפורטל
בעקבות השיפוצים, העניקה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים ב-2021 היתר מותנה לפרויקט, שהותנה בקבלת אישור מכל בעלי הדירות בבניין. ואולם על רקע הקשיים הקשורים לזכויות על ארבע הדירות הרשומות על שם קק"ל, לא ניתן היה להשיג את כל האישורים הנדרשים, וההיתר התעכב.
רמ"י אינה הבעלים ולכן לא יכולה לחתום על המסמכים
- קבוצת גבאי תקדם פרויקט רחב במתחם בלפור בבת ים
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הבעיה המרכזית התעוררה בשל העובדה שארבע הדירות הנותרות בבניין עדיין רשומות על שם קק"ל. עם זאת, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הבהירה כי אין לה תיק נכס בנוגע לדירות אלה, וכי אין ברשותה כל מידע על הבעלים האמיתיים של הדירות. או במלים אחרות, רמ"י טוענת כי היא אינה הבעלים של הדירות, ולכן היא לא יכולה לחתום על מסמכים המאפשרים את המשך הפרויקט.
בפסק הדין נכתב כי, "רמ"י מבהירה שחרף הרישום על שם קק"ל, הזכויות בדירות המחלוקת אינן בבעלות המדינה... אין ברשותה 'תיק נכס' ביחס לדירות אלה... ואין בידיה כל מידע אודות בעליהן". מצב זה הוביל למבוי סתום, מכיוון שהפרויקט לא יכול להתקדם כאמור בלי החתימות של כל בעלי הדירות.
בעלי הדירות בבניין, ביחד עם היזם, פנו לבית המשפט המחוזי בתל אביב בבקשה למתן פתרון זמני, שיאפשר את המשך הפרויקט גם ללא החתימות החסרות. הם טענו כי מאמציהם לאיתור הבעלים החוקיים של הדירות כשלו, וכי העיכוב מאיים על כל התקדמות הפרויקט. לטענתם, ההיתר המותנה שעמד לפוג היה קריטי להצלחת הפרויקט, והעיכוב עלול לגרום לביטולו.
- בקרוב? ההחלטה שעלולה לעלות למדינה מאות מיליונים
- עזבה את הבית וביקשה שבעלה ימשיך לפרנס אותה: מה קבע בית המשפט?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בית המשפט חייב דוד להשיב לאחיינית 220 אלף שקל
בת ים צילום: גוגל מפס
השופטת גילה כנפי-שטייניץ דחתה את הבקשה וקבעה כי אין לסטות מהצורך בהסדרת הזכויות בדירות. היא ציינה בפסק הדין שפרסמה כי, "לא ניתן לחפש דרכים עוקפות לדרך המלך... הדרך לגבור על התנגדותו [של בעל דירה] אינה בכך שלא יוכל להשמיע אותה מראש אלא בכך שהמפקח על רישום המקרקעין... יכפה זאת עליו".
בעלי הדירות והיזם טענו כי במצבו הנוכחי של הבניין, דחיית הפרויקט לא רק תסכן את המבנה, אלא גם תגרום לאובדן של עשרות מיליוני שקלים. בנוסף, הם הזהירו כי אם לא יוחלט על המשך הפרויקט בזמן, תוקפן של תוכניות בנייה נוספות שהעניקו זכויות בנייה יפוג - דבר שיפגע בכדאיות הכלכלית של הפרויקט עבור היזם.
הם גם טענו כי סירובה של רמ"י לחתום על המסמכים אינה סבירה, מכיוון שהדירות רשומות על שם קק"ל - גוף שקשור למדינה. הם ציינו את סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, שקובע כי "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו", וטענו כי על המדינה להוכיח שהיא אינה בעלת הדירות - נטל שלטענתם לא הורם משך עשרות שנים.
למרות טענותיהם, בית המשפט המחוזי דחה את הבקשה לסעד זמני, וקבע כי לא חל שינוי נסיבות מהותי מאז נדחתה הבקשה הראשונה. השופטת העליון כנפי-שטייניץ הסבירה כי "גם אם דעת המבקשים אינה נוחה מהחלטתו הראשונה [של בית המשפט המחוזי] – אין בכך כדי לאפשר הגשתה בשנית". לדבריה, הקושי שבו מצויים המבקשים אינו מצדיק לסטות מדרך המלך של הסדרת רישום הזכויות, והיה על בעלי הדירות לפעול לכך שנים קודם לכן.
"מתן סעד זמני משמעותו פגיעה אפשרית בקניינם של אחרים"
בית המשפט הדגיש את הצורך לשמור על הזכויות הקנייניות של הצדדים, גם של אלה שלא נטלו חלק בהליך המשפטי. "כל עוד יש ספק ולו קל באשר לזהות בעלי הדירות הנכונים... מתן סעד זמני משמעותו פגיעה אפשרית בקניינם של אחרים שקולם לא נשמע", נכתב בהחלטה.
כדי לפתור את הסוגייה המורכבת, בית המשפט הציע למנות מומחה-חוקר שיבדוק את טענות הצדדים וינסה לאתר את הבעלים האמיתיים של הדירות. מומחית מונתה על ידי בית המשפט לצורך זה, ולפי העדכונים שהתקבלו, היא צפויה להגיש את חוות דעתה וממצאיה בקרוב.
אף שבית המשפט הכיר בקושי הרב שבו מצויים בעלי הדירות והיזם, הוא קבע כי עליהם להמתין לבירור הזכויות לפני שיוכלו להמשיך בפרויקט. כמו כן, צוין כי הזמן הדוחק והחשש מפני פקיעת ההיתר המותנה אינם מצדיקים עקיפת הדין והפגיעה בזכויות הקניין של בעלי הדירות הנעלמים.
המקרה ברחוב ניסנבוים 36 בבת ים משקף את המורכבות הרבה שנלווית לפרויקטים של תמ"א 38, במיוחד במקרים שבהם יש בעיה ברורה לגבי הזהות של הבעלים של הנכסים. פסק הדין מדגיש את החשיבות של רישום נכסים בפנקסי המקרקעין בצורה מסודרת, ואת העובדה שאי-הסדרת הרישום עשויה לעכב או אפילו לסכן פרויקטים גדולים ומשמעותיים לשיקום מבנים ישנים.
בעלי הדירות והיזם נדרשים כאמור להמתין עד להשלמת חקירת הזכויות בדירות הנעלמות, כשבינתיים העתיד של הפרויקט מוטל בספק, עם חשש שפקיעת ההיתר המותנה תחסל כל סיכוי להשלמת השיפוץ המתוכנן.
בית המשפט חייב דוד להשיב לאחיינית יותר מ-220 אלף שקל
השופטת עפרה גיא מבית המשפט לענייני משפחה קבעה כי המנוח הפקיד בידי אחיו סכום משמעותי מכספי הירושה שקיבל מאמו, וכי הדוד הודה בהחזקת הכספים בשיחות מוקלטות ואף חזר ואמר למנוח “זה הכסף שלך”. גרסתו שלפיה תמך כלכלית באחיו ושהסכומים נועדו לקיזוז נדחתה. בית
המשפט חייב אותו להעביר לאחיינית 221,342 שקל, בתוספת הוצאות ושכר טרחה
הפרשה הבאה החלה שנים לפני שהתגלגלה לבית המשפט, בתוך סבך משפחתי טעון, רגשות מעורבים וחשדנות שגברה והלכה ככל שחלפו הימים. אדם מבוגר, מוגבל בניידותו, מצא עצמו תלוי במשפחתו לאחר גירושיו, כשחייו מתנהלים בין דירת אמו לבין מוסד סיעודי. מאחורי הקלעים התנהל מסלול כספי מורכב, שבמרכזו סכום משמעותי שקיבל המנוח מעיזבון אמו. הכסף הופקד בידי אחד מאחיו, שהיה בנקאי, מתוך אמון, מתוך תקווה שאותו אח יסייע, ישמור וינהל את הכספים למענו. אלא שהאמון התערער, ועם מותו של המנוח נהפכה התחושה לחשד ממשי.
האחיינית, שהיתה הקרובה ביותר למנוח בשנותיו האחרונות, נותרה לבדה להתמודד עם המורשת הכלכלית שהותיר אחריו. בצוואתו קבע אביה כי כל רכושו עובר אליה, ובמקביל ציין מפורשות כי סכום של 256,442 שקל הופקד בידי אחיו, וכי נכון למועד עריכת הצוואה נותרו בידי אותו אח 221,342 שקל. ואולם בעוד שבצוואה העניין היה ברור לחלוטין, המציאות שאחרי הפטירה היתה שונה, טעונה ומעורפלת הרבה יותר. האח הכחיש, טען שלא קיבל דבר, טען שהמנוח הוא זה שהיה חייב לו ואף טען כי תמך בו לאורך שנים. אלא שהראיות הצביעו על תמונה אחרת. ובעיקר, קולו של המנוח עצמו.
בפסק דין מקיף המשתרע על פני עשרות עמודים קבעה השופטת עפרה גיא כי הראיות, ובראשן ההקלטות והתיעוד בכתב ידו של הדוד עצמו, מוכיחות כי הכסף אכן הופקד בידיו. יתרה מכך, בית המשפט קבע כי הדוד הודה בכך “בקולו”, ושב ואמר למנוח באותה שיחה: “זה לא שלי, זה שלך, זה שלך”. בסופו של דבר קבע בית המשפט כי על הדוד להעביר לאחיינית את הכספים שהפקיד אביה אצלו. לצד זאת, דחתה השופטת גם את טענות הקיזוז וטענות אחרות שהעלה הדוד, וקבעה כי גרסתו אינה סבירה, אינה נתמכת בראיות וסותרת את הממצאים הברורים שעלו מהתיק.
האם הכספים אכן הופקדו אצל האח?
הסיפור נפרש תחילה ברקע עובדתי שהשופטת הגדירה כבלתי שנוי במחלוקת. המנוח נפטר ב-2019 והותיר אחריו צוואה שנערכה ב-2018. בצוואה הוא ציין במפורש כי הפקיד אצל אחיו סכום של 256,442 שקל, וכי לאחר משיכות שנעשו לאורך תקופה, נותרו בידיו 221,342 שקל. צו קיום צוואה ניתן ב-2020. מה שעמד לדיון לא היה קיומה של הצוואה, אלא השאלה האם הכספים אכן הופקדו אצל האח, כפי שטען המנוח בצוואתו, או שמא מדובר בטעות, או באמירה שאינה מתיישבת עם המציאות, כפי שטען הנתבע.
- ההבטחה לא נכללה בצוואה - זו הסיבה שכן תצא לפועל
- שבו לגור יחד אחרי הגירושים - האם האשה תירש אותו?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התובעת, בתו של המנוח, הציגה תשתית ראייתית רחבה: תיעוד בכתב על גבי יומן שנה של בנק הפועלים, שבו רשם הנתבע בעצמו את הכספים שהוחזרו ואת המשיכות שבוצעו; תמלילי שיחות שנערכו בין המנוח ובין האח; תמליל נוסף שבו הבטיח האח לתובעת לאחר מות אביה שיעביר לה את הכספים ברגע שיינתן צו קיום; עדויות של מכרים שאישרו כי המנוח סיפר להם שהפקיד את הכסף אצל אחיו; וכן הוכחה להעברה בנקאית אחת בסכום כולל של 20 אלף שקל, שביצע הנתבע ישירות לחשבון התובעת לבקשת אביה, וזאת בשעה שהמנוח כבר היה סיעודי ולא יכול היה לשלוט בחשבון בנק פעיל.
עזבה את הבית וביקשה שבעלה ימשיך לפרנס אותה: מה קבע בית המשפט?
אשה שנישאה לפני יותר מ-50 שנה ועזבה את הבית לאחר שטענה להתעללות נפשית מתמשכת, ביקשה לחייב את בעלה במזונות ובמדור זמניים. לטענתה, היא יצאה מהבית “עם נייר וארנק בלבד” והחלה חיים חדשים הרחק ממנו. הבעל טען שמדובר בעלילת שווא שנועדה להצדיק מעבר לצפון ודרישת
מזונות. השופט בחן את הטענות, את מכתב העזיבה החריג ואת מצבם הכלכלי - והכריע
באוגוסט האחרון, לאחר יותר מ-50 שנות נישואים, לקחה אשה את תיקה ויצאה מבית המשפחה בחדרה. לא היה זה צעד רגעי או גחמה פתאומית; לפחות כך היא טענה בבקשה שהגישה לבית המשפט לענייני משפחה. לדבריה, במשך שנים היא נשאה לבדה תחושת מועקה, פחד ושחיקה רגשית, עד שהגיעה לנקודת שבירה. “יצאתי ואני לא חוזרת, כבד את החלטתי”, כתבה לבעלה בהודעה שנשלחה זמן קצר לאחר שעזבה. היא תיארה יציאה כמעט טקסית, “עם נייר וארנק בלבד”, ועם תחושת חירות שלא הכירה שנים ארוכות. כעת, כשהיא חיה בצפון בדירה שכורה, ביקשה האשה שבעלה - שממנו התרחקה פיזית ונפשית - ימשיך לפרנס אותה עד הגירושים.
מנגד, הבעל מצייר תמונה אחרת: אדם בן 77, נכה צה"ל, שננטש לפתע על־ידי אשתו אחרי חיים של שקט, תמיכה ושיתוף, לטענתו. בין הטענות הקשות שהעלו שני הצדדים, עמד בית המשפט בפני השאלה המורכבת: האם על גבר שכבר אינו חי עם אשתו, לאחר שהיא זו שעזבה את הבית ומצהירה שאינה חוזרת, להמשיך ולשאת במזונותיה? פסק הדין מספק הצצה נדירה לדילמות שבין סכסוך זוגי מתמשך לבין עקרונות יסוד בדין העברי, ובעיקר למקום שבו מסתיימת החובה הזוגית ומתחילה עצמאות כלכלית.
הצדדים נישאו ב-1971 וחיו יחד רוב חייהם הבוגרים. שלושת ילדיהם כבר בוגרים, והזוג חי בבית משותף עד ה-21 לאוגוסט 2024 - היום שבו האשה עזבה את הבית מבלי לשוב. בכתב התביעה תיארה את נסיבות עזיבתה כצעד שננקט אחרי “שנים של התעללות נפשית ואלימות מילולית”, כלשונה. לדבריה, בעלה שלט בכל היבט בחייה: מהמפגשים החברתיים ועד השימוש בכספים המשותפים. היא טענה כי נאלצה להסתיר ממנו את כתובת דירתה החדשה מחשש לביטחונה.
האשה טענה גם כי המשיב נהנה מפנסיה מכובדת וקצבת נכות, בעוד שהיא מתקיימת מקצבאות בלבד ונדרשת להיעזר באמה כדי לשלם שכירות. לדבריה, במשק הבית המשותף נצברו סכומים נכבדים, כולל מט"ח בכספת ויתרות בחשבון הבנק של הבעל, אך אין לה גישה לכספים. בפנייתה לבית המשפט היא ביקשה לחייב את הבעל במזונות זמניים בסכום של 10,800 שקל בחודש, בטענה כי הוא מחויב, לפי הדין העברי, לפרנס את אשתו עד למועד הגט. עוד טענה האשה כי היא זכאית למזונות שיקום גם לאחר הגירושים, עד לחלוקת הזכויות הפנסיוניות.
- נדחו טענות אשה לקבלת 800 אלף שקל ממכירת דירה משותפת
- האשה חזרה בה: “אוהבת את בעלה ומבקשת שלום בית”
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"עלילת דם", “תלונת שווא” ונטישה לא מוסברת
הבעל דחה מכל וכל את טענותיה של אשתו. הוא תיאר מערכת יחסים אחרת לחלוטין: זוגיות רגילה, יציבה, נטולת אלימות. לדבריו, אשתו עברה בחודשים האחרונים “שינוי לא מובן”, החליטה לפרק את הבית ועזבה ללא סיבה אמיתית. לדבריו, הוא זה שנפגע ומשלם את המחיר. הוא טען כי תלונת האלימות שהגישה נגדו היתה תלונת שווא, וכי גם בית המשפט בדיון על צו ההגנה לא התרשם שהאשה מצויה בסיכון, אך בחר להשאיר את הצו על כנו משיקולים טכניים. עוד הוא הוסיף כי האשה חיה בסך הכל מכספיה שלה, נהנתה מחיי חברה, ואף הצטרפה אליו לטיולים ולפעילויות - עד שלפתע נטשה. מבחינתו, האשה היא זו שמרדה, פעלה בזדון, הביאה למעצרו שלא בצדק ונטשה אותו לעת זקנתו.
