כך סיבכו רמ"י וקק"ל פרויקט תמ"א 38 בבניין מסוכן בבת ים
פסק דין שניתן באחרונה בבית המשפט העליון עוסק באחד המקרים המורכבים ביותר הקשורים לפרויקטים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 והבעלות על הדירות בהם. מדובר בבניין ברחוב ניסנבוים 36 בבת ים, שתוכנן לעבור שיפוצים וחיזוקים במסגרת פרויקט תמ"א 38, אך נתקל במכשול קריטי: ארבע מתוך 56 הדירות בבניין רשומות על שם קרן קיימת לישראל (קק"ל), והזהות האמיתית של הבעלים אינה ידועה. כתוצאה מכך, הפרויקט כולו עלול להיכשל.
הבניין ברחוב ניסנבוים 36 בבת ים נבנה בשנות השבעים ומצבו הידרדר עם השנים. ב-2012 הכריזה עליו עיריית בת ים כמסוכן, והחלה לפעול לשיקומו. בעלי הדירות בבניין התקשרו עם יזם שנבחר לבצע את השיפוצים והחיזוקים הנדרשים על פי תמ"א 38. היזם פעל להסרת מסוכנות הבניין, ומהנדס העיר הכריז ב-2020 כי המסוכנות הוסרה.
תמ"א 38 צילום: ביזפורטל
בעקבות השיפוצים, העניקה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים ב-2021 היתר מותנה לפרויקט, שהותנה בקבלת אישור מכל בעלי הדירות בבניין. ואולם על רקע הקשיים הקשורים לזכויות על ארבע הדירות הרשומות על שם קק"ל, לא ניתן היה להשיג את כל האישורים הנדרשים, וההיתר התעכב.
רמ"י אינה הבעלים ולכן לא יכולה לחתום על המסמכים
- קבוצת גבאי תקדם פרויקט רחב במתחם בלפור בבת ים
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הבעיה המרכזית התעוררה בשל העובדה שארבע הדירות הנותרות בבניין עדיין רשומות על שם קק"ל. עם זאת, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הבהירה כי אין לה תיק נכס בנוגע לדירות אלה, וכי אין ברשותה כל מידע על הבעלים האמיתיים של הדירות. או במלים אחרות, רמ"י טוענת כי היא אינה הבעלים של הדירות, ולכן היא לא יכולה לחתום על מסמכים המאפשרים את המשך הפרויקט.
בפסק הדין נכתב כי, "רמ"י מבהירה שחרף הרישום על שם קק"ל, הזכויות בדירות המחלוקת אינן בבעלות המדינה... אין ברשותה 'תיק נכס' ביחס לדירות אלה... ואין בידיה כל מידע אודות בעליהן". מצב זה הוביל למבוי סתום, מכיוון שהפרויקט לא יכול להתקדם כאמור בלי החתימות של כל בעלי הדירות.
בעלי הדירות בבניין, ביחד עם היזם, פנו לבית המשפט המחוזי בתל אביב בבקשה למתן פתרון זמני, שיאפשר את המשך הפרויקט גם ללא החתימות החסרות. הם טענו כי מאמציהם לאיתור הבעלים החוקיים של הדירות כשלו, וכי העיכוב מאיים על כל התקדמות הפרויקט. לטענתם, ההיתר המותנה שעמד לפוג היה קריטי להצלחת הפרויקט, והעיכוב עלול לגרום לביטולו.
- מתנה או הלוואה? הכרעה במאבק בין החמות לכלה
- סייעה להתאבדות - זה העונש שהטיל עליה בית המשפט
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
בת ים צילום: גוגל מפס
השופטת גילה כנפי-שטייניץ דחתה את הבקשה וקבעה כי אין לסטות מהצורך בהסדרת הזכויות בדירות. היא ציינה בפסק הדין שפרסמה כי, "לא ניתן לחפש דרכים עוקפות לדרך המלך... הדרך לגבור על התנגדותו [של בעל דירה] אינה בכך שלא יוכל להשמיע אותה מראש אלא בכך שהמפקח על רישום המקרקעין... יכפה זאת עליו".
בעלי הדירות והיזם טענו כי במצבו הנוכחי של הבניין, דחיית הפרויקט לא רק תסכן את המבנה, אלא גם תגרום לאובדן של עשרות מיליוני שקלים. בנוסף, הם הזהירו כי אם לא יוחלט על המשך הפרויקט בזמן, תוקפן של תוכניות בנייה נוספות שהעניקו זכויות בנייה יפוג - דבר שיפגע בכדאיות הכלכלית של הפרויקט עבור היזם.
הם גם טענו כי סירובה של רמ"י לחתום על המסמכים אינה סבירה, מכיוון שהדירות רשומות על שם קק"ל - גוף שקשור למדינה. הם ציינו את סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, שקובע כי "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו", וטענו כי על המדינה להוכיח שהיא אינה בעלת הדירות - נטל שלטענתם לא הורם משך עשרות שנים.
למרות טענותיהם, בית המשפט המחוזי דחה את הבקשה לסעד זמני, וקבע כי לא חל שינוי נסיבות מהותי מאז נדחתה הבקשה הראשונה. השופטת העליון כנפי-שטייניץ הסבירה כי "גם אם דעת המבקשים אינה נוחה מהחלטתו הראשונה [של בית המשפט המחוזי] – אין בכך כדי לאפשר הגשתה בשנית". לדבריה, הקושי שבו מצויים המבקשים אינו מצדיק לסטות מדרך המלך של הסדרת רישום הזכויות, והיה על בעלי הדירות לפעול לכך שנים קודם לכן.
"מתן סעד זמני משמעותו פגיעה אפשרית בקניינם של אחרים"
בית המשפט הדגיש את הצורך לשמור על הזכויות הקנייניות של הצדדים, גם של אלה שלא נטלו חלק בהליך המשפטי. "כל עוד יש ספק ולו קל באשר לזהות בעלי הדירות הנכונים... מתן סעד זמני משמעותו פגיעה אפשרית בקניינם של אחרים שקולם לא נשמע", נכתב בהחלטה.
כדי לפתור את הסוגייה המורכבת, בית המשפט הציע למנות מומחה-חוקר שיבדוק את טענות הצדדים וינסה לאתר את הבעלים האמיתיים של הדירות. מומחית מונתה על ידי בית המשפט לצורך זה, ולפי העדכונים שהתקבלו, היא צפויה להגיש את חוות דעתה וממצאיה בקרוב.
אף שבית המשפט הכיר בקושי הרב שבו מצויים בעלי הדירות והיזם, הוא קבע כי עליהם להמתין לבירור הזכויות לפני שיוכלו להמשיך בפרויקט. כמו כן, צוין כי הזמן הדוחק והחשש מפני פקיעת ההיתר המותנה אינם מצדיקים עקיפת הדין והפגיעה בזכויות הקניין של בעלי הדירות הנעלמים.
המקרה ברחוב ניסנבוים 36 בבת ים משקף את המורכבות הרבה שנלווית לפרויקטים של תמ"א 38, במיוחד במקרים שבהם יש בעיה ברורה לגבי הזהות של הבעלים של הנכסים. פסק הדין מדגיש את החשיבות של רישום נכסים בפנקסי המקרקעין בצורה מסודרת, ואת העובדה שאי-הסדרת הרישום עשויה לעכב או אפילו לסכן פרויקטים גדולים ומשמעותיים לשיקום מבנים ישנים.
בעלי הדירות והיזם נדרשים כאמור להמתין עד להשלמת חקירת הזכויות בדירות הנעלמות, כשבינתיים העתיד של הפרויקט מוטל בספק, עם חשש שפקיעת ההיתר המותנה תחסל כל סיכוי להשלמת השיפוץ המתוכנן.
מתנה או הלוואה? הכרעה במאבק בין החמות לכלה
אמו של הגרוש טענה כי העבירה לבני הזוג 680 אלף שקל כהלוואה לרכישת הדירה, כלתה לשעבר התעקשה שמדובר במתנה - והמאבק הוכרע באולם בית המשפט לענייני משפחה בירושלים. השופטת בחרה להעדיף את גרסת הכלה לשעבר, וקבעה כי הכספים אינם חוב שיש להשיבו. הראיות לא הותירו
מקום לספק: הנתבעת לא ידעה על הסכם ההלוואה, לא הוזמנה לחתום עליו, ומעולם לא נאמר לה כי יהיה עליה להשיב את הכספים
זה היה סיפור משפחתי מוכר ונפוץ: בני זוג צעירים, בתחילת דרכם, מנסים לקנות דירה שתשמש להם בית. ב-2016 הם רכשו דירה בשכונת הר חומה שבירושלים, והדרך למימון העסקה כללה שילוב של הון עצמי, משכנתא וסיוע כלשהו מההורים. אלא שעם פירוק הנישואים שנים לאחר מכן, נהפך אותו סיוע למוקד של תביעה קשה, כשאמו של הגרוש התעקשה כי מדובר בהלוואה שצריך להשיב, ואילו כלתה לשעבר טענה שהכסף ניתן כמתנה - בדיוק כפי שנוהגים הורים רבים שמעוניינים לעזור לילדיהם בשלב רכישת דירה.
התובעת, אמו של הבעל לשעבר, הגישה תביעה למתן פסק דין הצהרתי שיקבע כי הסכם הלוואה שנחתם בינה לבין בנה מחייב גם את כלתה לשעבר. לטענתה, היא העבירה לבני הזוג 680 אלף שקל, ושני בני הזוג ידעו שמדובר בכסף שיש להשיבו לאחר מכירת הדירה. מנגד, הנתבעת טענה כי לא שמעה מעולם על כל הסכם כזה, לא חתמה עליו, ואף לא הוזמנה לחתום. לדבריה, כל הסיפור הומצא רק כשנישואיה הגיעו לקו הסיום, והיא מצאה את עצמה מול חזית מאוחדת של הגרוש שלה ואמו, בניסיון לדרוש ממנה מאות אלפי שקלים שלא היו ולא נבראו כחוב.
השופטת ריבי לב אוחיון, שדנה בתיק, בדקה את חומר הראיות שהוצג בפניה במשך חודשים, בחנה את העדויות ואת המסגרת המשפטית שמגדירה כיצד מתייחסים לכספים שהורים מעבירים לילדיָם ולבני זוגם במהלך הנישואים. בפסק דין מפורט ומנומק היא דחתה את התביעה, וקבעה כי לא הוכח שמדובר בהלוואה. "הכספים המדוברים שהועברו מהתובעת לנתבעים הם בגדר 'מתנה'", כתבה השופטת בהחלטתה, והבהירה כי התובעת לא הצליחה לסתור את חזקת המתנה המקובלת על פי הפסיקה.
המתווה המשפטי שבו השתמשה השופטת מבוסס על פסיקה עקבית של בתי המשפט, ולפיה כשהורים מעבירים כספים לילדיהם ולבני זוגם במהלך הנישואים, ההנחה היא שמדובר במתנה. כפי שציינה השופטת בפסק הדין שפורסם, "נקודת המוצא היא כי יש להחיל את 'חזקת המתנה', דהיינו יש להניח כי ההורים התכוונו להעניק מתנה לבני זוג, וזאת בשל יחסי הקרבה המיוחדים השוררים ביניהם". עוד היא הדגישה כי אין במשבר נישואים שפורץ בשלב מאוחר כדי להפוך את המתנה להלוואה בדיעבד.
- ההבטחה לא נכללה בצוואה - זו הסיבה שכן תצא לפועל
- לא מתנה: החתן ישיב להורי גרושתו 150 אלף שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הנתבעת כלל לא ידעה על הפגישה אצל עורכת הדין
לאחר שקבעה את נקודת המוצא הנורמטיבית, עברה השופטת לבחון האם במקרה הספציפי הצליחה האם, התובעת, להביא ראיות שמסוגלות לסתור את החזקה. כאן בחנה השופטת לעומק את העדויות, ואת התמונה המורכבת שנפרשה בפניה בדיוני ההוכחות. אחד הממצאים המרכזיים שעלו מהעדויות היה העובדה שהנתבעת כלל לא ידעה על קיומה של פגישה אצל עורכת הדין אסתר טולידנו, קרובת משפחתה של התובעת, שבה נחתם ההסכם בין האם לבנה. התובעת עצמה הודתה כי לא טרחה ליידע את הנתבעת על הפגישה. בעדותה היא אף אמרה כי, "אני לא אמרתי לה, בעלה צריך להגיד לה". וכשנשאלה אם בדקה שהנתבעת אכן יודעת ומסכימה, טענה כי "הנתבע ניהל את העניין והנתבעת סמכה עליו".
