כך סיבכו רמ"י וקק"ל פרויקט תמ"א 38 בבניין מסוכן בבת ים
פסק דין שניתן באחרונה בבית המשפט העליון עוסק באחד המקרים המורכבים ביותר הקשורים לפרויקטים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 והבעלות על הדירות בהם. מדובר בבניין ברחוב ניסנבוים 36 בבת ים, שתוכנן לעבור שיפוצים וחיזוקים במסגרת פרויקט תמ"א 38, אך נתקל במכשול קריטי: ארבע מתוך 56 הדירות בבניין רשומות על שם קרן קיימת לישראל (קק"ל), והזהות האמיתית של הבעלים אינה ידועה. כתוצאה מכך, הפרויקט כולו עלול להיכשל.
הבניין ברחוב ניסנבוים 36 בבת ים נבנה בשנות השבעים ומצבו הידרדר עם השנים. ב-2012 הכריזה עליו עיריית בת ים כמסוכן, והחלה לפעול לשיקומו. בעלי הדירות בבניין התקשרו עם יזם שנבחר לבצע את השיפוצים והחיזוקים הנדרשים על פי תמ"א 38. היזם פעל להסרת מסוכנות הבניין, ומהנדס העיר הכריז ב-2020 כי המסוכנות הוסרה.
תמ"א 38 צילום: ביזפורטל
בעקבות השיפוצים, העניקה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים ב-2021 היתר מותנה לפרויקט, שהותנה בקבלת אישור מכל בעלי הדירות בבניין. ואולם על רקע הקשיים הקשורים לזכויות על ארבע הדירות הרשומות על שם קק"ל, לא ניתן היה להשיג את כל האישורים הנדרשים, וההיתר התעכב.
רמ"י אינה הבעלים ולכן לא יכולה לחתום על המסמכים
- קבוצת גבאי תקדם פרויקט רחב במתחם בלפור בבת ים
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הבעיה המרכזית התעוררה בשל העובדה שארבע הדירות הנותרות בבניין עדיין רשומות על שם קק"ל. עם זאת, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הבהירה כי אין לה תיק נכס בנוגע לדירות אלה, וכי אין ברשותה כל מידע על הבעלים האמיתיים של הדירות. או במלים אחרות, רמ"י טוענת כי היא אינה הבעלים של הדירות, ולכן היא לא יכולה לחתום על מסמכים המאפשרים את המשך הפרויקט.
בפסק הדין נכתב כי, "רמ"י מבהירה שחרף הרישום על שם קק"ל, הזכויות בדירות המחלוקת אינן בבעלות המדינה... אין ברשותה 'תיק נכס' ביחס לדירות אלה... ואין בידיה כל מידע אודות בעליהן". מצב זה הוביל למבוי סתום, מכיוון שהפרויקט לא יכול להתקדם כאמור בלי החתימות של כל בעלי הדירות.
בעלי הדירות בבניין, ביחד עם היזם, פנו לבית המשפט המחוזי בתל אביב בבקשה למתן פתרון זמני, שיאפשר את המשך הפרויקט גם ללא החתימות החסרות. הם טענו כי מאמציהם לאיתור הבעלים החוקיים של הדירות כשלו, וכי העיכוב מאיים על כל התקדמות הפרויקט. לטענתם, ההיתר המותנה שעמד לפוג היה קריטי להצלחת הפרויקט, והעיכוב עלול לגרום לביטולו.
- צוואת של קשיש בביה"ח הועדפה על זו מלפני 20 שנה
- איציק תשובה ישלם 225 אלף שקל לשותפו לשעבר
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בזמן שפדתה פנסיה לצמצום המשכנתה, הוא היה עם אחרת
בת ים צילום: גוגל מפס
השופטת גילה כנפי-שטייניץ דחתה את הבקשה וקבעה כי אין לסטות מהצורך בהסדרת הזכויות בדירות. היא ציינה בפסק הדין שפרסמה כי, "לא ניתן לחפש דרכים עוקפות לדרך המלך... הדרך לגבור על התנגדותו [של בעל דירה] אינה בכך שלא יוכל להשמיע אותה מראש אלא בכך שהמפקח על רישום המקרקעין... יכפה זאת עליו".
בעלי הדירות והיזם טענו כי במצבו הנוכחי של הבניין, דחיית הפרויקט לא רק תסכן את המבנה, אלא גם תגרום לאובדן של עשרות מיליוני שקלים. בנוסף, הם הזהירו כי אם לא יוחלט על המשך הפרויקט בזמן, תוקפן של תוכניות בנייה נוספות שהעניקו זכויות בנייה יפוג - דבר שיפגע בכדאיות הכלכלית של הפרויקט עבור היזם.
הם גם טענו כי סירובה של רמ"י לחתום על המסמכים אינה סבירה, מכיוון שהדירות רשומות על שם קק"ל - גוף שקשור למדינה. הם ציינו את סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, שקובע כי "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו", וטענו כי על המדינה להוכיח שהיא אינה בעלת הדירות - נטל שלטענתם לא הורם משך עשרות שנים.
למרות טענותיהם, בית המשפט המחוזי דחה את הבקשה לסעד זמני, וקבע כי לא חל שינוי נסיבות מהותי מאז נדחתה הבקשה הראשונה. השופטת העליון כנפי-שטייניץ הסבירה כי "גם אם דעת המבקשים אינה נוחה מהחלטתו הראשונה [של בית המשפט המחוזי] – אין בכך כדי לאפשר הגשתה בשנית". לדבריה, הקושי שבו מצויים המבקשים אינו מצדיק לסטות מדרך המלך של הסדרת רישום הזכויות, והיה על בעלי הדירות לפעול לכך שנים קודם לכן.
"מתן סעד זמני משמעותו פגיעה אפשרית בקניינם של אחרים"
בית המשפט הדגיש את הצורך לשמור על הזכויות הקנייניות של הצדדים, גם של אלה שלא נטלו חלק בהליך המשפטי. "כל עוד יש ספק ולו קל באשר לזהות בעלי הדירות הנכונים... מתן סעד זמני משמעותו פגיעה אפשרית בקניינם של אחרים שקולם לא נשמע", נכתב בהחלטה.
כדי לפתור את הסוגייה המורכבת, בית המשפט הציע למנות מומחה-חוקר שיבדוק את טענות הצדדים וינסה לאתר את הבעלים האמיתיים של הדירות. מומחית מונתה על ידי בית המשפט לצורך זה, ולפי העדכונים שהתקבלו, היא צפויה להגיש את חוות דעתה וממצאיה בקרוב.
אף שבית המשפט הכיר בקושי הרב שבו מצויים בעלי הדירות והיזם, הוא קבע כי עליהם להמתין לבירור הזכויות לפני שיוכלו להמשיך בפרויקט. כמו כן, צוין כי הזמן הדוחק והחשש מפני פקיעת ההיתר המותנה אינם מצדיקים עקיפת הדין והפגיעה בזכויות הקניין של בעלי הדירות הנעלמים.
המקרה ברחוב ניסנבוים 36 בבת ים משקף את המורכבות הרבה שנלווית לפרויקטים של תמ"א 38, במיוחד במקרים שבהם יש בעיה ברורה לגבי הזהות של הבעלים של הנכסים. פסק הדין מדגיש את החשיבות של רישום נכסים בפנקסי המקרקעין בצורה מסודרת, ואת העובדה שאי-הסדרת הרישום עשויה לעכב או אפילו לסכן פרויקטים גדולים ומשמעותיים לשיקום מבנים ישנים.
בעלי הדירות והיזם נדרשים כאמור להמתין עד להשלמת חקירת הזכויות בדירות הנעלמות, כשבינתיים העתיד של הפרויקט מוטל בספק, עם חשש שפקיעת ההיתר המותנה תחסל כל סיכוי להשלמת השיפוץ המתוכנן.
נדחו טענות אשה לקבלת 800 אלף שקל ממכירת דירה משותפת
פסק דין של בית המשפט לענייני משפחה דן בסכסוך ממושך בין בני זוג לשעבר, שבמרכזו דרישת האשה לקבל 800 אלף שקל כתנאי למכירת הדירה המשותפת. למרות חתימה על מסמך שכונה “הסכם ממון”, בית המשפט קבע כי ההסכם חסר תוקף, אינו תואם את המציאות, ואף מקפח את הבעל באופן
משמעותי. בפסק הדין הדגישה השופטת את חשיבות האישור הפורמלי של הסכמי ממון ואת הצורך לדייק בסכומים ובהסכמות בעת ניסוחם
שופטת בית המשפט לענייני משפחה בקריות, גילה ספרא־ברנע, מצאה את עצמה לאחרונה ניצבת מול מחלוקת שנראתה לכאורה פשוטה: שני בני זוג לשעבר, דירה שנרכשה במהלך הנישואים, מסמך ישן שנחתם ביניהם לפני כמעט עשור והבטחה לא ממומשת ל-800 אלף שקל. ואולם מאחורי הסיפור התגלה סכסוך רחב ומורכב, שנולד משילוב של אמון, חוסר בהירות משפטית, ניסוח לקוי של מסמכים ונתונים כספיים שלא התאימו למציאות בשטח. מה שהתחיל כתביעה שבמסגרתה ניסתה האשה לאכוף הסכם ממון, הסתיים בקביעה תקיפה של בית המשפט: ההסכם אינו תקף, הסכום שדרשה אינו הגיוני, והדירה, כך על פי הרישום, שייכת לשני הצדדים בחלקים שווים.
הצדדים נישאו ב-2008 וחיו יחד עד הגירושים ב-2020. במהלך חייהם המשותפים, ב-2014, הם רכשו יחד דירת מגורים שנרשמה על שמם בחלקים שווים. שנה לאחר רכישת הדירה, בפברואר 2015, חתמו הצדדים על מסמך שכונה "הסכם ממון", שבו נקבע בין היתר כי במקרה של מכירת הדירה יקבלו האשה או בנה סכום של 800 אלף שקל, בטענה שמדובר בסכום המגלם את ערך דירתה הקודמת של האשה. המסמך נחתם בנוכחות נוטריון, אך לא אושר בבית המשפט, למרות דרישת החוק כשמדובר בבני זוג נשואים.
עם פרוץ הסכסוך בין הצדדים ולקראת הגירושים, ביקשה האשה לאכוף את ההסכם ולקבוע כי הדירה אינה שייכת לשני הצדדים בחלקים שווים כתנאי לרישום, אלא כי עליה לקבל את אותם 800 אלף שקל עוד לפני כל חלוקה. מנגד, טען האיש כי המסמך שנחתם אינו אלא טיוטה לקויה, שאינה עומדת בדרישות החוק, אינה תואמת את העובדות, ואף נחתמה בנסיבות כאלה שלא מאפשרות לראות בה הסכמה אמיתית ומודעת.
בית המשפט פתח את בחינתו מן הנתון הבסיסי והברור ביותר: הרישום בטאבו. הצדדים רשומים כבעלי מחצית הזכויות כל אחד, והרישום הקנייני מהווה ראיה חזקה לטובת השוויון. השופטת הדגישה בהכרעתה כי הנטל לסתור רישום שכזה מוטל על האשה. לדבריה, “הנטל להוכיח כי הרישום בפנקסי המקרקעין אינו משקף את מצב הזכויות [...] מוטל על כתפי האשה”. לטענתה, אותו הסכם ממון, שעל פיו מגיעים לה 800 אלף שקל, צריך לשנות את החלוקה.
- בזמן שפדתה פנסיה לצמצום המשכנתה, הוא היה עם אחרת
- למרות 4 ילדים וחיים משותפים: הנכסים יישארו של הבעל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אלא שכאן החלה להתברר התמונה הבעייתית סביב אותו הסכם. השופטת ציינה בפסק הדין שפורסם כי המסמך “נחזה להיות הסכם ממון”, ולכן, על פי חוק יחסי ממון, הוא היה חייב לקבל אישור בפני בית משפט או בית דין דתי. כל עוד הוא לא אושר, אין לו תוקף. אבל מעבר לכך, גם אם היה מדובר בהסכם רגיל שלא מחייב אישור פורמלי, עדיין לא ניתן לאשר אותו בשל כשלים מהותיים. “ההסכם מעורר בעייתיות בנושא של גמירות דעת ותום לב”, קבעה השופטת, והוסיפה כי הוא “לוקה ואינו עולה בקנה אחד עם העובדות בפועל”.
צוואת של קשיש בבית החולים הועדפה על זו מלפני 20 שנה
כחודש לפני שמת, כשגופו חלש אך דעתו צלולה, חתם אלמן ללא ילדים על צוואה חדשה ממיטת בית החולים. הוא הוריש את כל רכושו לאחותו היחידה, בניגוד לצוואה קודמת שהותירה כמעט הכל למשפחת מעסיקו לשעבר. מאבק משפטי טעון התנהל סביב שאלת כשירותו, מעורבות אחותו בתהליך
והאם הופעלה עליו השפעה בלתי הוגנת. פסק הדין חושף סיפור חיים, סכסוך משפחתי, והכרעה ברורה של בית המשפט לגבי רצונו החופשי של המנוח
הסיפור הבא החל הרבה לפני הדיון בבית המשפט לענייני משפחה בתל אביב, הרבה לפני שחוות דעת רפואיות הוגשו וחקירות נגדיות נפרשו לאורך עשרות עמודים של פרוטוקולים. הוא החל בחדר אשפוז בבית החולים בילינסון, שבו שכב ש.ש., גבר ערירי בן 80, לאחר נפילה בביתו. מצבו הגופני היה קשה, כך טענו הנתבעים, אך מי שבאמת הכיר אותו באותם ימים העיד כי למרות חולשתו, הוא היה צלול, מתקשר, ומודע למצבו ולרצונותיו. בתוך המציאות הזאת, בפברואר 2022, כשהוא מבין שהזמן ואוזל והולך, הוא ביקש לערוך מחדש את צוואתו.
המנוח, אלמן ללא ילדים, השאיר אחריו שתי צוואות שונות מאוד זו מזו. הראשונה, מ-2004, היתה מנוסחת בחריפות רגשית יוצאת דופן. הוא כתב בה כי את רכושו הוא מותיר ל”אנשים הקרובים והיקרים לי מכל ואשר שימשו לי תחליף למשפחה שהפנתה לי עורף ומשענת בשעות הקשות”, ובחר להעניק לאחותו, התובעת, אך ורק מקרר. מנגד, צוואה חדשה, שנחתמה ב-25 בפברואר 2022 בבית החולים, העניקה את כל רכושו דווקא לאותה אחות. השינוי הדרמטי הזה עמד בלב המחלוקת המשפטית.
הנתבעים, מעסיקו לשעבר של המנוח וארבעת ילדיו, שאליהם ייעד את מרבית רכושו בצוואה הישנה, טענו שהצוואה המאוחרת פסולה מיסודה. הם טענו שהמנוח לא היה כשיר לערוך צוואה, שהוא לא ידע להבחין בטיבה, שהתובעת השפיעה עליו השפעה בלתי הוגנת, ואף היתה מעורבת בצורה פסולה בעריכתה. ואולם ככל שהעמיק בית המשפט בחומר הראיות, כך הלכו טענותיהם ונחלשו. השופט תומר שלם פתח את פסק דינו בקביעה ברורה כי ראשית יש לבחון את הצוואה האחרונה, שכן “רואים צוואה חדשה כמבטלת את קודמתה, ככל שהוראותיה סותרות את הוראות קודמתה”. מכאן נפתח מסע בירור ארוך, שכלל שלושה הליכים משפטיים במקביל, חוות דעת רפואיות, עדויות ממקור ראשון, וניתוח מדוקדק של התנהלות הצדדים.
לא סבל מדמנציה או מליקוי שפגע בכושרו המשפטי
במוקד ההכרעה עמדה שאלת כשירותו של המנוח בעת שחתם על צוואתו האחרונה. התמונה שעלתה מהמסמכים הרפואיים ומעדויות המומחים היתה אחידה וברורה. ד"ר אליעזר פלדינגר, פסיכוגריאטר שבדק את המנוח ביום עריכת הצוואה לבקשת הנוטריון, כתב במפורש כי המנוח “בדעה צלולה, מצבו הקוגניטיבי שמור, וללא הפרעה נפשית... הוא מבחין היטב בטיבה של צוואה אותה מבקש לעשותה על פי רצונו החופשי”. הוא אף הדגיש שמבחן המיני־מנטל שבוצע לו הניב תוצאה גבוהה של 27 מתוך 30, וכי על אף ירידה קוגניטיבית קלה, לא מדובר בדמנציה או בליקוי שפגע בכושרו המשפטי.
- הצוואה החדשה נפסלה - זו מ-2003 היא הקובעת
- אחרי רכב ו-3 מיליון שקל - בת הזוג רצתה עוד מהעיזבון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם מומחה מטעם בית המשפט, פרופ’ שלמה נוי, בחן את מלוא הרשומות וקבע בחוות דעתו כי, “לא ניתן לשלול את כשירותו המשפטית במועד הנדון... בסבירות גבוהה יותר, היה כשיר לבצע פעולות משפטיות במועד הנדון”. הנתבעים, אף שהנטל הוטל עליהם, ויתרו על חקירת המומחה - ויתור שבית המשפט ראה בו חיזוק למסקנתו. לצד חוות הדעת, הציג בית המשפט גם ראיות שהעידו על תפקודו השכלי של המנוח בימים שקדמו לחתימה. עדותה של העובדת הסוציאלית שביקרה את המנוח בבית החולים תיארה אדם “ערני... אולי עייף, אבל רגיל. לא מבולבל”. המטפל הסיעודי שלו העיד כי, “תמיד הייתי יכול לדבר איתו”. גם הרישומים הרפואיים הצביעו שוב ושוב על התמצאות מלאה בזמן, במקום ובאנשים.
