כך סיבכו רמ"י וקק"ל פרויקט תמ"א 38 בבניין מסוכן בבת ים
פסק דין שניתן באחרונה בבית המשפט העליון עוסק באחד המקרים המורכבים ביותר הקשורים לפרויקטים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 והבעלות על הדירות בהם. מדובר בבניין ברחוב ניסנבוים 36 בבת ים, שתוכנן לעבור שיפוצים וחיזוקים במסגרת פרויקט תמ"א 38, אך נתקל במכשול קריטי: ארבע מתוך 56 הדירות בבניין רשומות על שם קרן קיימת לישראל (קק"ל), והזהות האמיתית של הבעלים אינה ידועה. כתוצאה מכך, הפרויקט כולו עלול להיכשל.
הבניין ברחוב ניסנבוים 36 בבת ים נבנה בשנות השבעים ומצבו הידרדר עם השנים. ב-2012 הכריזה עליו עיריית בת ים כמסוכן, והחלה לפעול לשיקומו. בעלי הדירות בבניין התקשרו עם יזם שנבחר לבצע את השיפוצים והחיזוקים הנדרשים על פי תמ"א 38. היזם פעל להסרת מסוכנות הבניין, ומהנדס העיר הכריז ב-2020 כי המסוכנות הוסרה.
תמ"א 38 צילום: ביזפורטל
בעקבות השיפוצים, העניקה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים ב-2021 היתר מותנה לפרויקט, שהותנה בקבלת אישור מכל בעלי הדירות בבניין. ואולם על רקע הקשיים הקשורים לזכויות על ארבע הדירות הרשומות על שם קק"ל, לא ניתן היה להשיג את כל האישורים הנדרשים, וההיתר התעכב.
רמ"י אינה הבעלים ולכן לא יכולה לחתום על המסמכים
- קבוצת גבאי תקדם פרויקט רחב במתחם בלפור בבת ים
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הבעיה המרכזית התעוררה בשל העובדה שארבע הדירות הנותרות בבניין עדיין רשומות על שם קק"ל. עם זאת, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הבהירה כי אין לה תיק נכס בנוגע לדירות אלה, וכי אין ברשותה כל מידע על הבעלים האמיתיים של הדירות. או במלים אחרות, רמ"י טוענת כי היא אינה הבעלים של הדירות, ולכן היא לא יכולה לחתום על מסמכים המאפשרים את המשך הפרויקט.
בפסק הדין נכתב כי, "רמ"י מבהירה שחרף הרישום על שם קק"ל, הזכויות בדירות המחלוקת אינן בבעלות המדינה... אין ברשותה 'תיק נכס' ביחס לדירות אלה... ואין בידיה כל מידע אודות בעליהן". מצב זה הוביל למבוי סתום, מכיוון שהפרויקט לא יכול להתקדם כאמור בלי החתימות של כל בעלי הדירות.
בעלי הדירות בבניין, ביחד עם היזם, פנו לבית המשפט המחוזי בתל אביב בבקשה למתן פתרון זמני, שיאפשר את המשך הפרויקט גם ללא החתימות החסרות. הם טענו כי מאמציהם לאיתור הבעלים החוקיים של הדירות כשלו, וכי העיכוב מאיים על כל התקדמות הפרויקט. לטענתם, ההיתר המותנה שעמד לפוג היה קריטי להצלחת הפרויקט, והעיכוב עלול לגרום לביטולו.
- הבת התערבה בעריכת הצוואה - מה קבע ביהמ"ש?
- ביקש לפסול את צוואה שלטענתו נוגדת מסורת תימנית
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
בת ים צילום: גוגל מפס
השופטת גילה כנפי-שטייניץ דחתה את הבקשה וקבעה כי אין לסטות מהצורך בהסדרת הזכויות בדירות. היא ציינה בפסק הדין שפרסמה כי, "לא ניתן לחפש דרכים עוקפות לדרך המלך... הדרך לגבור על התנגדותו [של בעל דירה] אינה בכך שלא יוכל להשמיע אותה מראש אלא בכך שהמפקח על רישום המקרקעין... יכפה זאת עליו".
בעלי הדירות והיזם טענו כי במצבו הנוכחי של הבניין, דחיית הפרויקט לא רק תסכן את המבנה, אלא גם תגרום לאובדן של עשרות מיליוני שקלים. בנוסף, הם הזהירו כי אם לא יוחלט על המשך הפרויקט בזמן, תוקפן של תוכניות בנייה נוספות שהעניקו זכויות בנייה יפוג - דבר שיפגע בכדאיות הכלכלית של הפרויקט עבור היזם.
הם גם טענו כי סירובה של רמ"י לחתום על המסמכים אינה סבירה, מכיוון שהדירות רשומות על שם קק"ל - גוף שקשור למדינה. הם ציינו את סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, שקובע כי "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו", וטענו כי על המדינה להוכיח שהיא אינה בעלת הדירות - נטל שלטענתם לא הורם משך עשרות שנים.
למרות טענותיהם, בית המשפט המחוזי דחה את הבקשה לסעד זמני, וקבע כי לא חל שינוי נסיבות מהותי מאז נדחתה הבקשה הראשונה. השופטת העליון כנפי-שטייניץ הסבירה כי "גם אם דעת המבקשים אינה נוחה מהחלטתו הראשונה [של בית המשפט המחוזי] – אין בכך כדי לאפשר הגשתה בשנית". לדבריה, הקושי שבו מצויים המבקשים אינו מצדיק לסטות מדרך המלך של הסדרת רישום הזכויות, והיה על בעלי הדירות לפעול לכך שנים קודם לכן.
"מתן סעד זמני משמעותו פגיעה אפשרית בקניינם של אחרים"
בית המשפט הדגיש את הצורך לשמור על הזכויות הקנייניות של הצדדים, גם של אלה שלא נטלו חלק בהליך המשפטי. "כל עוד יש ספק ולו קל באשר לזהות בעלי הדירות הנכונים... מתן סעד זמני משמעותו פגיעה אפשרית בקניינם של אחרים שקולם לא נשמע", נכתב בהחלטה.
כדי לפתור את הסוגייה המורכבת, בית המשפט הציע למנות מומחה-חוקר שיבדוק את טענות הצדדים וינסה לאתר את הבעלים האמיתיים של הדירות. מומחית מונתה על ידי בית המשפט לצורך זה, ולפי העדכונים שהתקבלו, היא צפויה להגיש את חוות דעתה וממצאיה בקרוב.
אף שבית המשפט הכיר בקושי הרב שבו מצויים בעלי הדירות והיזם, הוא קבע כי עליהם להמתין לבירור הזכויות לפני שיוכלו להמשיך בפרויקט. כמו כן, צוין כי הזמן הדוחק והחשש מפני פקיעת ההיתר המותנה אינם מצדיקים עקיפת הדין והפגיעה בזכויות הקניין של בעלי הדירות הנעלמים.
המקרה ברחוב ניסנבוים 36 בבת ים משקף את המורכבות הרבה שנלווית לפרויקטים של תמ"א 38, במיוחד במקרים שבהם יש בעיה ברורה לגבי הזהות של הבעלים של הנכסים. פסק הדין מדגיש את החשיבות של רישום נכסים בפנקסי המקרקעין בצורה מסודרת, ואת העובדה שאי-הסדרת הרישום עשויה לעכב או אפילו לסכן פרויקטים גדולים ומשמעותיים לשיקום מבנים ישנים.
בעלי הדירות והיזם נדרשים כאמור להמתין עד להשלמת חקירת הזכויות בדירות הנעלמות, כשבינתיים העתיד של הפרויקט מוטל בספק, עם חשש שפקיעת ההיתר המותנה תחסל כל סיכוי להשלמת השיפוץ המתוכנן.
אחים קוראים צוואה צילום: ביזפורטלהבת התערבה בעריכת הצוואה - זה מה שמה קבע ביהמ"ש
לאחר מאבק משפחתי ממושך בין ארבעה אחים, קבע בית המשפט לענייני משפחה בירושלים כי צוואתה של האם המנוחה, שהורישה את כל רכושה לבתה אחת בלבד, נערכה תחת מעורבות אסורה של הנהנית. עדויות עורכי הדין, מסמכים רפואיים והיחסים בתוך המשפחה נשזרו יחד לכדי מסקנה אחת
ברורה: הצוואה בטלה בשל השפעה בלתי הוגנת, וצו הירושה שחילק את העיזבון שווה בשווה בין הילדים יישאר בתוקפו
באחד מימי החורף התכנסו ארבעת ילדיה של המנוחה שוב סביב שולחן בית המשפט לענייני משפחה בירושלים, שנים לאחר פטירת אמם. מערכת היחסים ביניהם, שהתערערה עוד בחייה, נפרשה פעם נוספת אל מול השופטת ריבי לב אוחיון, כשעל הכף עומד גורלו של עיזבון משפחתי שנקלע אל לבו של סכסוך מר בין אחים. בקשה לביטול צו ירושה, בקשה למתן צו לקיום צוואה, והתנגדות לצוואה - כל אלה נשזרו זה בזה ודרשו מבית המשפט להכריע מי מבין גרסאות הצדדים משקפת את רצונה האמיתי של המנוחה.
הסיפור החל כשלאחר מות האם הוגשה בקשה רגילה למתן צו ירושה, ובה הצהירה הבת, התובעת, כי לא קיימת צוואה. על בסיס זה ניתן צו ירושה שחילק את עיזבון האם שווה בשווה בין ארבעת ילדיה. רק כעבור זמן רב, במסגרת הליך משפטי אחר בין הצדדים, התגלה לפתע מסמך נוסף: צוואה מ-2012, שעל פיה הורישה האם את כל רכושה לבת אחת בלבד, שהיא התובעת. הגילוי הזה חולל תפנית, ובית המשפט נדרש לבחון האם מדובר במסמך תקף או בצוואה שהושפעה מגורמים חיצוניים, ואף נוסחה ונערכה בנסיבות שאינן מאפשרות להעניק לה תוקף משפטי.
הדיון שנפרש בפני בית המשפט היה רחב ומורכב, וכלל עשרות מסמכים, עדויות מומחים רפואיים ושני עורכי הדין שהיו חתומים כעדים לצוואה. כבר בראשית פסק הדין ציינה השופטת כי כדי לבטל או לתקן צו ירושה קיים, נדרשות עובדות חדשות שלא היו בפני בית המשפט בעת מתן הצו, וכי הפתח לכך "אינו כפתחו של אולם". אך במהרה התברר שהשאלה המרכזית אינה רק עיתוי הגשת הבקשה, אלא עומקה של המעורבות של הבת בכל שלבי עריכת הצוואה וההשלכות המשפטיות הנובעות מכך.
"ניתוח לאחר המוות"
ליבת ההכרעה נגעה לשני נדבכים: יכולתה הקוגניטיבית של האם בעת עריכת הצוואה, והיקף המעורבות של התובעת בתהליך ניסוחה וחתימתה. לגבי הכשירות הרפואית הוצגו שתי חוות דעת שונות: ד"ר שפיק מסאלחה קבע כי כבר מ-2009 החלה האם לאבד מיכולותיה הקוגניטיביות, וכי ב-2015 היא לא היתה כשירה להבין מסמכים משפטיים. לעומתו, פרופ' יורם מערבי קבע כי אין אינדיקציה חד־משמעית לחוסר כשירות, ולכן עומדת לה חזקת הכשירות. ואולם בעדותו הוא הבהיר כי אינו יכול לקבוע בוודאות שהיתה כשירה, וכי מעולם לא בוצעה הערכת כשירות ייעודית למועד חתימת הצוואה. השופטת ציינה כי חוות דעת מסוג זה היא בהכרח "ניתוח לאחר המוות", והדגישה כי יש להיעזר גם בעדויות בני המשפחה שהעידו על בלבול, ירידה בזיכרון ותלות גוברת של האם בבת.
- ביקש לפסול את צוואה שלטענתו נוגדת מסורת תימנית
- ההבטחה לא נכללה בצוואה - זו הסיבה שכן תצא לפועל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אלא שבסופו של דבר, סוגיית הכשירות לא היתה הגורם שהכריע את הכף. מה שנהפך למרכז הדיון היא עדותו של עו"ד סני חורי, אחד משני העדים לצוואה, שאישר כי התובעת היתה הגורם שיזם את עריכת הצוואה, מסרה לו את הוראותיה ואף תיאמה את הביקור בבית האם לצורך חתימתה. בעדותו הוא אמר במפורש כי, "צוואת המנוחה נעשתה לבקשת התובעת", וכי ההוראות לנוסח הצוואה ניתנו על ידה ולא היו כל מגעים עם המנוחה לפני החתימה. כשנשאל על הנימוק שנתנה האם להוריש הכל לבת, סיפר עו"ד חורי כי האם אמרה לו שהיא סומכת על הבת "שתדאג לכל המשפחה" - משפט שנהפך לאחד מצירי ההכרעה.
