רף ה-3 מיליון דירות נחצה, אך מפת הדיור נשארה לא שוויונית

באמצע 2025 עברה ישראל נקודת ציון חשובה ומעניינת: לראשונה נספרו בארץ יותר מ-3 מיליון דירות למגורים. לפי הדו"ח שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), "נכון ליולי 2025 היו בישראל כ-3.02 מיליון דירות/יחידות דיור למגורים… תוספת של 56.1 אלף דירות לעומת שנת 2024 (1.9%)". המספר הזה נראה כמו בשורה טובה בשוק שמדבר שנים על מחסור. אבל כבר בתוך הודעת הלמ"ס עצמה מופיעה ההבהרה החשובה: הנתון הזה מבוסס על מרשם שמתעדכן אחת לשנה לפי נתוני הרשויות המקומיות, ומדובר בדירות שמופיעות במערכות הארנונה. כלומר ברישום מנהלי שמאפשר להבין את היקף המגורים בארץ, ולא בהכרח את מצב הדירות בפועל.

הלמ"ס הסבירה שהנתונים "כוללים את כלל הדירות המדווחות לרשויות כיחידות רשומות לצורכי גביית ארנונה, ואינו כולל דירות שאינן מדווחות לרשויות". עוד נכתב כי הנתונים עשויים לכלול גם דירות שנפגעו בעקבות המלחמה, ועדיין רשומות כדירות פעילות אף שאינן ראויות למגורים: כלומר המספר הגדול מספק תמונת מצב רחבה, אבל הוא גם מזכיר שמאחורי סטטיסטיקה של דירות קיימות, יכולה להסתתר מציאות מורכבת יותר מבחינת איכות, שימוש או התאמה למגורים.

כשמחלקים את הדירות לפי מחוזות, הדו"ח מציג ריכוז ברור מאוד בשני אזורים: המרכז ותל אביב. לפי הלמ"ס, "האחוז הגדול ביותר של הדירות היה במחוז המרכז (24.6% מכלל הדירות) ובמחוז תל אביב (19.5% מהדירות)". ביחד מדובר בכ-44% מכלל הדירות בארץ, כמעט מחצית מהמלאי הלאומי. לעומת זאת, באזור יהודה והשומרון שיעור הדירות הוא הנמוך ביותר - 3.2% מהדירות.

אבל הסיפור לא נגמר רק בנתונים היבשים של האחוזים. הדו"ח מצביע גם על פער בין מספר הדירות לבין חלקו של המחוז באוכלוסייה. במחוז תל אביב למשל, שיעור הדירות גבוה יותר משיעור התושבים: - 19.5% מכלל הדירות לעומת 15.1% מכלל אוכלוסיית ישראל. גם במחוז חיפה יש תופעה דומה - 13.4% מהדירות, לעומת 11.6% מהאוכלוסייה. הלמ"ס מסבירה את התופעה הזו בכך שבמחוזות האלה יש יותר משקי בית קטנים ואוכלוסייה יחסית מבוגרת, ולכן יש יותר דירות ביחס למספר האנשים.

• שיא מאז 2022- 152,134 משרות פנויות במשק
• השכירות שוב מתייקרת: קפיצה של כמעט 1% בחודש אחד
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ירושלים ראשונה עם הכי הרבה דירות, תל אביב אחריה

אחת הדרכים להבין את היקף הדיור בישראל היא להסתכל על הערים הגדולות. לפי נתוני הלמ"ס, המספר הגבוה ביותר של דירות היה בירושלים - 251,885, ואחריה תל אביב-יפו עם 222,760 דירות. זה לא רק דירוג, אלא גם אינדיקציה לכיוון התפתחות: שתי הערים הגדולות בישראל ממשיכות להתרחב, וזו לא תמיד אותה התרחבות. בירושלים, עיר עם אוכלוסייה גדולה וצפופה יחסית, יש שילוב בין בנייה ישנה, פרויקטים חדשים, והיקף משמעותי של משפחות גדולות. תל אביב לעומתה, מתאפיינת בהרבה משקי בית קטנים יותר ובדירות שמשרתות אוכלוסייה עם מאפייני מגורים אחרים לגמרי. כמו כן, קצב הגידול לא בהכרח מדביק את הצרכים בחלק מהאזורים.

אחת הנקודות שהופכות את הדו"ח הזה להרבה יותר מספירה טכנית, היא נתוני הצפיפות: כמה אנשים גרים בממוצע בכל דירה. ביישובים שבהם יש יותר מ-50 אלף תושבים, הלמ"ס מצאה ערים שבהן היחס בין אוכלוסייה לדירות גבוה מאוד. לפי הדו"ח, "היחס בין גודל האוכלוסייה לכמות הדירות גבוה במיוחד בערים ביתר עילית ומודיעין עילית (יותר מ-8 נפשות בכל אחת מהן)". אחריהן מופיעות אלעד (6.8), בית שמש (5.3), בני ברק (4.6), נצרת (4.1) וירושלים (4.0). מנגד, יש ערים שבהן מתגלים מספרים נמוכים בהרבה: "ברמת גן וחיפה (2.3 נפשות בממוצע לדירה בכל אחת מהן), גבעתיים (2.2) ותל אביב-יפו (2.1)". זה לא הבדל קטן. בפועל המשמעות היא שחוויית הדיור בישראל משתנה מאוד לפי המקום: יש ערים שבהן דירה ממוצעת משמשת משפחה גדולה מאוד, ולעומתן ערים שבהן דירה ממוצעת משמשת זוג, יחיד או משק בית קטן.

איפה יש הכי הרבה מגדלים, ואיפה עדיין חיים בבתים קטנים

הדו"ח לא מסתפק במיקום הדירות, אלא גם בוחן מהו סוג המבנים שבהם הן נמצאות. כאן מתקבלת תמונה בולטת במיוחד: יש ערים שנראות כמו מדינת מגדלים, ויש ערים שבהן עיקר המגורים מתבסס על בנייה נמוכה, כמעט שכונתית. לפי הדו"ח,"אחוז גבוה של מבנים עם 41 דירות ויותר נמצא בערים בת ים ואשדוד (9.1% ו-9.0%, בהתאמה), נתניה (5.1%), תל אביב-יפו (4.2%) ואשקלון (3.8%). הנתון הזה מדגיש עד כמה בת ים ואשדוד הן ערים של בנייה רוויה בקצה העליון של הסקאלה. במקביל, יש ערים שבהן מגדלים גדולים הם דווקא נדירים מאוד: "בחדרה, בני ברק, הרצליה, מודיעין-מכבים-רעות ובית שמש אחוז המבנים שבהם 41 ויותר דירות, נמוך משני אחוזים", נכתב בדו"ח של הלמ"ס. ואם הולכים לצד השני של הסקאלה, לדירות בבתים קטנים, הנתונים אפילו קיצוניים יותר. 70.7% מהמבנים בבאר שבע ו-68.5% מהמבנים באשקלון כוללים דירה אחת או שתיים מקסימום. כלומר בשתי הערים האלה רוב המגורים מתבססים על מבנים קטנים ולא על בניינים גדולים.

• הלקוחות רצים למחזר משכנתא - מה קרה בחודש שעבר והאם כדאי למחזר?
• כמה מרוויחים היזמים בהתחדשות עירונית ולמה השמאי הממשלתי מגדיר רווחיות מינימלית?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• רוכשי דירות במבצעי מימון מתחרטים - 1,300 ביטולים; האוצר:...

בסוף ההודעה הלמ"ס מציינת נקודה טכנית אך חשובה, שמשפיעה על הבנת התמונה: ב-2025 לא נאספו נתונים מכמה רשויות גדולות: ראשון לציון, חולון, רחובות, כפר סבא ויבנה. זה פרט שעשוי להישמע שולי, אבל מדובר בערים גדולות מאוד, והיעדר הנתונים שלהן בהחלט משפיע על התמונה המלאה של שוק הדיור, בעיקר במרכז הארץ.

לכאורה, 3.02 מיליון דירות הוא נתון שמספר סיפור של צמיחה. ואכן, הלמ"ס מציינת גם מגמה ארוכת טווח: "בעשור האחרון (2025-2016) חל גידול של כ-19.6% במספר הדירות בעיריות ובמועצות מקומיות". אבל כשמסתכלים על הנתונים לעומק, הדו"ח מתאר לא רק עלייה במספר הדירות, אלא גם מציאות מפוצלת: אזורים עם דירות עודפות ביחס לאוכלוסייה בגלל משקי בית קטנים, לעומת אזורים שבהם מספר הדירות נמוך ביחס לגודל האוכלוסייה והמשפחות גדולות יותר; ערים עמוסות מגדלים עם עשרות דירות בבניין אחד, לעומת ערים שבהן רוב המבנים הם בתים קטנים שכוללים דירה אחת או שתיים.