התחדשות עירונית בחולון: הדיירים יקבלו דירות בשטח כפול - כמה שווה דירה?
בעיר חולון אין כמעט קרקעות פנויות. פרט לשכונה החדשה שבדרך, העיר צריכה לבנות לגובה כדי להגדיל את היצע יחידות הדיור. בימים אלה יוצא לדרך פרויקט מתחם קוגל - אחד המתחמים הגדולים להתחדשות עירונית, שזכה לאישור הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. לאחרונה החלו החברות בהחתמת הדיירים על הסכמתם לפרויקט ושם יוקמו מגדלי מגורים בני 8 עד 20 קומות.
עו"ד עמנואל יוזוק, ממשרד עורכי הדין יוזוק מלכין, מייצג דיירים בשלושה בניינים צמודים במתחם, הבניינים ברחוב קפלן 8,10 ו-12. לדבריו, למרות שמדובר בשלושה בניינים קטנים יחסית, בני שמונה דירות בכל בניין, הקרקע שעליה בנויים הבניינים עולה בשטחה על שלושה דונם, והדבר משביח את העסקה, ומאפשר לדיירים לדרוש מהיזם, ולקבל, תמורה יפה עבור הסכמתם.
לדבריו, שטח שלושת הבניינים הוא הגדול ביותר במתחם מבחינת עתודות קרקע. לאחר משא ומתן, נבחר היזם להקמת הבניינים החדשים על הקרקע שתתפנה – חברת אורון נדל"ן.
- ב-27 מ׳ שקל: מהדרין רוכשת שליטה בחברת התחדשות עירונית
- טירת הכרמל: במקום 48 דירות, שני מגדלים עם 280 דירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אזור הפרויקט ברחוב קפלן, חולון (גוגל מאפס)
במקום דירה צרה ברחוב קפלן, לרוב עד 50 מ"ר, יקבלו דיירי הבניינים לידם דירה חדשה ורחבת ידיים, בעלת שטח של לפחות 90 מ"ר. כלומר, תכנית ההשבחה שנחתמה מול חברת אורון נדל"ן, כוללת תוספת של 40 מ"ר בממוצע לדירות הקיימות, ולכך מצטרפת גם חנייה מוסדרת לכל דירה, מחסן, ומרפסת בשטח 12 מ"ר. על פי ההערכות, דירה חדשה במתחם עשויה להימכר ביותר מ-3 מיליון שקל.
עו"ד יוזוק: "תהליך בחירת החברה היזמית היה ארוך ומפורט, כשהמטרה הייתה להבטיח לדיירים את מיטב התנאים, תוך ניסוח מנגנונים מפצים במקרה של שינויים לא מתוכננים. בסופו של התהליך, נבחרה ההצעה הטובה ביותר, המבטיחה פיצויים לדיירים במקרה שמלוא התמורה שהתחייבו להם לא תתקבל.
"יש הרבה יזמים שמתחייבים לתת תוספת מטרים מאוד משמעותית, והדיירים מתלהבים. אבל בין השורות רשום: 'בכפוף לקבלת היתר בנייה'. ואז אותם יזמים, אחרי שהם זכו במכרז, באים ואומרים לדיירים, 'תשמעו, רציתי לתת לכם 30 מטרים תוספת, אבל קיבלתי רק 10 מטר. זה מה שנתנו'. אנחנו התעקשנו מול החברות שהשתתפו במכרז, לעמוד מאחורי המילים הגבוהות. כל פגיעה במה שמובטח לדיירים, תכוסה על ידי הטבה שוות ערך מבחינה כספית.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
"הכוונה היא שלמשל, אם היזם לא יצליח לספק את תוספת ה-40 מטרים לדירה, כפי שהתחייב בהסכם, הדיירים יקבלו פיצוי בצורה של שדרוג המפרט הטכני, פיצוי כספי, או במאפיינים אחרים המשקפים הטבה הדומה בערכה לפגיעה בהם.
אורון תישאר בתשלום דמי שכירות למשך כל תקופת ביצוע העבודות, עלויות הובלת תכולת הדירות לדירות החלופיות ובחזרה, ותשלום שכר טרחה לאנשי מקצוע מטעם בעלי הדירות.
ההסכם גם מאפשר לדיירים לזכות בדירות גדולות יותר, או קטנות יותר, העתידות להיבנות בפרויקט, והם יוכלו לרכוש אותן תמורת הדירה המגיעה להם, או בנוסף אליה.
במקרה של שדרוג הדירה, יידרש הדייר לשלם תוספת תמורה בשווי ההפרש בין מחיר הדירה החדשה למחיר הדירה המבוקשת, והיזם יעניק הנחה בשיעור 10% מההפרש. במקרה של "שנמוך הדירה", הדייר יהיה זכאי לקבל את ההפרש בתמורה כספית מאת היזם. עוד הוחלט, במסגרת ההסכם מול היזם, כי ערך הדירות ייקבע על ידי שמאי מטעם הדיירים, וללא כל מעורבות היזם. על פי שמאות הדירות הקיימות, ייקבע סדר בחירת הדירות החדשות.
ההסכם כולל אבני דרך מוסכמות, במהלכן יוחתמו בתחילה לפחות 66% מבעלי הדירות על ההסכם מול היזם. בנוסף, הוועדה המקומית אמורה להכריז על המתחם כמתחם פינוי בינוי הזכאי לפטור במס. בתוך כשנתיים אמורים כל הדיירים לחתום על ההסכם, או לחלופין, לסיים את ההליכים המשפטיים נגד הסרבנים. כיום, במסגרת החוק לפינוי בינוי, מספיקה הסכמתם של 66% מהדיירים, על מנת להגיש תביעות נגד הסרבנים, ולהכריח אותם להסכים לפרויקט, או לחלופין, לשאת בקנסות כבדים. במסגרת ההסכם גם ניתנה תשומת לב רבה לקשישים המתגוררים בבניינים שנהרסים. הם יוכלו לבחור בין מספר חלופות בהתאם לחוק פינוי-בינוי, כולל מעבר לדיור מוגן, רכישת דירה חלופית או קבלת סכום כסף לשם רכישת דירה חלופית.
- 1.שרית 03/09/2024 13:55הגב לתגובה זוהכי הכי חשוב זו הערבות לכל דייר בשווי הדירה החדשה בלי זה זה רק מילים כמו חול ולדיירים לא יהיה מה לאכול הרבה פרויקטים נתקעו כי היזם לא יכול היה להעמיד ערבויות מספיקות מהבנק ערבות בנקאית אוטונומית ןעוד ערבויות לשכר דירה
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
יוסי אברהמי: "הטלפונים מחו"ל חוזרים - השוק מתעורר מהר"
לאחר מכירת 10% מהחברה שבבעלותו ללאומי פרטנרס לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל, אברהמי מדבר על הזרמת ההון, המו״מ שהתפוצץ עם מנורה, הכיוון להנפקה - וההתעניינות הגוברת של משקיעים מהעולם בנדל"ן הישראלי
יוסי אברהמי מרוצה. לאומי פרטנרס הצטרפו להשקעה בחברה ( לאומי פרטנרס רוכשת 10% מקבוצת יוסי אברהמי לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל) והוא יכול להתקדם לעבר חלום ההנפקה לציבור בשווי גבוה יותר. אף אחד לא יכול להבטיח ואברהמי לא מוכן לנדב מידע, אבל הכוונה של החברה להתקדם להנפקה וזה לא יהיה בשווי העסקה הנוכחית. שווי של 2 מיליארד שקל לא יהיה הפתעה. כשאתה מגיע לשוק עם שותף כמו לאומי פרטנרס כשבדרך גם השקעת הון נוסף בפרויקטים והגדלת צבר ורוח גולמי, אתה תהיה שווה יותר. עם זאת, יש סיכון - אברהמי ויתר על הנפקה כעת במטרה לגייס בעתיד בשווי גבוה יותר, אבל מה יקרה אם בדרך יהיו תקלות - ירידת מחירים, שוק חלש? אברהמי לקח את הסיכון.
מאחורי העסקה עמד תהליך עבודה של כשלושה חודשים, שבמסגרתו בחן השוק המוסדי לעומק את הפעילות, המאזנים, הצבר והאסטרטגיה של הקבוצה. זהו צעד משמעותי עבור חברה פרטית, שמציבה את עצמה על מסלול הבשלה לקראת שוק ההון. תוך הצגת גיבוי מצד אחד הגופים הפיננסיים הגדולים בישראל, אם לא הכי גדול. לפני העסקה עם לאומי פרטנרס התנהל גם משא ומתן עם מנורה מבטחים בנוגע למכירת כ-20% מהחברה לפי שווי של כ-1.35 מיליארד שקל, כך שהעסקה הנוכחית מבוצעת לפי שווי גבוה יותר, ומחזקת את הרושם שהמוסדיים מעריכים את יכולת הצמיחה של הקבוצה ואת הנכסים שבידיה.
החברה שבראשות היזם ואיש העסקים יוסי אברהמי הוקמה בתחילת שנות ה-80 ונותרה בשליטה משפחתית, פועלת כיום בפרויקטים למגורים בכל רחבי הארץ. ובשנים האחרונות ביססה פעילות משמעותית גם בתחום ההתחדשות העירונית. לצד מאות פרויקטים שביצעה בעבר בתל אביב, חיפה, נתניה ואילת, החברה מחזיקה כיום צבר של כ-10 אלף דירות בשלבי תכנון וביצוע. בתקופה האחרונה היא גם בולטת בזכיות משמעותיות במכרזי רמ"י: ביניהן רכישת קרקע לשכונת מגורים בשדה דב בתל אביב בהיקף 144 דירות, וזכייה משותפת ב-772 דירות ביהוד מונסון.
שתי העסקאות מביעות את מה שקורה בחברה לאחרונה, הרחבת פעילות ומוכנות לעלייה בהיקפי הבנייה בשנים הקרובות. כניסת לאומי פרטנרס מסמנת תחנה נוספת בדרך של יוסי אברהמי לעבר אפשרות הנפקה. בחברה לא מתחייבים על עיתוי אך מציינים כי הדלת פתוחה, וכי החיבור לגוף מוסדי מוביל הכולל ניסיון משמעותי בליווי חברות לקראת שוק ההון, מהווה שכבת תמיכה חשובה.
- לאומי פרטנרס רוכשת 10% מקבוצת יוסי אברהמי לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל
- מנורה צפויה להשקיע ביוסי אברהמי - המטרה להמשך: הנפקה בבורסה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יוסי, מה היה הרקע לעסקה - איך זה התגבש?
