בעיר חולון אין כמעט קרקעות פנויות. פרט לשכונה החדשה שבדרך, העיר צריכה לבנות לגובה כדי להגדיל את היצע יחידות הדיור. בימים אלה יוצא לדרך פרויקט מתחם קוגל - אחד המתחמים הגדולים להתחדשות עירונית, שזכה לאישור הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. לאחרונה החלו החברות בהחתמת הדיירים על הסכמתם לפרויקט ושם יוקמו מגדלי מגורים בני 8 עד 20 קומות.

עו"ד עמנואל יוזוק, ממשרד עורכי הדין יוזוק מלכין, מייצג דיירים בשלושה בניינים צמודים במתחם, הבניינים ברחוב קפלן 8,10 ו-12. לדבריו, למרות שמדובר בשלושה בניינים קטנים יחסית, בני שמונה דירות בכל בניין, הקרקע שעליה בנויים הבניינים עולה בשטחה על שלושה דונם, והדבר משביח את העסקה, ומאפשר לדיירים לדרוש מהיזם, ולקבל, תמורה יפה עבור הסכמתם.

לדבריו, שטח שלושת הבניינים הוא הגדול ביותר במתחם מבחינת עתודות קרקע. לאחר משא ומתן, נבחר היזם להקמת הבניינים החדשים על הקרקע שתתפנה – חברת אורון נדל"ן.

• מתחם "העלייה השנייה" בחיפה מתקדם: כמה תעלה דירה?
• מגדל תלווה את Re-New בעסקת מימון בהיקף של כ־1.5 מיליארד שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אזור הפרויקט ברחוב קפלן, חולון (גוגל מאפס)

במקום דירה צרה ברחוב קפלן, לרוב עד 50 מ"ר, יקבלו דיירי הבניינים לידם דירה חדשה ורחבת ידיים, בעלת שטח של לפחות 90 מ"ר. כלומר, תכנית ההשבחה שנחתמה מול חברת אורון נדל"ן, כוללת תוספת של 40 מ"ר בממוצע לדירות הקיימות, ולכך מצטרפת גם חנייה מוסדרת לכל דירה, מחסן, ומרפסת בשטח 12 מ"ר. על פי ההערכות, דירה חדשה במתחם עשויה להימכר ביותר מ-3 מיליון שקל. 

עו"ד יוזוק: "תהליך בחירת החברה היזמית היה ארוך ומפורט, כשהמטרה הייתה להבטיח לדיירים את מיטב התנאים, תוך ניסוח מנגנונים מפצים במקרה של שינויים לא מתוכננים.  בסופו של התהליך, נבחרה ההצעה הטובה ביותר, המבטיחה פיצויים לדיירים במקרה שמלוא התמורה שהתחייבו להם לא תתקבל. 

"יש הרבה יזמים שמתחייבים לתת תוספת מטרים מאוד משמעותית, והדיירים מתלהבים. אבל בין השורות רשום: 'בכפוף לקבלת היתר בנייה'. ואז אותם יזמים, אחרי שהם זכו במכרז, באים ואומרים לדיירים, 'תשמעו, רציתי לתת לכם 30 מטרים תוספת, אבל קיבלתי רק 10 מטר. זה מה שנתנו'. אנחנו התעקשנו מול החברות שהשתתפו במכרז, לעמוד מאחורי המילים הגבוהות. כל פגיעה במה שמובטח לדיירים, תכוסה על ידי הטבה שוות ערך מבחינה כספית.

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

"הכוונה היא שלמשל, אם היזם לא יצליח לספק את תוספת ה-40 מטרים לדירה, כפי שהתחייב בהסכם, הדיירים יקבלו פיצוי בצורה של שדרוג המפרט הטכני, פיצוי כספי, או במאפיינים אחרים המשקפים הטבה הדומה בערכה לפגיעה בהם.

אורון תישאר בתשלום דמי שכירות למשך כל תקופת ביצוע העבודות, עלויות הובלת תכולת הדירות לדירות החלופיות ובחזרה, ותשלום שכר טרחה לאנשי מקצוע מטעם בעלי הדירות.

ההסכם גם מאפשר לדיירים לזכות בדירות גדולות יותר, או קטנות יותר, העתידות להיבנות בפרויקט, והם יוכלו לרכוש אותן תמורת הדירה המגיעה להם, או בנוסף אליה.

במקרה של שדרוג הדירה, יידרש הדייר לשלם תוספת תמורה בשווי ההפרש בין מחיר הדירה החדשה למחיר הדירה המבוקשת, והיזם יעניק הנחה בשיעור 10% מההפרש. במקרה של "שנמוך הדירה", הדייר יהיה זכאי לקבל את ההפרש בתמורה כספית מאת היזם. עוד הוחלט, במסגרת ההסכם מול היזם, כי ערך הדירות ייקבע על ידי שמאי מטעם הדיירים, וללא כל מעורבות היזם. על פי שמאות הדירות הקיימות, ייקבע סדר בחירת הדירות החדשות.

ההסכם כולל אבני דרך מוסכמות, במהלכן יוחתמו בתחילה לפחות 66% מבעלי הדירות על ההסכם מול היזם. בנוסף, הוועדה המקומית אמורה להכריז על המתחם כמתחם פינוי בינוי הזכאי לפטור במס. בתוך כשנתיים אמורים כל הדיירים לחתום על ההסכם, או לחלופין, לסיים את ההליכים המשפטיים נגד הסרבנים. כיום, במסגרת החוק לפינוי בינוי, מספיקה הסכמתם של 66% מהדיירים, על מנת להגיש תביעות נגד הסרבנים, ולהכריח אותם להסכים לפרויקט, או לחלופין, לשאת בקנסות כבדים. במסגרת ההסכם גם ניתנה תשומת לב רבה לקשישים המתגוררים בבניינים שנהרסים. הם יוכלו לבחור בין מספר חלופות בהתאם לחוק פינוי-בינוי, כולל מעבר לדיור מוגן, רכישת דירה חלופית או קבלת סכום כסף לשם רכישת דירה חלופית.