סקירת מחירי הנדל"ן: היכן ירדו המחירים ב-4-5% ברבעון האחרון?

בהרצליה, חולון ומודיעין המחירים ירדו ב-4% ברבעון האחרון. מה קורה בשאר הערים?

איציק יצחקי | 13/08/2023 09:59 (5)

נושאים בכתבה אוהד דנוס מחירי הדירות נדל"ן סקירה

ב-7 ערים לפחות מחירי הדיור יורדים ובאחוזים משמעותיים ברבעון אחד. מדובר על ערים כמו אילת, אשדוד, אשקלון, הרצליה, חולון, חיפה ומודיעין, שם המחירים ירדו בממוצע ב-4% תוך רבעון אחד. זה המון. עם זאת, יש הבדל בין ערים ומקומות שונים כאשר במקביל נצפתה ב-6 ערים מתוך 16 עלייה במחירי הדירות הממוצעים, ביחס לרבעון הקודם. 3 ערים נותרו ללא שינוי – באר שבע, ראשל"צ ותל אביב.

כששמאי המקרקעין אוהד דנוס מסתכל על המחירים בחתך ארצי הוא אומר שמחירי הנדל"ן עלו ב-0.1%. כלומר, נותרו פחות או יותר ללא שינוי בהשוואה לרבעון הקודם. בראייה שנתית מדובר על עליה של יותר מ-11% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד (וזה הגיוני, בשנה שעברה המחירים עלו ב-20% אז השנה יוצאים נתונים על עליה חדה ונכנסים נתונים על ירידה או יציבות - והתוצאה היא עלייה איטית יותר).

אוהד דנוס

מי נכנס לסקירה ומי לא? בסקירה נבחרו רק דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית. בסקירה לא נכללו דירות בנות חמישה חדרים ומעלה, בעיקר בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות והן בשל השונות ברמת הבניה של דירות כאלה, שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאד. גם דירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה לא נסקרו, שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות.

דירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה הן המוצר העיקרי שנכנס לסקירה - לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר. דירות אלה (חדשות ויד שניה) נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות. בצדק, החליט דנוס לנפות גם עסקאות מכר של חלקים מדירה (שבהן ככל הנראה נעשתה עסקה בין קרובים או עסקה מיוחדת אחרת), עסקאות שלא אושרו על ידי רשויות המס וכן, עסקאות חריגות ככל שניתן היה לזהותן (עסקאות "מחיר למשתכן" ואחרות). בסך הכל נלקחו 2,726 עסקאות לניתוח ב- 16 ערים. ברבעון השני אובחנה ירידה בשיעור של כ- 53% בכמות העסקאות הרלוונטיות ביחס לרבעון הראשון של 2023 וירידה בשיעור של כ- 44% ביחס לרבעון המקביל אשתקד).

דנוס הסביר כי "ברבעון הראשון של 2023 מחירי הדירות עצרו ביחס לרבעון הקודם. ביחס לרבעון המקביל אשתקד, ניתן לומר שהעלייה התמתנה מאוד ואנו מצויים כבר בעיצומה של מגמה שעם הימשכות המצב, הן במישור הכלכלי והן במישור המשפטי/לאומי, צפויה לעת עתה, להתחזק. זאת, בכמות עסקאות נמוכה היסטורית ובמגמה מעורבת בין הערים השונות. נראה כי המגמה של 'רק החזקים שורדים ומשלמים' ממשיכה".

הוא ציין כי עליות מחירים חריגות נרשמו בעיר הבירה ירושלים, והרחק אחריה בפתח תקוה, רחובות וחולון. בעיר תל אביב, לעומת זאת, התמתנה העלייה באופן דרמטי ל- 8% שנתיים, פחות מהממוצע הארצי. "באופן כללי ניתן לומר שאנו רואים ירידות מחירים בפריפריה הדרומית ובמעגל השני לתל אביב וירושלים", הסביר דנוס. "ברמה שנתית, באר שבע מראה ירידה חריגה ועקבית, תולדה של הגדלת היצעים הן בשוק החדשות והן בשוק היד השנייה".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

4.
בודקים מחירים יחסית לשנה קודמת רבעון קודם וכו, לא יחסית (ל"ת)
לא מבינים במחירים 14/08/2023 00:12
הגב לתגובה זו
3.
אנונימי 13/08/2023 13:05
הגב לתגובה זו
הריבי עצרה ותרד בקרוב. בחול השווקים עולים ויעלו עוד. בארץ הרפורמה/הפיכה תגיע להסדר בקרוב והכל יטוס למעלה. מי שחכם קונה עכשיו נדל"ן ומניות בארץ שהרחובות מדממים. תמיד יהיה אפשרי למחזר משכנתא עוד שנתיים- חמש שנים שהריביות יהיו טובות יותר.
הפוך גוטה 13/08/2023 15:27
הגב לתגובה זו
במקרה שלך סייג לחכמה שתיקה למחירים יש עוד הרבה לאן לרדת...הרבה!
2.
מעולם לא סמכתי על חוות דעת של בנקאים,שמאים,קבלנים 13/08/2023 11:02
הגב לתגובה זו
מעולם לא סמכתי על חוות דעת של בנקאים,שמאים,קבלנים ומתווכים. כל אלה הם מפמפמי הבועה שעכשיו קורסת. בתל אביב צפון נפלו המחירים ב10% ומעלה ואין קונה. חברים שלי מנסים למכור דירות בחולון,אשקלון והרצליה ואין קונה באף מחיר
1.
יו יו 13/08/2023 10:37
הגב לתגובה זו
אז אם השמאי מצא שהמחירים יציבים ועלו 0.1% ברמה הארצית, זה לא אומר שהם בעצם ירדו 5%?

צילום: דני שם טוב דוברות

חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?

אדיר בן עמי | 19/12/2025 01:20

נושאים בכתבה שכר דירה מס על שכר דירה

משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.

העלמות מס במיליארדים

רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.

ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.

שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.

שלושה מסלולי מיסוי

מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: ליאור פתאל

בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות

התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות

ענת גלעד | 20/12/2025 08:48

נושאים בכתבה התחדשות עירונית

ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.

כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.

ירידות מחירים במרכז

הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.

בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.

ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.

להמשך הכתבה לחץ כאן