המרדף הלוהט אחרי קרקעות למרלו"גים באזור נמל אשדוד – והמחירים מזנקים
חברת איירון גרופ, המתמקדת בייזום פרויקטי נדל"ן, חתמה על הסכם עם קבוצת הלוגיסטיקה מילניום שבבעלות פנחס ושמעון סבח. לביזפורטל נודע כי במסגרת ההסכם, תשכיר איירון גרופ 25 דונם במגרש שנמצא בבעלותה בפארק התעשיות ראם.
העסקה נחתמה לתקופה של שנתיים והיקפה נאמד בכשמונה מיליון שקלים לאותה תקופה, במסגרתו תעשה מילניום שימוש בקרקע ריקה לטובת אחסון. על פי הערכות, מדובר על תשואה שנתית של מעל 7%.
לפני כשנתיים רכשה איירון גרופ את השטח מחברת ת.א.ת תעשיות. כעת היא מקדמת במקום הקמה של מרכז לוגיסטי בשטח של כ-28 אלף מ"ר, וכבר נמצאת במשא ומתן מתקדם להשכרת מחצית ממנו.
בעלי איירון גרופ אודי סעדה, ניסים ברכה ואסי תמיר (צילום: נבו נעים)
קבוצת איירון גרופ נמצאת בבעלותם של ניסים ברכה, אסי תמיר ואודי סעדה, יזמים ותיקים בשוק הנדל"ן. החברה מתמקדת בייזום פרויקטי נדל"ן מורכבים, בעיקר בדרום הארץ, בהם מרכזים מסחריים, תעשייתיים ולוגיסטיים, בדגש על עירוב שימושים. בין הפרויקטים בהם היא שותפה, אפשר למנות את פנינת אשדוד שם אמורה לקום החנות השביעית של איקאה בישראל, אשדוד - שער העיר, Y PARK, פארק לוגיסטי ראם, מרכז לוגיסטי בנאות חובב וקרקע נוספת ביזמות להקמת מרכז לוגיסטי.
פארק התעשיות ראם הסמוך ליישוב בני עייש בדרום, קרוב לעורקי תחבורה מרכזיים כמו כבישים 6, 40 ו-3, ומרוחק כ-15 דקות נסיעה מנמל אשדוד. היתרון שלו הוא חטיבות הקרקע הגדולות שבו, והריחוק היחסי מאזורי מגורים.
אבל הביקושים והתשואות הגבוהות אינם נחלתו של פארק ראם בלבד. הביקושים למרכזים לוגיסטיים באזור חבל לכיש, בו נמצאת אשדוד, הוא גבוה ביותר, וזאת בשל הקרבה לנמל הגדול בישראל, נמל אשדוד, שם נפרקות סחורות - אותן צריך לאחסן. רק לשם דוגמה, קרקע בשטח של כמה דונמים בודדים בעורפו של הנמל, נמצאת כיום במוקד של מגעים למכירה, כאשר בעלי הקרקע דורש 10 מיליון שקלים.
גורם בשוק הנדל"ן אמר לביזפורטל: "המחירים שוברים שיאים בכל יום. כל יום מישהו מחפש שטח למרכזים לוגיסטיים סביב אשדוד. הביקוש לקרקע פנויה מטורף. נמל אשדוד הוא המרכז מבחינת המרלו"גים, וסביבו נגזרים כל המחירים בארץ. זו הסיבה למשל שבאזור אשדוד מחירי הקרקעות למרכזים כאלה יקרים פי שניים מחיפה. הבעיה היא שאין מספיק חטיבות קרקע פנויות באזור".
אסי תמיר, בעלים שותף באיירון גרופ, מחזק את הדברים ואומר לביזפורטל: "אנו עדים לביקושים הולכים וגוברים לקרקע תפוסה. הסכם השכירות הזה (עם מילניום, א"כ) מהווה חלק משמעותי מהתוכנית האסטרטגית שלנו ומתוך ההבנה כי תחום זה הולך לצמוח באופן משמעותי במהלך השנים הקרובות".
- 2.רא 05/09/2022 22:13הגב לתגובה זואחלה אנשים, שיהיה בהצלחה
- 1.יופי טופי 05/09/2022 17:00הגב לתגובה זוכל הכבוד
בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?
בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.
הפער שהולך ונפער
הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.
מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.
אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.
- שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.
בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?
בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.
הפער שהולך ונפער
הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.
מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.
אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.
- שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.
