"תל אביב צריכה להוביל את ההתחדשות העירונית בארץ"
היום התקיים כנס נדל"ן בתל אביב, במסגרתו השתתפו יזמים ואנשי נדל"ן ששיתפו בקשיים ובחוזקות של עולם היזמות התל אביבי. וזאת על רקע העלייה במחירי הדירות, שרשמו עלייה שנתית של 5.6%. ולצד הירידה המשמעותית בהתחלות הבנייה. "העיר תל אביב צריכה להוביל את ההתחדשות העירונית בכל הארץ, במיוחד בדרום ומזרח העיר – יש שם שכונות שחייבות לעבור התחדשות עירונית אמתית כבר היום. אומר עו"ד יעקב אטרקצ'י, בעלים ומנכ"ל חברת אאורה 0% . "אני סבור ומקווה שהתפכחנו כבר מחוויית תמ"א 38 ואנחנו הולכים לכיוון של חידוש מתחמים שלמים בפינוי בינוי הכוללים גם תועלות ציבוריות" הוסיף אטרקצ'י.
"כל יזם רוצה להמשיך לבנות בתל אביב, ולמכור דירות בתל אביב, אך החיים בת"א הם לא כל כך פשוטים ליזמי נדל"ן". כך אמרה עו"ד ענת בירן, מייסדת ובעלי משרד ענת בירן. " אם פעם תכנון היה דבר נורא מסובך, היינו רואים תכניות שהיו נתקעות בוועדה מחוזית 5, 10 ו-15 שנה אבל לאחר מכן היה קל להוציא היתר, היום הדברים השתנו, הליכי התכנון היום יחסית פשוטים אבל הליכי הרישוי מאוד ארוכים ומסורבלים ואת זאת אנחנו רוצים לשפר". הוסיפה בירן.
היזמים בפאנל הוסיפו לספר על מקרים שעברו מול עיריית ת"א בקידום פרויקטי בנייה בעיר ועל התלאות שנאלצו לספוג בדרך. בכנס השתתפו בין היתר אודי כרמלי מהנדס העיר תל אביב יפו, הלמן הילל אדריכל ומתכנן ערים, סגן מהנדס העיר, מנהל אגף רישוי פיקוח ובנייה עיריית תל אביב יפו, כמו גם יזמי נדל"ן שפעילים במשך שנים בעיר ת"א.
אודי כרמלי, מהנדס העיר תל אביב יפו, פנה ליזמים בפאנל והתייחס לבקשות להקלות ושינויים בתוכנית אחרי שכבר קיימת תב"ע באזור. לדבריו, "העולם השתנה, הטקטיקה של סחר מכר מול העירייה לפיה אדריכל שאתם שוכרים אומר לכם 'אני אשיג לכם עוד שתי יחידות דיור בפרויקט, אני אוציא עוד חצי מטר בקו בניין, אני אסדר לכם פחות 5% חלחול' – כבר לא עובדת. אתם יכולים לנקוט בטקטיקה הזו אבל תבינו שיש לה מחיר – תשקללו את המחיר, תקבלו החלטה מודעת, אבל אל תתלוננו על בירוקרטיה אחרי זה".
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 5.א 30/06/2021 18:53הגב לתגובה זושנים הדרום מופלה לרעה ועכשיו גם בתמא? מספיק!!!
- 4.טל 29/06/2021 06:30הגב לתגובה זומליאת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה אישרה שתי תוכיות פינוי בינוי בשכונות קריית חיים מערבית ובקריית אליעזר-קריית אליהו. תכנית האב שאושרה לקריית חיים המערבית תקודם כתכנית מתאר והיא כוללת הנחיות מפורטות להתחדשות שלושה מתחמים גדולים – מתחם טרומן, מתחם דגניה ומתחם וורבורג, הכוללים כ- 2100 יח"ד קטנות במבני רכבת ישנים. במקומן יבנו כ – 6,600 יח"ד חדשות במבנים בגובה שבין 6- 16 קומות, אשר יוקמו במסלולי פינוי-בינוי ועיבוי. בנוסף מתייחסת התכנית לכ-2500 יח"ד הכלולות במבנים דו משפחתיים צמודי קרקע במתחם "לב הקריה", שיזכו בתוספת זכויות לצורך הגדלת שטח הדירות הקיימות. התכנית החדשה מציעה בינוי בעירוב שימושים למגורים, מסחר, משרדים, עסקים קטנים, מבני ציבור, מסחר ותעסוקה ושטחים ירוקים. במקביל מקדמת העירייה תכניות תיירות בשכונה הכוללות כ – 1400 חדרי מלון.
- 3.להוריד ל 66 אחוז. חתימות הסכמה ואז דברים יתחילו לזוז. (ל"ת)אביב 29/06/2021 06:26הגב לתגובה זו
- 2.דרום מזרח העיר 28/06/2021 20:40הגב לתגובה זוכל עוד חולדאי רש ממשלת תל אביב לא יבוצע פינוי בינוי ולא התחדשות עירונית אני מדבר על רובע 9 פינוי של 215 דירות להקמת 2500 דירות במגדלים רובע 9 בניינים בני 70 שנה מערכת הביוב קרסה אין ארקות בבניינים מעטפת הבניינים מזמן נפלה רובע 9 זה פצצה מתקתקת שחלילה לא יקרוס אחד הבניים אדע את מי לתבוע מתוך מועצת העיר תל אביב"לא רוצה להציף את תל אביב בדירות אחרת מחירי הדירות במרכז וצפון תל אביב יקרסו" רובע 9 כבר יש תוכנית מתאר יש יזמים יש קבלנים אפילו מפקח בניה מתאם הדיירים ברובע 9 מקווה שהמערכת תדע לפרסם את תגובתי
- 1.אסף יוסף כהן 28/06/2021 20:37הגב לתגובה זושרוצים משהו הכל פשוט .תורידו מחירים שיהיה לכל אזרח בית .אחר כך משקיעים .ימנותקים .כל עניי ביתך קודמים .כבר שכחתם את טובת העם רק חזירויות.אנחנו לא באיחוד האמירויות
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
