שוק הדיור: איפה נרשמה ירידת המחירים החדה ביותר בדירות 4 חדרים?
בדיקה של יו"ר לשכת השמאים לשעבר משקפת עלייה של 20% בהיקף העסקאות ברבעון הראשון של 2019, תוך המשך דשדוש במחירים. "תחילת ירידה מהגדר של הציבור הרחב"
ברבעון הראשון של 2019 נמשכה ההתאוששות בהיקף העסקאות בשוק הדיור וכך גם הדשדוש במחירים. כך עולה מסקירה שמפרסם היום (ב') יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר אוהד דנוס. ברבעון הנוכחי מצביע דנוס על עליות מחירים במחזור עסקאות משמעותי יותר, אם כי בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, ירידת המחירים התכווצה ל-0.3% שמשמעותה כי אין שינוי אמיתי במחירים בין הרבעונים.
הסקירה כוללת כ-3,270 עסקאות ב-16 ערים ומצביעה על עליה בשיעור של 0.7% (נומינלי) במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו לעומת הרבעון הקודם. זאת לצד עליה בשיעור של כ-12% בכמות העסקאות ברבעון הראשון השנה לעומת הרבעון הרביעי ב-2018 ועליה בשיעור של כ-20% ביחס לרבעון המקביל אשתקד.
הניתוח מתייחס לדירות 4 חדרים (חדשות ויד שניה) בבניה רוויה בלבד, הן בשל היותן המוצר השכיח ביותר בשוק הדירות העירוני והן בשל השונות הנמוכה יחסית המאפיינת דירות מסוג זה - במטרה להציג ניתוח עסקאות הומוגני ככל שניתן. הסקירה אינה כוללת עסקאות "מחיר למשתכן".
על פי הסקירה, ביחס לרבעון הקודם, בקרב 5 ערים נצפתה ירידה במחירי הדירות הממוצעים, המשמעותית ביותר של 3% באשדוד. אחריה נמצאות הערים תל אביב וירושלים עם ירידות מחירים בהיקף של 2%. עוד נמצא כי בקרב 6 ערים נרשמה עליית מחירים, הגבוהה ביותר בערים כפר סבא ונתניה עם 5%. הערים באר שבע, הרצליה, חיפה, מודיעין וראשל"צ נותרו ללא שינוי במחירים.
ברמה שנתית, עליות מחירים נרשמו בערים אילת, הרצליה, חולון, ירושלים, כפר סבא, רחובות ורמלה, כשכל יתר הערים למעט פתח תקוה (בה לא היה שינוי) הציגו ירידות מחירים. עם זאת, באף עיר לא נרשמה ירידה או עליה תלולה במיוחד (עד 5%), מה שמלמד על קיפאון גם ברמה השנתית.
לפי דנוס, "עדיין לא ניתן לאבחן קו מגמה ברור, אם כי התגברות כמות העסקאות מלמדת על תחילת ירידה מהגדר של הציבור הרחב (הסקירה מנוכה נתוני מחיר למשתכן כאמור), מה שעשוי להגביר את לחצי הביקוש ולהביא לעליות מחירים בהמשך השנה".
היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש מרץ 2019 עלה לסכום של כ-5.3 מיליארד שקל, גבוה בכ-2% יחסית לחודש מרץ 2018 (לכתבה המלאה).
- 19.למה רמת גן לא מופיע שם ,היא עיר לגיטמית !!!!! (ל"ת)למה רמת גן לא שם 16/10/2020 16:28הגב לתגובה זו
- 18.למה בת ים לא נמצאת שם,היא עיר לגיטימית !!!!! (ל"ת)למה בת ים לא ב 16/10/2020 16:27הגב לתגובה זו
- 17.למה בת ים לא נמצאת שם,היא עיר לגיטימית !!!!! (ל"ת)למה בת ים לא ב 16/10/2020 16:16הגב לתגובה זו
- 16.אילן ב 17/09/2020 15:27הגב לתגובה זובחיפה זה אחרת - בחיפה ההשבחה היא כפולה - בפרויקט פינוי בינוי נווה דוד 1212 דירות חדשות במקום 219 ישנות - מקבלים לעיתים דירה עם כיוון אוויר אחד - אוכלוסית פינוי בינוי לא צריכה יותר מכיוון אוויר אחד - ובנוסף מקבלים אלפי קברים חדשים וטריים כחלק מהתכנית בסמוך ממש מעבר לכביש
- 15.עמירם זקין 26/06/2020 00:59הגב לתגובה זומדוע אתם מפרסמים כתבה שפורסמה כבר במאי 2019. יש בכך משום הטעית הציבור שקורא ולא שם לב שהכתבה פורסמה כבר במאי 2019 ומתייחסת למציאות שהייתה אז אוין לכך ןלא כלום עם המציאות במי 2020
- 14.מירי 23/05/2019 15:54הגב לתגובה זולפי אתר מדלן 17% ירידת מחיר בת"א בשנה האחרונה - אלו נתוני אמת של רשות המיסים
- אולי לכאורה במדלן לא מחשיבים עסקאות מסוימות וזה גרם ל (ל"ת)אולי לכאורה 16/10/2020 16:19הגב לתגובה זו
- 13.סמי 23/05/2019 15:47הגב לתגובה זוהיצע דירות ענק בישראל 2019 – ואיך הקבלנים משקרים לציבור https://bit.ly/2wlcYih
- 12.אחד העם 23/05/2019 10:24הגב לתגובה זושקרית.
- 11.נמאס 22/05/2019 07:57הגב לתגובה זושחיפשתי לקנות דירת 4 חדרים חדשה עד 5 שנים, עליות מחירים שלא עוצרות, לכו תיבדו על מישהו אחר. לא קונים דירה מיחצנות הזויה....
- 10.ישראל ישראלי 21/05/2019 19:32הגב לתגובה זוותחשבו על זה. ברק הקנאביס.אולמרט הקנאביס נחושתן בקאנביס הקנאביס עושים כסף.בדירות לא. ושלא יעבדו עליכם.הקבלנים חגג ועוד מזמן הקנאביס.גם קנדה ישראל. ואתם הקנאביס? תבדקו את זה
- 9.אסאדו 21/05/2019 17:42הגב לתגובה זודיאהדעחתה במחיר בועה,1,2 מליון . תחתך 50%,לא תעלה יותר 600אלף . כחלון הצליח איכן שלםיד נכשל. לפיד מדבר בסיסמאות,כחלון בולדוזר ביצוע בשטח.
- 8.יצחק 21/05/2019 08:17הגב לתגובה זוהיה שר שיכון גרוע ופחדן שלא עונה לפניות הציבור היה שר אוצר מעולה שעזר לחלשים אסור לקנות במחירים הזויים יש אלפי דירות ריקות ואין קונים יש אלפי דירות רפאים ולא עושים כלום גם במשרד השיכון לא נות ים את הדירות בשיכון הציבורי מי שרוצה יבוא לבאר שבע עשרות דירות קאקע של עמידר שמורות מענין למי ולמה כאשר נכים ממתינים שנים ולא מקבלים
- 7.אריק 21/05/2019 01:29הגב לתגובה זוהמחירים חייבים לרדת למה אין לאנשים כסף לקנות ואלה שלקחו משכנתא של מיליון שקל הריבית תעלה ועוד 10 שנים שיתחילו להיות פיטורים בהייטק ולא יהיה לאנשים מאיפה להחזיר אז יתחילו הצרות
- 6.איחודלגרנדפוטה 20/05/2019 14:42הגב לתגובה זולמי שיש תלונות שיפנה לביביע
- חחחחחחחחח אתה מזכיר לי את הימאאאנים , מפחדים וצועקים!!! (ל"ת)אבי 21/05/2019 09:26הגב לתגובה זו
- 5.מחירים הזויים 20/05/2019 14:09הגב לתגובה זולמי מיש סכומים כאלה רק אולי 20% מהאזרחים . השאר צריכים להיות משועבדים להלוואות לעשרות שנים בשביל קירות . מה עם איכות חיים . זה פשוט הזוי .
- 4.shuli 20/05/2019 14:05הגב לתגובה זוהרבה זמן לא נמכרה דירה בבאר שבע עם הסכום 1070000 אני רוצה לקנות בסכום הזה ואני לא מוצאת שכונה טובה עם מחירהנ"ל
- 3.מחירי סוף בועה 20/05/2019 12:33הגב לתגובה זומשקיעים ברחו מחירי הדיור בירידה חדה ,היצע עצום לכמה שנים . 90,000 דירות ביד 2
- 2.מאוכזב לפיד 20/05/2019 12:32הגב לתגובה זוהצביע נגד זוגות צעירים נגד מעמד הבניים ,כחלון ריסק את מחירי הדיור
- 1.ניר 20/05/2019 12:03הגב לתגובה זוביבי רק 9שנים ברציפות ראש ממשלה ולא היה לו זמן לתקן את נזקי ראש הממשלה הקודם שהיה ראש ממשלה פחות זמן ממנו. תבינו אותו, הוא ממש רצה אבל יש בעייה במטוס הסופרטאנקר שהוא הבטיח. וחוץ מזה הוא היה ממש עסוק בכמה וכמה פרשיות. אבל מעבר לכך הוא ראש ממשלה מ-צ-ו-י-ן. מחכה ליום שהוא ייכנס לכלא (בהנחה כי באמת הוא עבר על החוק, ולא מתוך תפירת תיק), באותו יום אני חוגגגגג
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרוסולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה
הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות 0% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי 0% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.
מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.
הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.
- הכשרה התחדשות: ההכנסות זינקו פי 4; ההפסד הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.
מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
מחירי הדירות שמספק הלמ"ס לא רלבנטיים; בחזרה לטעות ולרשלנות של הלמ"ס ובכמה באמת יורדים מחירי הדירות?
"הלמ"ס לא מודדת את מבצעי הקבלנים. כשמשקללים הטבות, הירידות של מכירות הדירות בפועל הן גדולות יותר ממה שמתפרסם, וכך זה יימשך" כך אמר יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד השיכון, בוועידת הנדל"ן של TheMarker - לתכני הוועידה.
אנחנו רוצים להגיד תודה למורגנשטרן. אנחנו צועקים את הבלוף של נתוני הלמ"ס כמעט שנה וחצי. הוא גיבה את הערכתנו בעבר, גם באוצר מגבים אותה, אבל הבעיה שהם לא עושים מעבר. חוסר המעש והאדישות הזאת, פוגעת מאוד ברוכשי הדירות. זה נחמד להיות על במה ולהאשים את הלמ"ס, אבל מה מורגנשטרן עשה כדי להילחם במדידה העקומה? כלום.
נזכיר בקצרה במה מדובר: יש כמה בעיות במדידה של הלמ"ס. בעיה ראשונה היא שהנתונים מגיעים בדיליי של חודשיים וחצי. למה? ככה. זה נותן בטווח הזמן הזה לקבלנים להיערך, לתמרן, לתאם, לווסת. למשל - ב-15 בספטמבר נקבל מידע על החודשים יוני-יולי שזה בממוצע ה-1 ביולי. מרחק של חודשיים וחצי. זה מאוד בעייתי, כי מידע זמין ורלבנטי זה הבסיס לניתוח והבנת הנתונים. כאשר מידע מתפרסם בעיכוב של חודשיים וחצי זה מאפשר להשפיע על המחירים ולספק תמונה לא נכונה. מעבר לכך, זה פשוט הופך את המצב ללא רלבנטי. מה שווה המידע הזה אם הוא לא משמש את הציבור?
הלמ"ס מדברים על ירידה של כ-1.4%, אנחנו בביזפורטל בודקים בשטח ומסבירים ומדגימים שהמחירים ירדו במעל 5% ויש מקומות שגם 10%. האם מערכת ביזפורטל יודעת יותר טוב מהלמ"ס? האם ללמ"ס אין תקציבים על כל עשרות ומאות העובדים בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ואין עובדים שיסדקו את נכונות ואמינות הנתונים? זאת בדיחה. זה מגזר ציבורי רדום, אדיש, והבעיה שזה הגוף שנחשב להכי מקצועי בתחום - הוא מוטה אקדמית, הוא מנתח ובוחן את המידע באופן סטטיסטי. משהו מאוד רקוב בממלכה של פרופ' ירון פלוס, ראש הלשכה.
זה לא ייתכן שחברות ציבוריות-נסחרות מדווחות על רבעון שלם בעיכוב של עד חודשיי ופעמים רבות תוך חודש, וזה גם מאוחר ביחס לעולם שם תוך שבועות יש דוחות מורכבים, ונתונים שהם נתוני מאקרו מאוד חשובים והגישה אליהם ממש לא מסובכת, מדווחים באיחור.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הבעיה השנייה היא מדידת ההנחה במבצעים. מורגנשטרן הזכיר את המבצעים הגדולים למועדון חבר שמרוחים על כל איילון, הוא התכוון בעיקר לאאורה. אבל כל החברות עושות מבצעים כאלו ואחרים. המבצעים שהיו הכי פופולריים ובשל הנחיית בנק ישראל ירדו בהיקפים הם מבצעי ההנחות המימוניות.
