שוק הדיור: איפה נרשמה ירידת המחירים החדה ביותר בדירות 4 חדרים?
בדיקה של יו"ר לשכת השמאים לשעבר משקפת עלייה של 20% בהיקף העסקאות ברבעון הראשון של 2019, תוך המשך דשדוש במחירים. "תחילת ירידה מהגדר של הציבור הרחב"
ברבעון הראשון של 2019 נמשכה ההתאוששות בהיקף העסקאות בשוק הדיור וכך גם הדשדוש במחירים. כך עולה מסקירה שמפרסם היום (ב') יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר אוהד דנוס. ברבעון הנוכחי מצביע דנוס על עליות מחירים במחזור עסקאות משמעותי יותר, אם כי בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, ירידת המחירים התכווצה ל-0.3% שמשמעותה כי אין שינוי אמיתי במחירים בין הרבעונים.
הסקירה כוללת כ-3,270 עסקאות ב-16 ערים ומצביעה על עליה בשיעור של 0.7% (נומינלי) במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו לעומת הרבעון הקודם. זאת לצד עליה בשיעור של כ-12% בכמות העסקאות ברבעון הראשון השנה לעומת הרבעון הרביעי ב-2018 ועליה בשיעור של כ-20% ביחס לרבעון המקביל אשתקד.
הניתוח מתייחס לדירות 4 חדרים (חדשות ויד שניה) בבניה רוויה בלבד, הן בשל היותן המוצר השכיח ביותר בשוק הדירות העירוני והן בשל השונות הנמוכה יחסית המאפיינת דירות מסוג זה - במטרה להציג ניתוח עסקאות הומוגני ככל שניתן. הסקירה אינה כוללת עסקאות "מחיר למשתכן".
על פי הסקירה, ביחס לרבעון הקודם, בקרב 5 ערים נצפתה ירידה במחירי הדירות הממוצעים, המשמעותית ביותר של 3% באשדוד. אחריה נמצאות הערים תל אביב וירושלים עם ירידות מחירים בהיקף של 2%. עוד נמצא כי בקרב 6 ערים נרשמה עליית מחירים, הגבוהה ביותר בערים כפר סבא ונתניה עם 5%. הערים באר שבע, הרצליה, חיפה, מודיעין וראשל"צ נותרו ללא שינוי במחירים.
ברמה שנתית, עליות מחירים נרשמו בערים אילת, הרצליה, חולון, ירושלים, כפר סבא, רחובות ורמלה, כשכל יתר הערים למעט פתח תקוה (בה לא היה שינוי) הציגו ירידות מחירים. עם זאת, באף עיר לא נרשמה ירידה או עליה תלולה במיוחד (עד 5%), מה שמלמד על קיפאון גם ברמה השנתית.
לפי דנוס, "עדיין לא ניתן לאבחן קו מגמה ברור, אם כי התגברות כמות העסקאות מלמדת על תחילת ירידה מהגדר של הציבור הרחב (הסקירה מנוכה נתוני מחיר למשתכן כאמור), מה שעשוי להגביר את לחצי הביקוש ולהביא לעליות מחירים בהמשך השנה".
היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש מרץ 2019 עלה לסכום של כ-5.3 מיליארד שקל, גבוה בכ-2% יחסית לחודש מרץ 2018 (לכתבה המלאה).
- 19.למה רמת גן לא מופיע שם ,היא עיר לגיטמית !!!!! (ל"ת)למה רמת גן לא שם 16/10/2020 16:28הגב לתגובה זו
- 18.למה בת ים לא נמצאת שם,היא עיר לגיטימית !!!!! (ל"ת)למה בת ים לא ב 16/10/2020 16:27הגב לתגובה זו
- 17.למה בת ים לא נמצאת שם,היא עיר לגיטימית !!!!! (ל"ת)למה בת ים לא ב 16/10/2020 16:16הגב לתגובה זו
- 16.אילן ב 17/09/2020 15:27הגב לתגובה זובחיפה זה אחרת - בחיפה ההשבחה היא כפולה - בפרויקט פינוי בינוי נווה דוד 1212 דירות חדשות במקום 219 ישנות - מקבלים לעיתים דירה עם כיוון אוויר אחד - אוכלוסית פינוי בינוי לא צריכה יותר מכיוון אוויר אחד - ובנוסף מקבלים אלפי קברים חדשים וטריים כחלק מהתכנית בסמוך ממש מעבר לכביש
- 15.עמירם זקין 26/06/2020 00:59הגב לתגובה זומדוע אתם מפרסמים כתבה שפורסמה כבר במאי 2019. יש בכך משום הטעית הציבור שקורא ולא שם לב שהכתבה פורסמה כבר במאי 2019 ומתייחסת למציאות שהייתה אז אוין לכך ןלא כלום עם המציאות במי 2020
- 14.מירי 23/05/2019 15:54הגב לתגובה זולפי אתר מדלן 17% ירידת מחיר בת"א בשנה האחרונה - אלו נתוני אמת של רשות המיסים
- אולי לכאורה במדלן לא מחשיבים עסקאות מסוימות וזה גרם ל (ל"ת)אולי לכאורה 16/10/2020 16:19הגב לתגובה זו
- 13.סמי 23/05/2019 15:47הגב לתגובה זוהיצע דירות ענק בישראל 2019 – ואיך הקבלנים משקרים לציבור https://bit.ly/2wlcYih
- 12.אחד העם 23/05/2019 10:24הגב לתגובה זושקרית.
- 11.נמאס 22/05/2019 07:57הגב לתגובה זושחיפשתי לקנות דירת 4 חדרים חדשה עד 5 שנים, עליות מחירים שלא עוצרות, לכו תיבדו על מישהו אחר. לא קונים דירה מיחצנות הזויה....
- 10.ישראל ישראלי 21/05/2019 19:32הגב לתגובה זוותחשבו על זה. ברק הקנאביס.אולמרט הקנאביס נחושתן בקאנביס הקנאביס עושים כסף.בדירות לא. ושלא יעבדו עליכם.הקבלנים חגג ועוד מזמן הקנאביס.גם קנדה ישראל. ואתם הקנאביס? תבדקו את זה
- 9.אסאדו 21/05/2019 17:42הגב לתגובה זודיאהדעחתה במחיר בועה,1,2 מליון . תחתך 50%,לא תעלה יותר 600אלף . כחלון הצליח איכן שלםיד נכשל. לפיד מדבר בסיסמאות,כחלון בולדוזר ביצוע בשטח.
- 8.יצחק 21/05/2019 08:17הגב לתגובה זוהיה שר שיכון גרוע ופחדן שלא עונה לפניות הציבור היה שר אוצר מעולה שעזר לחלשים אסור לקנות במחירים הזויים יש אלפי דירות ריקות ואין קונים יש אלפי דירות רפאים ולא עושים כלום גם במשרד השיכון לא נות ים את הדירות בשיכון הציבורי מי שרוצה יבוא לבאר שבע עשרות דירות קאקע של עמידר שמורות מענין למי ולמה כאשר נכים ממתינים שנים ולא מקבלים
- 7.אריק 21/05/2019 01:29הגב לתגובה זוהמחירים חייבים לרדת למה אין לאנשים כסף לקנות ואלה שלקחו משכנתא של מיליון שקל הריבית תעלה ועוד 10 שנים שיתחילו להיות פיטורים בהייטק ולא יהיה לאנשים מאיפה להחזיר אז יתחילו הצרות
- 6.איחודלגרנדפוטה 20/05/2019 14:42הגב לתגובה זולמי שיש תלונות שיפנה לביביע
- חחחחחחחחח אתה מזכיר לי את הימאאאנים , מפחדים וצועקים!!! (ל"ת)אבי 21/05/2019 09:26הגב לתגובה זו
- 5.מחירים הזויים 20/05/2019 14:09הגב לתגובה זולמי מיש סכומים כאלה רק אולי 20% מהאזרחים . השאר צריכים להיות משועבדים להלוואות לעשרות שנים בשביל קירות . מה עם איכות חיים . זה פשוט הזוי .
- 4.shuli 20/05/2019 14:05הגב לתגובה זוהרבה זמן לא נמכרה דירה בבאר שבע עם הסכום 1070000 אני רוצה לקנות בסכום הזה ואני לא מוצאת שכונה טובה עם מחירהנ"ל
- 3.מחירי סוף בועה 20/05/2019 12:33הגב לתגובה זומשקיעים ברחו מחירי הדיור בירידה חדה ,היצע עצום לכמה שנים . 90,000 דירות ביד 2
- 2.מאוכזב לפיד 20/05/2019 12:32הגב לתגובה זוהצביע נגד זוגות צעירים נגד מעמד הבניים ,כחלון ריסק את מחירי הדיור
- 1.ניר 20/05/2019 12:03הגב לתגובה זוביבי רק 9שנים ברציפות ראש ממשלה ולא היה לו זמן לתקן את נזקי ראש הממשלה הקודם שהיה ראש ממשלה פחות זמן ממנו. תבינו אותו, הוא ממש רצה אבל יש בעייה במטוס הסופרטאנקר שהוא הבטיח. וחוץ מזה הוא היה ממש עסוק בכמה וכמה פרשיות. אבל מעבר לכך הוא ראש ממשלה מ-צ-ו-י-ן. מחכה ליום שהוא ייכנס לכלא (בהנחה כי באמת הוא עבר על החוק, ולא מתוך תפירת תיק), באותו יום אני חוגגגגג
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
התחדשות עירונית ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
