בנק ישראל: "החשיפה לשוק הדיור היא הסיכון הגדול ביותר למערכת הבנקאית"
בנק ישראל פרסם היום את דו"ח היציבות הפיננסית למערכת הבנקאית למחצית השנייה של 2016. מדובר בדו"ח שבוחן את הסיכונים שעומדים בפני המערכת הפיננסית המקומית. ומה הסיכון הגדול ביותר? שוק הדיור כמובן.
וכך נכתב בדו"ח: "החשיפה של המערכת הפיננסית לשוק הדיור עדיין מהווה את הסיכון העיקרי והמשמעותי ביותר, מפני שהבנקים חשופים מאוד למשכנתאות ולענף הבינוי והנדל"ן, אולם בחודשים האחרונים חלה התמתנות בחשיפה. הסיכון מתעצם לנוכח החשיפה לאשראי הצרכני שאינו לדיור, מכיוון שיש מִתאם גבוה בין הסיכונים הנובעים מסוגי האשראי הנידונים".
על פי בנק ישראל התרחיש האפשרי הוא מצב בו תתהפך מגמת עליות המחירים: "הסיכון הנשקף מירידות חדות במחירי הדירות נובע מכך שהבנקים מתאפיינים בחשיפה גבוהה למשכנתאות ולאשראי לענף הבינוי והנדל"ן, כמו גם לאשראי הצרכני, המתואם עם סוגי אשראי אלו. ירידה חדה במחירי הנכסים עלולה להתגלגל לצמצום הפעילות והצריכה, תהליך שעלול לפגוע בכלכלת ישראל כולה. פגיעה כזאת עלולה להקשות על לווי המשכנתאות לעמוד בהחזרי המשכנתא או למכור את הנכסים כדי להתגבר על קושי בהחזר"
כניסת המוסדיים לענף המשכנתא - פיזור הסיכון או משבר כלל מערכתי
בבנק ישראל התייחסו לרכישתם תיקי משכנתאות מצד המוסדיים: "במקביל לבנקים הגדילו גם המוסדיים את חשיפתם למשכנתאות, הן ישירות והן דרך רכישות של תיקי משכנתאות מהבנקים. בבנק ישראל ציינו בהקשר הזה כי "חשיפתם לאשראי לדיור הגיעה בספטמבר 2016 לכדי 5.6 מיליארדי שקל, תוך גידול בעל שיעור משמעותי של 45% (כ 2.5- מיליארדי שקל) – בחצי השנה שקדמה לכך. בינתיים חשיפה זו אינה משמעותית יחסית להיקף הנכסים שהמוסדיים מנהלים".
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"זאת ועוד, כאשר אשראי לדיור עובר מהבנקים למוסדיים, הדבר מוביל ישירות לפיזור הסיכון בין הגופים. אולם אם החשיפה תגיע לממדים משמעותיים תגבר הקישוריות בין הגופים הפיננסיים, והדבר יגדיל את ההסתברות שמשבר בחלק מהמערכת יהפוך למשבר כלל-מערכתי. יתר על כן, מכירת תיקי המשכנתאות מהבנקים למוסדיים אמנם משפרת את יכולת הבנקים להמשיך להעמיד לציבור משכנתאות חדשות, אולם בכך היא מגדילה עוד את החשיפה לשוק הדיור – של כלל המוסדות הפיננסיים. בהקשר זה יש להזכיר כי כ-31% ממלאי האג"ח התאגידיות, וכ-28% מהאג"ח שהונפקו במהלך 2016 , משתייכות לענף הבינוי והנדל"ן".
אפילו שהתשואה על דירה היא מתחת ל-3% יש כדאיות ברכישות
בדו"ח מציינים כי מחירי הדירות בישראל ממשיכים לעלות, וב-12 החודשים שחלפו עד נובמבר 2016 הם עלו ב-8.1%. "העלייה שחלה בשנים האחרונות במחירי הדירות התרחשה בד בבד עם הירידה בתשואות ארוכות הטווח ובריבית על המשכנתאות. התשואה על דירה ממשיכה לרדת, ולראשונה היא ירדה מתחת לרף 3%; במקביל המשיכה התשואה על אג"ח ממשלתיות לרדת בקצב מהיר יותר. כתוצאה מכך גדל הפער בין התשואה מהחזקת דירה לתשואה מאג"ח ממשלתיות. מנגד, הריבית על המשכנתאות עלתה לאחרונה, והיא תפעל למיתון הלחץ על מחירי הדירות. הדבר מבליט את הכדאיות הגלומה בהשקעה בדירות. דברים אלה תקפים אף על פי שהריבית על המשכנתאות עלתה, משום שהיא נותרה נמוכה משמעותית מהתשואה על דירה".
- 20.שוגון 26/01/2017 18:50הגב לתגובה זומה הסיבה שהדולר נמוך כלכך בעבר התערבה בשוק המטח רק לפני כחודש כשהדולר היה מעל 3.83 ועכשיו משום מה לא מתערבת יש לבדוק אם יש לה קומבינות עם בנקים זרים שמהמרים על השקל ויודעים שהנגידה לא תעשה שום דבר כנגד זה אני מקווה שזו רק השערה פרועה
- 19.היו ימים 25/01/2017 21:28הגב לתגובה זוהיו ימים שבנק ישראל מילא את יעודו לשמור עלינו . היום הוא שומר אך ורק על הבנקאים ועל הטיקונים . כשהנדל"ן יפול מי שיסבול באמת הם הבנקים שמחזיקים במשכנתאות עתק חסרות כל כיסוי ,אז תמשיכו לטמון ראש בחול שם בבנק של פלוג הסומא
- 18.קבלן,בנק,ממשל=שקרנים 25/01/2017 18:37הגב לתגובה זושנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל את אזרחיה!
- 17.אלי 25/01/2017 12:39הגב לתגובה זובנק ישראל ניפח את הבועה עם ריבית נמוכה ועכשיו שהיא על סף פיצוץ הוא מתנער וגם ממליץ לאנשים לרכוש בפחות מ 3% תשואה?!? זה ברוטו! הריבית על המשכנתא היא 3.8%! זו תשואה שלילית ברוב המקים. הזויים! לא להתקרב לשוק.
- 16.רון 25/01/2017 11:57הגב לתגובה זולא מאמין שהנגידה ממשיכה לעודד השקעה בדיור, בניגוד למגמה של האוצר לצנן את השוק. לבוא ולהגיד שבתשואה של 3% השקעה בדירה עדיין כדאית זה טפשות וחוסר אחריות. דירה אי אפשר לממש בתוך יממה והשינויים בריבית ושוק הדיור יכולים להיות כך שבתוך שנה התשואה תרד עוד ואפילו מחירי בדיור יכולים לרדת כך שהתשואה בקלות יכולה להיות שלילית. תשואה של 3% ברוטו לא מצדיקה השקעה בדירה.
- 15.למה שנים נתתם לזה יד? (ל"ת)אבי 25/01/2017 09:59הגב לתגובה זו
- 14.א.מ 25/01/2017 09:28הגב לתגובה זולא לפעול להורדת מחירי הדירות.למה קודם לא חשבתם על החשיפות והסיכונים והזיבולי שכל?
- 13.תעלו את מחרי הדיור הבנקים ירווחו ואנשים יגורו ברחוב (ל"ת)סובלימציה 25/01/2017 09:09הגב לתגובה זו
- 12.רמי 25/01/2017 08:57הגב לתגובה זולא יעזור לך כלום, כחלון - כל עוד לא תכסח את הבנקים, מחירי הדירות ימשיכו לעלות ולעלות ולעלות
- בנק ישראל מ2008 נגד הצבור בכללותו (ל"ת)א.מ 25/01/2017 09:29הגב לתגובה זו
- 11.מנטה 24/01/2017 20:26הגב לתגובה זוזה כבר סיכון. מי שלוקח משכנתה מעל 500,000 מתאבד
- 10.FU,CH ,RJHAH 24/01/2017 19:38הגב לתגובה זוהבנק המרכזי-ודברי הנגידה לא מתיישבים עם היתנהלות ראויה מחסור הדיור =מכוון ונומק עי בובו והנגיד הנימוק שניתן ב 2011 למחסור המכוון -דאגה לעמידות הבנקים! ח.כ ציטט ודרש בכנסת וועדת חקירה בש 2011 התחלות הבניה היו 46800 דירות לאור ההוראה ההזויה בשנים 2012-2016 הת הבניה ירדו ל 44000 ופחות בממוצע- מההוראה-כשיתחיל ירידת מחיר-חסרי הדיור יבלמו ירידת מחירי הדיור- ויהוו = כרית הבטחון של הבנקי = הזוי ושגוי אריק שרון זל בנה 161000 דירות בשנתיים 1997-8 ההוראה הנל שגורמת במתכוון למחסור בבניה הינה פגיעה בדור שלם של צעירים וחסרי דיור- ובתלכיד הלאומי זה מחייב ועדת חקירה מדוע אין ח,כ שזועק חמס על ההזייה הנל !! זה ברור וזה זועק לשמיים - אל תגידו לא ידענו
- 9.משה 24/01/2017 19:25הגב לתגובה זוהן הסכנות האמתיות חבורת חמדנים מרושעים ללא מעוף
- 8.אחד העם 24/01/2017 19:21הגב לתגובה זוסוף סוף "העמך" מתחיל להבין איזה דייסה סידר לנו "בנק של בנקאים". תפסיקו לקרוא לו בנק ישראל. מה שמעניין את הבנק אלו הבנקים והמקורבים. יש פה הונאה בקנה מידה עולמי. בשם המנטרה "שמירה על היצוא "סידרו ריביות שונות למלווים גדולים ולחוסכים שהיא אפס, ולרוכשי דירות שהיא היום 3.5%. לא היה צורך להוריד את הריבית לאפס כיוון שהמשק צמח ב3% . הניסיון לרכוש דולרים סידר רווח יפה מאד ליקירי וולסטרייט שמכרו דולרים זולים במחיר מופקע לבנק ישראל. עם ישראל הבין איזה ברוך מסדרים לו ולכן התבצר בפקדונות ועוש בסכום דמיוני של 246 מיליארד ש"ח. מה שנישאר לבנק ישראל לעשות זה לשבת ולהתפלל שבועת הנדל"ן והאשראי לא תתפוצץ במשמרת שלהם.
- 7.מיליארד שח תקציב בנק מיותר ונגידה הזויה (ל"ת)אורן 24/01/2017 19:08הגב לתגובה זו
- 6.תעשיין מיואש מפלוג 24/01/2017 18:30הגב לתגובה זוחוץ מלדקלם משפטים מספרי כלכלה שנה א -אפס אחד גדול ראו את שער הדולר שמרסק מפעלים אבל למה שיהיה אכפת לה אכפת לה רק מהמשכורת הענקית שלה ומהבנקים הזרים שמהמרים על השקל
- יוסי 25/01/2017 04:39הגב לתגובה זומה לעשות שהדולר נחלש בכל העולם?בזכות הנגידה וההתערבות שלה הדולר בשער של סביב 3.8ללא ההתערבות היינו מקבלים 3.2
- 5.נגידה הבייתה. 24/01/2017 18:21הגב לתגובה זוהם עוד ממליצים לקנות ב 3% תשואה, ואחרי כל ההרצאה על הסכנות. מה לא מספיק הנזק שגרמו עד עכשיו עם הריבית האפסית?
- 4.משה 24/01/2017 18:16הגב לתגובה זוחבל לקפוץ על עגלה דוהרת יש לשמור את עיקר הכסף צמוד למט"ח ולהמתין כי במוקדם או במאוחר הקריסה תגיע ואז ניתן לנצל נכון את הכסף ולקנות גם כמות וגם איכות באותו הכסף
- 3.שכר עובדי הבנקים והבכירים זה הסיכון של הבנקים והציבור (ל"ת)שיפסיקו לשדוד 24/01/2017 18:12הגב לתגובה זו
- 2.אבי 24/01/2017 17:53הגב לתגובה זואם משכללים את הכל מה שאומרת הנגידה זה שהבנקים הולכים ליפול , להתרסק בגלל האשראי שהם נתנו בצורה מטורפת הן לקבלנים שלא מחזירים את ההלואות והן לזוגות צעירים שלא יעמדו בהחזר ומוסיפה הנגידה שמאחר שגם המוסדיים (קרנות הפנסיה)
- 1.רוני 24/01/2017 17:38הגב לתגובה זוהבנקים שודדים את הציבור דרך הריבית מקימים מחאה חברתית [email protected]
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
התחדשות עירונית ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
