בנק ישראל: "החשיפה לשוק הדיור היא הסיכון הגדול ביותר למערכת הבנקאית"
בנק ישראל פרסם היום את דו"ח היציבות הפיננסית למערכת הבנקאית למחצית השנייה של 2016. מדובר בדו"ח שבוחן את הסיכונים שעומדים בפני המערכת הפיננסית המקומית. ומה הסיכון הגדול ביותר? שוק הדיור כמובן.
וכך נכתב בדו"ח: "החשיפה של המערכת הפיננסית לשוק הדיור עדיין מהווה את הסיכון העיקרי והמשמעותי ביותר, מפני שהבנקים חשופים מאוד למשכנתאות ולענף הבינוי והנדל"ן, אולם בחודשים האחרונים חלה התמתנות בחשיפה. הסיכון מתעצם לנוכח החשיפה לאשראי הצרכני שאינו לדיור, מכיוון שיש מִתאם גבוה בין הסיכונים הנובעים מסוגי האשראי הנידונים".
על פי בנק ישראל התרחיש האפשרי הוא מצב בו תתהפך מגמת עליות המחירים: "הסיכון הנשקף מירידות חדות במחירי הדירות נובע מכך שהבנקים מתאפיינים בחשיפה גבוהה למשכנתאות ולאשראי לענף הבינוי והנדל"ן, כמו גם לאשראי הצרכני, המתואם עם סוגי אשראי אלו. ירידה חדה במחירי הנכסים עלולה להתגלגל לצמצום הפעילות והצריכה, תהליך שעלול לפגוע בכלכלת ישראל כולה. פגיעה כזאת עלולה להקשות על לווי המשכנתאות לעמוד בהחזרי המשכנתא או למכור את הנכסים כדי להתגבר על קושי בהחזר"
כניסת המוסדיים לענף המשכנתא - פיזור הסיכון או משבר כלל מערכתי
בבנק ישראל התייחסו לרכישתם תיקי משכנתאות מצד המוסדיים: "במקביל לבנקים הגדילו גם המוסדיים את חשיפתם למשכנתאות, הן ישירות והן דרך רכישות של תיקי משכנתאות מהבנקים. בבנק ישראל ציינו בהקשר הזה כי "חשיפתם לאשראי לדיור הגיעה בספטמבר 2016 לכדי 5.6 מיליארדי שקל, תוך גידול בעל שיעור משמעותי של 45% (כ 2.5- מיליארדי שקל) – בחצי השנה שקדמה לכך. בינתיים חשיפה זו אינה משמעותית יחסית להיקף הנכסים שהמוסדיים מנהלים".
"זאת ועוד, כאשר אשראי לדיור עובר מהבנקים למוסדיים, הדבר מוביל ישירות לפיזור הסיכון בין הגופים. אולם אם החשיפה תגיע לממדים משמעותיים תגבר הקישוריות בין הגופים הפיננסיים, והדבר יגדיל את ההסתברות שמשבר בחלק מהמערכת יהפוך למשבר כלל-מערכתי. יתר על כן, מכירת תיקי המשכנתאות מהבנקים למוסדיים אמנם משפרת את יכולת הבנקים להמשיך להעמיד לציבור משכנתאות חדשות, אולם בכך היא מגדילה עוד את החשיפה לשוק הדיור – של כלל המוסדות הפיננסיים. בהקשר זה יש להזכיר כי כ-31% ממלאי האג"ח התאגידיות, וכ-28% מהאג"ח שהונפקו במהלך 2016 , משתייכות לענף הבינוי והנדל"ן".
אפילו שהתשואה על דירה היא מתחת ל-3% יש כדאיות ברכישות
בדו"ח מציינים כי מחירי הדירות בישראל ממשיכים לעלות, וב-12 החודשים שחלפו עד נובמבר 2016 הם עלו ב-8.1%. "העלייה שחלה בשנים האחרונות במחירי הדירות התרחשה בד בבד עם הירידה בתשואות ארוכות הטווח ובריבית על המשכנתאות. התשואה על דירה ממשיכה לרדת, ולראשונה היא ירדה מתחת לרף 3%; במקביל המשיכה התשואה על אג"ח ממשלתיות לרדת בקצב מהיר יותר. כתוצאה מכך גדל הפער בין התשואה מהחזקת דירה לתשואה מאג"ח ממשלתיות. מנגד, הריבית על המשכנתאות עלתה לאחרונה, והיא תפעל למיתון הלחץ על מחירי הדירות. הדבר מבליט את הכדאיות הגלומה בהשקעה בדירות. דברים אלה תקפים אף על פי שהריבית על המשכנתאות עלתה, משום שהיא נותרה נמוכה משמעותית מהתשואה על דירה".
- 20.שוגון 26/01/2017 18:50הגב לתגובה זומה הסיבה שהדולר נמוך כלכך בעבר התערבה בשוק המטח רק לפני כחודש כשהדולר היה מעל 3.83 ועכשיו משום מה לא מתערבת יש לבדוק אם יש לה קומבינות עם בנקים זרים שמהמרים על השקל ויודעים שהנגידה לא תעשה שום דבר כנגד זה אני מקווה שזו רק השערה פרועה
- 19.היו ימים 25/01/2017 21:28הגב לתגובה זוהיו ימים שבנק ישראל מילא את יעודו לשמור עלינו . היום הוא שומר אך ורק על הבנקאים ועל הטיקונים . כשהנדל"ן יפול מי שיסבול באמת הם הבנקים שמחזיקים במשכנתאות עתק חסרות כל כיסוי ,אז תמשיכו לטמון ראש בחול שם בבנק של פלוג הסומא
- 18.קבלן,בנק,ממשל=שקרנים 25/01/2017 18:37הגב לתגובה זושנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל את אזרחיה!
- 17.אלי 25/01/2017 12:39הגב לתגובה זובנק ישראל ניפח את הבועה עם ריבית נמוכה ועכשיו שהיא על סף פיצוץ הוא מתנער וגם ממליץ לאנשים לרכוש בפחות מ 3% תשואה?!? זה ברוטו! הריבית על המשכנתא היא 3.8%! זו תשואה שלילית ברוב המקים. הזויים! לא להתקרב לשוק.
- 16.רון 25/01/2017 11:57הגב לתגובה זולא מאמין שהנגידה ממשיכה לעודד השקעה בדיור, בניגוד למגמה של האוצר לצנן את השוק. לבוא ולהגיד שבתשואה של 3% השקעה בדירה עדיין כדאית זה טפשות וחוסר אחריות. דירה אי אפשר לממש בתוך יממה והשינויים בריבית ושוק הדיור יכולים להיות כך שבתוך שנה התשואה תרד עוד ואפילו מחירי בדיור יכולים לרדת כך שהתשואה בקלות יכולה להיות שלילית. תשואה של 3% ברוטו לא מצדיקה השקעה בדירה.
- 15.למה שנים נתתם לזה יד? (ל"ת)אבי 25/01/2017 09:59הגב לתגובה זו
- 14.א.מ 25/01/2017 09:28הגב לתגובה זולא לפעול להורדת מחירי הדירות.למה קודם לא חשבתם על החשיפות והסיכונים והזיבולי שכל?
- 13.תעלו את מחרי הדיור הבנקים ירווחו ואנשים יגורו ברחוב (ל"ת)סובלימציה 25/01/2017 09:09הגב לתגובה זו
- 12.רמי 25/01/2017 08:57הגב לתגובה זולא יעזור לך כלום, כחלון - כל עוד לא תכסח את הבנקים, מחירי הדירות ימשיכו לעלות ולעלות ולעלות
- בנק ישראל מ2008 נגד הצבור בכללותו (ל"ת)א.מ 25/01/2017 09:29הגב לתגובה זו
- 11.מנטה 24/01/2017 20:26הגב לתגובה זוזה כבר סיכון. מי שלוקח משכנתה מעל 500,000 מתאבד
- 10.FU,CH ,RJHAH 24/01/2017 19:38הגב לתגובה זוהבנק המרכזי-ודברי הנגידה לא מתיישבים עם היתנהלות ראויה מחסור הדיור =מכוון ונומק עי בובו והנגיד הנימוק שניתן ב 2011 למחסור המכוון -דאגה לעמידות הבנקים! ח.כ ציטט ודרש בכנסת וועדת חקירה בש 2011 התחלות הבניה היו 46800 דירות לאור ההוראה ההזויה בשנים 2012-2016 הת הבניה ירדו ל 44000 ופחות בממוצע- מההוראה-כשיתחיל ירידת מחיר-חסרי הדיור יבלמו ירידת מחירי הדיור- ויהוו = כרית הבטחון של הבנקי = הזוי ושגוי אריק שרון זל בנה 161000 דירות בשנתיים 1997-8 ההוראה הנל שגורמת במתכוון למחסור בבניה הינה פגיעה בדור שלם של צעירים וחסרי דיור- ובתלכיד הלאומי זה מחייב ועדת חקירה מדוע אין ח,כ שזועק חמס על ההזייה הנל !! זה ברור וזה זועק לשמיים - אל תגידו לא ידענו
- 9.משה 24/01/2017 19:25הגב לתגובה זוהן הסכנות האמתיות חבורת חמדנים מרושעים ללא מעוף
- 8.אחד העם 24/01/2017 19:21הגב לתגובה זוסוף סוף "העמך" מתחיל להבין איזה דייסה סידר לנו "בנק של בנקאים". תפסיקו לקרוא לו בנק ישראל. מה שמעניין את הבנק אלו הבנקים והמקורבים. יש פה הונאה בקנה מידה עולמי. בשם המנטרה "שמירה על היצוא "סידרו ריביות שונות למלווים גדולים ולחוסכים שהיא אפס, ולרוכשי דירות שהיא היום 3.5%. לא היה צורך להוריד את הריבית לאפס כיוון שהמשק צמח ב3% . הניסיון לרכוש דולרים סידר רווח יפה מאד ליקירי וולסטרייט שמכרו דולרים זולים במחיר מופקע לבנק ישראל. עם ישראל הבין איזה ברוך מסדרים לו ולכן התבצר בפקדונות ועוש בסכום דמיוני של 246 מיליארד ש"ח. מה שנישאר לבנק ישראל לעשות זה לשבת ולהתפלל שבועת הנדל"ן והאשראי לא תתפוצץ במשמרת שלהם.
- 7.מיליארד שח תקציב בנק מיותר ונגידה הזויה (ל"ת)אורן 24/01/2017 19:08הגב לתגובה זו
- 6.תעשיין מיואש מפלוג 24/01/2017 18:30הגב לתגובה זוחוץ מלדקלם משפטים מספרי כלכלה שנה א -אפס אחד גדול ראו את שער הדולר שמרסק מפעלים אבל למה שיהיה אכפת לה אכפת לה רק מהמשכורת הענקית שלה ומהבנקים הזרים שמהמרים על השקל
- יוסי 25/01/2017 04:39הגב לתגובה זומה לעשות שהדולר נחלש בכל העולם?בזכות הנגידה וההתערבות שלה הדולר בשער של סביב 3.8ללא ההתערבות היינו מקבלים 3.2
- 5.נגידה הבייתה. 24/01/2017 18:21הגב לתגובה זוהם עוד ממליצים לקנות ב 3% תשואה, ואחרי כל ההרצאה על הסכנות. מה לא מספיק הנזק שגרמו עד עכשיו עם הריבית האפסית?
- 4.משה 24/01/2017 18:16הגב לתגובה זוחבל לקפוץ על עגלה דוהרת יש לשמור את עיקר הכסף צמוד למט"ח ולהמתין כי במוקדם או במאוחר הקריסה תגיע ואז ניתן לנצל נכון את הכסף ולקנות גם כמות וגם איכות באותו הכסף
- 3.שכר עובדי הבנקים והבכירים זה הסיכון של הבנקים והציבור (ל"ת)שיפסיקו לשדוד 24/01/2017 18:12הגב לתגובה זו
- 2.אבי 24/01/2017 17:53הגב לתגובה זואם משכללים את הכל מה שאומרת הנגידה זה שהבנקים הולכים ליפול , להתרסק בגלל האשראי שהם נתנו בצורה מטורפת הן לקבלנים שלא מחזירים את ההלואות והן לזוגות צעירים שלא יעמדו בהחזר ומוסיפה הנגידה שמאחר שגם המוסדיים (קרנות הפנסיה)
- 1.רוני 24/01/2017 17:38הגב לתגובה זוהבנקים שודדים את הציבור דרך הריבית מקימים מחאה חברתית [email protected]
המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
במסגרת הצו החדש ייבנו 14.9 אלף דירות חדשות במקום כ-4.45 אלף דירות ישנות, עם דגש על אזור ירושלים וגם על טירה, שדרות, פתח-תקווה, רמת גן וקריית גת; המהלך מעניק הטבות מס ומסלול תכנון מואץ לפרויקטים
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון מרחיבים את היקף ההתחדשות ברחבי הארץ: מנכ״ל המשרד ומ״מ ראש הרשות, יהודה מורגנשטרן, חתם על צו הכרזה ל-25 מתחמי פינוי-בינוי חדשים, שבמסגרתם ייהרסו כ-4.5 אלף דירות ישנות ובמקומן ייבנו 14,897 דירות חדשות, תוספת רחבה של דירות לשוק. ההכרזות פזורות במגוון מוקדים, החל מירושלים ויישובי המרכז ועד טירה, שדרות וקריית גת, ומבטאות שילוב בין אזורי ביקוש לבין יישובי פריפריה ויישובים ערביים שנכנסים לראשונה למפת ההתחדשות המוסדרת.
מהלך ההכרזה מאפשר קידום תכנוני במסלולים ייעודיים לצד הענקת הטבות מס, והוא בעצם שלב מרכזי בהפיכת יוזמות רעיוניות לפרויקטים שעשויים לצאת לפועל בשנים הקרובות. בנוסף, במקרים שבהם ייווצרו מחלוקות מול דיירים סרבנים, החוק מאפשר פרוצדורה מוסדרת לאחר ההכרזה, מה שמצמצם את הסיכוי לפרויקטים תקועים ומעלה את סיכויי הביצוע.
אילו ערים נמצאות ברשימה?
ירושלים מובילה את רשימת היישובים, עם חלק ניכר מההכרזות. בין המתחמים בבירה נכללים אזורים לאורך דרך חברון, מתחם “הצוף”, מתחם קטמונים 11, רחוב קדושי בבל, ומתחם קוסטה ריקה. כולם במיקומים ותיקים שבהם קיימת תשתית עירונית אך עם בניינים ישנים ואחוזי בנייה נמוכים. ההכרזה נועדה לאפשר חידוש בנייני שיכון ישנים, תוספת זכויות, והחלפת תשתיות עירוניות מיושנות, תוך הגדלת הצפיפות במקומות שבהם קיימת נגישות לתחבורה ציבורית ותעסוקה.
לצד ירושלים נכללה גם פתח-תקוה עם אחד המתחמים הגדולים בסבב: “מטרו ארלוזורוב”. במתחם זה מתוכננת הריסה של 1,271 דירות ובניית 4,355 דירות חדשות, כחלק מהיערכות ארוכת טווח לקראת פרויקט המטרו וההתפתחות העירונית סביבו. מדובר במהלך משמעותי עבור האזור, שמקודם בשיתוף עם העירייה במסגרת מסלול רשויות, וצפוי לשלב מגורים לצד שטחי ציבור ותשתיות תומכות.
- זיתוני השיגה רוב במתחם בהרצליה; תקדם פרויקט פינוי בינוי עם 60 דירות
- אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגוש דן נכללים גם מתחמים בתל אביב ורמת גן, בהם מתחמים בשכונות ותיקות הזקוקות לשדרוג כולל. בתל אביב הוכרז מתחם יפת בדרום העיר, המיועד לשדרוג רחובות ותיקים וליצירת רצף עירוני מודרני יותר. ברמת גן נכלל מתחם נוסף במסגרת מסלול מיסוי, המכוון לקידום יזמות פרטית בשילוב כלי מס שמאפשרים פרויקט כלכלי יותר במגרשים קיימים.מבשרת ציון מצטרפת גם היא עם מתחם “הכלנית”, שמקודם במסגרת מסלול רשויות.
"הרוכשים חוזרים לתל אביב"
רון חן, מנכ"ל אנשי העיר: ״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"; חן מדבר על התעניינות של יהודים בחו"ל ומסביר איך זה שבאותו בניין יש דירה ב-75 אלף שקל למ"ר וגם - ב-50 אלף שקל למ"ר
אנשי העיר אנשי העיר 0.22% שפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, הנפיקה לפני חודשים ספורים וירדה מאז 20% לשווי של 200 מיליון שקל. מאכזב, אבל מנכ"ל החברה, רון חן לא מודאג - "אני מאמין בחברה ומסתכל לטווח ארוך. לא באתי לעשות סיבוב". חן משדר בראיון לביזפורטל אופטימיות לגבי השנה הקרובה. לדבריו, שוק הנדל״ן בתל אביב, שהוא השוק העיקרי של החברה (30 פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר) - חוזר לשגרה, ״אנשים אמרו 'רגע, אנחנו לא סגורים אם לקנות עכשיו, אנחנו רוצים לקנות נכס בישראל, אבל לא עכשיו'. הם חיכו ועכשיו אנחנו רואים אותם חוזרים, גם תושבי חוץ. אנחנו רואים הבשלה שלהם, ומדובר על שינוי משמעותי".
״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"
האם הצפי להורדת ריבית משפיע? ״זה ישפיע בהמשך לסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים וחזרת הסנטימנט החיובי. יש תנועה משמעותית של אנשים שרוצים להיות בתל אביב, גם ברמה של מגורים וגם ברמה של השקעה״.
אנשי העיר ממשיכה בקצב מהיר של קידום וביצוע פרויקטים, ומחזיקה כיום צבר משמעותי של אלפי דירות בתהליך, בעיקר בפינוי-בינוי באזורי הביקוש בתל אביב, גבעתיים והרצליה. בתוך חמש שנים, מעריך חן, החברה תסיים את רוב הפרויקטים הגדולים בתל אביב ותכוון את משאביה לעבר פרויקטים רחבי היקף של עירוב שימושים ואלפי דירות, בהיקפים של מאות דירות בכל מתחם. ״הפרויקטים של הדור הבא יהיו הרבה יותר גדולים, מורכבים ואורבניים, שם נמצא הערך האמיתי ליזמים שיידעו לבצע״.
"הרוכשים חוזרים לתל אביב", אומר חן ומספק אנקדוטה מעניינת - "באותו בניין יש דירות ב-50 אלף שקל למ״ר וגם 75 אלף״. הסיבות לפער הן קומה גבוהה ששווה יותר, גימור איכותי לעומת גימור בסיסי, וחניה ששווה הרבה כסף.
- אנשי העיר השיגה רוב דרוש בפרויקט ריינס בתל אביב; צפי הכנסות: 370 מיליון שקל
- איך מגייסים 50 ומרוויחים 60? רוטשטיין תרשום רווח נאה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה אתה רואה בשוק היוקרה?
