"בסוף, היכולות ההוניות של אספן גרופ כיום מוגבלות, בשביל להנפיק חברה בבורסה באירופה צריך להגיע למאסה קריטית של נכסים שעדיין לא הגענו אליה. בלי טדי שגיא כנראה שהיה לוקח לנו יותר זמן לבצע רכישות, והזרמה של 50 מיליון יורו שיספק לנו היא דבר שמשפר משמעותי את יכולות החברה בהקשר הזה. מעבר לכסף, טדי והצוות שלו יהיו מעורבים בהנגשת עסקאות לאספן באירופה עם כל הקשרים שיש להם - ויש להם – למשל עם בנקים וגורמים רלוונטיים ביבשת. החבירה שלו אלינו היא אחד ועוד אחד שנותן שלוש".

את הדברים האלה אומר בראיון לביזפורטל גיא פרג, יו"ר חברת הנדל"ן המניב אספן גרופ -0.34% , שלחברת הבת שלה באירופה אספן BV הכניסה זה עתה את איש העסקים טדי שגיא כשותף, תחילה עם כ-25% מהמניות בה. פרג משיב לשאלתנו האם בכלל החברה, אילולא חברה לטדי שגיא, הייתה מסוגלת עם קווי האשראי שלה, קופת המזומנים, והנגישות לשוק ההון, להמשיך לאסוף עסקאות ולהגדיל את פורטפוליו הנכסים, כפי שמצופה מחברה בסקטור שלה – או שמא "הבריכה תתייבש".

ואולי צריך להתחיל קודם לכן – האם בכלל יש מה לקנות וקל לאתר עסקאות טובות, או שימי הפייר סיילים של נכסים מניבים שהתרוקנו בפרוץ הקורונה הלכו חלפו להם, והיום כבר הכל מתומחר גבוה. פרג אופטימי. לפני פחות מחודש רכשה החברה משרדים בהולנד ב-76 מיליון יורו לצד אלטשולר שחם נכסים ו שלמה ביטוח ("8 שוכרים בנכס, בהם אחד הבנקים המרכזיים בהולנד. המיקום סמוך לתחנת רכבת – זו עסקה מצויינת"). מעבר לכך הוא סבור ש"בכל שוק יש הזדמנויות". "אמנם הכל נראה גבוה עכשיו אבל כשאתה חברה שפועלת עם מוניטין ומחזיקה צוות מקומי ומכירה טוב את השוק תמיד תמצא הזדמנויות. גם כשמימשנו נכסים בגרמניה אפשר לראות שעשינו זאת בתשואה שנתית ממוצעת (IRR) דו-ספרתית".

• אספן גרופ מעלה הילוך - "רכישת לנדמרק מכניסה אותנו לתחום הייזום"
• אספן מרחיבה את פעילות הייזום למגורים: רוכשת 50% מלנדמרק
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אז מגרמניה אספן כמעט ויצאה (נותרה לה פעילות שולית בלבד), ושגיא נכנס לפעילות באירופה – אבל למעשה מדובר בהולנד. שם המיקוד של אספן, שלא שוללת כניסה לטריטוריות נוספות, אך לא דובר על כך עם שגיא, לא לשם כך יזרים לה כספים וסביר כי עד להנפקה המיוחלת, ייתכן בעוד שנה וחצי להערכת הצדדים, לא נראה בפורטפוליו נכסים ממדינות נוספות.

זאת להוציא את רומניה. בעבור אותם 25% יעביר שגיא לאספן BV שני נכסים שלו במדינה בשווי של 60 מיליון יורו. מעבר לכך תנאי העסקה הם כדלקמן: אופציה לקבלת 15% נוספים ועלייה לשיעור החזקה של 40% ("הוא מעוניין לעשות זאת"), כנגד הזרמת 50 מיליון יורו נכון להון החברה כיום לצד פרמיה של 3 מיליון יורו לפי ההון העצמי במועד המימוש. שגיא צפוי לרכוש גם 5% מהמניות של החברה האם תמורת כ-40.5 מיליון שקל במסגרת הקצאה פרטית לפי מחיר של 12.1 שקל למניה, אפסייד של 40% על שער הבסיס הבוקר שעומד על 8.72 שקלים. ובסך הכל: השקעה של כ-610 מיליון יורו.

עוד במסגרת שגיא ימכור לאספן מרכז לוגיסטי בבעלותו ב-66 מיליון שקל ואז ישכור אותו ממנה ל-10 שנים עם עוד שתי תקופות הארכה בנות 5 שנים. ההכנסות השנתיות מהנכס כיום הן 3 מיליון שקל, ובצד המבנה הלוגיסטי שהיקפו 4,800 מ"ר קרקע פנויה בהיקף כ-4 דונם.

• מטריקס חתמה על חוזה AI בעשרות מיליוני דולרים עם מדינה זרה
• ניתוח רבעוני: מה עשו חברות הנדל״ן המניב והאם השווי מצדיק את העליות?
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• ״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״

עד היום לא הייתם ברומניה. האם זו "עז" שקיבלתם בעסקה?

"ממש לא. למרות שלא נכנסנו לשם, כן בחנו זאת והסתכלנו עליה בשנים האחרונות. בנכסים האלה ביקרנו בעצמנו. אלה שני בנייני משרדים בהיקף 40 אלף מטר, מושכרים בתפוסה של 92% ו-98% ובממוצע 95%. הם מניבים דמי שכירות שנתיים נטו בסך של כ-4.2 מיליון יורו".

לטדי הייתה פעילות לפני כן בהולנד? איך בכלל נוצר הקשר מולו?

"לא, אבל הוא הכיר טוב את המדינה וידע שהכלכלה שם חזקה. הקשר איתו התחיל לפני שבועיים, הוא חיפש  פלטפורמה אירופאית שאפשר להמשיך לפתח אותה. הוא ביקר בכל הנכסים שלנו בהולנד ומאד התרשם, פגש את הצוות המקומי. הוא אהב את מה שראה והבין שיש פוטנציאל לקחת את החברה קדימה ולהגדיל אותה בשביל עוד הון, להנפיקה ולהציף כך ערך לבעלי המניות".

ומה לגבי המרכז הלוגיסטי? יטענו ששגיא רצה לגדר את הסיכון שבבעלות עליו ולהעביר אותו אליכם.

"יש פה חוזה לתקופה כל כך ארוכה כך שלא נראה לי שמישהו יעלה בדעתו שתהיה לנו בעיה עם הנכס הזה עוד עשור, ואולי אפילו יותר. אנחנו מאד רוצים את העסקה הזו, לוגיסטיקה היא סקטור מצוין, המרכז הזה, שנמצא בנמל חיפה, משמש את הדיוטי פרי של סקאל. יש לו רישיון מיוחד והוא חייב להיות דווקא שם בגלל נושא המכס. אי אפשר להפעיל אותו מכל מקום".

תמורת המניות בצד, בשלב זה של מזכר ההבנות לא דיווחתם על תנאי ההלוואה. אפשר להניח שתהיה עדיפה מאשר הנפקת אג"ח או ריביות בקווי אשראי בנקאיים?

"התשובה ברורה. אנחנו לא מחפשים סתם לקחת אשראי, גם לא כדי לומר שטדי איתנו – כי הוא יהיה איתנו בכל מקרה הרי. על ההלוואה סיכמו רק כדי שנוכל להגיע למטרה המשותפת והיא לרכוש נכסים בהיקפים משמעותיים ולהגיע להנפקה באירופה עם מאסה, כפי שאמרתי". 

הזכרת את שיעורי התפוסה בנכסים ברומניה. מה לגבי הפורטפוליו הקיים שלכם? נכון לרבעון השלישי הוא היה 93%. איך מגדילים את הנתון?

"בעבודה קשה ואינטנסיבית. יש עוד וויכוח האם עברנו את הקורונה או שהיא עדיין איתנו, בכל אופן לדעתי עד כה צלחנו את התקופה הזו בצורה מצוינת בהולנד, עם 100% גבייה שם (גם הודות לתמיכה הממשלתית בשוכרים – א.פ). חלק גדול מהנכסים שלנו הם מרובי שוכרים ולכן יש תחלופה שלהם כשהחוזים מסתיימים, לכן, לפעמים לוקח זמן לאייש משרדים. אבל כל עוד אנחנו סביב שיעור תפוסה ממוצע של 95% אני מרגיש מאד בנוח". 

מה לגבי שכר דירה בחוזים חדשים שלכם?

"בחלק מהמקרים יש משאים ומתנים יותר קשוחים וצריך לבוא לקראת הדיירים בגרייס יותר ארוך בחודשי השכירות. מה שכן, לא רואים ירידה בדמי השכירות בחוזים החדשים ויש אפילו עלייה קלה".

פאי סיאם שרכשתם 50% ממנה לפני כשנה מקימה עם ישרוטל מלון ברחוב הירקון בתל אביב. בזמנו צפיתם שיפתח בסוף 2021, עכשיו אתם מדברים על רבעון שני של 2022. מה קרה?

"ראשית, יש נטייה לפתוח בתי מלון בתקופות האביב והקיץ. שנית, לאור המצב - קורונה וחורף - לא היה קריטי לפתוח את המלון כבר עכשיו. הכל מתקדם קשורה וכעת נעשות שם כבר עבודות גמר מתקדמות".

יש לכם עוד מלונות בהקמה, מה המצב מבחינת גיוס עובדים והם הקושי יכול לעכב את פתיחתם?

"אני לא חושב. במלון שלנו בחדרה היה קושי לגייס עובדים ובסוף הצוות התייצב. כשהמדינה שילמה דמי אבטלה למוצאים לחל"ת הייתה להם פחות מוטיבציה לחזור לעבוד, היום המצב חיובי יותר".

ליד הטיילת בתל אביב יש לכם קרקע בייעוד דיור מוגן. עזריאלי מרחיבים את רשת פאלאס שלהם, הפניקס מכרה את רשת עד 120 לשפיר. כלומר יש תנועה ערה בשוק הזה. ועדיין – הטיילת זו חתיכת בוננזה וקצת קשה לדמיין שם דיור מוגן. לפני שנה אמרתם שאם תלכו על שינוי יעוד זה יהיה רק בהמשך, ותחילה באמת תקימו שם דיור מוגן. זה עדיין הלך הרוח?

"אני יכול לספר לך שאני מקבל לפחות טלפון אחד כל שבוע מגורמים שמתעניינים בקרקע הזו. המיקום שלה מטורף. אנחנו מתקדמים עם התכניות שם ויש לנו וויכוחים מול העירייה לגבי היקף זכויות הבניה. חבל לנו לוותר כי כל מטר שווה הרבה מאד כסף".

מלכתחילה דיור מוגן מיועד לאנשים אמידים יחסית. כדי להצדיק את העלויות או שתצטרכו להקים בית דיור מוגן שיאכלס הרבה יותר דיירים – או לגבות הרבה יותר מהדיירים לעומת בתי דיור מוגן אחרים. ואם זה יהיה "הפרימיום של הפרימיום", השאלה אם בכלל יבואו לגור שם – או שהאוכלוסיה שתוכל להרשות זאת לעצמה תהיה כזו שלא מעוניינת בדיור מוגן בכלל.