הירושה נהפכה למכרז מחייב: שלושה אחים ייאלצו למכור בית
כמו סיפורים רבים שמתחילים בסכסוך ירושה, גם המקרה הבא נראה בתחילתו פשוט. שלושה אחים מרעננה, בעלי זכויות משותפות בנכס שקיבלו מאביהם המנוח, החליטו לפעול לקראת מימושו. חילוקי דעות על שווי הבית - נכס ישן יחסית ברחוב פרץ 14 בעיר - הובילו אותם למסלול שנדמה היה בעיניהם טכני בלבד: פרסום הזמנה להציע הצעות ורכישת חוברת מכרז בסכום צנוע, לטובת קבלת הערכה אמיתית לשוויו של הנכס. את השלב הבא הם לא צפו.
הם בוודאי שלא תיארו לעצמם שבתום ההתמחרות, לאחר שהצעה בסכום של 8.5 מיליון שקל תוכרז כהצעה הזוכה ותשולם מקדמה של 10% על ידי הזוכים, יקבע בית המשפט כי אף מבלי שיש חתימה פיזית שלהם על החוזה, כבר נכרת בינם לבין הרוכשים הסכם מחייב שחובה לאוכפו. אלא שזה בדיוק מה שקרה, והסיפור שבמרכזו שלושה אחים, עורכי דין, קבוצת ווטסאפ סוערת והצהרות סותרות על כוונה למכור, הגיע לפתחו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד. משם יצא המקרה עם תוצאה ברורה: העסקה עומדת וקיימת.
השופטת יעל מושקוביץ קבעה בפסק דין מקיף, המשתרע על פני עשרות עמודים, כי לפניה מקרה מובהק שבו התנהגות הצדדים, מצגיהם והתנהלותם החיצונית יצרו חוזה מחייב, גם אם בדיעבד ניסו הנתבעים לטעון אחרת. "התנהלותם האובייקטיבית והחיצונית של הנתבעים", כתבה השופטת בהכרעתה, "מעידה על גמירות דעתם להתקשר בהסכם, והתובעים רשאים היו להסתמך על התנהלותם זו". בכך נהפך מרוץ קצר לבדיקת שווי הנכס, כפי שטענו האחים מאוחר יותר, למסלול ארוך אל עבר אכיפת הסכם מכר שאותו הם ביקשו לבטל.
ההזמנה שהובילה לזכייה - ולסכסוך
הכל החל במרץ 2022. שלושת האחים, שזכויות החכירה בנכס שבמרכז הסיפור עדיין היו רשומות על שם האב המנוח, פרסמו הזמנה להציע הצעות. החוברת שנמכרה למתעניינים בעלות של 1,000 שקל כללה שומה רשמית שהעריכה את שווי המקרקעין ב-8.5 מיליון שקל, וכן טיוטת הסכם מכר מפורטת ומוכנה לחתימה. מי שרצה להגיש הצעה נדרש לערבות בנקאית של 5% מהסכום.
- הבטחות בע"פ, הסכם לא חתום - והכרעה מפתיעה בביהמ"ש
- איבדה את הדירה בגלל משכנתא שלא יכלה לשלם; האם היא יכולה להיות מעורבת במכירת הדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התובעים, שלושה שותפים עסקיים, רכשו את החוברת, ביקרו בנכס ואף נפגשו עם דיירים ובני משפחה. הם הגישו הצעה ראשונית של 5 מיליון שקל. זמן קצר לאחר מכן הם עודכנו על ידי עו"ד אלחנן ויניצקי, שליווה את המכירה מטעם האחים, כי תתקיים התמחרות ושעליהם להעלות את הערבות. הם עשו זאת, התייצבו להתמחרות, ולאחר כמה סבבים הוכרזו כזוכים. באותו ערב עצמו, כך התברר בהמשך, כבר הועברה אליהם טיוטה מתוקנת של חוזה המכר, מותאמת להצעה הזוכה. למחרת הם הפקידו בידי עו"ד ויניצקי תשלום ראשון של 487.5 אלף שקל - 10% מהתמורה. מבחינתם הכל התקדם כצפוי. ואולם מבחינת האחים, התמונה השתנתה.
כשבועיים לאחר ההתמחרות, באפריל 2022, פנו התובעים אל הנתבעים בבקשה לקדם את החתימה. ואולם אז החלו להגיע אותות ראשונים להתנגדות. האח שמתגורר בנכס, גבריאל קיסר, ביקש בתחילה לדעת את התמורה נטו לאחר מסים. אחר כך הוא פנה בבקשה אחרת: לרכוש את חלקיהם של אחיו בעצמו, או לחלופין להישאר שותף בנכס עם הזוכים. כשהתובעים סירבו לשותפות שכזו, הם זכו לתגובה חדה וברורה: "אין בכוונתנו לחתום על ההסכם". כך נכתב במכתב ששלחו הנתבעים באמצעות עורכי דינם.
במקביל, טענו האחים כי מעולם לא היתה להם כוונה אמיתית למכור את הנכס, וכי כל מטרת המכרז היתה לבחון את השווי שלו, כפי שלדבריהם הבהיר להם עו"ד ויניצקי. הם הדגישו כי מדובר בבית מגורים, נכס ירושה ואח אחד ממשיך להתגורר בו עם משפחתו. השופטת מושקוביץ דחתה את הטענות האלה מכל וכל. "להתרשמותי", היא כתבה בהחלטתה, "כוונתם של הנתבעים היתה למכור את המקרקעין... סירובו של הנתבע 1 עלה רק בשלבים מאוחרים, ושאר האחים הצטרפו אליו מטעמים משפחתיים".
- הבת התערבה בעריכת הצוואה - מה קבע ביהמ"ש?
- ביקש לפסול את צוואה שלטענתו נוגדת מסורת תימנית
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
הראיה המכרעת בנושא התגלתה בקבוצת הווטסאפ המשפחתית. בין ההודעות שהוצגו בפני בית המשפט, נמצאו התכתבות שבה כתבה האחות דניאלה רחמילוביץ לאחיה גבריאל: "אנו מבינים שאנו עומדים בפני מצב שבו אנו עלולים להיחשף לתביעה מזוכי המכרז, היות ואינך מסכים לעסקת המכירה... לא ברור לנו למה לא התחייבת בכתב לקנות את הנכס לפני הגשת המכרז ובעצם השתתפת בעצמך בהסכמה להוצאת הנכס למכרז". זו היתה עדות חדה למה שהתרחש בזמן אמת, ומה שבית המשפט הגדיר כהוכחה ברורה לכך שהאחים התכוונו למכור את הנכס ורק בשלב מאוחר נסוגו מכוונתם.
חתימה אין, אבל חוזה יש
טענת ההגנה העיקרית של האחים היתה כי כל עוד לא חתמו על ההסכם, לא נוצר מצב של חוזה מחייב. אלא שהמשפט הישראלי, ובעיקר הדין לגבי עסקות מקרקעין, מכיר היטב בסיטואציה שבה חוזה נחשב כזה שהתגבש, גם אם החתימה עליו עדיין לא הושלמה. השופטת הזכירה בהכרעתה כי, "החתימה היא בעלת משקל ראייתי בלבד", וכי מבחן גמירות הדעת הוא אובייקטיבי, בוחן מצגים חיצוניים ולא "רצונות פנימיים שנותרו בלב".
בהקשר הזה התנהלותם של הנתבעים היתה חד־משמעית: פרסום מכרז מלא, דרישות להפקדת ערבויות משמעותיות, ניהול התמחרות, הימצאותם של האחים במשרד של עורך הדין בזמן ההתמחרות, קבלת תשלום ראשון מהזוכים, ואף שינויים טכניים בחוזה שנערכו מיד לאחר שהצעתם הוכרזה זוכה. השופטת הוסיפה בפסק הדין שפורסם כי גם טענת המסוימות, שעל פיה לא נוהל משא ומתן מהותי על תנאי ההסכם, אינה תופסת במקרה הזה. ההסכם צורף במלואו לחוברת המכרז, נוסח על ידי בא כוחם של הנתבעים, והיה "ערוך ומוכן לחתימה". לבסוף היא קבעה כי, "נוכח מכלול הנסיבות, אני סבורה כי נכרת הסכם מכר מחייב בין הצדדים".
במהלך ההליך העלו הנתבעים טענה נוספת: שלפיה קיימת צוואה בעל פה של האב המנוח, ולפיה הוא ביקש כי בנו גבריאל ימשיך להתגורר בבית. השופטת דחתה את הטענה זו משני נימוקים: ראשית, משום שהיא לא נטענה בכתבי הטענות המקוריים ולכן מהווה הרחבת חזית אסורה; ושנית, משום שבכל מקרה עדותה של האחות עצמה סתרה את גרסתה. כשנשאלה מדוע הסכימה למכור אילו המחיר היה גבוה יותר, ענתה רחמילוביץ כי, "גם לזה יש גבול מסוים של כמה אני יכולה ללכת" - אמירה שלדברי השופטת משקפת אמת פנימית פשוטה: אם הצעה גבוהה יותר היתה מתקבלת, המקרקעין היו נמכרים. מכאן שלא מדובר בצוואה מחייבת, אלא בניסיון מאוחר להצדיק את שינוי העמדה.
לא העלאת מחיר, אלא התאמתו לערך הריאלי
לאחר קבעה כי נכרת הסכם, בחנה השופטת האם יש מקום שלא לאכוף אותו מטעמי צדק, בהתאם לסעיף 3 לחוק התרופות. האחים טענו כי הם אינם אנשי עסקים, וכי מדובר בבית המהווה קורת גג. השופטת קבעה כי גם הטענות האלה אינן מצדיקות מניעת אכיפה. היא ציינה כי האחים היו מיוצגים לאורך כל הדרך, כי השומה שפורסמה היא זו שאישרה את מחיר המכר, וכי הסיבה היחידה לשינוי העמדה היתה רצונו המאוחר של האח המתגורר בנכס. לאור כל זאת, נקבע כי החוזה ייאכף.
היבט מעניין נוסף בפסק הדין נוגע לשאלת השערוך. מכיוון שחלפו יותר משלוש שנים מאז ביצוע ההתמחרות, ובשל העובדה ש-90% מהתמורה עדיין מצויים בידי התובעים, ביקשה השופטת לבחון האם נכון להתנות את האכיפה בעדכון סכום יתרת התמורה. הנתבעים טענו כי שווי המקרקעין ברעננה עלה ב-50% ואף יותר. התובעים טענו להפך, כי עלויות המימון והבניין עלו דרמטית וכי שערוך יוביל לעיוות כלכלי. השופטת הכריעה בדרך ביניים: לא שינוי של מחיר המכר, אלא הצמדה בלבד, "על מנת להתאים את ערכה הכלכלי של יתרת התמורה לערכה כפי שהיה בעת ההתקשרות". כלומר ההסכם יישאר כפי שהוא, אך הסכומים שלא שולמו בזמן ישאו הפרשי הצמדה.
פסק הדין מסתיים בקביעה ברורה: התביעה מתקבלת במלואה. החוזה בין הצדדים נכרת כבר לפני שלוש שנים, למרות ההיעדר של חתימה מצד המוכרים, ויש לאכוף אותו. ההפקדות שקיבלו התובעים יוחזרו, ויתר הסכום ישולם בהתאם לשערוך שנקבע. בנוסף, חויבו הנתבעים בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 25 אלף שקל. מפסק הדין ניתן להבין כי מי שמפעיל מנגנון מכרז, מנהל התמחרות ומציג מצגים המעידים על כוונה למכור, אינו לא להשתחרר לאחר מעשה בטענות על "הערכה בלבד". או כפי שכתבה השופטת מושקוביץ, בקביעה שמסכמת היטב את המקרה כולו: "לא מצאתי לקבל את טענת הנתבעים כי ביקשו רק לבחון את שווי המקרקעין. התנהלותם מעידה על רצון למכור את הנכס, ורק לאחר השלמת ההתמחרות נמלכו בדעתם".
למה בית המשפט בכלל יכול לקבוע שנוצר חוזה מחייב, אם האחים לא חתמו?
החוק והפסיקה בישראל קובעים שחתימה היא רק דרך אחת להראות הסכמה, אבל לא הדרך היחידה. מספיק שהצדדים יתנהגו בצורה שמראה שהם באמת מתכוונים לעסקה. במקרה הזה, האחים פרסמו מכרז, קבעו תנאים, גבו כסף, השתתפו בהתמחרות, קיבלו תשלום ראשון - וכל אלה יצרו מצג ברור שלפיו הם בדרך לחוזה. ולכן השופטת אמרה בעצם שחתימה חסרה היא לא תירוץ כשכל ההתנהגות מצביעה על כוונה למכור.
למה ההודעות בוואטסאפ היו משמעותיות כל כך?
מכיוון ששם ניתן לראות בדיוק מה קרה מאחורי הקלעים. במקום טענות מאוחרות שאפשר לעצב בצורה משפטית, הודעות הוואטסאפ הראו בזמן אמת שהאחים ידעו שהם נכנסים למכרז אמיתי, ושבפועל רק אחרי שהזוכים כבר נבחרו, אחד האחים שינה את דעתו. ההודעות הוכיחו שאפילו האחים עצמם חששו מתביעה אם לא יעמדו בתנאים. בעיני בית המשפט, זו היתה עדות אותנטית הרבה יותר מכל הצהרה שנאמרה בדיעבד.
האם יש משמעות לכך שהנכס הוא בית מגורים שבו אחד האחים חי?
זה בהחלט היה טיעון מרכזי של האחים: "זה הבית שלנו, זה לא נכס עסקי". אבל למרות ההיבט האנושי, בית המשפט קבע שהנסיבות האלה לא גוברות על התחייבות חוזית שנוצרה. השופטת ציינה שגם קודם לכן האחים רצו למכור את הבית כדי לחלק את הירושה, ושגבריאל (האח שגר בבית) התחיל להתנגד רק אחרי שהיתה כבר הצעה זוכה. כלומר זה לא היה שיקול מקורי שמנע את המכירה, ולכן הוא לא יכול לחסום אותה עכשיו.
מה בעצם אומרת החלטת בית המשפט לגבי סכסוכי
ירושה דומים?
המסר ברור: כשיורשים מפעילים מנגנון מכירה מסודר, בייחוד כזה שכולל מכרז או התמחרות, הם חייבים להבין שזה מחייב גם מבחינה משפטית. בית המשפט לא מאפשר לשחק במכרז כדי לבחון שווי ולהתקפל בלי השלכות. אם ההתנהלות מגלה כוונת מכירה, יהיה קשה מאוד לחזור אחורה.
האם עורך הדין שטיפל במכרז היה אמור למנוע את הבלבול?
האחים
ניסו לטעון שעו"ד ויניצקי אמר להם שאפשר לעצור את הכל אחרי המכרז. אבל הוא העיד אחרת, ובית המשפט קיבל את גרסתו. השופטת ציינה שאם אכן היה אומר להם שהמכרז לא מחייב, הוא לא היה מקיים את כל ההליך בצורה כל כך מקצועית ומלאה. בפועל, לא היה שום סימן לכך שההליך נועד רק
לבדוק שווי. הציבור הרחב יכול להבין שכשעורכי דין מנהלים מכרזים, הם פועלים לפי נורמות ברורות, ומי שמשתתף בהליך כזה לא יכול לטעון אחר כך שלא הבין את המשמעות.
למה בית המשפט לא העלה את מחיר העסקה, למרות טענות על עליית מחירים ברעננה?
השופטת הדגישה שהמטרה היא לשמור על הערך הכלכלי המקורי של העסקה, לא לעשות עסקה חדשה. לכן היא לא הסכימה לשנות את המחיר עצמו, אלא רק להצמיד את יתרת התשלום למדד. מבחינתה, השאלה היא מה היה אמור להיכנס לכיס המוכרים בזמן העסקה. ואם הכסף הגיע מאוחר, צריך רק לשמור על ערכו, ולא להעשיר אותם מעבר לזה.
האם התובעים היו
יכולים פשוט לוותר ולקחת פיצויים?
כן, תיאורטית. אבל זה לא מה שהם ביקשו. התובעים רצו את המקרקעין עצמם, וזה אחד המצבים שבהם החוק מכיר בזכות לאכיפת העסקה (ולא רק בפיצוי). המשפט הישראלי אפילו נחשב אוהב אכיפה, כלומר מעדיף לתת לנפגע את הדבר שהובטח לו, בייחוד כשמדובר במקרקעין, שהם נכס ייחודי. לכן כשהתובעים דרשו אכיפה, זו היתה אופציה משפטית חזקה מאוד.
מה אפשר ללמוד מהמקרה לגבי פרסום מכרזים פרטיים?
הלקח העיקרי הוא שברגע שמפרסמים מכרז, מתנהלים לפי כללים של אמת ושקיפות. אי אפשר להתייחס למכרז כמשהו "לא מחייב". מי שמוציא מכרז משדר לצד השני שהוא באמת מוכן למכור. אם זו לא הכוונה, צריך לציין זאת במפורש ובכתב, ולא לסמוך על הבנות בעל פה או הנחות משפחתיות פנימיות. כלומר מכרז זה לא משחק - זו התחייבות.
מה יקרה כעת בפועל?
האחים יצטרכו להשלים את תהליך המכירה: לחתום על המסמכים, להעביר את הזכויות על שם הרוכשים, ולקבל את יתרת התמורה בתוספת הצמדה. התובעים מצדם יוכלו בעתיד להגיש תביעה על נזקים כספיים אם יצליחו להוכיח שנגרמו להם, למשל עלויות מימון שגדלו בגלל העיכוב. בפועל זה אומר שהנכס ברעננה יימכר, בין אם האחים רצו בכך כעת או לא.
