קנו דירה, וגילו בית חכם מפורק וריח ביוב: למה הפיצוי הגדול נדחה?

אחרי שהמפתחות כבר ביד, והמובילים כבר סיימו לפרוק קרטונים, זוג צעיר נכנס לדירה חדשה בקריית ביאליק. דירה מיד שנייה שנראתה להם כמעט מושלמת. הם כבר ראו אותה פעמיים קודם לכן, קיבלו "שואו" כמו שהם תיארו, עם מערכת בית חכם, תאורה שמגיבה, תריסים שנשלטים, ואווירה של בית מתוחכם ומטופח. אלא שמיד אחרי הכניסה, משהו התחיל להתפרק - לא רק במובן הטכני, אלא גם באמון. לטענת הרוכשים, הדירה לא נמסרה כפי שסוכם מול המוכרים. חלק מהפריטים הוסרו, מערכות שהוצגו כחלק מהבית פשוט נעלמו, ומה שנשאר היה לפעמים קליפה בלי תוכן. בתוך זמן קצר, כך נטען, הם גילו גם רטיבות חמורה שלא סופר להם עליה מראש. ואז הגיע הדבר שהכי קשה להתעלם ממנו: ריח מצחין של ביוב שנדף מהסלון.

הרוכשים, סער זיו ושירי רבינוביץ זיו, הגישו תביעה לבית משפט השלום בחיפה נגד המוכרים, יעקב ומיטל זגורי, בדרישה לפיצוי משמעותי: 204,190 שקל. עיקר הדרישה התבססה על טענה להפרה יסודית של הסכם המכר, שמצדיקה - כך לטענתם - את הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה: 156,400 שקל. אלא שפסק הדין שניתן על ידי השופטת סיגלית מצא קיבל את התביעה רק באופן חלקי, וחייב את המוכרים בפיצוי מצומצם הרבה יותר: 17,328 שקל בלבד, ועוד הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין, תוך דחיית הדרישה המרכזית לפיצוי המוסכם.

העסקה עצמה נחתמה ב-9 לדצמבר 2021 ונגעה לדירת מגורים בשטח של כ-106 מ"ר ברחוב דן בקריית ביאליק, עם גג מרוצף וחניה. בהסכם המכר נקבע במפורש שהדירה תימסר כשהיא ריקה מכל אדם וחפץ, ובמצב כפי שהיתה במועד חתימת ההסכם, ותכלול "את כל המחובר חיבור של קבע וכן את הפריטים הבאים: מדיח כלים אינטגרלי, טוחן אשפה, מערכת בית חכם, כיריים אינדוקציה, וילונות, ארון קיר בחדר שינה, ארונות". כבר ברשימה הזו, כפי שיתברר בהמשך, נזרעו הזרעים למחלוקת.

הרוכשים טענו שכשהגיע יום מסירת הדירה, הם גילו שחלק ממה שראו לפני כן פשוט לא נמצא שם. לטענתם, המוכרים פירקו פריטים שחוברו לדירה בחיבור קבע או שנכללו בהסכם. בין השאר, נטען שפורקה ידית ההנעה הידנית של הפרגולה, נלקחו אריחים רזרביים שהיו במחסן, פורקו ארונות מחדרי הילדים, פורקה מערכת חימום מים בגז, ובעיקר פורקה מערכת הבית החכם "כולל גופי תאורה, טאבלט שהיה מחובר לקיר, מסך בקרה, חיישן אינפרה-אדום ותשתית הרמקול החכם באמבטיה". באותה נשימה, נטען גם שדוד השמש היה מנוטרל ולא תקין, ושבית התריס ביציאה מהסלון הוחלף כך שהתריס אינו עולה עד הסוף. אבל התביעה לא נעצרה בחוסרים שניתן לראות מיד. התובעים טענו גם להסתרת רטיבות חמורה במחסן והסתרת רטיבות שמקורה בגג הבניין, בין השאר באמצעות הנמכת תקרה בסלון ובמטבח. בנוסף, נטען כי מקיר הסלון נדף "ריח מצחין", שהתגלה רק לאחר הכניסה לנכס. מבחינתם, התמונה היתה ברורה: מדובר לא רק בהפרת חוזה אלא בהפרה יסודית, שלכאורה מצדיקה את הפיצוי המוסכם שנקבע מראש בהסכם.

• הקבלן טען: “האחריות היתה לשנה” - מה קבע ביהמ"ש?
• רכשה דירה, חיכתה שנה וחצי - ולא תקבל פיצוי
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המוכרים: הרוכש החליט להתנקם

המוכרים מצדם, הציגו גרסה אחרת לחלוטין. הם טענו, בין היתר, שאין זה מקובל להשאיר בדירה מיד שנייה גופי תאורה ורהיטים, אלא אם הדבר מצוין במפורש. לטענתם, כדי לכלול פריטים כאלה במכירה צריך נספח מסודר. הם גם ניסו לצבוע את התביעה בצבעים אישיים: בכתב ההגנה נטען שהתובע עצמו הוא עורך דין שעוסק שנים בתחום המקרקעין, והם אף רמזו לכך שההליך כולו התחיל על רקע משבר אמון קודם, לאחר שהתובע הציע לייצג אותם בעסקה תמורת הנחה במחיר, ולאחר שבסוף הם בחרו בעורכת דין אחרת, הוא, לטענתם, “החליט להתנקם”.

ליבת ההכרעה נשענה בסופו של דבר על שני עוגנים מרכזיים: חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט, והמשמעות המשפטית של רכישת דירה כמו שהיא. בית המשפט מינה מומחה מטעמו - המהנדס ושמאי המקרקעין דן אורמן - לאחר שהתברר שקיים פער בין המומחים שמונו מטעם הצדדים. המומחה הגיש חוות דעת מפורטת, השיב לשאלות הבהרה, ולבסוף לא זומן לחקירה. השופטת מצא הדגישה את ההלכה המשפטית שלפיה הנטייה היא לאמץ חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט, אלא אם קיימת סיבה של ממש לסטות ממנה, וכאן, מאחר שאיש לא חקר אותו, קביעותיו לא נסתרו.

ההסכם עצמו כלל סעיפים מפורטים מאוד על מצב הנכס. מצד אחד, המוכרים הצהירו כי "למיטב ידיעתו אין בדירה ו/או במערכותיה כל מום או פגם נסתר", כי הנכס במצב טוב ותקין, וכי "כל המערכות בממכר לרבות מערכת חשמל, המים, הביוב והניקוז פועלות ותקינות". מצד שני, הקונים הצהירו שביקרו בדירה, ניתנה להם הזדמנות לבדוק אותה, והם רוכשים אותה במצבה הנוכחי (AS IS), ומוותרים על טענות בנוגע לפגמים בה.

• דירות בכיכר המדינה, פנטהאוז בראשון, מרצדס, יהלומים, ומזומנים - וכל זה ממשכורת צנועה?
• קנסות שגויים במחשב של רשות המסים - מה קבע העליון?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אחרי 65 שנה בדירה: ביהמ"ש קבע - הקשיש הוא הבעלים

אלא שהשופטת הזכירה כי As Is לא מוחק את חובת הגילוי. גם אם הקונה יכול לבדוק, עדיין המוכר חייב לגלות פגמים מהותיים שהוא יודע עליהם או שהיה עליו לדעת עליהם, בייחוד כשמדובר בפגמים נסתרים. היא ציטטה פסיקה שקובעת שעיקרון ייזהר הקונה אינו פוטר מוכר מחובת גילוי עובדות מהותיות, ואף ציינה כי סעיף 16 לחוק המכר הוא קוגנטי, כלומר לא ניתן להתנות עליו באמצעות סעיף As Is. ובכל זאת, למרות העקרונות האלה, התוצאה היתה ברורה: הפיצוי המוסכם לא ייפסק.

ביהמ"ש לא מקבל על אוטומט טענה שכל הפרה היא יסודית

כאן מגיע החלק שעשוי לעניין את כל מי שחותם על חוזה מכר עם סעיף פיצוי מוסכם: למה, אם המוכרים אכן חויבו בכסף על חוסרים וליקויים, הקונים לא קיבלו את ה-156 אלף שקל? התשובה טמונה בסעיף נוסף בחוזה. בהסכם נכתב שתנאים רבים מאוד, כמעט כל סעיפי ההסכם, ייחשבו הפרה יסודית אם יופרו במשך יותר מ-14 יום. בית המשפט קבע שמדובר בתניה גורפת - סעיף שמגדיר כיסודית כמעט כל הפרה בלי הבחנה ביניהן. לפי חוק החוזים (תרופות), לתניה כזו אין תוקף אלא אם היא היתה סבירה בעת כריתת החוזה. השופטת קבעה שהתובעים לא הראו שהתניה הזו סבירה, ולכן אין לה תוקף אוטומטי. כלומר בית המשפט לא מקבל על אוטומט טענה שכל הפרה היא הפרה יסודית רק בגלל שהצדדים כתבו זאת כך בחוזה.

כתוצאה מכך, בית המשפט נדרש לשאלה האמיתית: האם ההפרות שהתגלו הן כאלה שאדם סביר לא היה חותם על אותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה? התשובה היתה שלילית. השופטת קבעה שאף שהיו ליקויים וחוסרים, עלותם לא גבוהה יחסית, והם לא כאלה שהופכים את העסקה כולה לבלתי מתקבלת על הדעת. לכן, גם אם היתה הפרה, היא אינה הפרה יסודית שמצדיקה את הפיצוי המוסכם. ועדיין, חלק לא קטן מהטענות כן התקבלו. בית המשפט קבע למשל שחסרים במערכת הבית החכם יזכו בפיצוי, תוך הדגשה שהמערכת נכללה בהסכם, והוצגה לקונים כיתרון מרכזי. התובעת אף תיארה כיצד במעמד הצגת הדירה  כי "התאורה היתה חלק בלתי נפרד מהשואו… התאורה עם התריס, עם מערכת הבית החכם… הכל היה חלק ממערכת אחת”. המומחה מצא חוסרים - מסך שליטה, מסך/רמקול וחיישן - וקבע עלות השלמה של 2,200 שקל, שאומצה.

גם בנושא הארונות נפסק פיצוי. למרות טענת המוכרים שהארונות אינם בילט אין, המומחה קבע שפונו שני ארונות מחדרי הילדים ושיש לפצות את הקונים ב-3,800 שקל. השופטת הבהירה שהסכם המכר החריג כלל את הארונות, ולכן אין הצדקה לפרש זאת רק כארונות קיר. בנושא דוד השמש, בית המשפט דווקא קיבל את הטענה באופן משמעותי. נקבע שהמוכרים היו צריכים להשאיר מערכת חימום מים תקינה, והוכח שדוד השמש היה תקול, מקצר ובמצב ריקבון ונזילות. טכנאי הדוודים העיד על מפסק כבוי בגג, ועל כך שכשהדליקו אותו החשמל קפץ. השופטת קבעה שמדובר בליקוי שהיה ידוע או שהיה על המוכרים לדעת עליו, וחייבה אותם בעלות החלפת הדוד והקולט לפי קביעת המומחה: 4,273 שקל בתוספת מע"מ.

למה נדחתה הטענה לגבי הריח של ביוב בסלון?

לעומת זאת, דווקא אחת הטענות המשמעותיות ביותר - ריח הביוב בסלון - נדחתה. המומחה כתב שנמסר לו שבקיר עבר צינור אוויר מהקומות שמתחת, שהתובעים עצמם חתכו וסתמו בפוליאוריטן מוקצף, וש"חל איסור מוחלט לסגור ולבטל את צינור האוויר". הוא גם כתב שאין באפשרותו לדעת מי גרם לנזק לצינור ומי אחראי לכך. השופטת קבעה שלא הוכח שהמפגע נגרם באשמת המוכרים, ושאין ראיה שהיה קיים כשהם גרו בדירה, בייחוד כשהתובעת עצמה אמרה שהריח התחיל רק כמה ימים אחרי הכניסה. ולכן לא נפסק פיצוי בגין הריח.

בסופו של דבר נפסקו לקונים סכומים שמצטברים לכ-16,328 שקל בגין הליקויים והחוסרים (כולל הצמדה וריבית), ועוד 1,000 שקל בגין עגמת נפש. בית המשפט גם פסק הוצאות משפט חלקיות ושכר טרחת עורך דין, אך הדגיש שהפער בין סכום התביעה הגבוה לבין מה שנפסק בפועל מצדיק החזר חלקי בלבד.

וכאן חוזרים לשאלה המרכזית: מדוע הם לא יקבלו את הפיצוי המוסכם, אף שהם טענו לפירוק גופי תאורה, ארונות ומערכת בית חכם, להסתרת רטיבות, ולריח מצחין? התשובה לכך היא שבית המשפט לא הסתפק בעצם קיומן של הפרות או ליקויים, אלא בחן את עוצמתן. הוא קבע שהתניה החוזית שנהפכה כמעט כל הפרה ליסודית היא תניה גורפת ללא תוקף, ולכן אין מסלול מהיר לפיצוי המוסכם. ואז, כשהוא בוחן את הדברים לפי המבחן המשפטי האמיתי של הפרה יסודית, נקבע שהליקויים והחוסרים שנמצאו - גם אם הם מעצבנים ומתסכלים - אינם כאלה שאדם סביר היה נמנע בגללם מרכישת הדירה מראש. לכן הפיצוי המוסכם לא נפסק, ובמקומו נפסק פיצוי נקודתי על פי עלויות תיקון והשלמה שהוכחו.

אם הקונים רצו שהמוכרים ישאירו גופי תאורה, למה זה לא נחשב ברור מאליו?
מכיוון שבית המשפט קבע שגופי תאורה בדירה יד שנייה לא נחשבים אוטומטית חיבור קבע, ובדרך כלל אם רוצים שהם יישארו צריך לרשום את זה בצורה ברורה בחוזה. כאן השופטת כן קבעה שהמוכרים היו צריכים להשאיר לפחות חלופה בסיסית (פנדלים), אבל לא חייבה אותם על כל התאורה שהוסרה.

אז למה בכל זאת המוכרים שילמו על תאורה, אם זה לא חלק מהחוזה?
משום שגם אם מותר לפרק גופי תאורה, עדיין אי אפשר להשאיר חורים פתוחים או מצב שמסכן/מקשה על שימוש רגיל בבית. במקרה הזה, המומחה קבע שבמרפסת נשארו חורים חשופים, ולכן נפסק פיצוי קטן מאוד על שני גופי תאורה חסרים בלבד.

הקונים טענו שנלקחו אריחים רזרביים מהמחסן, אז למה לא פיצו אותם?
מפני שהאריחים הרזרביים לא הופיעו ברשימת הפריטים שסוכם שיישארו בדירה, וגם לא מדובר במה שמוגדר כ"מחובר קבוע". המומחה אמנם כתב שהוא היה מצפה שיישארו, כי הם מתאימים רק לדירה הזאת, אבל בית המשפט הלך לפי החוזה ודחה את הדרישה בנושא.

מה עם מחמם המים בגז? זה לא משהו ששייך לדירה?
לא תמיד. פה התברר שהמחמם היה בכלל בשכירות מחברת הגז לתקופה מסוימת, ורק ממש לפני המסירה המוכר קנה אותו. בגלל שהוא לא הופיע בחוזה, השופטת קבעה שהמוכרים לא הפרו חוזה בזה שהם פירקו אותו לפני המסירה.

אז למה בכל זאת המוכרים חויבו לשלם על דוד שמש חדש?
מכיוון שבית המשפט אמר שהמוכרים לא חייבים להשאיר את מערכת הגז, אבל הם כן חייבים למסור דירה עם פתרון מים חמים תקין. בפועל, התגלה שהדוד היה תקול בצורה קשה מאוד, מקצר ונוזל - וזה כבר כן משהו שהמוכרים היו צריכים לדעת עליו, או לכל הפחות לבדוק אותו.

הקונים אמרו שהיה ריח ביוב בסלון. למה בית המשפט לא קבע שהמוכרים אשמים?
משום שהמומחה לא הצליח לקבוע מי גרם לזה, וגם עלה שהקונים עצמם חתכו וסגרו צינור שהיה בקיר. בנוסף, התובעת העידה שהריח התחיל רק כמה ימים אחרי הכניסה לדירה, והשופטת אמרה שבמצב כזה אי אפשר לקבוע שזה היה קיים בזמן שהמוכרים עוד גרו שם.

אם יש סעיף בחוזה שאומר "אחרי 14 יום זו הפרה יסודית", למה זה לא הספיק כדי לקבל פיצוי מוסכם?
מפני שבית המשפט קבע שזה נוסח גורף מדי. הוא הפך כמעט כל סעיף בחוזה להפרה יסודית בלי הבחנה. לפי החוק, סעיף כזה לא תקף אוטומטית, אלא רק אם הוא סביר - וכאן הקונים לא הראו שהסעיף הזה באמת סביר. לכן השופטת בחנה מה קרה בפועל, ולא נתנה את הפיצוי המוסכם.

אז איך בית המשפט החליט מה כן מגיע לקונים, אם לא פיצוי מוסכם?
פשוט עברו סעיף-סעיף ובדקו מה חסר, מה ניזוק, מה האחריות של המוכרים ומה העלות לתקן. לכן בסוף הם קיבלו סכומים נקודתיים על השלמת מערכת הבית החכם, ארונות, מנואלה חסרה, רטיבות ועוד, אבל לא סכום גדול וגורף כמו 156 אלף שקל.