בשדרות הנשיא, אחד הצירים הבולטים והירוקים של הכרמל בחיפה, ניצב מבנה ותיק בן שלוש קומות שבו מתגוררים במשך שנים חסן ומרים חג'יר. השניים לא שיערו כי בקשה של חברה יזמית להריסת המבנה ולהקמת בניין חדש בן שבע קומות וחצי תוביל למאבק משפטי הנמשך קרוב לארבע שנים, יחלוף במוסדות התכנון השונים, יגרור עררים, עתירות, דיונים חוזרים, ובסופו של דבר יסתיים בפסק דין מקיף שבו נדחתה עמדתם כמעט מכל בחינה אפשרית. סגנית נשיאת בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה, השופטת תמר נאות פרי, בחנה מחדש את טענותיהם, ופסיכולוגיית ההתנגדויות העירוניות המוכרות - עומס, צל, גובה, פגיעה במרקם, וצפיפות שנדמית גדולה מדי - לא הועילו להם.

העותרים טענו כי מדובר בבנייה מוגזמת לסביבה המאופיינת בבנייה נמוכה, וכי הצפיפות המוצעת, 14 יחידות דיור על חלקה קטנה יחסית, הופכת את התוצאה לבלתי סבירה. בפסק הדין נאמר כי הם טענו לצפיפות של 23 יחידות לדונם, ואילו בדיונים בוועדת הערר דובר על מספר מעט נמוך יותר - כ-21 יחידות לדונם. בעיני העותרים, הצפיפות הזו "אינה עולה בקנה אחד עם האופי התכנוני של האזור". אלא שהטענה הזו לא שכנעה את הגורמים המקצועיים, ואף נדחתה תחילה על ידי הוועדה המקומית, אחר כך על ידי ועדת הערר, ולבסוף גם על ידי בית המשפט. כפי שנכתב בפסק הדין, בא כוח הוועדה המקומית הבהיר כבר בדיון הראשוני כי "מדובר בצפיפות התואמת את המגמה של מוסדות התכנון הארציים של ציפוף הבנייה במרכזי הערים", וכי ציפוף שכזה "הוא מספר סביר מאוד בסטנדרטים של תכנון בשנת 2023".

הסיפור כולו החל ביולי 2021, כשנורה יזמות הכרמל הגישה בקשה להיתר להריסת הבניין הקיים ולהקמת מבנה חדש בן שבע קומות וחצי על פי מסמכי המדיניות העירוניים לתמ"א 38. העותרים, שמתגוררים במבנה הישן, הגישו התנגדות. במקביל, ועדת השימור המליצה לצמצם את מספר הקומות לשבע בלבד, אך ההמלצה הזו לא היתה מחייבת, והוועדה המקומית בחרה לאמץ את עמדתה המקורית - לאשר את מלוא הזכויות המבוקשות בתנאים, לאחר שקבעה כי המגרש אינו כלול במתחמי השימור אלא במתחם ה', שמכונה "כרמל, ציר הרכס".

על ההחלטה הוגשו שני עררים: העותרים מצד אחד והיזמת מצד שני. ועדת הערר, בהחלטתה הראשונה, קיבלה חלקית את שני העררים, קבעה נסיגה של ארבעה מטרים בחזית הקומות העליונות אך הותירה את מספר הקומות על כנו. לאחר מכן הוגשה בקשה לעיון חוזר, ובהמשך התברר כי הוועדה המקומית החילה בטעות את מסמך המדיניות מ-2016 במקום זה מ-2020. בשל כך, החזיר בית המשפט את הדיון בבקשה לוועדת הערר, שנדרשה לבצע בחינה מחודשת. הבחינה הזו הובילה שוב לאותה מסקנה עקרונית: הפרויקט עומד בהוראות מסמך המדיניות המאוחר.

• אנשי העיר השיגה רוב דרוש בפרויקט ריינס בתל אביב; צפי הכנסות: 370 מיליון שקל
• סדקים בתוכנית השימור בתל אביב: הפסיקה שעשויה לשנות את פני העיר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כשהעתירה הנוכחית הוגשה, היא כבר היתה השלב השלישי במסלול: אחרי התנגדות, ערר, עיון חוזר, עתירה קודמת ודיון חוזר. בית המשפט לא התרשם כי קיים פגם משפטי שמצדיק התערבות. בפסק הדין שפורסם, מפורטת התשתית הנורמטיבית המגדירה את היחסים בין ועדות התכנון לבית המשפט, כשנקבע כי ההתערבות בהחלטות מקצועיות של מוסדות תכנון שמורה למקרים חריגים בלבד. כפי שצוטט בפסק הדין, "הלכה מושרשת היא כי בית המשפט אינו 'מתכנן־על'... בבואו לבחון החלטה של מוסד תכנון, על בית המשפט להתמקד בבחינת חוקיות ההחלטה וסבירותה". כלומר העותרים נדרשו להראות פגם מהותי, אך לא הצליחו בכך.

טענות רבות שהעלו נדחו מחמת שיהוי ואף כמי שלא הועלו כלל בשלבים הקודמים. כך למשל, הטענה כי המקרקעין מצויים במתחם לשימור - טענה דרמטית מהותית - הועלתה רק בטיעון המשלים, בשלב מאוחר מאוד, ולא בהתנגדות המקורית או בערר. ועדת הערר התייחסה לכך במפורש וציינה כי, "אנו סבורים שקיים טעם לפגם בהעלאת טענות אלה בשלב זה... העוררים מנצלים לרעה את טעותה של הוועדה המקומית על מנת להעלות טענות חדשות ולעשות 'מקצה שיפורים'". אף על פי כן, הוועדה בחנה את הטענה לגופה וקבעה כי מפת מתחמי השימור מציגה גבולות ברורים, וכי החלקה המדוברת אינה כלולה באף מתחם לשימור. בית המשפט אימץ את הקביעה הזו, וציין כי שום תשתית ראייתית לא הראתה אחרת.

בהקשר הזה, הזכיר בית המשפט כי גם המלצת ועדת השימור עצמה לא היתה חד־משמעית, שכן הוועדה אמנם הציעה לבחון הפחתה של חצי קומה, אך הותירה מקום למיצוי זכויות. ועדת הערר כתבה בהחלטתה כי, "לא עולה מההמלצה כי ועדת השימור המליצה באופן חד משמעי על צמצום הקומה החלקית העליונה". הוועדה המקומית, שהיתה רשאית לסטות מההמלצה, בחרה לאמץ את התכנון המקורי.

• הירושה נהפכה למכרז מחייב: 3 אחים ייאלצו למכור בית
• האם ביקשה להגדיל את המזונות - זו הסיבה שהם דווקא ירדו
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הירושה נהפכה למכרז מחייב: 3 אחים ייאלצו למכור בית

נושא נוסף שהיה במחלוקת היה גובה הבניין וכמות הקומות המותרת. העותרים טענו כי מסמך המדיניות ל-2020 מאפשר תוספת של עד שלוש קומות וחצי בלבד, וכי תוספת של ארבע קומות, ועוד חצי קומה במסגרת הקלה, חורגת מסמכות. ועדת הערר דחתה את הטענה הזו, וקבעה כי תוספת הזכויות מכוח תמ"א 38 מצטברת לזכויות מכוח התוכנית התקפה, וכי סעיף 14א לתמ"א מאפשר זאת במפורש. בפסק הדין נכתב כי, "לא מצאתי לקבל טענה זו... הוראות התמ"א אינן מגבילות או אוסרות תוספת בנייה מכוח תוכניות אחרות תקפות". מהבחינה המשפטית, הוכרע כי ניתן להגיע לשבע קומות וחצי בדרך חוקית לחלוטין.

כך גם ביחס לטענה על שטחי שירות מעבר למותר. העותרים סברו כי הבניין אינו בניין גבוה, ולכן אין לאשר 60 מ"ר שטחי שירות לכל יחידה אלא רק 45 מ"ר. ועדת הערר קבעה אחרת, לאחר שבחנה את גובה המבנה העתידי וקבעה כי "מבנה מודרני בן ארבע קומות מגורים... יעמוד על פי רוב בגובה העולה על 13 מטר". בית המשפט מציין כי העותרים לא הוכיחו אחרת, ואף הסתמכו על פרוטוקול מ-1960 שלא איפשר להסיק מסקנה ברורה לגבי הגובה בפועל. גם כאן לא מצא בית המשפט עילה להתערבות.

ואז מגיעה אחת הטענות שהציגו העותרים באופן הכי בולט: "צפוף מדי לאזור". לטענתם, מלבד כל הפגמים הנטענים, עצם מספר יחידות הדיור יוצר עומס תכנוני שאינו הולם את המרקם העירוני. ואולם נקבע כי העותרים עצמם הודו בדיון כי הצפיפות תואמת את טבלת הזכויות של מסמך המדיניות. בית המשפט מציין כי הטענה נהפכה לכללית ולא מבוססת: "לא ניתן להשוות את המקרה כאן למקרים 'האחרים'...". הסוגיה כולה נותרה בתחום שיקול הדעת המקצועי, ולכן נדחתה.

לבסוף, נדחו גם טענות דיוניות של העותרים, כמו הטענה כי זכות הטיעון שלהם נפגעה משום שהדיון החוזר לא התקיים בפני יושבת הראש המקורית. בית המשפט הבהיר כי לשינוי בהרכב ועדת הערר אין השפעה על חוקיות ההחלטה, וכי "סמכות ועדת הערר ומקצועיותה אינן נקנות מזהות יו"ר הוועדה". גם הטענה כי היה צריך לקיים דיון בעל פה נדחתה, שכן זכות הטיעון יכולה להתקיים גם בכתב ולא הוצגה כל פגיעה ממשית.

בסופו של דבר, לאחר בחינה ארוכה ופרטנית של כל נדבכי הטענות, בית המשפט הגיע למסקנה נחרצת: אין עילה להתערב. הפרויקט עומד במסמכי המדיניות, בהחלטות התכנון, בחישובי השטחים ובשיקול הדעת המינהלי. העתירה נדחתה והעותרים חויבו בהוצאות משפט. עבור בני הזוג חג'יר, שמתגוררים כיום בבניין הישן, פסק הדין עשוי לסמן את השלמתו של מסע משפטי ארוך שניהלו מתוך דאגה אמיתית לאופי סביבת מגוריהם. אלא שהדין והמדיניות התכנונית גברו על תחושות הסביבה.

למה בכלל נמשך הסיפור הזה כל כך הרבה זמן?

מכיוון שכל שלב בתכנון - מהבקשה להיתר, להתנגדות, לערר, לעיון חוזר, ועד לעתירה לבית המשפט - יכול לקחת חודשים ארוכים. במקרה הזה היתה גם טעות של הוועדה המקומית בשימוש במסמך מדיניות ישן, ולכן היה צורך להחזיר את התיק לוועדת הערר לדיון נוסף. כל זה האריך משמעותית את ההליך.

אם ועדת השימור המליצה על שבע קומות בלבד, למה ועדת הערר ובית המשפט לא קיבלו את זה?

ועדת השימור היא גוף מייעץ בלבד. ההמלצה שלה לא מחייבת. במקרה הזה היא גם לא אמרה באופן חד־משמעי שצריך להוריד קומה, אלא רק ציינה שיש לבחון מחדש את מיצוי הזכויות. הוועדה המקומית ווועדת הערר סברו שאפשר לאשר שבע קומות וחצי לפי המדיניות העירונית, ובית המשפט קבע שאין סיבה להתערב בהחלטה המקצועית שלהן.

מה המשמעות של "נסיגה של ארבעה מטרים" בקומות העליונות?

זו דרישה להרחיק חלק מהקומות מהחזית הפונה לרחוב, כדי לצמצם את תחושת המסה והגובה כלפי הולכי הרגל. זה פתרון תכנוני נפוץ כשהבניין גבוה יחסית לסביבתו. במקרה הזה, ועדת הערר קבעה שחייבים נסיגה בקומות השביעית והשמינית (החלקית), כדי להתאים את המבנה לחתך המדיניות העירונית.

למה בית המשפט כל הזמן מדגיש שהוא לא מתכנן־על?

משום שתחום התכנון מומחיותו של מוסדות התכנון, לא של השופטים. בית המשפט מתערב רק אם יש פגם מנהלי, למשל אם התקבלה החלטה בלי סמכות, משיקולים זרים, או בחוסר סבירות קיצוני. כל עוד מדובר במחלוקת מקצועית, כמו חישוב גובה או צפיפות, הוא לא מתערב.

מה פירוש המונח "קומת עמודים מפולשת", ולמה היא חשובה?

זו קומה פתוחה חלקית, עם עמודים במקום קירות. בתמ"א 38 יש משמעות לשאלה כמה שטח בנוי יש בה. אם יש בה יותר מ-50% מהשטח בנוי, מותר לספור אותה כקומה ולתת בגינה זכויות נוספות. במקרה הזה השטח הבנוי בקומת העמודים היה מעל 50%, ולכן היזמת קיבלה גם את ספירת הקומה וגם תוספת שטחי בנייה.

למה טענת הצפיפות לא התקבלה, למרות שהעותרים טענו שזה יותר מדי לאזור?

מפני שבאזור עם צירי תנועה מרכזיים המגמה התכנונית היא דווקא לעודד ציפוף. במסמך המדיניות נקבעה שיטה ברורה לחישוב מספר הדירות, והפרויקט עמד בה. העותרים גם הודו במהלך הדיונים שהצפיפות שנקבעה תואמת את הטבלה של העירייה. לכן הטענה לא החזיקה.

האם לעותרים היתה אפשרות לדבר בעל פה בדיון החוזר?

הם רצו בכך, אבל ועדת הערר קבעה שהשלמת הטיעון תיעשה בכתב בלבד. לפי הפסיקה, זכות הטיעון יכולה להתממש גם בכתב, כל עוד הצד קיבל הזדמנות אמיתית להסביר את טענותיו. בית המשפט קבע שזה היה המצב כאן.

אם כך, מה בעצם הסיבה העיקרית לכך שהעתירה נדחתה?

פשוט: העותרים לא הצליחו להראות שום פגם אמיתי או חריג בהחלטה התכנונית. כל טענה - על גובה, שטחים, שימור, צפיפות או פגמים בהליך - נבחנה ונמצאה לא מבוססת. חלק מהטענות גם עלו מאוחר מדי. ולכן בית המשפט לא ראה סיבה להתערב.

אז מה קורה עכשיו בפרויקט?

פסק הדין מאפשר ליזמת להתקדם לקראת הוצאת היתר בנייה בהתאם לתנאים שנקבעו: שבע קומות וחצי, נסיגות בחזית, פיתוח חניון תת־קרקעי ועוד. אין יותר חסם משפטי מצד העותרים, אלא אם יערערו או יגישו בקשה נוספת - מה שיהיה קשה מאוד לאחר פסק דין כה מקיף.