האם ניתן להרוס אגף בבית משותף ללא הסכמת הדיירים האחרים במבנה?

בוקר חורפי אחד ברחוב ד'ישראלי בחיפה התעורר בית משותף ותיק אל דיון משפטי שעתיד היה להגדיר מחדש את גבולות הזכות הקניינית של דיירים בבניין מורכב. באותו רחוב שקט ניצב בית הכולל שני אגפים, קדמי ואחורי, שמתפקדים זה לצד זה שנים ארוכות. ואולם מאחורי הדלתות הסגורות של האגף הקדמי התגבש רעיון שהצית מחלוקת עקרונית על מהותו של הבית המשותף ועל השאלה עד כמה רשאים בעליו של אגף אחד לעצב את גורלו של כל המבנה.

בני זוג שרכשו שתי דירות באגף הקדמי ביקשו לבצע מהלך דרמטי: להרוס את כל האגף, עד ליסוד, ולבנות במקומו יחידת מגורים חדשה שכוללת חניה ומרתף. לטענתם, תקנון הבית המשותף מתיר לכל אגף להתנהל כיחידה עצמאית, ולכן החלטותיהם אינן תלויות בהסכמת שאר הדיירים. מבחינתם, הבית המשותף אמנם מאגד שני מבנים, אך כל אחד מהם מהווה למעשה יחידה נפרדת שאינה עומדת במערכת יחסים של תלות אל מול רעותה.

מנגד, דיירי האגף האחורי סברו כי מדובר במהלך החורג בהרבה ממסגרת ההתנהלות השוטפת. הדיירים טענו כי הריסת מבנה שלם אינה רק פעולה נקודתית המוגבלת לגבולות האגף, אלא כזו בעלת השלכות מהותיות על הבניין כולו. הם הזהירו מפגיעה בזכות הקניין שלהם ומיצירת מצב שבו בוצע שינוי חד-צדדי שעלול לפגוע באפשרות לבצע בעתיד פרויקט תמ"א 38 רחב בכל המבנה. לטענתם, אי אפשר לנתק בין האגפים, בעיקר כשהמהלך עלול לקבוע עובדות שישפיעו על כל הדיירים לשנים ארוכות.

בית משותף כקהילה בעלת אינטרסים משותפים

המפקחת על רישום המקרקעין קיבלה את עמדת בני הזוג, וקבעה כי מכיוון שהתקנון אינו כולל איסור מפורש על הריסה ובנייה מחדש, הרי שהדבר מותר. אלא שהמחלוקת המשיכה לבעבע מתחת לפני השטח, עד שהגיעה לפתחו של בית המשפט המחוזי בחיפה ואל השופט יוסי טורס, שהחזיר את הגלגל לאחור ופסק מחדש בשאלה העקרונית: האם ניתן לבצע שינוי מהותי בבית מורכב ללא הסכמת כלל בעלי הדירות?

• הגג חזר לדיירים: מה מותר בבניינים משותפים?
• הזוג אולמרט ניצח במשפט - השכנים יפנו את הגג
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

פסק הדין שפרסם השופט טורס חורג מהסכסוך הפרטני ומתווה קו ברור לגבי אופיו של הבית המשותף כקהילה בעלת אינטרסים משותפים. השופט פתח את קביעותיו בהתייחסות לבסיס העקרוני, שלפיו שינויים משמעותיים במבנה מחייבים הסכמה כללית, אלא אם התקנון מתיר אותם במפורש. על כן, לדבריו, אין מקום להניח כי שתיקת התקנון מאפשרת פעולות קיצוניות כמו הריסת אגף שלם. כפי שהוא כתב בהכרעתו, "מדובר בקפיצה לוגית שאינה מובנת מאליה", כשהמפקחת הניחה ששתיקת התקנון היא מעין היתר לפעולה כה רחבה.

השופט טורס אף ביטל את הרעיון שניתן לראות בהריסה ובנייה מחדש עניין דומה להרחבת דירה. אמנם התקנון עשוי להתפרש כך שהוא מאפשר לבעלי דירות לבצע הרחבות מסוימות, אך כאן מדובר במשהו אחר לגמרי, פעולה שהוא הגדיר ככזו ש"קשה להפריז במשמעותה". בניסוח חד ובהיר, הסביר השופט כי הריסת אגף שלם מהווה פעולה שמשנה באופן יסודי את פני הבית המשותף. הבניין, כך קבע, אינו רק אוסף של יחידות קניין, אלא מסגרת שמעניקה לדייריו כוח קולקטיבי לעצב את עתיד המבנה. אם אגף אחד נהרס ונבנה מחדש באופן עצמאי, מאבד הבניין את אחדותו ונוצרת מציאות שבה בעלי הדירות באגף השני נותרים חסרי השפעה מהותית על עתיד הנכס שבו הם שותפים.

השופט היטיב להמחיש את המשמעות הרחבה בכך שתיאר את ההשלכות האפשריות בהחלטתו: "מבנה אחד בבית המשותף הוא חדיש, יציב וכשיר לשרת את יושביו לעשרות שנים נוספות, ואילו האחר ישן ואפשר שאינו עומד בתקינה העדכנית". תוצאה שכזו, לטענתו, אינה עולה בקנה אחד עם העיקרון הבסיסי של שיתוף פעולה והסכמה בבית משותף, ובוודאי שאינה תואמת פרשנות סבירה של התקנון. המקום שבו נוצר פער כה משמעותי בין שני חלקי המבנה אינו רק עניין אדריכלי, אלא פגיעה במרקם השיתופי של הבית כולו.

• לא בנו אבל ישלמו: חברת בנייה חויבה ב-2.5 מיליון שקל על פרויקט שלא ביצעה"
• פס"ד: מינוי בן ממשיך היה למראית עין - הנחלה תחולק
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• דירות בכיכר המדינה, פנטהאוז בראשון, מרצדס, יהלומים, ומזומנים...

מנגנון מהותי בניהול בית משותף

ובכך הגיע השופט למסקנה ברורה: בהיעדר סעיף מפורש המאפשר לבעלי הדירות באגף אחד להרוס ולבנות מחדש את המבנה שלהם, אין הם רשאים לבצע פעולה כה קיצונית ללא קבלת הסכמה של כלל בעלי הדירות. בכך חידד פסק הדין את עקרון ההסכמה כמנגנון מהותי בניהול בית משותף, גם כשמדובר בבית מורכב בעל אגפים נפרדים. השופט טורס קבע בהכרעת הדיו כי, "הכלל הבסיסי מחייב הסכמה ועל כן נדרש סעיף בתקנון המתיר לבעלים של אחד המבנים להרוס ולבנות מחדש".

עבור דיירי האגף האחורי, שהביעו חשש כי המהלך יפגע באפשרות לקדם בעתיד פרויקט התחדשות עירונית, מדובר היה באישור משפטי למה שהרגישו כאי צדק בסיסי. פסק הדין מכיר בכך שגם אם אגף מסוים נראה כיחידה עצמאית, הרי שבסופו של דבר הוא חלק ממבנה אחד, וככזה עליו להתנהל תוך ראיית הזכויות והאינטרסים של כלל הדיירים. בכך הושם דגש על ההשפעה הרחבה של פעולות הנעשות לכאורה בתחום הפרטי אך בעלות מקרו־השפעה על הבית כולו.

קביעותיו של השופט טורס צפויות להשפיע על סכסוכים דומים בבתים מורכבים שבהם שאלת העצמאות של אגף או מבנה עולה מחדש. פסק הדין מדגיש כי אי אפשר לראות בבית המשותף פסיפס של חלקים מנותקים, אלא ישות אחת שבה שינוי בחלק אחד עלול לגרור השלכות רוחב על החלקים האחרים. התפישה הזו עומדת בלב עקרון ההתנהלות בבית משותף, שם כל פעולה חייבת לקחת בחשבון את המרקם הכולל ואת השפעתה על השותפים האחרים.

השלכות פסק הדין אינן מסתכמות רק בביטול ההחלטה הקודמת של המפקחת. השופט טורס אף קבע כי בני הזוג יישאו בהוצאות משפט בסכום של 25 אלף שקל - סכום המשקף את גודל המחלוקת ואת העובדה שההליך הזה הבהיר מחדש גבולות פעולה שלא ניתן לחצות ללא הסכמה. בכך חתם בית המשפט פרק אחד, אך ייתכן שפתח פרק אחר, שבו בתי המשפט יידרשו שוב ושוב לפרש תקנוני בתים משותפים ולבחון את המשמעות של פעולות שנראות מקומיות אך יש להן השפעה על כלל הדיירים.

למה בעצם בעלי הדירות לא יכולים פשוט לעשות מה שבא להם בתוך האגף שלהם?

גם אם דירה או אגף מסוים נמצאים בבעלות פרטית, המבנה כולו נחשב בית משותף. ברגע שעושים שינוי גדול שמשפיע על כל הבניין, כמו הריסת חלק ממנו, אי אפשר להתעלם מהאחרים. כל דייר נחשב שותף למבנה, ולכן פעולות גדולות מחייבות התחשבות בכלל הקהילה.

מה ההבדל בין להרחיב דירה לבין להרוס אגף שלם?

הרחבה בדרך כלל משנה משהו קטן יחסית, כמו בניית מרפסת או תוספת חדר. הריסה של אגף היא פעולה שמשפיעה על היציבות, על המראה החיצוני, על האיזון בין חלקי הבניין וגם על תוכניות עתידיות, ולכן בית המשפט רואה בזה שינוי ענק ולא שגרתי.

כן. אם בעלי הדירות האחרים היו נותנים את הסכמתם, כנראה שלא היתה בעיה משפטית מיוחדת. כל הרעיון הוא שהשינוי גדול מדי מכדי להיעשות מבלי ששאר הדיירים יביעו את דעתם.

אז למה דווקא השכנים מהאגף השני התנגדו כל כך?

לפי הטענות שהועלו, הם חששו שהמהלך יפגע בזכות הקניין שלהם, ייצור חוסר שוויון בין האגפים וימנע מהם לקדם בעתיד פרויקט תמ"א 38 לכל הבניין. מבחינתם, שכנים אחרים קובעים עובדה בשטח שתשפיע עליהם לשנים רבות.

למה התקנון לא פתר את הוויכוח?

בתקנון לא היתה שום התייחסות לאפשרות של הריסה ובנייה מחדש. כלומר הוא לא אסר אבל גם לא התיר. בית המשפט הדגיש שדווקא בגלל שהתקנון לא אומר כלום, צריך לחזור לכלל הבסיסי, שלפיו שינויים גדולים מחייבים הסכמה מפורשת.

מה המשמעות של זה לבניינים אחרים בארץ?

פסק הדין יכול להשפיע על הרבה בתים משותפים, בייחוד כאלה שמורכבים מכמה אגפים או מבנים. הוא מסמן לבעלי דירות שאם הם רוצים לבצע שינוי קיצוני, הם חייבים לשתף ולהשיג הסכמה רחבה. אי אפשר להסתמך על פרצות בתקנון.

תיאורטית כן, אבל רק אם ישיגו את ההסכמ של כל הדיירים האחרים או אם יקודם שינוי בתקנון שיתיר זאת באופן ברור. בלי זה, המהלך לא יוכל להתבצע.

האם מדובר בפגיעה בזכות הקניין של בני הזוג?

לא לפי בית המשפט. הוא רואה בזכות הקניין שלהם חלק מזכות רחבה יותר שקיימת לכל הדיירים יחד. כשזכויות מתנגשות, כמו פה, הזכות הציבורית-קהילתית שבבית המשותף גוברת על הרצון הפרטי.

למה השופט התייחס למבנה חדיש מול מבנה ישן?

כדי להסביר את חוסר השוויון שייווצר. אם צד אחד יהרוס ויבנה מחדש, הוא יקבל מבנה מתקדם ויציב, בעוד שאר הבניין יישאר ישן. זה מצב שעלול להקשות על תכנון עתידי וליצור פערים לא סבירים בתוך אותו בית משותף.

האם דיירים בבתים שמורכבים מכמה אגפים צריכים לחשוש עכשיו מכל שינוי?

לא. שינויים קטנים ושגרתיים, כמו שיפוץ, הרחבה רגילה או שינויים פנימיים, לרוב לא מצריכים הסכמה מלאה. פסק הדין מתייחס רק לשינויים גדולים שמטלטלים את כל המבנה.