הדירה נמכרה ללא ידיעת המתווך - וזה הפיצוי שהוא יקבל
בני זוג שרצו למכור את דירתם פנו למתווך וחתמו עמו על הסכם בלעדיות, אך בסופו של דבר מכרו את הנכס ללא ידיעתו. הוא מצדו דרש לקבל את התשלום עבור דמי התיווך, בנוסף לפיצוי שהוסכם בחוזה, אך בני הזוג טענו שהוא לא היה הגורם היעיל בעסקה, ושהרוכשים התעניינו בדירה עוד לפני הסכם הבלעדיות עמו
דמי תיווך הם התשלום שמקבל המתווך עבור עבודתו. אבל מה קורה כשההסכם כבר נחתם, אך בעלי הנכס מוצאים רוכשים באופן עצמאי? בפסק דין שניתן באחרונה על ידי בית משפט השלום בתל אביב בראשות השופט עדי הדר, נקבע כי מתווך זכאי לדמי תיווך מלאים גם במקרה שבו מכרו בעלי נכס את ביתם ללא מעורבות ישירה שלו, אך בתוך תקופת הבלעדיות שנקבעה בחוזה. הסכסוך בין הצדדים התגלע בעקבות מכירת בית פרטי במרכז הארץ, ובית המשפט פסק לתובע את מלוא סכום התביעה, בסכום כולל של 215,836 שקל.
בני הזוג הנתבעים, בעלי בית פרטי בעיר גדולה באזור המרכז, חתמו על הסכם בלעדיות עם המתווך לצורך מכירת הבית. לטענת המתווך, הוא פעל לחשיפת הנכס לקונים פוטנציאליים, כולל פרסום הנכס באתרי אינטרנט וביקורים פיזיים עם לקוחות. למרות זאת, בתוך תקופת הבלעדיות מכרו בני הזוג את הבית לרוכשים אחרים, שלדבריהם התעניינו בנכס עוד לפני חתימת הסכם התיווך.
המתווך טען שהזוג ניצל את מאמציו לשיווק הנכס
המתווך טען כי הנתבעים פעלו בחוסר תום לב וניצלו את מאמציו לשיווק הנכס, תוך שהם עוקפים את ההסכם עמו ומוכרים את הבית מאחורי גבו. "הנתבעים הפרו את התחייבויותיהם בהסכם בצורה יסודית ובוטה", הוא טען בכתב התביעה. הוא דרש תשלום דמי תיווך בגובה 0.75% ממחיר המכירה, בסכום של 55,489.5 שקל, וכן פיצוי מוסכם בסכום כולל של 146,952 שקל בעקבות הפרת הבלעדיות.
מנגד, הנתבעים טענו כי המתווך לא היה הגורם היעיל במכירת הנכס. לדבריהם, הרוכשים החדשים התעניינו בבית עוד לפני חתימת ההסכם עמו, וכי לא היה לו כל קשר ישיר לעסקת המכר. הנתבעים אף האשימו את המתווך בהתנהלות כוחנית ובחוסר תום לב, וטענו כי חתם עמם על ההסכם ללא הבהרה מספקת של תנאיו.
- מתווך יזכה בפיצוי המוסכם אף שלא היה גורם יעיל
- קנה דירה 4 חודשים אחרי שמתווכת הראתה לו אותה - האם חייב לשלם תיווך?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במהלך הדיון ניתנה תשומת לב מיוחדת לשאלה אם ניתן לראות את המתווך כגורם היעיל בעסקת המכר. השופט הדר נדרש להכריע בין גרסאות מנוגדות, תוך שהוא מנתח את ההתכתבויות בין הצדדים ואת העדויות שהוצגו בפניו.
"המתווך הזהיר את הנתבעים מראש"
השופט ציין בפסק הדין שפורסם כי, "לפי סעיף 14 לחוק המתווכים, על המתווך לפעול באופן אקטיבי בתקופת הבלעדיות, ואם כך עשה, יש חזקה שהוא הגורם היעיל. הנתבעים לא הצליחו להפריך חזקה זו". עוד הוא הוסיף כי, "המתווך הזהיר את הנתבעים מראש כי עליהם להפנות אליו כל פניה מקונה בתקופת הבלעדיות, אך הם נמנעו מכך ופעלו מאחורי גבו".
בסופו של דבר, קבע בית המשפט כי המתווך עמד בתנאי ההסכם ובדרישות החוק, ולכן הוא זכאי לדמי התיווך שנקבעו. בפסק הדין נכתב כי, "הוכח כי הנתבעים ידעו שהם מחויבים לתשלום דמי תיווך, אך ניסו לחמוק מכך בטענות סרק". בנוסף, בית המשפט חייב את הנתבעים לשלם פיצוי מוסכם בגין הפרת הבלעדיות ואי תשלום במועד, וכן לשאת במלוא הוצאות המשפט ושכר הטרחה של עורך דינו של המתווך, בסכום כולל של 25 אלף שקל.
- גן אירועים נסגר לפני חתונה - וזה הפיצוי שיקבל הזוג
- רשות ני"ע מזהירה: כך תזהו הונאות השקעה בעידן ה-AI
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- צוואת הסבתא בת ה-97 נפסלה - וזו הסיבה לכך
פסק הדין מחדד את משמעותם של הסכמי תיווך בלעדיים ואת חובתם של מוכרי נכסים לעמוד בהתחייבויותיהם החוזיות. הוא משמש תמרור אזהרה למוכרי דירות על הצורך לפעול בתום לב ולשתף פעולה עם המתווך במהלך תקופת הבלעדיות. הדיון הנרחב בסוגיית "הגורם היעיל" עשוי להשפיע על מקרים עתידיים, ולחזק את מעמדם של מתווכים בעסקות נדל"ן. כפי שנכתב בפסק הדין, "משנוצרה החזקה בדבר הגורם היעיל, הנטל לסתור אותה עובר לכתפי הלקוח".
במקרה אחר, מתווך מקרקעין הציג
ללקוח נכס בעיר נתיבות, ביחד עם כמה נכסים נוספים. הרוכש חתם על הסכם תיווך שקבע עמלה של 2% על הנכס, ששוויו הוערך ב-3.5 מיליון שקל. לאחר פגישה אחת שבה הוצגה הדירה, הרוכש הודיע שהוא לא מעוניין. אבל ארבעה וחצי חודשים אחר כך, התברר שהרוכש חתם על חוזה לקניית הדירה
– בלי ליידע את המתווך. המחיר היה 3.3 מיליון שקל. המתווך, שהבין שנעשה מעקף, הגיש תביעה לבית משפט השלום בבאר שבע, בדרישה לקבל עמלת התיווך בסכום של 75 אלף שקל. הרוכש טען בבית המשפט שהמתווך כלל לא היה הגורם היעיל בעסקה, ושמתווך אחר היה זה שסגר אותה בפועל. לפני כחודש הכריע בית המשפט בפרשה.
- 1.מתווך זה יתונה קתולית לא חייבים להתחתן אבל אם חתמתם זה עליכם! (ל"ת)עידן 21/01/2025 08:52הגב לתגובה זו
צוואת הסבתא בת ה-97 נפסלה - וזו הסיבה לכך
שופטת בית המשפט לענייני משפחה קבעה כי צוואתה של האשה, עיוורת וחירשת, שנערכה לטובת נכדה ששימש כנהגה - פסולה. הפגמים הצורניים, הספקות בכשרותה, המעורבות המשמעותית של הנהנה, והיעדר יכולת ההוכחה שידעה על מה חתמה, הובילו למסקנה אחת. בפסק הדין נכתב: "נותר
ספק ממשי שהצוואה משקפת את רצונה החופשי והאמיתי של המנוחה"
בוקר אחד בראשית פברואר 2017 הובאה אשה ירושלמית כבת 97 אל משרדו של עורך דין מוכר בעיר. השנים הארוכות והקשות שעברה - עלייה מעיראק בשנות החמישים, התאלמנות מוקדמת, גידול שתי בנות בעוני ובמאמץ מתמיד - כבר הותירו בה את חותמן. היא לא ידעה קרוא וכתוב, ראייתה לקתה עד שהוגדרה עיוורת, שמיעתה היתה ירודה והיא תלויה בעזרת הליכון כדי להתנייד. באותם ימים כבר כמעט שלא יצאה מביתה. הפגישה שנערכה באותו משרד תוליך אותה אל מסמך אחד - צוואה, שלימים תיהפך למוקד מאבק משפחתי ומשפטי עיקש, שבסופו הכרעה תקדימית.
הנכד, שהיה גם הנהג הקבוע שלה ומי שליווה אותה לכל מקום, ביקש לקיים את הצוואה. בתה של המנוחה, שהיא דודתו, התנגדה לקיומה. מאחורי ההתנגדות לא עמד רק כאב משפחתי, אלא שורה של טענות כבדות משקל: פגמים צורניים בצוואה, שאלות בדבר כושרה של האם לחתום עליה, מעורבות עמוקה של הנהנה בהכנתה, ותמונה רפואית ותפקודית שהציבה סימני שאלה קשים סביב יכולת גמירת הדעת של המנוחה.
בית המשפט לענייני משפחה בירושלים, מפי השופטת אורית בן דור ליבל, בחן במשך חודשים ארוכים את העדויות, המסמכים, חוות הדעת והקשרים המשפחתיים, ובסופו קבע בפסק דין מקיף כי הצוואה פסולה. בסיכומו של דבר הסבתא, שהיתה בת 97 בעת עריכתה לפי הרישום, לא הוכח שידעה מהו המסמך שעליו חתמה, לא נאמרה בפניה הצהרה כנדרש, העדים לא אישרו את שנדרש מהם, והנהנה - הנכד - היה בעל מעורבות עמוקה מדי בכל שלבי הכנת המסמך. הצוואה, כך נקבע, אינה יכולה לשקף את רצונה החופשי.
הפגמים בצוואה לא היו שוליים
הסיפור מתחיל בקביעה בסיסית שמנחה את דיני הירושה: כיבוד רצון המת. אלא שכפי שמזכירה השופטת בתחילת פסק הדין, הכלל הזה אינו מוחלט. לעתים אותות המציאות מצביעים על כך שהמסמך המוצג כמבטא את רצון המצווה אינו אלא צל של רצון, או תוצר של פגמים חמורים. "צוואה שיש בה פגם מבחינת הצורה אינה נהנית עוד מהחזקה שהיא משקפת את רצונו החופשי", ציינה השופטת. במקרה הזה הפגמים לא היו שוליים כלל - הם עמדו בלב ההכרעה.
- הבת התערבה בעריכת הצוואה - מה קבע ביהמ"ש?
- ביקש לפסול את צוואה שלטענתו נוגדת מסורת תימנית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בפסק הדין נכתב כי הצוואה לא כללה את אישור העדים לכך שהמצווה הצהירה בפניהם שזו צוואתה - פגם שהפסיקה רואה בו פגם צורני מובהק, שמעביר את נטל ההוכחה לכתפי מבקש הקיום. "על התובע מוטל הנטל להוכיח את היסוד העובדתי", קבעה השופטת בהחלטתה, "שהמנוחה הצהירה בפני העדים שזו צוואתה קודם לחתימה עליה". אלא שהתובע לא הצליח לשכנע בכך. לא העדים, לא המסמכים, ולא התצהירים תמכו בטענה שהמנוחה כלל אמרה את המלים האלה.
רון חן (במרכז) במפעל החיתולים באיטליה, צילום: פייסבוקגייס 25 מיליון שקל על טיטולים ובמפרים ויסיים בכלא
רון חן מכר למאות משקיעים תמימים חלומות על התעשרות בין לילה: הפטנטים כללו טיטולים למבוגרים ובמפרים בכבישים שהוצגו ככאלו שיכולים להניב עשרות אלפי אחוזים תוך שנים בודדות אחרי סחבת של יותר מעשור במהלכה המשקיעים הספיקו להתייאש מהכסף, רון מסיים עם קנס וחילוט בהיקף של 215,000 שקל ו-15 חודשים אחר סורג ובריח
חן, שהקים וניהל את חברת "אינובייטיב פטנטים" חברת האם של "טיסטרון" ו"דרייב דה לייט", שיווק למשקיעים סדרת רעיונות מפתים: החל מפדים חדשניים לספיגת בריחת שתן בקרב מבוגרים ועד פסי האטה "חכמים" לרכב. הפטנט הראשון מפרק את החיתול לשני חלקים שמתאימים אנטומית
לגוף האדם וכך ניתן להחליף את הפד הנחוץ לפי הצורך ולחסוך משמעותית, הפטנט השני מבקש להפיק חשמל מאנרגיית הדריכה של רכבים על פסי האטה. לפי כתב האישום, חן יצר במשך שנים מצגי שווא לפיהם הפיתוחים קרובים לשיווק עולמי ולמכירה לרשויות ועתידים להניב למשקיעים החזרי עתק
של עשרות אלפי אחוזים. בטיסטרון הוא סיפר שאוטוטו קימברלי רוכשת את הפטנט ובבמפרים שערים שלמות הולכות להטמיע את החידושים בכבישים.
הקהל, משקיעים תמימים, חלקם אפילו בגיליאי העשרה. אנשי השיווק שלו נפגשו עם האנשים מציגים אב טיפוס של החיתול כדי להראות
שהנה המוצר עובד. גם כדי לבסס את האמון אינובייטיב שלחה מיילים ועדכונים שוטפים שהציגו "התקדמות דרמטית" בפרויקטים למרות שבפועל לא התבצעו ניסויים מהותיים, לא נחתמו הסכמים עם גופים מסחריים, והפטנטים לא הגיעו לשום שלב מסחרי ממשי. החיתולים נתקעו אי שם באיטליה במכונה
שלא הפסיקה "להתקע" ודרשה עוד ועוד השקעות מצד החברה, לעומת זאת הבמפר מעולם לא ראה את אב הטיפוס שלו.
על פי פסק הדין של בית המשפט המחוזי בחיפה, חן הצליח לגייס כ-25 מיליון שקלים ממאות משקיעים וזאת גם מבלי לפרסם תשקיף כנדרש בחוק. מתוך הסכום הזה, כ-13
מיליון שקל הועברו ישירות לחשבונות הבנק של חן ושל מקורביו, ושימשו אותו לצרכיו האישיים בין היתר תשלום חובות, שכר דירה, רכישות פרטיות, והחזרי הלוואות.
בין השנים 2006 ל-2017, ביסס חן מנגנון שיטתי ומתמשך להונאת משקיעים, שכלל גם ניסיונות להונות את רשות
ניירות ערך. כאשר דרשה הרשות לעצור את הגיוסים, חן חתם על התחייבות אבל המשיך בגיוס הכספים בניגוד להנחיות. אמנם הוא לא פנה מיוזמתו אבל קיבל בזרועות פתוחות משקיעים חדשים.
- רשות ני"ע מזהירה: כך תזהו הונאות השקעה בעידן ה-AI
- הונאה של 40 מיליארד דולר מגיעה לסיומה - דון קוון נשלח ל-15 שנות מאסר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חן הורשע בארבעה אישומים חמורים, כולל קבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות, גניבה בידי
מורשה, עבירות לפי חוק ניירות ערך, ועבירות הלבנת הון. הוא נידון ל-15 חודשי מאסר, וכן לתשלום קנס בגובה 110 אלף שקל וחילוט בסכום נוסף של 105 אלף שקל. בנימוקים של בית המשפט נכתב: "הנאשם ניצל באופן בוטה את אמון המשקיעים תוך הצגת מצגי שווא ומידע כוזב, וגרם להם לנזקים
כלכליים ונפשיים משמעותיים".
