תיווך נדלן
צילום: pexels

הדירה נמכרה ללא ידיעת המתווך - וזה הפיצוי שהוא יקבל

בני זוג שרצו למכור את דירתם פנו למתווך וחתמו עמו על הסכם בלעדיות, אך בסופו של דבר מכרו את הנכס ללא ידיעתו. הוא מצדו דרש לקבל את התשלום עבור דמי התיווך, בנוסף לפיצוי שהוסכם בחוזה, אך בני הזוג טענו שהוא לא היה הגורם היעיל בעסקה, ושהרוכשים התעניינו בדירה עוד לפני הסכם הבלעדיות עמו

עוזי גרסטמן | (1)
נושאים בכתבה דמי תיווך משפט

דמי תיווך הם התשלום שמקבל המתווך עבור עבודתו. אבל מה קורה כשההסכם כבר נחתם, אך בעלי הנכס מוצאים רוכשים באופן עצמאי? בפסק דין שניתן באחרונה על ידי בית משפט השלום בתל אביב בראשות השופט עדי הדר, נקבע כי מתווך זכאי לדמי תיווך מלאים גם במקרה שבו מכרו בעלי נכס את ביתם ללא מעורבות ישירה שלו, אך בתוך תקופת הבלעדיות שנקבעה בחוזה. הסכסוך בין הצדדים התגלע בעקבות מכירת בית פרטי במרכז הארץ, ובית המשפט פסק לתובע את מלוא סכום התביעה, בסכום כולל של 215,836 שקל.



בני הזוג הנתבעים, בעלי בית פרטי בעיר גדולה באזור המרכז, חתמו על הסכם בלעדיות עם המתווך לצורך מכירת הבית. לטענת המתווך, הוא פעל לחשיפת הנכס לקונים פוטנציאליים, כולל פרסום הנכס באתרי אינטרנט וביקורים פיזיים עם לקוחות. למרות זאת, בתוך תקופת הבלעדיות מכרו בני הזוג את הבית לרוכשים אחרים, שלדבריהם התעניינו בנכס עוד לפני חתימת הסכם התיווך.


המתווך טען שהזוג ניצל את מאמציו לשיווק הנכס


המתווך טען כי הנתבעים פעלו בחוסר תום לב וניצלו את מאמציו לשיווק הנכס, תוך שהם עוקפים את ההסכם עמו ומוכרים את הבית מאחורי גבו. "הנתבעים הפרו את התחייבויותיהם בהסכם בצורה יסודית ובוטה", הוא טען בכתב התביעה. הוא דרש תשלום דמי תיווך בגובה 0.75% ממחיר המכירה, בסכום של 55,489.5 שקל, וכן פיצוי מוסכם בסכום כולל של 146,952 שקל בעקבות הפרת הבלעדיות.




מנגד, הנתבעים טענו כי המתווך לא היה הגורם היעיל במכירת הנכס. לדבריהם, הרוכשים החדשים התעניינו בבית עוד לפני חתימת ההסכם עמו, וכי לא היה לו כל קשר ישיר לעסקת המכר. הנתבעים אף האשימו את המתווך בהתנהלות כוחנית ובחוסר תום לב, וטענו כי חתם עמם על ההסכם ללא הבהרה מספקת של תנאיו.


במהלך הדיון ניתנה תשומת לב מיוחדת לשאלה אם ניתן לראות את המתווך כגורם היעיל בעסקת המכר. השופט הדר נדרש להכריע בין גרסאות מנוגדות, תוך שהוא מנתח את ההתכתבויות בין הצדדים ואת העדויות שהוצגו בפניו.


"המתווך הזהיר את הנתבעים מראש"


משרדי עורכי הדין שזוכים להרבה חשיפה ומי המאכזבים
אתר ביזפורטל וחברת הדאטה והמחקר Makam, משיקים מדד שמדרג את החשיפה של משרדי עורכי הדין בתקשורת המקומית - הנה עורכי הדין המדוברים ביותר; וגם מי המשרדים הגדולים ביותר?

השופט ציין בפסק הדין שפורסם כי, "לפי סעיף 14 לחוק המתווכים, על המתווך לפעול באופן אקטיבי בתקופת הבלעדיות, ואם כך עשה, יש חזקה שהוא הגורם היעיל. הנתבעים לא הצליחו להפריך חזקה זו". עוד הוא הוסיף כי, "המתווך הזהיר את הנתבעים מראש כי עליהם להפנות אליו כל פניה מקונה בתקופת הבלעדיות, אך הם נמנעו מכך ופעלו מאחורי גבו".




בסופו של דבר, קבע בית המשפט כי המתווך עמד בתנאי ההסכם ובדרישות החוק, ולכן הוא זכאי לדמי התיווך שנקבעו. בפסק הדין נכתב כי, "הוכח כי הנתבעים ידעו שהם מחויבים לתשלום דמי תיווך, אך ניסו לחמוק מכך בטענות סרק". בנוסף, בית המשפט חייב את הנתבעים לשלם פיצוי מוסכם בגין הפרת הבלעדיות ואי תשלום במועד, וכן לשאת במלוא הוצאות המשפט ושכר הטרחה של עורך דינו של המתווך, בסכום כולל של 25 אלף שקל.

קיראו עוד ב"משפט"



פסק הדין מחדד את משמעותם של הסכמי תיווך בלעדיים ואת חובתם של מוכרי נכסים לעמוד בהתחייבויותיהם החוזיות. הוא משמש תמרור אזהרה למוכרי דירות על הצורך לפעול בתום לב ולשתף פעולה עם המתווך במהלך תקופת הבלעדיות. הדיון הנרחב בסוגיית "הגורם היעיל" עשוי להשפיע על מקרים עתידיים, ולחזק את מעמדם של מתווכים בעסקות נדל"ן. כפי שנכתב בפסק הדין, "משנוצרה החזקה בדבר הגורם היעיל, הנטל לסתור אותה עובר לכתפי הלקוח".


במקרה אחר, מתווך מקרקעין הציג ללקוח נכס בעיר נתיבות, ביחד עם כמה נכסים נוספים. הרוכש חתם על הסכם תיווך שקבע עמלה של 2% על הנכס, ששוויו הוערך ב-3.5 מיליון שקל. לאחר פגישה אחת שבה הוצגה הדירה, הרוכש הודיע שהוא לא מעוניין. אבל ארבעה וחצי חודשים אחר כך, התברר שהרוכש חתם על חוזה לקניית הדירה – בלי ליידע את המתווך. המחיר היה 3.3 מיליון שקל. המתווך, שהבין שנעשה מעקף, הגיש תביעה לבית משפט השלום בבאר שבע, בדרישה לקבל עמלת התיווך בסכום של 75 אלף שקל. הרוכש טען בבית המשפט שהמתווך כלל לא היה הגורם היעיל בעסקה, ושמתווך אחר היה זה שסגר אותה בפועל. לפני כחודש הכריע בית המשפט בפרשה.

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    מתווך זה יתונה קתולית לא חייבים להתחתן אבל אם חתמתם זה עליכם! (ל"ת)
    עידן 21/01/2025 08:52
    הגב לתגובה זו
צוואה ירושה
צילום: Istock

בוטל חלקו של הבן בצוואת אמו - אף שאיש לא התנגד

פסק דין דרמטי של בית המשפט לענייני משפחה בירושלים קובע כי מעורבות הבן בעריכת צוואת אמו שוללת ממנו את הזכייה בעיזבון לפי הצוואה. השופטת ריבי לב אוחיון הדגישה כי הוראת סעיף 35 לחוק הירושה היא "חזקה חלוטה" שלא ניתנת לערעור - גם כשכל היורשים מסכימים לקיום הצוואה. עם זאת, היא הציעה פתרון שיאפשר ליורשים להסדיר את החלוקה ביניהם ולהותיר לבן חלק כלשהו בעיזבון אם יחפצו בכך.

עוזי גרסטמן |

באולם הקטן של בית המשפט לענייני משפחה בירושלים התכנסו רק המסמכים והטיעונים, לא אנשים. אף אחד מהצדדים לא טרח להגיע לדיון, אולי מתוך ביטחון שהכל כבר סגור. אחרי הכל, איש לא התנגד לצוואה. אבל השופטת ריבי לב אוחיון לא קיבלה את הבקשה כפשוטה. היא פתחה את ההחלטה במשפט חד־משמעי: "סעיף 35 לחוק הירושה קובע חזקה חלוטה להשפעה בלתי הוגנת", והמשמעות - אין מנוס מלבטל את חלקו של הבן בצוואת אמו, משום שהוא עצמו הודה שהיה מעורב בעריכתה.

המקרה נסב סביב צוואת אם שנכתבה ב-2005, עם עדכונים ב-2008 וב-2010. לאחר פטירתה, פנה בנה לבית המשפט בבקשה למתן צו קיום צוואה. בית המשפט בחן את הבקשה והעלה קושי מהותי: הבן, שהוא גם המבקש, היה מעורב בעריכת הצוואה - עובדה שעולה כדי פסלות לפי סעיף 35 לחוק הירושה. בהחלטה קודמת מ-26 במאי השנה, נקבע כי "עולה ממנה באופן מובהק כי היה מעורב בעריכת הצוואה".

למרות הקביעה הקשה, בית המשפט אפשר ליורשים להגיב. ואכן, כל היורשים - הן אלה שמופיעים בצוואה והן יורשים על פי דין - הגישו תצהירים שבהם הבהירו שאין להם התנגדות לקיום הצוואה כפי שהיא. אפילו בא כוחה של היועצת המשפטית לממשלה הודיע כי אין לו התנגדות, לאחר שקיבל את הסכמת אמו של אחד היורשים הקטינים.

אחת ההוראות המחמירות בחוק הירושה

הנקודה המשפטית שעמדה במרכז ההכרעה היתה סעיף 35 לחוק הירושה, שקובע כי הוראת צוואה המזכה את מי שערך אותה, היה עד לעשייתה או לקח באופן אחר חלק בעריכתה - בטלה. מדובר באחת ההוראות המחמירות בחוק הירושה, שכן היא יוצרת "חזקה חלוטה" להשפעה בלתי הוגנת, גם אם בפועל לא היתה כל השפעה כזו. השופטת ציטטה פסקי דין רבים, בהם הררי, זיידה ובוסקילה, והדגישה כי מדובר בהנחה שאי אפשר לסתור. גם אם יוכח שהמצווה פעלה מרצונה החופשי, עצם מעורבות הנהנה בצוואה מבטלת את חלקו. "אפילו נניח שלא היתה כל השפעה בלתי הוגנת על המנוחה... הוראות צוואה המזכות את המבקש ובת זוגו בטלות", כתבה השופטת.

במקרה הזה לא היתה מחלוקת עובדתית: המבקש עצמו הודה בתצהיר שהגיש כי הוא זה ש"העלה את רצונותיה של המנוחה על הכתב" - הן בעת עריכת הצוואה לראשונה והן בעדכונים שנעשו בה. ההודאה הזו הפכה את ההכרעה לפשוטה במידה רבה, משום שלפי הפסיקה "עורך הצוואה הוא מי שנוטל חלק בניסוחו או בכתיבתו של המסמך", ומכאן שקיימת במקרה הזה אחת מעילות הבטלות שבחוק.

כביש 6 צילום: יעקבכביש 6 צילום: יעקב

ייצוגית נגד כביש 6 נדחתה: מכשיר פסקל לא מזכה בהטבות

השופטת קבעה כי גביית דמי הגבייה בכביש 6 נעשתה כדין; לדבריה, נהגים שבוטל הסכם המנוי שלהם אינם זכאים להמשיך ליהנות מההטבות שניתנות במסגרת ההסכם רק משום שמכשיר הפסקל נשאר ברכבם. בית המשפט הדגיש כי פרשנות אחרת היתה עלולה לפגוע בתכלית החוק ולעודד הפרת הסכמים. התובעים אף חויבו בהוצאות משפט בסכום כולל של 25 אלף שקל

עוזי גרסטמן |

בפברואר 2022 הגיש נהג ממרכז הארץ בקשה לאישור תובענה ייצוגית שנגעה לאחת הסוגיות המוכרות כמעט לכל נהג ישראלי: דמי הגבייה בכביש 6. הבקשה, שהוגשה לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד, כיוונה חץ ישיר למפעילת הכביש, דרך ארץ הייווייז, בטענה שהיא גובה דמי גבייה שלא כדין ואף מחייבת נהגים בתעריף מלא גם כשבידיהם מכשיר פסקל תקין. באחרונה פרסמה שופטת בית המשפט המחוזי יעל מושקוביץ את החלטתה, והיא חד משמעית: כל הטענות של התובע נדחו, והחברה יצאה כשידה על העליונה.

פסק הדין, המשתרע על פני עמודים ארוכים ומנומקים, עוסק בשתי סוגיות מרכזיות שהעלה התובע: האחת, אופן גביית דמי הגבייה בגין הנסיעה בכביש 6, שלטענתו יש לגבותם רק אחת לחודש בעת הפקת החשבון ולא בגין כל נסיעה בנפרד. השנייה, חיוב נהגים שבוטל הסכם מנוי הפסקל שלהם בתעריף של משתמש רגיל, גם אם המכשיר הפיזי עדיין מותקן ברכבם. לטענת התובע, "החזקת מכשיר פסקל ברכב היתה צריכה להספיק כדי לזכות בהטבות שמקבלים המנויים, לרבות פטור מדמי גבייה".

דרך ארץ, שיוצגה על ידי עורכי הדין יובל גרייבסקי ועמית דר ממשרד יהודה רוה, טענה מנגד כי היא פועלת בהתאם לחוק ולתקנות. לטענתה, דמי הגבייה נגבים במטרה לממן את שירותי הגבייה והשירות ללקוחות, וכי אין כל מניעה לגבות אותם בגין כל נסיעה. לגבי טענת הפסקל, הסבירה החברה כי עם ביטול הסכם המנוי, מכל סיבה שהיא, מסתיימת גם הזכאות להטבות שניתנות במסגרת ההסכם, והחזקת מכשיר פסקל ברכב אינה מקנה הטבות נוספות. "במצב זה", נאמר בתשובת החברה, "החיוב מתבצע לפי תעריף המשתמש הרגיל, כפי שנקבע בתקנות".

אין פגם בכך שדמי הגבייה לא נגבים אחת לחודש

השופטת מושקוביץ קיבלה את עמדת החברה וקבעה כי פרשנותה מתיישבת עם לשון החוק ותכליתו. בפסק הדין שפורסם היא ציינה כי, "דמי גבייה הם תשלום המתווסף לאגרה בשל נסיעה בכביש... מקום בו מתווספים דמי הגבייה לאגרה בגין נסיעה בכביש, נראה כי יש היגיון דווקא בעמדת המשיבה לפיה דמי הגבייה מתווספים לכל סכום אגרה המשולם עבור כל נסיעה בכביש". בכך קבעה השופטת כי אין פגם בכך שהחברה גובה את דמי הגבייה עבור כל נסיעה, ולא אחת לחודש בלבד כפי שביקש התובע.

לגבי שאלת מכשיר הפסקל והטבות המנוי, פסקה השופטת כי עצם החזקת המכשיר אינה מקנה כל הטבה. לגבריה, "מקום בו לא קיים הסכם, לא ניתן לחייב את בעל הרכב כבעל 'תג החיוב' רק מכוח החזקתו הפיסית במכשיר". היא הסבירה בהכרעתה כי קבלת עמדת התובע היתה עלולה לפגוע בתכלית ההסדר ולרוקן מתוכן את התמריץ להצטרף להסכם מנוי ולהקפיד על קיומו. השופטת אף הדגישה כי במקרה הנוכחי הסכם המנוי בוטל בשל הפרתו על ידי התובע עצמו, שלמרות זאת ביקש להמשיך וליהנות מההטבות. "תובענה ייצוגית שמטרתה לעודד את אי קיום הוראות הסכם המנוי... נועדה למעשה להיטיב עם קבוצת מפירי ההסכם", כתבה השופטת מושקוביץ, והוסיפה כי הדבר אינו עולה בקנה אחד עם התכלית של כלי התובענה הייצוגית.