הדירה נמכרה ללא ידיעת המתווך - וזה הפיצוי שהוא יקבל
בני זוג שרצו למכור את דירתם פנו למתווך וחתמו עמו על הסכם בלעדיות, אך בסופו של דבר מכרו את הנכס ללא ידיעתו. הוא מצדו דרש לקבל את התשלום עבור דמי התיווך, בנוסף לפיצוי שהוסכם בחוזה, אך בני הזוג טענו שהוא לא היה הגורם היעיל בעסקה, ושהרוכשים התעניינו בדירה עוד לפני הסכם הבלעדיות עמו
דמי תיווך הם התשלום שמקבל המתווך עבור עבודתו. אבל מה קורה כשההסכם כבר נחתם, אך בעלי הנכס מוצאים רוכשים באופן עצמאי? בפסק דין שניתן באחרונה על ידי בית משפט השלום בתל אביב בראשות השופט עדי הדר, נקבע כי מתווך זכאי לדמי תיווך מלאים גם במקרה שבו מכרו בעלי נכס את ביתם ללא מעורבות ישירה שלו, אך בתוך תקופת הבלעדיות שנקבעה בחוזה. הסכסוך בין הצדדים התגלע בעקבות מכירת בית פרטי במרכז הארץ, ובית המשפט פסק לתובע את מלוא סכום התביעה, בסכום כולל של 215,836 שקל.
בני הזוג הנתבעים, בעלי בית פרטי בעיר גדולה באזור המרכז, חתמו על הסכם בלעדיות עם המתווך לצורך מכירת הבית. לטענת המתווך, הוא פעל לחשיפת הנכס לקונים פוטנציאליים, כולל פרסום הנכס באתרי אינטרנט וביקורים פיזיים עם לקוחות. למרות זאת, בתוך תקופת הבלעדיות מכרו בני הזוג את הבית לרוכשים אחרים, שלדבריהם התעניינו בנכס עוד לפני חתימת הסכם התיווך.
המתווך טען שהזוג ניצל את מאמציו לשיווק הנכס
המתווך טען כי הנתבעים פעלו בחוסר תום לב וניצלו את מאמציו לשיווק הנכס, תוך שהם עוקפים את ההסכם עמו ומוכרים את הבית מאחורי גבו. "הנתבעים הפרו את התחייבויותיהם בהסכם בצורה יסודית ובוטה", הוא טען בכתב התביעה. הוא דרש תשלום דמי תיווך בגובה 0.75% ממחיר המכירה, בסכום של 55,489.5 שקל, וכן פיצוי מוסכם בסכום כולל של 146,952 שקל בעקבות הפרת הבלעדיות.
מנגד, הנתבעים טענו כי המתווך לא היה הגורם היעיל במכירת הנכס. לדבריהם, הרוכשים החדשים התעניינו בבית עוד לפני חתימת ההסכם עמו, וכי לא היה לו כל קשר ישיר לעסקת המכר. הנתבעים אף האשימו את המתווך בהתנהלות כוחנית ובחוסר תום לב, וטענו כי חתם עמם על ההסכם ללא הבהרה מספקת של תנאיו.
- מתווך יזכה בפיצוי המוסכם אף שלא היה גורם יעיל
- קנה דירה 4 חודשים אחרי שמתווכת הראתה לו אותה - האם חייב לשלם תיווך?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במהלך הדיון ניתנה תשומת לב מיוחדת לשאלה אם ניתן לראות את המתווך כגורם היעיל בעסקת המכר. השופט הדר נדרש להכריע בין גרסאות מנוגדות, תוך שהוא מנתח את ההתכתבויות בין הצדדים ואת העדויות שהוצגו בפניו.
"המתווך הזהיר את הנתבעים מראש"
השופט ציין בפסק הדין שפורסם כי, "לפי סעיף 14 לחוק המתווכים, על המתווך לפעול באופן אקטיבי בתקופת הבלעדיות, ואם כך עשה, יש חזקה שהוא הגורם היעיל. הנתבעים לא הצליחו להפריך חזקה זו". עוד הוא הוסיף כי, "המתווך הזהיר את הנתבעים מראש כי עליהם להפנות אליו כל פניה מקונה בתקופת הבלעדיות, אך הם נמנעו מכך ופעלו מאחורי גבו".
בסופו של דבר, קבע בית המשפט כי המתווך עמד בתנאי ההסכם ובדרישות החוק, ולכן הוא זכאי לדמי התיווך שנקבעו. בפסק הדין נכתב כי, "הוכח כי הנתבעים ידעו שהם מחויבים לתשלום דמי תיווך, אך ניסו לחמוק מכך בטענות סרק". בנוסף, בית המשפט חייב את הנתבעים לשלם פיצוי מוסכם בגין הפרת הבלעדיות ואי תשלום במועד, וכן לשאת במלוא הוצאות המשפט ושכר הטרחה של עורך דינו של המתווך, בסכום כולל של 25 אלף שקל.
- עשו אקזיט וניסו להימנע מתשלום מס - וזה עבד
- הנער הספיק לעבוד שעה - ויפוצה במיליון שקל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בוטל היתר בנייה למלון שתוכנן ברחוב הירקון בתל אביב
פסק הדין מחדד את משמעותם של הסכמי תיווך בלעדיים ואת חובתם של מוכרי נכסים לעמוד בהתחייבויותיהם החוזיות. הוא משמש תמרור אזהרה למוכרי דירות על הצורך לפעול בתום לב ולשתף פעולה עם המתווך במהלך תקופת הבלעדיות. הדיון הנרחב בסוגיית "הגורם היעיל" עשוי להשפיע על מקרים עתידיים, ולחזק את מעמדם של מתווכים בעסקות נדל"ן. כפי שנכתב בפסק הדין, "משנוצרה החזקה בדבר הגורם היעיל, הנטל לסתור אותה עובר לכתפי הלקוח".
במקרה אחר, מתווך מקרקעין הציג
ללקוח נכס בעיר נתיבות, ביחד עם כמה נכסים נוספים. הרוכש חתם על הסכם תיווך שקבע עמלה של 2% על הנכס, ששוויו הוערך ב-3.5 מיליון שקל. לאחר פגישה אחת שבה הוצגה הדירה, הרוכש הודיע שהוא לא מעוניין. אבל ארבעה וחצי חודשים אחר כך, התברר שהרוכש חתם על חוזה לקניית הדירה
– בלי ליידע את המתווך. המחיר היה 3.3 מיליון שקל. המתווך, שהבין שנעשה מעקף, הגיש תביעה לבית משפט השלום בבאר שבע, בדרישה לקבל עמלת התיווך בסכום של 75 אלף שקל. הרוכש טען בבית המשפט שהמתווך כלל לא היה הגורם היעיל בעסקה, ושמתווך אחר היה זה שסגר אותה בפועל. לפני כחודש הכריע בית המשפט בפרשה.
- 1.מתווך זה יתונה קתולית לא חייבים להתחתן אבל אם חתמתם זה עליכם! (ל"ת)עידן 21/01/2025 08:52הגב לתגובה זו
הנער הספיק לעבוד שעה - ויפוצה במיליון שקל עקב תאונה
השופטת קבעה כי המפעל נתן לנער "הדרכה חפוזה ונמהרת" ולא פיקח על עבודתו, שעה בלבד אחרי שהתקבל לעבודה. קטיעת שלוש אצבעות ביד הדומיננטית הפכה את ימי הקיץ של התובע לסיוט רפואי מתמשך. העדויות שנשמעו בבית המשפט חשפו פערים גדולים בגרסאות, והובילו למסקנה חד־משמעית:
רשלנות המעביד היא שגרמה לתאונה. הפיצוי הכולל שישולם לנער מגיע ליותר מ-981 אלף שקל
הקיץ שאמור היה להיות פתיחת הדלת הראשונה של נער בן 15 לעולם העבודה הסתיים מהר הרבה יותר מכפי משחשב, ובצורה שאיש לא היה מאחל לעצמו. במקום שעות עבודה קלילות במפעל לייצור בקבוקים, התובע מצא את עצמו בחדר המיון של בית החולים העמק בעפולה, כשהוא סובל מפגיעה קשה בידו הדומיננטית. בתוך שעה בלבד מהרגע שנקלט לעבודה, שגרת החופש הגדול שלו התפוגגה והתחלפה בלילות של כאבים, טיפולים וניתוח בהרדמה כללית, לאחר ששלוש מאצבעותיו נקטעו בחלקן. פסק הדין שניתן בבית משפט השלום בחיפה חושף את רצף המחדלים שאיפשרו את התאונה, ומבהיר כי אחריות המפעל היא ברורה ומלאה.
על פי פסק הדין, התאונה התרחשה ב-30 ביולי 2018, כשהתובע, יליד 2003, הגיע למפעל לאחר ששמע מחבריו כי המקום נוהג להעסיק קטינים בתקופת הקיץ. השופטת מאג'דה ג'ובראן־מורקוס מתארת כיצד כבר בתחילת היום, בתוך רבע שעה מהגעתו, נמצא הנער עובד ללא פיקוח וללא הכשרה מספקת, בסביבה שבה פועלת מכונה תעשייתית כבדה לייצור בקבוקים. הוא סיפר כי ישב עם מנהל הנתבעת כ-15 דקות בלבד לפני תחילת העבודה, וכי לא נערך לו סיור במפעל, לא ניתן לו מידע על אופי המתקנים והסכנות, ולא הוסברה לו דרך העבודה עם המכונה. בעדותו היא אמר כי, "אז לא ידעתי מה המכונה הזו ואף אחד לא הדריך אותי איך לעבוד על המכונה… אני כקטין רוצה להראות את עצמי מבין, התחלתי לעבוד על המכונה".
העדות הזו עמדה מול גרסה אחרת לחלוטין שהציג מנהל הנתבעת, שטען כי התובע התקבל לעבודה פשוטה של הדבקת מדבקות על בקבוקים וכיסוי צנצנות, וכי לא ניתנה לו כל הוראה לעבוד על המכונה הכחולה המייצרת את הבקבוקים. לדבריו, העובד הנוסף שהיה מופקד על המכונה - אדם מנוסה ומוכשר - הוא זה שהיה אמור לעבוד עליה, ולתובע כלל לא היה תפקיד שקשור בה. המנהל אף טען כי ירד ממשרדו בקומה העליונה, הבחין בתובע יושב על המכונה "ומנסה לעבוד עליה", וכי צעק לעברו לרדת ולחזור לתפקידו, אך התובע התעלם וניסה להראות שהוא יודע להפעיל את המכונה.
העובד הנוסף לא הובא לעדות
אלא שגרסת הנתבעת לא הצליחה לעמוד במבחן הראיות. בית המשפט מציין כי העובד הנוסף, שלפי תצהיר המנהל היה תושב עזה שעבד במקום, לא הובא לעדות, אף שבטופס בל/250 שמולא בסמוך לאירוע נרשם עד אחר לחלוטין, תושב מאותו יישוב שבו נמצא המפעל. גם אשתו של מנהל הנתבעת, שנכחה במקום בזמן התאונה לפי דבריו, לא הובאה לעדות. השופטת קבעה בהכרעתה כי ההימנעות מהבאת עדים קריטיים משפיעה לרעת הנתבעת ומחלישה את גרסתה באופן מהותי. לצד זאת, היא ציינה כי העדות של התובע היתה עקבית, סדורה ואמינה, ואף נתמכה בכך שבמסמכים הרשמיים שהוגשו לאחר התאונה לא נרשם שהתובע חרג מהוראות כלשהן.
- בנקאי נורה מחוץ לביתו - והוכר כנפגע בתאונת עבודה
- תאונת עבודה – 90% מהתביעות נכשלות ללא ליווי: איך עו"ד ליאור אליטים משנה את הסטטיסטיקה לטובתך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכך קיבל בית המשפט את גרסת הנער, שלפיה מי שהפנה אותו ישירות למכונה היה מנהל העבודה עצמו. הוא לא הוזהר מפני הסיכון, לא קיבל כל הנחיה להימנע מקרבה למתקן, וההדרכה שניתנה לו היתה מינימלית, כללית ולא מתאימה לגילו. בחלק מרכזי בפסק הדין קבעה השופטת כי, "הנתבעת לא הסתייגה ולא פירטה בטופס 250 או בטופס הודעה על פגיעה למל"ל כי התובע פעל בניגוד להנחיות שניתנו", וכי הוראות הבטיחות שניתנו לו היו "חפוזות וכלליות". עוד היא כתבה בהכרעת הדין כי, "לא נערך לו סיור במבנה המפעל וישר התחיל לעבוד - ללא פיקוח".
עשו אקזיט וניסו להימנע מתשלום מס - וזה עבד
פסק דין חשוב של המחוזי מרחיב את ההבנה לגבי אופן קביעת שווי פעילות ונכסים במסגרת עסקות מחירי העברה. בתוך מסכת עובדות מורכבת, קבעה השופטת כי חבות מס עתידית של המוכר אינה חלק משווי המכירה, אך מבנה תשלומי ה-Holdback למייסדים דווקא כן מהווה רכיב אינהרנטי
בשווי זה. מדובר בהכרעה בעלת השלכות רוחב משמעותיות, המשנה את האופן שבו חברות בינלאומיות יידרשו לגשת לחישובי FAR לאחר רכישת מניות
כשחברת הייטק ישראלית נמכרת לענקית בינלאומית, נדמה לעתים שהדרמה האמיתית מתרחשת אחרי שהקמפיין החגיגי מסתיים. במקרים רבים, בתוך זמן קצר לאחר שהמניות עוברות רישום והתקשורת מפרסמת את שווי העסקה, מתחיל מאחורי הקלעים תהליך מורכב בהרבה: שינוי המבנה העסקי הפנימי, העברת הפעילות, ומכירת נכסים בלתי מוחשיים - תהליך שמערב שאלות מס מורכבות, שונות מכל מה שמוכר בעסקאות רגילות בין צדדים שאינם קשורים.
כך קרה גם בפרשה הבאה, שנדונה בפני בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, שבמרכזה עמדה הקסהדייט, חברת סייבר שפעלה בישראל והוקמה ב-2014 על ידי שלושה מייסדים. החברה נמכרה למיקרוסופט ישראל לפי שווי של 75 מיליון דולר, בתמורה שנקבעה בעסקה בין צדדים שאינם קשורים. אלא שיום לאחר השלמת רכישת המניות, ביצעה החברה שינוי מבנה שבמסגרתו הועברה כל פעילותה ונכסיה למיקרוסופט. זהו הרגע שבו החלה המחלוקת שבמוקד פסק הדין.
הערעור עסק בשתי שאלות מס מרכזיות, שעד היום לא זכו להכרעה שיפוטית ישירה בהקשר של שינויי מבנה לאחר רכישת מניות. האחת נגעה לגילום המס, כלומר האם יש להוסיף לשווי הנכסים (FAR) את מס רווח ההון שהמוכר עתיד לשלם בגין המכירה. השנייה עסקה בסיווג תשלומי ה-Holdback (הולדבק) למייסדים, כשליש מהתמורה שחולקה להם רק אם ימשיכו לעבוד במשך שלוש שנים לאחר העסקה.
בית המשפט פתח את פסק דינו בהצגת המסגרת המושגית: שווי הממכר נקבע על בסיס מחיר הרכישה של המניות, מאחר שמדובר בעסקה בין צדדים בלתי קשורים המשקפת את שווי השוק האמיתי של החברה. אלא שבשלב הזה נדרשות התאמות שונות, וההתאמות האלה הן לב לבו של הערעור. כפי שתיארה השופטת ירדנה סרוסי בהכרעתה, "ערעור מס הכנסה זה עניינו בהתאמות שיש לבצע לתמורת המניות, על מנת להעריך את שווי מכירת הנכסים והפעילות".
- השכר נטו יעלה - אבל, לא לכולם; התוכנית של האוצר נחשפת
- 830 אלף שכירים היו אמורים לקבל החזרי מס בשווי 664 מיליון שקל - אך בערעור לבית המשפט העליון ההחלטה בו
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים לא דרשה זאת בעבר
הוויכוח הראשון, והמרכזי, היה האם צריך לגלם את מס רווח ההון שהחברה היתה חייבת בו בעת העברת הפעילות למיקרוסופט. פקיד השומה טען שכן, וטען שהתחשיב צריך לשקף את השיקולים הכלכליים שהרוכשת ידעה מראש, לרבות המס שיידרש בעתיד. לעומתו, הקסהדייט טענה כי רשות המסים עצמה לא דרשה זאת בעבר, וכי הדבר עומד בניגוד לקווי ההנחיה של ה-OECD ולחוזר 15/18 העוסק בשינויי מבנה.
