דמי תיווך הם התשלום שמקבל המתווך עבור עבודתו. אבל מה קורה כשההסכם כבר נחתם, אך בעלי הנכס מוצאים רוכשים באופן עצמאי? בפסק דין שניתן באחרונה על ידי בית משפט השלום בתל אביב בראשות השופט עדי הדר, נקבע כי מתווך זכאי לדמי תיווך מלאים גם במקרה שבו מכרו בעלי נכס את ביתם ללא מעורבות ישירה שלו, אך בתוך תקופת הבלעדיות שנקבעה בחוזה. הסכסוך בין הצדדים התגלע בעקבות מכירת בית פרטי במרכז הארץ, ובית המשפט פסק לתובע את מלוא סכום התביעה, בסכום כולל של 215,836 שקל.

בני הזוג הנתבעים, בעלי בית פרטי בעיר גדולה באזור המרכז, חתמו על הסכם בלעדיות עם המתווך לצורך מכירת הבית. לטענת המתווך, הוא פעל לחשיפת הנכס לקונים פוטנציאליים, כולל פרסום הנכס באתרי אינטרנט וביקורים פיזיים עם לקוחות. למרות זאת, בתוך תקופת הבלעדיות מכרו בני הזוג את הבית לרוכשים אחרים, שלדבריהם התעניינו בנכס עוד לפני חתימת הסכם התיווך.

המתווך טען שהזוג ניצל את מאמציו לשיווק הנכס

המתווך טען כי הנתבעים פעלו בחוסר תום לב וניצלו את מאמציו לשיווק הנכס, תוך שהם עוקפים את ההסכם עמו ומוכרים את הבית מאחורי גבו. "הנתבעים הפרו את התחייבויותיהם בהסכם בצורה יסודית ובוטה", הוא טען בכתב התביעה. הוא דרש תשלום דמי תיווך בגובה 0.75% ממחיר המכירה, בסכום של 55,489.5 שקל, וכן פיצוי מוסכם בסכום כולל של 146,952 שקל בעקבות הפרת הבלעדיות.

מנגד, הנתבעים טענו כי המתווך לא היה הגורם היעיל במכירת הנכס. לדבריהם, הרוכשים החדשים התעניינו בבית עוד לפני חתימת ההסכם עמו, וכי לא היה לו כל קשר ישיר לעסקת המכר. הנתבעים אף האשימו את המתווך בהתנהלות כוחנית ובחוסר תום לב, וטענו כי חתם עמם על ההסכם ללא הבהרה מספקת של תנאיו.

• מתווך יזכה בפיצוי המוסכם אף שלא היה גורם יעיל
• קנה דירה 4 חודשים אחרי שמתווכת הראתה לו אותה - האם חייב לשלם תיווך?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

במהלך הדיון ניתנה תשומת לב מיוחדת לשאלה אם ניתן לראות את המתווך כגורם היעיל בעסקת המכר. השופט הדר נדרש להכריע בין גרסאות מנוגדות, תוך שהוא מנתח את ההתכתבויות בין הצדדים ואת העדויות שהוצגו בפניו.

"המתווך הזהיר את הנתבעים מראש"

השופט ציין בפסק הדין שפורסם כי, "לפי סעיף 14 לחוק המתווכים, על המתווך לפעול באופן אקטיבי בתקופת הבלעדיות, ואם כך עשה, יש חזקה שהוא הגורם היעיל. הנתבעים לא הצליחו להפריך חזקה זו". עוד הוא הוסיף כי, "המתווך הזהיר את הנתבעים מראש כי עליהם להפנות אליו כל פניה מקונה בתקופת הבלעדיות, אך הם נמנעו מכך ופעלו מאחורי גבו".

בסופו של דבר, קבע בית המשפט כי המתווך עמד בתנאי ההסכם ובדרישות החוק, ולכן הוא זכאי לדמי התיווך שנקבעו. בפסק הדין נכתב כי, "הוכח כי הנתבעים ידעו שהם מחויבים לתשלום דמי תיווך, אך ניסו לחמוק מכך בטענות סרק". בנוסף, בית המשפט חייב את הנתבעים לשלם פיצוי מוסכם בגין הפרת הבלעדיות ואי תשלום במועד, וכן לשאת במלוא הוצאות המשפט ושכר הטרחה של עורך דינו של המתווך, בסכום כולל של 25 אלף שקל.

• נדחו טענות אשה לקבלת 800 אלף שקל ממכירת דירה משותפת
• אחרי ארבעה עשורים: עסקת המכר מ-1987 הושלמה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• בזמן שפדתה פנסיה לצמצום המשכנתה, הוא היה עם אחרת

פסק הדין מחדד את משמעותם של הסכמי תיווך בלעדיים ואת חובתם של מוכרי נכסים לעמוד בהתחייבויותיהם החוזיות. הוא משמש תמרור אזהרה למוכרי דירות על הצורך לפעול בתום לב ולשתף פעולה עם המתווך במהלך תקופת הבלעדיות. הדיון הנרחב בסוגיית "הגורם היעיל" עשוי להשפיע על מקרים עתידיים, ולחזק את מעמדם של מתווכים בעסקות נדל"ן. כפי שנכתב בפסק הדין, "משנוצרה החזקה בדבר הגורם היעיל, הנטל לסתור אותה עובר לכתפי הלקוח".

במקרה אחר, מתווך מקרקעין הציג ללקוח נכס בעיר נתיבות, ביחד עם כמה נכסים נוספים. הרוכש חתם על הסכם תיווך שקבע עמלה של 2% על הנכס, ששוויו הוערך ב-3.5 מיליון שקל. לאחר פגישה אחת שבה הוצגה הדירה, הרוכש הודיע שהוא לא מעוניין. אבל ארבעה וחצי חודשים אחר כך, התברר שהרוכש חתם על חוזה לקניית הדירה – בלי ליידע את המתווך. המחיר היה 3.3 מיליון שקל. המתווך, שהבין שנעשה מעקף, הגיש תביעה לבית משפט השלום בבאר שבע, בדרישה לקבל עמלת התיווך בסכום של 75 אלף שקל. הרוכש טען בבית המשפט שהמתווך כלל לא היה הגורם היעיל בעסקה, ושמתווך אחר היה זה שסגר אותה בפועל. לפני כחודש הכריע בית המשפט בפרשה.