שכונת בורוכוב בגבעתיים היא אחת השכונות הכי טובות שיש באזור המרכז. היא קרובה כל כך לעיר הגדולה והיא מספקת לצעירים תחושה של לחיות בתל אביב עם הווי של שכונה צעירה וכיפית, אך גם שקטה יותר מתל אביב. גבעתיים מתמלאת באזורי בילוי של קפה וברים וגם השכונה שנחשבת לשכונה של הייטקיסטים רבים. המחירים כאן הם פחות מהממוצע בתל אביב, ובכל זאת – האיכות מורגשת כאן בכל פינה. אם בורוכוב הייתה שכונה בתל אביב, כנראה שמחירי הדירות היו גבוהים יותר, אבל כיום נמכרות דירות סביב 42-45 אלף שקל למ"ר. הרף יורד כשמדובר בדירות גדולות במיוחד ועולה כשמדובר בדירות קטנות – וכאלה לא חסר כאן.

 

מי קונה דירות סטודיו?

בבורוכוב יש לא מעט עסקאות של דירות קטנות. המחיר למ"ר בעסקאות של דירות 2 חדרים באזור דומה: 46-49 אלף שקל למ"ר. דירות 3 חדרים נמכרות סביב 43-46 אלף שקל למ"ר, אבל צריכים להיות זהירים: מצאנו בניינים שבהם המחיר למ"ר נמוך יותר, ומצאנו פרויקטים ישנים שבהם המחיר חוצה את הרף. בדקנו את זה. הסיפור הוא פשוט: כשמדובר בבניינים משנות ה-60 עם פוטנציאל להתחדשות עירונית, הדיירים דורשים יותר. כשהפוטנציאל ימומש, יכול להיות שהמחיר למ"ר יישאר אותו דבר, אבל יש כאלה שיקבלו דירה הרבה יותר גדולה, עד 50% יותר – וזה שווה הרבה כסף. הנה כמה דוגמאות טובות מהאזור מהתקופה האחרונה:

 

גורדון 35, 77 מ"ר, 3 חדרים, קומה 6 – 3.63 מיליון שקל (כ-47 אלף שקל למ"ר).

גורדון 2, 55 מ"ר, 2.5 חדרים, קומה 2 – 2.76 מיליון שקל (כ-50 אלף שקל למ"ר).

כצנלסון 69, 47 מ"ר, 2 חדרים, קומה 1 – 2.43 מיליון שקל (כ-51,700 למ"ר).

כצנלסון 107, 45 מ"ר, 2 חדרים, קומה 4 – 1.95 מיליון שקל (כ-43,200 למ"ר).

 

מחירי העסקאות בשיא המלחמה ירדו ב-3%, אבל הם חזרו לעצמם בהדרגה. יכול להיות שמה שקורה בבורוכוב הוא פשוט מראה למצב היום: הצעירים מבינים שאין להם כסף לרכוש דירה, ובמקום להתפשר על מגורים בפריפריה, חלקם מעדיף לקנות דירות בגבעתיים, עם חיסרון משמעותי – גודל. הזוגות הצעירים מהסביבה מעדיפים דירות 2.5 חדרים בבורוכוב, מאשר מיני פנטהאוז באשקלון – וזו התוצאה.

 יש פאבים בסביבה. בורוכוב גבעתיים (אלכסנדר כץ)

כביש אחד מנחלת יצחק

לבורוכוב יש לא מעט יתרונות: לצד מוסדות חינוך מיתולוגים וברים, יש לה גם קניון מוכר, והיא ממש קרובה לבורסה ברמת גן. המחירים בשכונה הכפילו את עצמם בעשור ובשנים 2021-2023 הם רשמו עלייה של 20% - פחות מהממוצע, כנראה גם בגלל שבורוכוב נחשבת ליקרה יחסית. העובדה שמדובר בדירות קטנות, מורידה בסוף את הגיל הממוצע. פעם קראו לגבעתיים "עיר הזקנים". לא שזה רע, אבל זה ממש לא נכון היום.

• ICR מתקדמת בשני פרויקטים של התחדשות בר"ג ובגבעתיים
• במקום 80 דירות ישנות - 240 חדשות: גבעתיים מאיצה התחדשות עירונית
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

 

בדקנו את מחירי הדירות החדשות, בדיוק כמו אלה שבונים עכשיו ברחוב קק"ל. מחירי דירות 5 חדרים ינועו בין 44-47 אלף שקל למ"ר. איך יכול להיות שאנשים משלמים 6-6.5 מיליון שקל? פשוט, הדירות החדשות כאן גדולות מאוד.

המחירים בגבעתיים נעים סביב 42-43 אלף שקל למ"ר. אפשר לומר שחלקים בשכונת בורוכוב לא נבדלים משאר העיר, אבל הדירות הקטנות חוצות את הרף הזה. המחיר הממוצע לרכישת דירה ברחובות עומד על 2.2 מיליון שקל בערך, אבל הוא משתנה מאוד בין אזור לאזור. חלק מתושבי בורוכוב הצפונית יכולים להביט על השכונה ממערב, נחלת יצחק התל אביבית, שם נמכרות דירות ב-49 אלף שקל למ"ר. בשכונת הראשונים ברמת גן, שנמצאת מצפון לה, המחירים עומדים על 41 אלף שקל למ"ר. בין השכונות הללו מפריד כביש.

עוד עניין שגורם למחירים באזור לעלות הוא הקרבה למוקדי התעסוקה המטרופוליניים, לאורך נתיבי איילון. השכונה, שנוסדה כשכונת פועלים בשנות ה-20 עם מטרות חקלאיות, החלה לפתח גם הליכים של התחדשות עירונית. יחד עם פיתוח מרכזי הבילוי בכצנלסון, נראה שהשכונה היא אחת האטרקטיביות שיש לאזור להציע ולכן לא פלא שהצעירים שלא יכולים לרכוש דירה בתל אביב, מעדיפים לרכוש דירות סטודיו מאשר לעבור לעיר אחרת. 

• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
• למה נעלמו משקיעי הנדל"ן ומתי הם יחזרו לשוק?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%

מבחינה תחבורתית, לשתי היציאות העיקריות שלה, כביש 20 (נתיבי איילון) דרך זאב ז'בוטינסקי (לאורכו עובר הקו האדום) ודרך השלום, אמור להתווסף בעוד פחות משנתיים הקו הסגול שעתיד לעצור בשתי תחנות, אבל בדרום העיר: כורזין ורחוב המאבק. ההערכה היא שמחירי הדיור בגבעתיים יעלו באותה תקופה בשל החיבור לערים נוספות.

 

עוד עסקאות, הפעם של דירות גדולות, בשכונת בורוכוב:

גורדון 3, 88 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 – 3.95 מיליון שקל (כ-44,900 למ"ר).

קק"ל 14, 146 מ"ר, 5 חדרים, קומה 5 – 6.54 מיליון שקל (כ-44,800 למ"ר).

בורוכוב 3, 129 מ"ר, 5 חדרים, קומה 2 – 4.43 מיליון שקל (34,300 למ"ר).

מורדי הגטאות 17 (פרויקט חדש, 155 מ"ר), 5 חדרים, קומה 1 – 6.5 מיליון שקל (כ-41,900 למ"ר).

קק"ל 23, 139 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 – 6.5 מיליון שקל (כ-46,760 למ"ר).