רשימת 20 הערים המובילות במספר העסקאות בשוק החופשי מלמדת כי הביקושים חזרו. ברוב הערים הגדולות בישראל נרשמה עלייה במספר העסקאות, פרט למספר בודד של ערים.

מי שספגה את המכה הגדולה ביותר היא נתיבות, אבל צריך לזכור שזו ירידה ממספרים מאוד גבוהים. מצד אחד, זו ירידה בולטת של 52% במספר העסקאות בשוק החופשי בנתיבות, אבל עדיין כפי שעולה מהטבלה המצורפת, המספרים באופן אבסולוטי גבוהים.

לפני נתוני האוצר, גידול חד במספר העסקאות נרשם בבית שמש, פ"ת, אשדוד וראשל"צ, אבל את גידול המשמעותי אפשר לראות בחדרה - עליה של 47%, זאת לאחר תקופה ארוכה של ירידה משמעותית בעסקאות בעיר זו ובאזור בכלל.

• הותמ"ל אישרה את רובע התקומה באופקים: 10,000 דירות חדשות בדרך
• הסכסוך במתנ"ס הסתיים בפיצוי בסך 75 אלף שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

רכישת דירות לפי ערים, לעומת הרבעון המקביל אשתקד (משרד האוצר)

מבין הערים שנותרו מחוץ ל-20 המובילות בעסקאות ברבעון הראשון השנה בולט גידול חד בעסקאות באופקים, בה נרכשו 250 דירות בשוק החופשי ברבעון הראשון השנה. לפי נתוני האוצר, מדובר בגידול של 77% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. הגידול הושג במידה רבה על רקע זינוק ברכישות המשקיעים בעיר.

נשווה את מה שקרה בנתיבות למה שקורה באופקים. האחרונה מדורגת במקום ה-19 ברכישות אלו, עם 54 דירות שנרכשו להשקעה ברבעון הראשון השנה לעומת 15 בלבד ברבעון הראשון אשתקד. מנגד, נתיבות רשמה ירידה חדה של 52%. נמצא שיעור גבוה של רוכשי "דירה ראשונה" בפרויקטים חדשים בנתיבות שמתגוררים במרכז הארץ. באוצר מניחים כי חלקם רוכשים דירות אלו למטרות השקעה, גם אם אין זו "דירה נוספת" עבורם.

המרחק בין אופקים לנתיבות לא מצדיק את המחיר באופקים שנמוך לעומת אופקים. זו הסיבה העיקרית שמשקיעים וגם רוכשי דירות מגדילים את הביקושים באופקים. רגע לפני המלחמה היקף הדירות החדשות שנמכרו באופקים היה בצמרת ערי ישראל, כשהמחירים בעיר היו סביב 12-13 אלף שקל למ"ר. דירות חדשות לרוב עם מחיר גבוה יותר למ"ר ועלות של 1.6 מיליוון עד 2 מיליון לחמישה חדרים. המחיר הממוצע מטעה, יש אזורים עם מחירים של 16 אלף שקל למ"ר ויש אזורים במחירים של 10-11 אלף שקל למ"ר. בחודשים האחרונים המחירים בעלייה, מדובר כבר על 12-14 אלף שקל למ"ר. המחיירם כבר די קרובים למחירים בנתיבות. 

• אפי קפיטל: מאחורי 888 הדירות - מרוויחה תחת מינוף גדול
• מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...

דירה זהה בבאר שבע תעלה אלף שקל יותר למטר, ובירוחם, משהו כמו 11-12 אלף שקל. בפרויקטים החדשים נמכרות באופקים דירות ב-13-15 אלף שקל למ"ר. כשבוחנים את שכר הדירה באופקים ביחס למחיר הדירה, עולה כי התשואה משכר הדירה נמוכה וזאת למרות שבפריפריה היה צפוי שהתשואה תהיה גבוהה יחסית. שכר הדירה השנתי מהווה בין 2%2.4 ל-2.8%, יש גם תשואות טובות יותר בדירות הקטנות - 3% ומעלה. עדיין פחות מהתשואה שניתן להשיג בבאר שבע וערים נוספות בדרום. מכאן אפשר להסיק שהמשקיעים מצפים לעליית ערך

אופקים הולכת לגדול בעשרות אלפי דירות בעשור הקרוב. האם יהיה לזה ביקוש? ואם כן, אז באיזה מחירים? אנחנו רוצים להזכיר לכם שבבאר שבע המחירים תקועים ב3-4 השנים האחרונות מסיבה אחת - היצע הדירות גדול על העיר. הפרוקיטים החדשים השאירו היצע גדול שקשה להשלים אותו. לא ברור אם זה יהיה המצב באופקים, אבל מה שבטוח שההיצע הולך להיות דרמטית מעל מה שהיה בעבר. 

לתושבי אופקים יש עוד כמה הטבות שכדאי לשים אליהם לב: הם מקבלים סבסוד מהמדינה עבור גנים וצהרונים והחל מינואר 2018 זכאי תושב מקומי לזיכוי ממס בשיעור 18% עד גובה הכנסה של 234 אלף שקל, מה שתורם מאוד לשכר הנטו שלהם - עד 3,510 שקל נטו לחודש (תלוי במס בפועל). ההטבה הזו לצד המחירים הנוחים יחסית, מביאים זוגות צעירים לחשוב על אופקים כמקום מגורים.

חדרה בראש. נתוני מיסוי (משרד האוצר)

אם מנתחים את נתוני האוצר לגבי העסקאות בשוק החופשי לפי ערים גדולות, אז ירושלים היא זו שהובילה במספר עסקאות זה ברבעון הראשון השנה, עם 1,253 דירות שנרכשו, זאת למרות גידול מתון מזה שנרשם ברמה הארצית במספר העסקאות בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד (גידול של 8.2% לעומת עליה של 14% ברמה הארצית). ניתוח הממצאים מצביע על ירידה חדה במיוחד ברכישות המשקיעים בחיפה. סביר להניח כי ירידה חדה זו מוסברת בין היתר בפרוץ המלחמה והחשש להתרחבות הלחימה בצפון.

תל אביב גדלה מאוד ברכישות המשקיעים, עם 400 כאלה, שזה 44% יותר, ירושלים עלתה מהמקום השלישי ברבעון המקביל אשתקד, על חשבון חיפה, עם 354 דירות שרכשו בה המשקיעים, גידול של 54%. חיפה, השלישית בדרוג, רחוקה משמעותית במספר רכישות המשקיעים בהשוואה לשתי המובילות, עם 193 דירות שנרכשו בה להשקעה, ירידה חדה של 20% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

שיעור ירידה זה כפול מירידה שנרשמה בסך העסקאות בשוק החופשי בחיפה ברבעון הראשון השנה. סביר להניח כי ירידה חדה זו ברכישות המשקיעים בחיפה, שנוטים לרכוש דירות יד שניה ישנות, מוסברת לפחות בחלקה מהחשש להסלמה במלחמה בצפון, והיעדר ממ"דים בחלק גדול מהדירות הישנות.

הכביש בכניסה לשכונה החדשה, אופקים (יחצ)