אושר: שכונת פארק הנחל בבאר שבע תורחב ל-1,290 יחידות דיור
תכנית רשות מקרקעי ישראל להרחבת שכונת פארק הנחל בבאר שבע אושרה סופית בוועדה המחוזית. מי שתיקרא "שכונת הפארק מערב" תכלול כ-1,290 יח"ד ושטחי תעסוקה ומסחר.
הדמיית פארק הנחל ב"ש. הדמיה: יער קורין ניהול תכנון בע"מ התכנית עוסקת בהקמת שכונת מגורים חדשה בשטח של כ-286 דונם, ממערב לשכונת פארק הנחל ומצפון לנחל באר שבע ובממשק עם האתר הלאומי בית אשל. השכונה תכלול סה"כ כ-1,290 יח"ד בתמהיל מגוון, מתוכן כ-300 יח"ד לדיור מוגן, לצד שטחים למסחר ותעסוקה (כ-12,000 מ"ר) מבני ציבור (כ-35,000 מ"ר), מערך דרכים ותשתיות, שטחים למוסדות ציבור בית ספר וגני ילדים חדשים ושטחים ציבוריים פתוחים. התוכנית שיזמה רשות מקרקעי ישראל, בשיתוף עם עיריית באר שבע, להקמת שכונת המגורים החדשה, גובלת במערב בפארק נחל באר שבע, במזרח בשכונת פארק הנחל, בדרום בכביש 25, בצפון בפארק נחל באר שבע ובממשק עם אתר לאומי בית אשל. בתכנית מוצעת כניסה חדשה מהשדרה המרכזית. היקפי הבניה בתוכנית כוללים כאמור כ-1,290 יח"ד בתמהיל דיור מגוון לרבות דיוריות, דיור מיוחד (כ-300 יח"ד בשטח של כ-15,000 מ"ר), דירות קטנות למגוון אוכלוסיות ודיור להשכרה בהישג יד. עוד כוללת התכנית כ-11,500 מ"ר למסחר ולתעסוקה וכ-33,000 מ"ר למוסדות חינוך וציבור, מערכת דרכים, שטחים למוסדות ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים. הצפיפות הממוצעת בתחום התכנית היא כ-14 יח"ד לדונם נטו. התכנית מהווה המשך של שכונת פארק הנחל מערבה. מוצע המשך בניה של 8 קומות לאורך השדרה הראשית עם חזית עירונית פעילה ובניה מרקמית, "בתי חצר", של 5 קומות סביב ליבה של מגרשי ציבור הכוללים מוסדות חינוך וגנים שכונתיים. היא מציעה דיור מוגן עם חזית מסחרית ושטחים ציבוריים על השדרה הראשית הפעילה, בסמיכות לכביש 25 המציע נגישות מיטבית לתחבורה הציבורית לאורכו, בקרבת פארק הנחל, אתר בית אשל ומול מתחם הקאנטרי קלאב המתוכנן להיבנות ממערב. עינב רינגלר, מנהלת אגף לתכנון ופרויקטים ברשות מקרקעי ישראל, בירכה על אישור תכנית להרחבת שכונת פארק הנחל בב"ש: "מדובר בתכנית איכותית שתיתן מענה לביקוש בעיר עם כ – 1300 יח"ד חדשות בתכנון המשכי וצמוד דופן לעיר ובתמהיל מגוון לכלל האוכלוסייה. התוכנית מציעה מרחב אורבני המשלב מגורים באיכות חיים גבוהה לצד שטחים פתוחים וטבע, מבני ציבור ושטחי מסחר". מ"מ מתכנן מחוז דרום במינהל התכנון, ד"ר רחל קטושבסקי: "התוכנית שמה דגש על המשכיות המרקם העירוני והשלמת החלק הדרומי של העיר באר שבע. השכונה אשר נמצאת במיקום מצוין, תהנה מנגישות תחבורתית גבוהה ומערכת הסעת המונים, מהקרבה לשטחים פתוחים איכותיים לפנאי ונופש פארק נחל באר שבע ואתר בית אשל ולשטחי תעסוקה עמק שרה והמרכז הרפואי החדש המתוכנן בסמוך על דרך יגאל אלון".
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
