מודל השכירות ארוכת הטווח הופך כלכלי - גם לקרנות הריט וגם למוסדיים

ועדת הכספים אישרה לקריאה שנייה ושלישית את החוק לעידוד השקעות הון שבפרק השכירות המוסדית וחתמה בכך את עיקרי חקיקת הוועדה במסגרת חוק ההסדרים. במסגרת הדיונים מיטבה הוועדה את תנאי המסלול לשם הגדלת הכדאיות לחברות והיזמים, תוך שמירה על משך תקופת ההשכרה על 15 שנה ואף יצירת תמריצים להארכתה מעבר לכך.

יו"ר הוועדה, ח"כ אלכס קושניר: אני מאמין שניתן פה דחיפה אמיתית לשכירות ארוכת טווח בשוק. הכנסנו לחוק את התוספת להגנה על הדיירים, בנינו מודל שהוא כלכלי מאוד, עם המשכיות של הטבות תוך שמירה על מתווה השכירות ארוכת הטווח, הכול כדי שהפרויקטים האלה יצאו לפועל.

במסגרת בחוק יחולו שיעורי מס מופחתים על הכנסה חייבת ממכירת דירות להשכרה או על השבח הריאלי ממכירת דירות להשכרה, וכן על ההכנסה החייבת מהשכרת הדירות, בכפוף לכך שהדירות יושכרו למגורים למשך 15 שנים מתוך 18 השנים הראשונות שלאחר תום הבניה, כאשר השוכרים ייהנו מתקופות השכרה רצופות של 5 שנים לכל הפחות.

כמו כן, נקבעו ההטבות הינן בגין בניין חדש ובבעלות של חברה או של יחיד, לצד חברות שקופות, חברות בית וכדומה, לצד התאמות מס מבחינת ההטבות. זאת בניגוד לנוסח החוק המקורי בו יחיד לא היה זכאי למסלול ההטבות. 

• רפורמה מרוככת בדרך? לוין חותר לפשרה וזה יכול לעשות רק טוב לשווקים
• ח"כ אמסלם: "הממשלה אינה מתפקדת, נביא 65 מנדטים ונשלוט כראוי"

באזור שאינו פריפריאלי הבניין צריך לכלול, אחד משני אלה, לפי האופציה הגבוהה מבין השתיים; הבניין כולל 10 דירות להשכרה. לפחות 66% מהדירות בבניין אשר שטחן מהווה לפחות 50% משטח הבניין הכולל מיועדות להשכרה. זאת, בשונה מהמצב הקודם בו הדרישה למספר דירות להשכרה היתה נמוכה יותר; מינימום של 4-6 דירות להשכרה או לפחות 50% מהדירות בבניין מיועדות להשכרה.   באזור פריפריאלי, הבניין צריך לכלול, אחד משני אלה, לפי האופציה הגבוהה מבין השתיים: הבניין כולל 6 דירות להשכרה. לפחות 30% מהדירות בבניין אשר שטחן מהווה לפחות 30% משטח הבניין הכולל מיועדות להשכרה. 

לעניין הטבות המס נקבע מודל מדורג, שיאפשר מכירה רק לאחר 15 שנות שכירות ויעודד שכירות בת 20 שנה: ב-5 השנים הראשונות תזכה החברה המשכירה למס מופחת על הכנסה משכירות בגובה 11% (בתנאי שהדירות הושכרו בממוצע ל-5 מתוך 6 השנים הראשונות), לאחר 5 שנים ועד 10 שנים ל-9% מס, אחרי 10 שנים ועד 15 שנים ל-7% מס (לאחר 15 שנים ניתן למכור), ולאחר 15 עד 20 שנה ומעלה ל-5%. 

לעניין יחידים נקבעו השיעורים הבאים: ב-5 השנים הראשונות מס מופחת על הכנסה משכירות בגובה 29% (בתנאי שהדירות הושכרו בממוצע ל-5 מתוך 6 השנים הראשונות), לאחר 5 שנים ועד 10 שנים ל-27.5%, אחרי 10 שנים ועד 15 שנים ל-25.5% מס (לאחר 15 שנים ניתן למכור), ולאחר 15 עד 20 שנה ומעלה ל-24%. 

• הוד השרון -"תוואי המטרו מסכן את עתידה של העיר"
• קצרין: התקבלו היתרי חפירה וביסוס למתחם נוסף של כ-300 דירות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

במסגרת רצון למשוך חברות להשקיע בפרויקטים לשכירות ארוכת טווח, נקבע כי תתאפשר מכירת פרויקטים בין גופים, לצד שמירת משך תקופת השכירות. כך במידה וחברה מוכרת את זכויותיה לחברה אחרת, תיכנס החברה לנעליה ותמשיך את משך השכירות לעניין כל הדירות המושכרות, כך שתקופת השכירות בסך הכל לא תרד מ-15 שנה, כאשר חברה הרוכשת את הזכויות תחל את הליך הדירוג של הטבת המס מתחילתו – 5 שנים ראשונות לאחר הרכישה – מס בן 11% וכן הלאה.

במידה ובונה הבניין מוכר אותו למשכיר ממשיך עפ"י התנאים הנ"ל, הרוכש ייהנה משיעור מס רכישה של 0.5% במקום 6%, היה ועמד בכל התנאים וההתחייבויות.

במקרה של הפרת תקופת השכירות נקבע כי הפרה תחייב את בעלי הנכס בתשלום מלא של שיעורי המס. במקרה שההפרה נעשתה לאחר שגוף רכש את הנכס מגוף קודם (בתקופה השנייה - לאחר לפחות 5 שנים), אזי ההפרה תוביל לשלילת הטבת המס גם של הגוף הרוכש וגם של הגוף הראשון שהחזיק בנכסים. במקרה של הפרת תקופת השכירות בתקופה השלישית (בתקופה שבין 10 ל-15 שנה), ישללו ההטבות בגין 2 התקופות האחרונות, לא כולל התקופה הראשונה. 

פחת מואץ ושיעור הדיבידנד – ללא שינוי, כלומר ההטבות הקיימות כיום יישארו - שיעור הפחת השנתי על דירה מושכרת למגורים לפי חוק זה הוא 20% (ללא הטבת המס שיעור הפחת לדירה מושכרת למגורים הוא 4% לכל היותר). 

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, אביעד פרידמן, אמר על רקע קידום החוק: "לגבי חוק עידוד השקעות הון זה פחות רלוונטי לקרקע פרטית, חיפשנו פתרונות לאזור יהודה ושומרון, גם בעקבות פנייתו של ח"כ סמוטריץ וגם של ח"כ אורבך. אנחנו רוצים להגיע ל-6,500 דירות בדירה להשכיר, להכניס גם את יהודה ושומרון לתוך כך, וכן את האוכלוסייה החרדית. אנחנו לא עושים שום דבר בלי לתאם עם ראשי הרשויות, רק במקומות בהם יש הסכמה".

ח"כ בצלאל סמוטריץ: "אני מודה לך יו"ר הוועדה על דיון ענייני ואמיתי, שלא עושה חשבונות של קואליציה ואופוזיציה, אני מודה לשר אלקין ולמנכ"ל. הוסכם כאן על כולם, שכשהולכים למתווה של עידוד שכירות ארוכת טווח, אז אי אפשר להחריג ולהפלות מכך בערך חצי מיליון מתיישבים. זה לא מושלם אבל בהחלט התקדמנו".

יו"ר הוועדה, ח"כ אלכס קושניר סיכם את הדיון: "אישרנו את הרפורמה הרביעית מתוך חוק ההסדרים - שכירות ארוכת טווח, אני רוצה להזכיר לכם איך קיבלנו את החוק ואיך הוא יוצא, וזה בזכותכם, מי שיושב פה, כל מי שהשתתף בדיונים ועבד קשה, כדי שמצד אחד המודל יהיה כלכלי ולא רק יפה על הנייר. אני מאמין בכל ליבי שניתן פה דחיפה אמיתית לשכירות ארוכת טווח בשוק. הכנסנו לחוק את התוספת להגנה על הדיירים, בנינו מודל שהוא כלכלי מאוד, עם המשכיות של הטבות תוך שמירה על מתווה השכירות ארוכת הטווח, הכול כדי שהפרויקטים האלה יצאו לפועל. 27% מהתושבים בישראל חיים בשכירות פרטית שלא מאפשרת וודאות, בעולם מדובר ב-40%, ואנחנו יכולים להגיע לשם באמצעות שלושת המסלולים: דירה להשכיר, חוק עידוד השקעות הון וקרנות הריט. אני מאמין שבשנה הבאה נראה את הפרויקטים הללו יוצאים לעולם".

לעניין חוק ההסדרים ציין יו"ר הוועדה: "סיימנו היום גם את חוק הסדרים על הפרקים המשמעותיים שבו, וזה לא מובן מאליו התהליך שעברנו כאן – אופוזיציה וקואליציה בחודשים האחרונים. כולם השקיעו ונתנו את המקסימום בשביל שהחוק הזה יצא לפועל. עשינו את זה ביחד ואני גאה על התהליך ועוד יותר- גאה על התוצאה".