מודל השכירות ארוכת הטווח הופך כלכלי - גם לקרנות הריט וגם למוסדיים
ועדת הכספים אישרה לקריאה שנייה ושלישית את החוק לעידוד השקעות הון שבפרק השכירות המוסדית וחתמה בכך את עיקרי חקיקת הוועדה במסגרת חוק ההסדרים. במסגרת הדיונים מיטבה הוועדה את תנאי המסלול לשם הגדלת הכדאיות לחברות והיזמים, תוך שמירה על משך תקופת ההשכרה על 15 שנה ואף יצירת תמריצים להארכתה מעבר לכך. יו"ר הוועדה, ח"כ אלכס קושניר: אני מאמין שניתן פה דחיפה אמיתית לשכירות ארוכת טווח בשוק. הכנסנו לחוק את התוספת להגנה על הדיירים, בנינו מודל שהוא כלכלי מאוד, עם המשכיות של הטבות תוך שמירה על מתווה השכירות ארוכת הטווח, הכול כדי שהפרויקטים האלה יצאו לפועל. במסגרת בחוק יחולו שיעורי מס מופחתים על הכנסה חייבת ממכירת דירות להשכרה או על השבח הריאלי ממכירת דירות להשכרה, וכן על ההכנסה החייבת מהשכרת הדירות, בכפוף לכך שהדירות יושכרו למגורים למשך 15 שנים מתוך 18 השנים הראשונות שלאחר תום הבניה, כאשר השוכרים ייהנו מתקופות השכרה רצופות של 5 שנים לכל הפחות. כמו כן, נקבעו ההטבות הינן בגין בניין חדש ובבעלות של חברה או של יחיד, לצד חברות שקופות, חברות בית וכדומה, לצד התאמות מס מבחינת ההטבות. זאת בניגוד לנוסח החוק המקורי בו יחיד לא היה זכאי למסלול ההטבות. באזור שאינו פריפריאלי הבניין צריך לכלול, אחד משני אלה, לפי האופציה הגבוהה מבין השתיים; הבניין כולל 10 דירות להשכרה. לפחות 66% מהדירות בבניין אשר שטחן מהווה לפחות 50% משטח הבניין הכולל מיועדות להשכרה. זאת, בשונה מהמצב הקודם בו הדרישה למספר דירות להשכרה היתה נמוכה יותר; מינימום של 4-6 דירות להשכרה או לפחות 50% מהדירות בבניין מיועדות להשכרה. באזור פריפריאלי, הבניין צריך לכלול, אחד משני אלה, לפי האופציה הגבוהה מבין השתיים: הבניין כולל 6 דירות להשכרה. לפחות 30% מהדירות בבניין אשר שטחן מהווה לפחות 30% משטח הבניין הכולל מיועדות להשכרה. לעניין הטבות המס נקבע מודל מדורג, שיאפשר מכירה רק לאחר 15 שנות שכירות ויעודד שכירות בת 20 שנה: ב-5 השנים הראשונות תזכה החברה המשכירה למס מופחת על הכנסה משכירות בגובה 11% (בתנאי שהדירות הושכרו בממוצע ל-5 מתוך 6 השנים הראשונות), לאחר 5 שנים ועד 10 שנים ל-9% מס, אחרי 10 שנים ועד 15 שנים ל-7% מס (לאחר 15 שנים ניתן למכור), ולאחר 15 עד 20 שנה ומעלה ל-5%. לעניין יחידים נקבעו השיעורים הבאים: ב-5 השנים הראשונות מס מופחת על הכנסה משכירות בגובה 29% (בתנאי שהדירות הושכרו בממוצע ל-5 מתוך 6 השנים הראשונות), לאחר 5 שנים ועד 10 שנים ל-27.5%, אחרי 10 שנים ועד 15 שנים ל-25.5% מס (לאחר 15 שנים ניתן למכור), ולאחר 15 עד 20 שנה ומעלה ל-24%. במסגרת רצון למשוך חברות להשקיע בפרויקטים לשכירות ארוכת טווח, נקבע כי תתאפשר מכירת פרויקטים בין גופים, לצד שמירת משך תקופת השכירות. כך במידה וחברה מוכרת את זכויותיה לחברה אחרת, תיכנס החברה לנעליה ותמשיך את משך השכירות לעניין כל הדירות המושכרות, כך שתקופת השכירות בסך הכל לא תרד מ-15 שנה, כאשר חברה הרוכשת את הזכויות תחל את הליך הדירוג של הטבת המס מתחילתו – 5 שנים ראשונות לאחר הרכישה – מס בן 11% וכן הלאה. במידה ובונה הבניין מוכר אותו למשכיר ממשיך עפ"י התנאים הנ"ל, הרוכש ייהנה משיעור מס רכישה של 0.5% במקום 6%, היה ועמד בכל התנאים וההתחייבויות. במקרה של הפרת תקופת השכירות נקבע כי הפרה תחייב את בעלי הנכס בתשלום מלא של שיעורי המס. במקרה שההפרה נעשתה לאחר שגוף רכש את הנכס מגוף קודם (בתקופה השנייה - לאחר לפחות 5 שנים), אזי ההפרה תוביל לשלילת הטבת המס גם של הגוף הרוכש וגם של הגוף הראשון שהחזיק בנכסים. במקרה של הפרת תקופת השכירות בתקופה השלישית (בתקופה שבין 10 ל-15 שנה), ישללו ההטבות בגין 2 התקופות האחרונות, לא כולל התקופה הראשונה. פחת מואץ ושיעור הדיבידנד – ללא שינוי, כלומר ההטבות הקיימות כיום יישארו - שיעור הפחת השנתי על דירה מושכרת למגורים לפי חוק זה הוא 20% (ללא הטבת המס שיעור הפחת לדירה מושכרת למגורים הוא 4% לכל היותר). מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, אביעד פרידמן, אמר על רקע קידום החוק: "לגבי חוק עידוד השקעות הון זה פחות רלוונטי לקרקע פרטית, חיפשנו פתרונות לאזור יהודה ושומרון, גם בעקבות פנייתו של ח"כ סמוטריץ וגם של ח"כ אורבך. אנחנו רוצים להגיע ל-6,500 דירות בדירה להשכיר, להכניס גם את יהודה ושומרון לתוך כך, וכן את האוכלוסייה החרדית. אנחנו לא עושים שום דבר בלי לתאם עם ראשי הרשויות, רק במקומות בהם יש הסכמה". ח"כ בצלאל סמוטריץ: "אני מודה לך יו"ר הוועדה על דיון ענייני ואמיתי, שלא עושה חשבונות של קואליציה ואופוזיציה, אני מודה לשר אלקין ולמנכ"ל. הוסכם כאן על כולם, שכשהולכים למתווה של עידוד שכירות ארוכת טווח, אז אי אפשר להחריג ולהפלות מכך בערך חצי מיליון מתיישבים. זה לא מושלם אבל בהחלט התקדמנו". יו"ר הוועדה, ח"כ אלכס קושניר סיכם את הדיון: "אישרנו את הרפורמה הרביעית מתוך חוק ההסדרים - שכירות ארוכת טווח, אני רוצה להזכיר לכם איך קיבלנו את החוק ואיך הוא יוצא, וזה בזכותכם, מי שיושב פה, כל מי שהשתתף בדיונים ועבד קשה, כדי שמצד אחד המודל יהיה כלכלי ולא רק יפה על הנייר. אני מאמין בכל ליבי שניתן פה דחיפה אמיתית לשכירות ארוכת טווח בשוק. הכנסנו לחוק את התוספת להגנה על הדיירים, בנינו מודל שהוא כלכלי מאוד, עם המשכיות של הטבות תוך שמירה על מתווה השכירות ארוכת הטווח, הכול כדי שהפרויקטים האלה יצאו לפועל. 27% מהתושבים בישראל חיים בשכירות פרטית שלא מאפשרת וודאות, בעולם מדובר ב-40%, ואנחנו יכולים להגיע לשם באמצעות שלושת המסלולים: דירה להשכיר, חוק עידוד השקעות הון וקרנות הריט. אני מאמין שבשנה הבאה נראה את הפרויקטים הללו יוצאים לעולם". לעניין חוק ההסדרים ציין יו"ר הוועדה: "סיימנו היום גם את חוק הסדרים על הפרקים המשמעותיים שבו, וזה לא מובן מאליו התהליך שעברנו כאן – אופוזיציה וקואליציה בחודשים האחרונים. כולם השקיעו ונתנו את המקסימום בשביל שהחוק הזה יצא לפועל. עשינו את זה ביחד ואני גאה על התהליך ועוד יותר- גאה על התוצאה".
- 4.למה האפליה המקוממת? 25/10/2021 10:30הגב לתגובה זושוכר מעוניין לשכור לטווח רחוק, יש הרבה שוכרים שמחליפים דירה כול שנה/שנתיים. למה להכביד רק על משכירים קטנים ולפנק בלי סוף רק את המוסדיים? כי למר כהן הפנסיונר ואשתו הגננת אין לובי יחצנים משומן באוצר? צריךלהעניק פטור ממס שבח לכול דירה שהושכרה במשך 15 שנים מתוך 18, וזה יעודד גם השכרת דירות וגם ישתחררו לשוק למכירה בסופו של דבר, אבל בשביל זה האוצר יצטרך לוותר על מס שבח, לא נורא, זהאחת ל 15-18 שנים לדירה!
- 3.ג'ק 25/10/2021 08:52הגב לתגובה זואם היה לנו מטרו מהפריפריה של גוש דן אל מרכז הגוש וחזרה ,גם מחירי השכירות וגם מחירי הרכישה היו מתאזנים באיזו שהיא צורה . אם לסבתא שלי היו סקטים היא הייתה נוסעת איתם לעבודה . כץ הורדוס הרס את המדינה בקבלת החלטות סופר מטומטמות .
- 2.אתם רוצים דירה בחינם אני מביין (ל"ת)אבי 25/10/2021 08:24הגב לתגובה זו
- 1.חוצפה 25/10/2021 05:46הגב לתגובה זוככה קרה עם קופות הגמל המרויחים העיקריים מנהלים . בבורסה המרויחים העיקריים חברי הבורסה שמרויחים מעמלות כעת המרויחים העיקריים הם מנהלי קרנות ריט . כל המטרה שקומץ ירויח הרבה ככה הופכים את העשירים לעשירים יותר . ואת העם לעני יותר וגם אז מחלקים כסף רק למגזר המועדף כיום זה החרדים והרוסים של ליברמן מקבלי הבטחת הכנסה. ולכן העם ממשיך להיות משועבד . להחרים את קרנות הריט לא לקנות ולא לשכור דירה בלאו הכי הם לא זולים. בסוף גם יקבלו פטורים ממס רק העם ישלם. לא אבכה אם יפול עליהם טיל
- אז תשקיע בקרנות ריט (ל"ת)פלוני חבר של אלמוני 25/10/2021 22:38הגב לתגובה זו
מחיר למשתכן. קרדיט: רשתות חברתיותדירה בהנחה בקריית עקרון: קרוב ל-1,000 דירות בהנחה של כ-750 אלף שקל
במסגרת ההגרלה הנוכחית ישווקו בעיר 969 דירות בשישה פרויקטים שונים, עם מחיר ממוצע למ"ר של כ-15.6 אלף שקל - 1/3 מתחת למחיר השוק; מחצית מהמלאי מיועד למשרתי המילואים
קריית עקרון מצטרפת להגרלה הנוכחית של תוכנית 'דירה בהנחה' עם היצע גדול: 969 דירות בשישה פרויקטים שונים ברחבי האזור, שנפתחו להרשמה מאתמול ועד לתאריך ה-14/8/2025. אין עדיפות לתזמון הרישום - כלומר מי שנרשם איך שנפתחה ההגרלה לא מקבל עדיפות על זה שירשם לקראת סוף ההגרלה. מדובר על פוטנציאל זכייה גבוה יחסית, במיוחד עבור מי שעומד בתנאי ההעדפה למשרתי מילואים פעילים, שיקבלו מחצית מהמלאי, כלומר כ-485 דירות, ומתוכן רבע יוקצו ללוחמים בלבד. המשמעות היא שמי שמשרת במילואים נהנה מסיכויי זכייה גבוהים פי 2.5-3 ביחס לזכאי רגיל, בזכות ההקצאה הייעודית והאפשרות להשתתף במקביל גם בהגרלה הכללית.
המחיר למ"ר בפרויקטים בקריית עקרון יעמוד על הטווח שבין 15.2 אלף שקל ל- 15.9 אלף שקל בלבד - זה מבטא פער של 1/3 ממחיר השוק המקומי, שנע סביב 23-24 אלף שקל
למ"ר. מדובר בהנחה ממוצעת שמתקרבת ל-800 אלף שקל לדירה, בהתאם לגודל הנכס, פער שמציב את ההגרלה הנוכחית כהזדמנות אטרקטיבית מאוד בהגרלה הנוכחית. אם להסתכל על האזורים הנוספים שבהם ההנחה היא גבוהה מאוד בהגרלה, אז נציין את רעננה - שם במסגרת דירה בהנחה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר ושם ההנחה יכולה להגיע ל1.5 מיליון שקל ולפעמים אף יותר מכך.וגם את באר יעקב שיש לומר - ההנחה נראית כאחת המשמעותיות בתכנית הנוכחית אבל
לא רק - גם אם מסתכלים בראייה כוללת מאז שנכנסה התכנית לחיינו בשנת 2016 - נראה כי התכנית הנוכחית משקפת הטבה שעוד לא נראתה כמוהה הנחות חסרות תקדים על מחירי השוק. להרחבה על באר יעקב ראו כאן - דירה
בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים
ההנחות האלה מתורגמת לחיסכון משמעותי לא רק למי שמתכנן לגור במקום, אלא גם למשקיעים פוטנציאליים: ניתן לרכוש את הדירה במחיר המופחת, להשכיר אותה, ובמקביל לשכור דירה באזור המועדף
למגורים. היתרון הכלכלי כאן משמעותי גם בהיבט המימון. מאחר שהדירה נרכשת במחיר נמוך בעשרות אחוזים מערכה האמיתי בשוק, הבנק רואה בהנחה כהון עצמי מובנה. מה שמאפשר במקרים רבים מימון של עד 75% משווי הדירה בפועל, ולא רק ממחיר הרכישה. כך, לדוגמה, אם דירה ששוויה בשוק
עומד על כ- 2 מיליון שקל נרכשת במסגרת ההגרלה ב-1.6 מיליון שקל, ההפרש של 400 אלף השקלים נחשב כהון עצמי, ולעיתים ניתן להגיע למימון מלא ללא צורך בהשקעת כספים מהכיס. קריית עקרון נמצאת בטבעת השנייה למחוז תל אביב, עם נגישות גבוהה לכביש 6 ולתחנת רכבת ברחובות, ותשתיות
מסחר ופנאי המתפתחות בשנים האחרונות. כמו כן, חשוב לזכור כי בכוונת משרד האוצר להגביל בעתיד את תוכניות ההנחה ליישובים שבהם מחיר השוק למ"ר אינו עולה על 20 אלף שקל - כלומר בעיקר לפריפריה, ולכן ייתכן שזו אחת ההגרלות האחרונות שבהן ניתן ליהנות מהנחות בסדר גודל כזה
באזורי ביקוש. ההגרלה בקריית עקרון היא חלק מהתכנית הרחבה של יישובים המשתתפים בסבב הנוכחי, הכולל גם את יבנה, באר יעקב, נתניה, ירושלים, קריית ביאליק, נוף הגליל ועפולה. בסך הכול יוצעו כ־7,600 דירות ביותר מ-20 ערים ויישובים, עם פערי מחיר מהותיים מהמחירים בשוק הדירות
הנוכחי.
האם לסמן את קריית עקרון בשלישייה הפותחת?
היישוב, שבו מתגוררים כיום כ-11 אלף תושבים, חווה בשנים האחרונות קצב גידול מתון אך עקבי, בין היתר בזכות פרויקטי פיתוח משמעותיים:
הרחבת מרכזי המסחר, חיזוק חיבורי התחבורה לאזורי תעסוקה במרכז, והשקעה במוסדות חינוך חדשים. מבחינת שוק הדיור, קריית עקרון רשמה עליות מחירים מדודות בשנים האחרונות, כאשר המחיר למ"ר באזור כיום עומד על כ- 23-24 אלף שקל. רמה נמוכה יחסית לאזורים במרחק דומה מתל אביב,
מה שמעמיד אותה בעמדת משיכה עבור זוגות צעירים ומשפרי דיור.
ההיצע הנוכחי במסגרת תוכנית 'דירה בהנחה' - 969 דירות בשישה פרויקטים, חריג בהיקפו ביחס לגודל היישוב. מדובר במספר דירות שיכול להשפיע על הדינימיקה בשוק המקומי, במיוחד אם רובן יימסרו בתוך פרק
זמן קצר של מספר שנים. בטווח הקצר, היקף כזה עשוי לייצר לחץ כלפי מטה על מחירי הדירות בשוק החופשי ביישוב, בעיקר עבור דירות חדשות, אך ההשפעה בפועל תלוּיה גם בביקוש החיצוני. בין אם מדובר בזוגות צעירים מהשפלה וממרכז הארץ שמחפשים פתרון קרוב למרכז במחיר נגיש, או במשקיעים
המזהים פער משמעותי בין מחיר התוכנית לבין מחיר השוק.
בהשוואה ליישובים נוספים בהגרלה הנוכחית שבהם נרשמו הנחות גבוהות במיוחד, קריית עקרון ניצבת לצד באר יעקב ורעננה. וגם לנתניה ששם ההגרלה גם היא תהיה אטרקטיבית מאוד: דירה בהנחה בנתניה: מעל 400 דירות במחיר למ"ר של כ-17 אלף שקל. בחזרה לבאר יעקב, המחיר למ"ר עומד סביב 15.5 אלף שקל והפער ממחיר השוק מתקרב ל-800 אלף שקל לדירה, ואילו ברעננה מדובר על מחיר
של כ-19 אלף שקל למ"ר והנחות שיכולות להגיע גם ל-1.5 מיליון שקל ויתרה מכך. ייחודה של קריית עקרון טמון בשילוב בין קרבה פיזית למרכז הארץ, מחיר למ"ר נמוך יותר משאר המקומות בהגרלה, והיקף היצע חריג שמאפשר סיכויי זכייה גבוהים יחסית. מבחינת השאלה - האם להכניס אותה
לרשימה של הערים הרצויות בטופס ההגרלה - היא יכולה להיכנס בקלות לשלישייה הפותחת.
עסקאות אחרונות באזור
ברחוב הרצל 24, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.475 מ' שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-62 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.
ברחוב נרקיס 2, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.65 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-70 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.
ברחוב שלום חנש 41, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.79 מ' שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-122 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.
ברחוב הסביונים 12, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.65 מ' שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-80 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.
ברחוב האירוס 20, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.46 מ' שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.
ברחוב אנפה 3, נמכר קוטג' דו משפחתי בסכום של 3.65 מ' שקל. מדובר על נכס עם 5 חדרים בשטח של כ-160 מ"ר בנוי על שטח של כ-250 מ"ר לא בנוי.
מחיר למשתכן. קרדיט: רשתות חברתיותדירה בהנחה באשקלון: מעל ל-7.5 אלף משקי בית כבר נרשמו - הנחה של מעל300 אלף שקל לדירה
שלוש הגרלות בעיר מציעות 120 דירות במחיר בהנחה של כ-22%-27%. מחצית מהמלאי למילואימניקים; המחיר למ"ר לזוכים: כ-13 אלף שקל - לעומת רמות המחירים הקיימות באזור שעומדות על כ- 16-17 אלף שקל למ"ר. וגם - למה לא כדאי לכם לוותר על הזכאות?
אשקלון נכנסת לסבב הנוכחי של 'דירה בהנחה' - התכנית שממשיכה את הדרך של 'מחיר למשתכן', עם שלוש הגרלות הכוללות יחד 120 דירות. נכון לעכשיו נרשמו בעיר כ-7.6 אלף משקי בית, כך שהביקוש גבוה. אבל מי שיעמוד בתנאי ההעדפה למשרתי מילואים נהנה מיתרון גדול: מחצית מהמלאי שמור למילואימניקים, ומתוכו רבע ללוחמים, מה שמעלה להם משמעותית את סיכויי הזכייה לעומת האוכלוסייה הכללית.בנוסף, גם בהגרלה הכוללת הם מקבלים סיכויים שווים לזכות - כלומר יש למילואימניקים יתרון כפול: זה ראוי וזה צודק.
מבחינת מחיר, הזכייה באשקלון מתורגמת לפער שיורגש בכיס: כ-13 אלף שקל למ"ר לזוכים לעומת כ- 16-17.5 אלף שקל למ"ר בעסקאות באותו האזור. זהו פער של כ-3-4 אלף שקל למ"ר (בערך 22%-27% מתחת לשוק). בדירה של 100 מ"ר מדובר בחיסכון בסדר גודל של כ-300 אלף שקל. חשוב לציין - גם מי שמתכנן להמשיך לגור בעיר אחרת צריך לשקול לכלול את אשקלון ב-3 הערים שיסמן עבורו. הוא מקבל כאן את היכולת לרכוש במחיר המופחת, להשכיר באשקלון, ובמקביל לשכור דירה במקום המועדף עליו למגורים.
עם זאת, יש להדגיש גם שההנחה באשקלון היא לא בהיקפים כל כך רחבים כמו למשל ברעננה - שם דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר - וההנחה יכולה להגיע לסכומים של 1.5 מיליון שקל לדירה. וגם לא מתקרב להנחה הגדולה שניתנת בדירה בהנחה בנתניה: מעל 400 דירות במחיר למ"ר של כ-17 אלף שקל - וההנחה שיכולה להגיע לכ-700 אלף שקל.
בזירת הסיכויים, היחס הכללי הוא בקירוב נרשם אחד מתוך 63 לזכייה (120 דירות מול 7,538 נרשמים). אצל משרתי המילואים התמונה טובה יותר, מפני שהם מתחרים על מלאי ייעודי משלהם ומקבלים גם הזדמנות כפולה: משתתפים בהגרלה הייעודית למילואימניקים וגם בהגרלה הכללית. המשמעות בפועל היא שיפור חד בהסתברות, במיוחד כשחלקם היחסי של מילואימניקים מבין הנרשמים נמוך מחלק הדירות שמוקצה להם.
- דירה בהנחה בקריית עקרון: קרוב ל-1,000 דירות בהנחה של כ-750 אלף שקל
- דירה בהנחה בנתניה: מעל 400 דירות במחיר למ"ר של כ-17 אלף שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עוד חשוב לדעת: כדי בכלל להיכנס למאגר ההגרלות יש להחזיק אישור זכאות בתוקף מטעם משרד הבינוי והשיכון.
קריאה מומלצת - דירה בהנחה יוצאת לדרך - הנה הפרטים המלאים; ולמה זכאים חייבים להשתתף?
