אושרו תוכניות מתאר לסחנין ועראבה בהיקף כולל 13.6 אלף דירות
הוועדה המחוזית צפון אישרה להפקדה תכניות מתאר כוללנית ביישובי החברה הערבית בהיקף כולל של כ-13.6 אלף דירות. תוכנית המתאר בסחנין כוללת תוספת של 7,720 יחידות דיור שייתנו מענה להיקף אוכלוסייה של כ-60,000 תושבים ותוכנית מתאר בעראבה כוללת תוספת של 5,900 יחידות דיור שייתנו מענה להיקף אוכלוסייה של כ-37,000 תושבים.
סחנין - 7,720 דירות
במסגרת תוכנית המתאר לסחנין, כוללת תוספת של 7,720 יחידות דיור שייתנו מענה להיקף אוכלוסייה של כ-60,000 תושבים - הכפלה של אוכלוסיית העיר.
מדובר בתוספת של 3,015 דונם לשטחי הפיתוח הקיימים של היישוב. בנוסף, התוכנית כוללת שימור ושיקום גרעין הכפר העתיק כאזור המשלב מורשת מקומית, מגורים מסחר ותיירות. כמו כן, בעיר הוותיקה, מתוכננת תוספת של מגורים מסחר ושימושים ציבוריים, וכן פיתוח וחיזוק הציר המסחרי המרכזי ל העיר - כביש 805 כרחוב עירוני ראשי של העיר הכולל עירוב שימושים ומוסדות ציבור כלל עירוניים.
בהיבט התעסוקה, התוכנית כוללת הקמת אזור תעסוקה מרחבי בצפון-מזרח העיר בסמוך לדרך 805 העתיד, שישמש את כלל הרשויות בבקעת סחנין (עראבה, דיר חנא ומשגב). כמו כן, התוכנית כוללת שימור בקעת אל מאל כאזור חקלאי פתוח, וכן פיתוח שטחים ירוקים בהיקף של כ-1,300 דונם לצרכי פנאי ונופש. סחנין מונה כיום כ-31,000 תושבים והיא אחת מהערים המרכזיות באזור הגליל, המהווה מוקד מסחרי תעסוקתי וחינוכי לתושבי האזור.
עראבה - 5,900 דירות
תוכנית המתאר לעראבה, כוללת תוספת של 5,900 יחידות דיור שייתנו מענה להיקף אוכלוסייה של כ-37,000 תושבים. מדובר בתוספת של 4,735 דונם לשטחי הפיתוח הקיימים של היישוב.
- העלימו 13 מיליון שקל מרשות המסים, הרכבים הוחרמו
- עסקה של מיליארד שקל: רני צים תקים קמפוס תעסוקה בסמוך לסכנין
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התוכנית קובעת ארבעה מתחמי פיתוח חדשים מסביב למרקם הבנוי ביישוב, בהם תוכנית המקודמת בותמ"ל תמ"ל 1043. זאת, תוך ציפוף ועיבוי האזורים הוותיקים של היישוב. בנוסף, התוכנית קובעת פיתוח מרכז עירוני שישלב מגורים, תעסוקה ומסחר לאורך הצירים הראשיים של היישוב (כבישים 804 ו-805). בהיבט התעסוקה, התוכנית קובעת מוקד תעסוקה ומסחר בחלק הצפוני של היישוב.
כמו כן, התוכנית כוללת כ-600 דונם של שטחים פתוחים, תוך שמירה על ערכי מורשת, בכללם הגרעין ההיסטורי של היישוב ופיתוחו כמוקד תיירותי. עראבה הוכרזה כעיר בשנת 2016 ומונה כיום כ-24,000 נפש.
מיכל מריל מהאגף לתכנון מקומי במינהל התכנון, ציינה כי "קידום תכניות המתאר במגזרי המיעוטים בצפון, בהן עראבה וסחנין הינו חלק מעבודה מאומצת וממהלך ארצי נרחב של מינהל התכנון לקדם תכניות מתאר ברוב רובם של יישובי החברה הערבית בארץ, ולייצר אופק פיתוח ותשתית תכנונית שיביאו לשיפור איכות חיי כלל התושבים הערביים בעשורים הבאים. תכניות אלה יאפשרו את קידומן המהיר של תכניות מאושרות שמכוחן ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה".
- מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
- מיזוגים ורכישות בנדל"ן הישראלי: קיצור דרך לצמיחה, אם עושים זאת נכון
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...
אדריכל יהונתן כהן-ליטאנט, מתכנן מחוז צפון, ציין כי "מדובר בבשורה משמעותית ביותר עבור הערים סחנין ועראבה, כל אחת בנפרד עם הצרכים והאיכויות שלה, אך גם בראייה הכוללת של המרקם העירוני במרחב. מדובר ביצירת תשתית תכנונית איכותית ומאוזנת לדורות הבאים, ע"י חיזוק העירוניות במוקדים הראשיים, פיתוח מושכל של מתחמים חדשים לצד חידוש המרקם הוותיק, פיתוח מוקדי תעסוקה ומסחר, שטחים ירוקים, ועוד".
יד אליהו. קרדיט: צלי אהרוןמחירי הדירות ביד אליהו - מה צפוי בהמשך ומה אומרים תושבי השכונה?
התחדשות עירונית דוחפת את המחירים למעלה, האוכלוסייה מתחדשת - אבל עסקאות אחרונות, ירידה בביקושים ועלויות משכנתא כבדות מעלות סימני שאלה על עתיד מחירי הדירות באזור
מחירי הדירות יד אליהו הפכה בשנים האחרונות לאחת השכונות המדוברות בדרום תל אביב, מקום שכבר לא נחשב לשכונת פועלים כמו בעבר, אלא אזור שעובר תהליך משמעותי של שינוי חברתי וכלכלי. אחת הסיבות היא התחדשות עירונית. השאלה הגדולה היא האם המחירים מצדיקים את העלייה הגדולה בחמש השנים האחרונות בשיעור שעולה על 80%. מצד אחד, פרויקטים של פינוי-בינוי קמים כמעט בכל רחוב, האוכלוסייה מתחדשת, ורוכשים צעירים כן מגיעים לשכונה מחלקים יקרים יותר של העיר.
מצד שני, הביקושים נחלשו בעקבות עליית הריבית שהחלה כבר במאי 2022, העלויות עלו, והפער בין תקבולי השכירות להחזר המשכנתא הפך לתזרים שלילי גדול שכבר מעלה תהיות לגבי כדאיות ההשקעה. גם לצורך מגורים - לא בטוח שכדאי לרכוש שם דירה ולא לשכור, התשואה עומדת על 2.7% בממוצע. על דירה ממוצעת של 4 חדרים בשטח של 100 מ״ר תשלמו 8.3 אלף שקל - אולי זה עדיף מלשלם על משכנתא גבוהה בסכום גדול יותר.
רוצים דירה בשכונה? תכינו לפחות 3 מיליון שקל
רוב הבניינים בשכונה הם בנייני רכבת שנבנו בשנות ה-50 וה-60, ורבים מהם נמצאים כיום בשלבים שונים של התחדשות עירונית. בשטח רואים היטב את המנופים, את המבנים שנהרסו, ואת הבלוקים שמתחילים להיבנות מחדש. חלק מהתוכניות נמצאות בחתימות, אחרות בהיתרים, ורבות כבר מבוצעות בפועל - תהליך שמייצר שינוי מורגש בנוף. ההיצע החדש שנכנס לשכונה, יחד עם הקרבה לצירי תחבורה מרכזיים, לרכבת הקלה ולמרכזי תעסוקה, העלו את רמת ההתעניינות של קונים ומשקיעים בעשור האחרון.
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חשוב לציין - התושבים מדגישים שוב ושוב את היתרונות שנולדו עם ההתחדשות: רחובות נקיים יותר, תחושה של סדר, שיפור במרחב הציבורי, ומרכזי מסחר מקומיים שהפכו פעילים יותר. מי שעבר לגור כאן בשלוש עד חמש השנים האחרונות מדבר על "בועה" נוחה ושקטה ששונה מאוד מהתדמית שלמדו להכיר לפני כעשור. לצד זאת, הם מציינים את האוכלוסייה החדשה שנכנסה: צעירים, משפחות בתחילת דרכן, ואנשי הייטק שחיפשו דירה במחיר נגיש יותר מאשר בצפון העיר. תושבת שרכשה דירה חדשה בשכונה מספרת כי בתחילה חשבה שתישאר בה זמנית, אך עם הזמן הבינה שהאזור מושך אותה בזכות תחושת הקהילה, הניקיון וההשקעה העירונית. עידן ישר מתווך נדל"ן אומר כי "חלה בשכונה תפנית, מדובר באחת מעשרת השכונות המבוקשות בישראל", והוא מוסיף: "בעשור האחרון הרוכשים ביד אליהו הם זוגות צעירים ממרכז העיר וצפון תל אביב - מחתך סוציו-אקונומי גבוה".
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 1.97% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
