דנוס בעקבות דו"ח השמאי הממשלתי: "הדשדוש בתכנית מחיר למשתכן עוזר להמשך עליית המחירים"

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בראיון ל-BizTV בעקבות דו"ח השמאי הממשלתי; היכן ממליץ לקנות דירות?

ענת דניאלי | 22/05/2016 16:00 (24)

נושאים בכתבה השמאי הממשלתי הראשי מחיר למשתכן מחירי הדירות

דו"ח השמאי הממשלתי שהתפרסם הבוקר (א') הציג שוב עלייה במחירי הדיור של 1.6% ברבעון הראשון של 2016 (המהווה עלייה של 8% בחישוב שנתי - לכתבה המלאה). בראיון מיוחד ל-BizportalTV מתייחס אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לדו"ח, ולעובדה כי כרגע לא רואים השפעות של תכנית 'מחיר למשתכן' בשוק הדיור.

צילום ועריכה: גילי מייזלר

האם עליית מחירים של 1.6% ברבעון מציגה התמתנות בעליית המחירים?

"זוהי לא עלייה מתונה ומדובר על שוק שעדיין בוחן את דרכו. בעקבות מהלכי הממשלה ישנם כיוונים סותרים. התחזית לשנת 2016 היא לעליות מחירים אך בצורה סלקטיבית ולא בצורה גורפת על כלל השוק".

במקומות בהם צפויה תכנית 'מחיר למשתכן' לצאת לפועל - נראה ירידות מחירים?

"לא בהכרח. אנו נראה שנוצרים שני שווקים; האחד של מחוסרי הדיור שאמורים לרכוש את אותן הדירות בתכנית 'מחיר למשתכן'. השוק השני והעיקרי הנו של משפרי הדיור ומשקיעי הנדל"ן, שירכשו דירות יד שנייה וקרקעות פרטיות בלבד, נוכח החלטת הממשלה לתמוך רק במחוסרי הדיור".

תכנית 'מחיר למשתכן' תצנן את השוק בהמשך?

"הבנייה של דירות מחיר למשתכן תתחיל רק בעוד כשנתיים, ובתים עומדים נראה רק בעוד כשלוש שנים. בינתיים המכרזים אינם בכמות מספקת שיכולה לסייע בהורדת המחירים. ישנם מעצורים באזור המרכז, מחסור בעובדים זרים וכן בעייה באשראי הבנקאי שהולך ואוזל. כתוצאה מכך, הציבור מבין שגם המסות הקריטיות שצפויות להכות את השוק, מגיעות בתשלומים ולכן הדשדוש הזה עוזר למחירים להמשיך לעלות".

האם גם מחירי השכירויות יעלו בהתאמה?

"הבשורה כאן היא עוד פחות טובה ממצב מחירי הדיור, משום שמשקיעי הנדל"ן לא יכולים לרכוש קרקעות מדינה ויש הפחתה של דירות להשכרה בשוק, לכן הצפי הינו שהמחירים יעלו".

המשקיעים יוצאים מהשוק בגלל עליית המחירים?

"בעבר ובזמני שיא עליית המחירים, היו יותר מ-27% משקיעים בשוק הנדל"ן. כיום, מדובר על כ-20% משקיעים שרוכשים בעיקר במעגלים השניים והשלישיים של הביקוש ושם אנו בהחלט רואים עליות מחירים דרמטיות".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בעקבות הנתונים - היכן תמליץ לרכוש דירה?

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(24):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

21.
אנונימי 23/05/2016 09:44
הגב לתגובה זו
איך אפשר לסיים את החודש,כחלון וצוותו לפי הידוע לי עושים את כול הנדרש העיקר שהם מתחילים לבצע ,זה לוקח זמן , 6 חודשים החלו רק בתוכנית ואתה ובנק ישראל רוצים לשמור על בעלי ההון והבנקים שחולבים אותנו עד כדי שבר איפה האחריות המנייסטראלית שלך ,תן קצת תקווה תן תמיכה לתוכנית של כחלון ,אדם לקח יוזמה ברוכה אף על כול הקשיים והתמודדויות ומתחילים לבצע יהיו היצע דירות יבנו וכול הבועה הזו תקרוס ,עוד נתון מספר העסקאות בנדל"ן ירדו,אז מספיק ודיי עם כול ההפחדות ,פשוט אין לאנשים כסף למחיה ,אני אם הייתי שר האוצר הייתי מבטל את משרדך למה יש בו צור ,יש מספיק נותני נתונים במשרד האוצר ומה שקובע זה העסקאות ברשות המיסים ושם יש הבדלים נכרים במחירים המתפרסמים ביד 2 למחיר שהדירה נמכרה בפועל הבדלים שמגיעים למאות אלפים תתעורר צריך לסיים את השחיתות זו שורש הבעייה .הדור הצעיר עוזב את המדינה , ואתה מגיע מחוייט ונותן לנו שמה ? מחירי הדיור שפויים ,לכו לקנות .. רשום לפניך תוך שנתיים בועה זו תתנפץ , יום טוב
20.
אנונימי 23/05/2016 09:41
הגב לתגובה זו
שמאי ממשלתי אתה צריך לציין שמחירי הדיור בארץ הם בועה ביחס למדינות המערב הם פי 3 במחיר בציון שזה פשוט מסיים את המשך דור העתיד במדינה,ולא להביא לנו סטטיסטיקות והערכות ,אנו יודעים מה קורה במדינה,אז ככה מדובר בשחיתות זו הבעיה שנמשכת כבר עשורים ראשי עיריות .רשויות מקומיות ,חברי מועצה ,חברי ועדות התכנון ,שמאים שמגדילים את שטחי הדירה בכדי להעלות את מחיר הדירה ,בעלי הון וממון בעיקר הון שחור+קבלנים בשיתוף הבנקים שנותנים אשראי.כחלון החל את התוכנית בדצמבר 2015 ,אז אלו הערכות אתה רוצה בתבונתך לתת לעם ישראל .אתה גם דואג לשמאים , דירה בשטח של 3 חדרים עושים 4 ו-4 חדרים עושים 5 ,הנתונים שלך הם לדירות של 4 חדרים בברלין בעיר ה-3 בטיבה בעולם מבחינת איכות חיים דירה של 150 מ"ר 4 חדרים 580,000 ₪ במקום לבוא ולהתריע שזו בועה שתמוטט את הכלכלה של מדינת ישראל ולתמוך בתוכניות ביצוע שהחלו ולתת תקווה לדור הצעיר ששירת את המדינה וגם את אלו שרוצים לשפר דיור ,אתה מדבר מתוך פוזיציה,העם הזה לא טיפש,לקחת משכנתא של מיליון ₪ בבנק ולהביא הון עצמי של כ-40,מאיפה להביא את הכסף ,להיות משועבד לבנק ל-20 שנה,המשך בהודעה הבאה ....
19.
בעל דירה ריקה 23/05/2016 06:45
הגב לתגובה זו
יש אלפי דירות ריקות ערכן עולה כל הזמן כמו פקדון לטווח ארוך. אם הבנק היה נותן 3% הייתי מוכר אותה
18.
אדם 23/05/2016 06:26
הגב לתגובה זו
המחירים תמיד עולים... נדרשות מעל 200 משכורות חציוניות לרכישת דירה חציונית- זה נורמלי וסביר.... בועות לעולם לא מתפוצצות . פיצוץ בועות הנדל"ן ביפן, ארצות הברית , ספרד, אירלנד , הולנד איסלנד, הונג קונג וסינגפור לא מלמד שגם אצלנו הבועה תתפוצץ...
17.
קבלן מהוא אומר 23/05/2016 05:07
הגב לתגובה זו
על עליה ברורה במחירי הדירות, אל תצפו לירדת מחירים לכו תקנו עכשיו. נ.ב מי שחושב שיצליח להשביע משקיע רעב שמצא פרצה חוקית לגריפת רווחים יתבדה.
16.
קבלן,בנק,ממשל=חזירות 23/05/2016 00:05
הגב לתגובה זו
שנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל ושעושק את אזרחיה לעבדות, לטובת הלוביסטים,הבנקים והטייקונים =זה סיכון קיום המדינה!
15.
אינטרסנט.רק חמור קונה עכשיו דירה. (ל"ת)
צחי 22/05/2016 22:37
הגב לתגובה זו
14.
אחד 22/05/2016 22:28
הגב לתגובה זו
לפי הצרכים ותכניות הפתוח שכונת פאר בחדרה צפויה להתחדשות עירונית מקיפה עדיין זולה יחסית.
13.
כחלון מנסה להוריד את מחירי הדירות במסיבות עיתונאים, (ל"ת)
מבצעים, ויח"צנות... 22/05/2016 22:04
הגב לתגובה זו
12.
קליפ 22/05/2016 21:49
הגב לתגובה זו
שדרות נתיבות אופקים הדירות בחצי חינם. ערים עם מתנסים בתי ספר מרחבים. שעה ברכבת לסירחון של תל אביב. מטורף? הדירות בחצי חינם!!! עוד מעט יבואו האחיטופלים שימליצו על ת"א
11.
חיפאי 22/05/2016 20:48
הגב לתגובה זו
חיפה מזוהמת
10.
אחד שזוכר 22/05/2016 18:45
הגב לתגובה זו
מרוב פחד וכניעה לקבלנים הוא שם רק 8% מס רכישה. אם היה מטיל 15% מס היינו קוראים היום על ירידות מחירים בכל רחבי הארץ וכחלון היה יוצא מלך
9.
רם 22/05/2016 18:44
הגב לתגובה זו
אם בונים הרבה ניתן למכור רק לצעירים וכל צעיר ברגע שהוא מקבל מפתח לדירה הוא יוצא מהדירה שהוא גר בה היום בשכירות. דירה זו יוצאת שוב לשוק ההשכרה. בצורה זו יש הגדלת היצע להשכרה למרות שלא הוספנו משקיעים. (הוספת משקיעים בהכרח תביא לירידה במה שנקרא "שיעור המתגוררים בבעלות בישראל". בשנתיים האחרונות סיימו לבנות 88,000 דירות וכתוצאה מכך שכר הדירה קפא במקום ואף ירד בדירות 5 חדרים. אפילו בת"א. למשכירים מזמן אין כוח לייקר את שכר הדירה.
מילים כדורבנות (ל"ת)
רפול 23/05/2016 09:20
הגב לתגובה זו
8.
אדם 22/05/2016 17:58
הגב לתגובה זו
נדרשות מעל 200 משכורות חציוניות לדירה חציונית!! זה לא בועה זה אימא של הבועות!! למי שחושב שהמחירים יעלו לנצח כדאי לבדוק מה קרה למחירי הדירות ביפן, ארצות הברית , ספרד, אירלנד ולאחרונה בסינגפור והונג קונג. בכל המקומות הנ"ל הבועה התפוצצה.
7.
אחד מי יודע 22/05/2016 17:38
הגב לתגובה זו
יש פה עם מטומטם שבוחר שוב ושוב את ביבי ולא מפסיק להתלונן על הכול .... בחרת ביבי אכלתם אותה
6.
ביבי ניצח את העם. שרה, אבנר וקאיה חוגגים (ל"ת)
תבוסה 22/05/2016 17:20
הגב לתגובה זו
5.
ספן 22/05/2016 17:12
הגב לתגובה זו
נתון רשמי 670000 דירות השקעה שכר דירה ממוצע 4000 ש"ח כפול 12חודשיים שווה שלושים ושתיים מיליארד ומאה שישים מליון [321600000000 ] ש, פטור ממס והכל חוקי . לא לקחתי בחשבון חלוקת דירות. פשע שלטוני כנגד זוגות הצעירים ועמך . הצעתי לזוגות הצעירים ועמך נא לסגור את הארנקים . לא לתת פרס לשלטון מע"מ וכדומה. להקטין את הצריכה למינימום. רק לזכור שאין נאמן כמו כסף מזומן
4.
בנימין 22/05/2016 16:53
הגב לתגובה זו
אני חושב שנתניהו הוא גאון היא הביא את כחלון על מנת שיוזיל את מחירי הדירות אבל מה לעשות כחלון לא כל כך מצליח אז הוא הביא את ליברמן וזה עדיין על מנת להוזיל את מחירי הדירות וזה יעבוד כך חלק מהרוכשים יעזבו את הארץ וחלק יהיו עסוקים במלחמה כך שלא יהיה בכלל ביקוש ומחירי הדירות יורדים בזכות ליברמן צריך להודות ממש גאוני
3.
ביבי לא מעוניין שמחירי הדיור ירדו !!! (ל"ת)
זו האמת ! 22/05/2016 16:17
הגב לתגובה זו
2.
בושה !!! 22/05/2016 16:15
הגב לתגובה זו
את דייסת הנדל"ן ולא רואה ממטר את אזרחי המדינה במיוחד את מחוסרי הדירות וזוגות צעירים !!! שהרי עברה שנה והמחירים ממשיכים לעלות בקצב גבוה וכל השאר הם תירוצים
1.
בושה !!! 22/05/2016 16:08
הגב לתגובה זו
יש מי שרצה להוריד את המחירים ויש מי שמשחק אותה שהוא רוצה להוריד את המחירים . אם החליטו לתת הטבה בגובה של 300 אלף ש"ח אז שיתנו !!! איפוא כל האימרות של כחלון להכריז על מצב חרום בנדל"ן את זה הוא אמר שהמחירים היו 20% פחות .
משה ראשל"צ 23/05/2016 07:12
הגב לתגובה זו
זה לא התכנית שלו אפס זו הרמה שלו פפפחחחחח
הוא טעה, מע"ם 0 היה מעלה את מחירי הדיור ב 17% (ל"ת)
פופוליזם מסוכן 22/05/2016 17:59
הגב לתגובה זו

צילום: דני שם טוב דוברות

חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?

אדיר בן עמי | 19/12/2025 01:20

נושאים בכתבה שכר דירה מס על שכר דירה

משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.

העלמות מס במיליארדים

רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.

ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.

שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.

שלושה מסלולי מיסוי

מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: ליאור פתאל

בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות

התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות

ענת גלעד | 20/12/2025 08:48

נושאים בכתבה התחדשות עירונית

ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.

כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.

ירידות מחירים במרכז

הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.

בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.

ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.

להמשך הכתבה לחץ כאן