סדק בקיפאון? שימו לב לנתוני הלמ"ס לגבי כמות הדירות שנמכרו באוגוסט
מחירי הדירות למרות 'צוק איתן' וההמתנה הבלתי נגמרת לאישור חוק חע"מ 0%, בחוק אוגוסט נרשמה התעוררות מסויימת בשוק הדיור בישראל. לפי נתוני הלמ"ס, בחודש אוגוסט נמכרו 1,498 דירות בישראל, עלייה לעומת 1,460 דירות בחודש יולי (חודש בו נרשמה ירידה דרמטית לעומת יוני). עלייה נרשמה גם בסך הביקוש לדירות באוגוסט לרמה של 2,777 וזאת מרמה של 2,750 דירות מבוקשות בחודש יולי.
אבל המצב רחוק מלחזור לנורמליות, בהשוואה לחודש ינואר-אוגוסט 2013, נרשמה ירידה של 22.5% במספר הדירות שנמכרו. כלומר בחודש אוגוסט אמנם נבלמה הירידה הדרסטית במכירות הדירות, אך השוק עדיין רחוק מרמתו בשנה שעברה.
ומה לגבי כמות הדירות החדשות שנותרו למכירה? מספר הדירות החדשות הללו באוגוסט 2014 עמד על 26,920, מספר הגבוה ב-17.8% מזה שנרשם בסוף אוגוסט 2013. מכלל הדירות החדשות שנותרו למכירה, כ-36% מוצעות למכירה במחוז המרכז, כ-16% במחוז ירושלים, כ-15% במחוז תל אביב, כ-11% במחוז הדרום, כ-10% במחוז חיפה וכ-9% במחוז הצפון.
- 15.תרגעו 02/10/2014 23:43הגב לתגובה זוקונים פחות אז בונים פחות ורבאק שלא תרדו מהגדר אפילו אם היא דוקרת כי המחירים יעלו עוד יותר. (מתוך הספר "החיים על הגדר")
- 14.אמיר 01/10/2014 08:18הגב לתגובה זופי הלמ"ס, גם הביקוש לדירות חדשות (נתון הכולל דירות חדשות שנמכרו בפועל וגם דירות חדשות שבניין החלה באוגוסט שלא למטרות מכירה) צנח בשיעור של 31.5% לעומת אשתקד ו- 1% לעומת יולי. ולהזכירם ביולי היית מלחמה שהיא גם לא תירוץ. פשוט נמאס מהחזירות ונגמרה החגיגה. מי ימשכן את חייו לעבדות עבור דירה מסכנה במדינה שאולי לא תתקיים עוד מספר שנים?!!??
- 13.ייעוץ נדל"ן בגוגל 30/09/2014 17:08הגב לתגובה זומחירי הדירות לא ירדו אז למי שמחכה מוטב שישקול קנייה
- עוד נביא שקר אינטרסנט. שב בשקט טמבל (ל"ת)עלק יועץ 30/09/2014 21:01הגב לתגובה זו
- 12.אנונימי 30/09/2014 15:23הגב לתגובה זומרווח נשימה יש לקבלנים ולבנקים.. כל מה שהם צריכים זה לחכות בסבלנות למעמ אפס. ברגע שהוא יצא, כל מלאי הדירות ייגמר בשבועיים.
- 11.כותרת אינטרסנטית, צ"ל קריסה בשוק הנדל"ן (ל"ת)avi 30/09/2014 14:57הגב לתגובה זו
- 10.טווח ארוך 30/09/2014 14:49הגב לתגובה זוקרי אין כל משמעות לעליה של עד 4% שכן טעות הדגימה בסקר היא כ 4% לפחות אין לי כבר ספק שהנתונים מעוותים כלפי מעלה בכוונה עלידי הלמס ההון שולט בתקשורת בחברי הכנסת ובתקשורת . צריך לעשות סוף והמחוקק צריך לתת את הדין.
- 9.טווח ארוך 30/09/2014 14:44הגב לתגובה זוהגיע הזמן לחוק שקיפות בתקשורת לצד כל כתבה תנתן הערה מי מימן פרסם עזר ,הרי כבר כולם יודעים שמקצוע העיתונאות הפך ליחצנות
- 8.עמית 30/09/2014 14:27הגב לתגובה זווהמבין יבין..... אם החודש יולי נמכרו 100 דירות לדוגמא אז באוגוסט נמכרו 102.5 דירות...ממש עליה אגב ביולי הייתה מלחמה ואוגוסט אמור להיות החודש שקונים בו הכי הרבה...אין כסף כבר אמרנו???
- 7.אנשים המשיכו להתגרש ולפרק דירה אחת לשתיים (ל"ת)יועץ נדל"ן בגוגל 30/09/2014 14:12הגב לתגובה זו
- 6.שליט מחירגבוה=מניעפיצוץ טבעי=המשךניצול פראייר=דור עני!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים! 30/09/2014 14:02הגב לתגובה זו
- 5.קפואמזמן=חזירות דמגוגיה יומילפראייר=בועהמעל50%=דור עני (ל"ת)בלוףשיווק הרצהפראייר 30/09/2014 13:59הגב לתגובה זו
- 4.אני מאי שם 30/09/2014 13:59הגב לתגובה זוזו צריכה להיות הכותרת
- 3.ביולי היו יותר ימי מלחמה אמיתיים (לא הפסקות אש) (ל"ת)יוני 30/09/2014 13:57הגב לתגובה זו
- 2.הנפילה החריפה, אתם לא יודעים לנתח נתונים (ל"ת)יוני 30/09/2014 13:56הגב לתגובה זו
- 1.הנפילה החריפה, אתם לא יודעים לנתח נתונים (ל"ת)יוני 30/09/2014 13:56הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
