מחדל הנדל"ן: תקציב משרד השיכון התכווץ ב-74% מאז שנת 2000, ומחירי הדירות קפצו ב-240% משנת 1988
תקציב משרד הבינוי והשיכון הצטמק במונחים ריאליים מ-9.54 מיליארד שקל בשנת 2000 ל-2.49 מיליארד שקל בשנת 2011, צניחה של כ- 74% ב-11 שנים, כך עולה ממחקר של מרכז אדוה העוסק בשוויון ובצדק חברתי.
בחישוב למשק בית, תקציב המשרד ירד משיא של 8,388 שקל ב-1995, בשיא תקופת קליטת ההגירה המונית ממדינות חבר העמים, ל-1,130 שקל ב-2011, צניחה של 86.5%.
בתוך תקציב משרד השיכון, ההקצאה למענקים התכווצה מ-2.03 מיליארד שקל בשנת 2000 ל-150 מיליון שקל בשנת 2011. מימון המשכנתאות התכווץ מ-3.74 מיליארד שקל ל-120 מיליון שקל בלבד, ההקצאה לסיוע בשכר דירה התכווצה מ-1.84 מיליארד שקל ל-1.28 מיליארד שקל. זאת ועוד, מספר יחידות הדיור הציבורי התכווץ בכ-30%.
מהמחקר עולה כי מדד מחירי הדירות עלה בין 1988 ל-2011 נומינאלית ב-815%וריאלית, בנטרול האינפלציה בכ-240%. בעוד שמדד המחירים לצרכן עלה ב-350%. שיעור הבעלות על דירה ירד עד 2008 ל-66.4%.
באדווה מציינים שההסבר הנפוץ להצטמקות התקציב הוא סיום גל העלייה ההמונית, אולם מציינים שתקציב 2011 היה כמעט זהה בגודלו הריאלי לזה של 1988, התקציב האחרון שקדם לגל העלייה, זאת בשעה שבין 1988 ל-2011 גדל מספר משקי הבית בישראל ב-90%. הקיצוץ בתקציב משרד השיכון בולט על רקע העובדה שתקציב המדינה בכללותו גדל.
ב-12 השנים האחרונות קטן מלאי הדירות הציבוריות בכ-30%. בעקבות ביצוע חלקי של חוק הדיור הציבורי משנת 1998 נמכרו יחידות רבות של דיור ציבורי, בעיקר לשוכניהן, אך דירות חדשות כמעט ולא נקנו או נבנו. בשנת 1999 היו כ-108 אלף דירות בדיור הציבורי. עד אוגוסט 2011 נמכרו כ-37 אלף מדירות אלו ונכון לשנת 2011 מספר הדירות עמד על 75.5 אלף.
"ההתכווצות בתקציב הבינוי והשיכון מזמן אינה נובעת עוד מסיומו של גל העלייה והיא בולטת במיוחד על רקע הצורך הגובר לסיוע בדיור הנובע מהעלייה במחירי הדירות. מדובר במהלך מתמשך שבמסגרתו ממשלות ישראל השילו מעל עצמן את אחריותן לדיור עבור כלל הישראלים", מוסרים באדוה.
ומה קרה לגודל הדירות בעשור האחרון? בשנת 2011 גודלה הממוצע (ברוטו) של דירה חדשה עמד על 178 מ"ר לעומת 143 (ברוטו) בשנת 2000. משקלן של דירות בנות 5 חדרים ומעלה עלה מ-39.2% מכלל הבנייה ב-2000 ל-53.8% ב-2011, בעוד שמשקל הדירות בנות 3 חדרים ומטה ירד מ-20.2% ל-8.7%.
- 2.אבי 05/12/2012 11:54הגב לתגובה זוולכל המטומטמים תמשיכו להצביע עבור ביבי שתמיד דופק אתכם
- 1.באר שבע הלהיט החם 05/12/2012 11:43הגב לתגובה זוליד האוניבריסיטה של 20 אלף עובדים מה שיביא את מחירי הנדלן שם לשמיים זו נראית השקעה !
בעל השליטה ויו"ר אבו פמילי מגורים, צחי אבו. קרדיט: ישראל הדריאבו פמילי זוכה ב-40 דירות במגדלי דה וינצ'י תמורת 61 מיליון שקל
צחי אבו חברת אבו פמילי, בבעלותו של צחי אבו, זכתה במכרז חוזר לרכישת 40 דירות במגדלי דה וינצ'י בתל אביב. ההצעה הזוכה של החברה עמדה על כ-61 מיליון שקל, מה שמייצג מחיר ממוצע של כ-1.5 מיליון שקל לדירה. מחיר זה נמוך משמעותית מהמחירים הנהוגים בשוק באזור וכן מהעלות
המשוערת לבנייה.
המכרז החוזר התקיים בנובמבר 2024, לאחר כישלון המכרז הקודם באוגוסט 2024, שבו נקבע מחיר מינימום של 101 מיליון שקל שהרתיע רוכשים. הפעם, מחיר המתחם הופחת ל-43.2 מיליון שקל, וההצעה הזוכה גבוהה ממנו בכ-17.8 מיליון שקל בלבד. עם זאת, המחיר הכולל עדיין נמוך בעשרות אחוזים מהערכת השווי של הדירות במתחם.
התנאים במכרז דרשו מכירה של כל 40 הדירות לרוכש אחד, כאשר הדירות מיועדות להשכרה לצמיתות ללא אפשרות מכירה עתידית. כל הדירות הן בגודל 88 מ"ר ומפוזרות בשווה בין שתי קומות נמוכות במגדל הדרומי והצפוני.
בעל השליטה ויו"ר אבו פמילי מגורים, צחי אבו: "אנו שמחים על הזכייה במכרז ומתכוונים להמשיך לאתר עסקאות נוספות שיניבו תשואה משמעותית, רווחיות למשקיעים ובשורה לשוק השכירות. אנו מאמינים כי השוק נמצא בתקופה
נוחה לאיתור הזדמנויות נוספות כמו זו שכעת נקרתה בדרכנו."
- צחי אבו: "אנחנו לא חברת נדל״ן מניב קלאסית, כל נכס אצלנו עובר השבחה"
- ארי נדל"ן מתקדמת עם ההרחבות באילת ובאשדוד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האתגר המרכזי: נזקי הטיל מאיראן
אחד האתגרים המרכזיים ברכישה זו הוא הנזק הכבד שנגרם למגדל הצפוני בעקבות טיל ששוגר מאיראן באוקטובר האחרון. בעקבות הפגיעה, הדיירים פונו והחל תהליך תיקונים מורכב. רשות מקרקעי ישראל הודיעה כי הדירות במגדל הצפוני סגורות ולא ניתן היה לבקר בהן במסגרת המכרז. הזוכה במכרז יידרש לשאת בעלויות התיקון של הנזקים, לרבות השתתפות בתיקון השטחים הציבוריים בבניין, ללא פיצוי ממס רכוש, מה שמסביר את המחיר הנמוך יחסית.
פינוי מבנים; קרדיט: רמ"יהשמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
העדכון קובע לראשונה רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, עם 16% בממוצע בתל אביב, כרף מקצועי להיתכנות כלכלית, במטרה לצמצם סיכון לאי-מימוש מיזמי פינוי-בינוי ולאזן בין כדאיות יזמית למגבלות התכנון; על רקע ירידת המחירים האם היזמים אכן עומדים ב-16%?
השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים פרסם עדכון מקיף לערכי הרווח היזמי המזערי בתוכניות פינוי־בינוי, בהתאם לסמכותו לפי תקן 21.1 ולאחר בחינה מקצועית מעמיקה של השינויים שחלו בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות. מדובר בעדכון ראשון מאז יוני 2022, שנעשה על רקע עלייה
חדה בריבית, התייקרות תשומות הבנייה, האטה בקצב המכירות, גידול במלאי הדירות הלא־מכורות והתארכות משכי הביצוע – כולם גורמים שמגבירים את רמת הסיכון היזמי במיזמי התחדשות עירונית.
עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, בהתחשב ברמות הסיכון, מאפייני השוק והנתונים הכלכליים העדכניים.
בנוסף, לראשונה נקבעו ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות בכל מחוז, המשקפים הבדלים אזוריים בסיכון ובכדאיות. העדכון נועד לאזן בין הצורך בכדאיות כלכלית מספקת לקידום מיזמי התחדשות עירונית לבין המגבלות התכנוניות, ובראשן יכולת הציפוף המוגבלת במרחב העירוני. במסמך הודגש כי ככל שהתכנון מאפשר זאת, אין מגבלה על רווחיות גבוהה יותר, ואף רצוי לשמר רווחיות מספקת שמגדילה את סיכויי המימוש ומיטיבה עם היזמים ועם בעלי הדירות.
הרווח היזמי המזערי מהווה רף מינימלי להיתכנות כלכלית, שמתחתיו גדל באופן משמעותי הסיכון לאי-מימוש הפרויקט. מדובר בכלי מקצועי לבחינת כדאיות, ולא ברווח נורמטיבי או רצוי. מטרת העדכון היא שמירה על איזון מקצועי בין קידום ההתחדשות העירונית לבין תכנון בר־מימוש, היתכנות כלכלית והפחתת הסיכון לאי־ביצוע של תוכניות מאושרות.
- מה קורה לרוכשים בפרויקטים שלא מגיעים לקו הסיום?
- פנטהאוז לבעלים, מחיר מופרז לדייר: היזמית הפסידה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, נוכח ירידה ריאלית במחירי הדירות, רמות מלאי גבוהות, קצב מכירות איטי ועלויות מימון וביצוע גבוהות. לראשונה נקבעו גם ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות, המשקפים הבדלים אזוריים במאפייני השוק, רמת הביקוש והסיכון: במחוזות המרכז, תל אביב וירושלים – 16% בממוצע, ובמחוזות הצפון, חיפה והדרום – 17% בממוצע.
