מחדל הנדל"ן: תקציב משרד השיכון התכווץ ב-74% מאז שנת 2000, ומחירי הדירות קפצו ב-240% משנת 1988
תקציב משרד הבינוי והשיכון הצטמק במונחים ריאליים מ-9.54 מיליארד שקל בשנת 2000 ל-2.49 מיליארד שקל בשנת 2011, צניחה של כ- 74% ב-11 שנים, כך עולה ממחקר של מרכז אדוה העוסק בשוויון ובצדק חברתי.
בחישוב למשק בית, תקציב המשרד ירד משיא של 8,388 שקל ב-1995, בשיא תקופת קליטת ההגירה המונית ממדינות חבר העמים, ל-1,130 שקל ב-2011, צניחה של 86.5%.
בתוך תקציב משרד השיכון, ההקצאה למענקים התכווצה מ-2.03 מיליארד שקל בשנת 2000 ל-150 מיליון שקל בשנת 2011. מימון המשכנתאות התכווץ מ-3.74 מיליארד שקל ל-120 מיליון שקל בלבד, ההקצאה לסיוע בשכר דירה התכווצה מ-1.84 מיליארד שקל ל-1.28 מיליארד שקל. זאת ועוד, מספר יחידות הדיור הציבורי התכווץ בכ-30%.
מהמחקר עולה כי מדד מחירי הדירות עלה בין 1988 ל-2011 נומינאלית ב-815%וריאלית, בנטרול האינפלציה בכ-240%. בעוד שמדד המחירים לצרכן עלה ב-350%. שיעור הבעלות על דירה ירד עד 2008 ל-66.4%.
באדווה מציינים שההסבר הנפוץ להצטמקות התקציב הוא סיום גל העלייה ההמונית, אולם מציינים שתקציב 2011 היה כמעט זהה בגודלו הריאלי לזה של 1988, התקציב האחרון שקדם לגל העלייה, זאת בשעה שבין 1988 ל-2011 גדל מספר משקי הבית בישראל ב-90%. הקיצוץ בתקציב משרד השיכון בולט על רקע העובדה שתקציב המדינה בכללותו גדל.
ב-12 השנים האחרונות קטן מלאי הדירות הציבוריות בכ-30%. בעקבות ביצוע חלקי של חוק הדיור הציבורי משנת 1998 נמכרו יחידות רבות של דיור ציבורי, בעיקר לשוכניהן, אך דירות חדשות כמעט ולא נקנו או נבנו. בשנת 1999 היו כ-108 אלף דירות בדיור הציבורי. עד אוגוסט 2011 נמכרו כ-37 אלף מדירות אלו ונכון לשנת 2011 מספר הדירות עמד על 75.5 אלף.
"ההתכווצות בתקציב הבינוי והשיכון מזמן אינה נובעת עוד מסיומו של גל העלייה והיא בולטת במיוחד על רקע הצורך הגובר לסיוע בדיור הנובע מהעלייה במחירי הדירות. מדובר במהלך מתמשך שבמסגרתו ממשלות ישראל השילו מעל עצמן את אחריותן לדיור עבור כלל הישראלים", מוסרים באדוה.
ומה קרה לגודל הדירות בעשור האחרון? בשנת 2011 גודלה הממוצע (ברוטו) של דירה חדשה עמד על 178 מ"ר לעומת 143 (ברוטו) בשנת 2000. משקלן של דירות בנות 5 חדרים ומעלה עלה מ-39.2% מכלל הבנייה ב-2000 ל-53.8% ב-2011, בעוד שמשקל הדירות בנות 3 חדרים ומטה ירד מ-20.2% ל-8.7%.
- 2.אבי 05/12/2012 11:54הגב לתגובה זוולכל המטומטמים תמשיכו להצביע עבור ביבי שתמיד דופק אתכם
- 1.באר שבע הלהיט החם 05/12/2012 11:43הגב לתגובה זוליד האוניבריסיטה של 20 אלף עובדים מה שיביא את מחירי הנדלן שם לשמיים זו נראית השקעה !
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
