חריש: ההבטחה הגדולה - שהתפוגגה?

לפני כעשור, חריש הייתה שם נרדף ל"הזדמנות הבאה" בשוק הנדל"ן המקומי. תוכניות הבנייה, המחירים הנגישים והמיקום הנוח יחסית ליד כביש 6 משכו אל העיר עשרות יזמים, אלפי רוכשים ומשקיעים שראו בה כאפשרות לקפיצת מדרגה כלכלית. אבל, כעת מסתבר שזו היתה עסקה טובה, אבל רחוקה מלהיות מצוינת ובפועל עסקה פחות טובה משאר המקומות בארץ. 

חלק מהמשקיעים מנסים למכור את הדירות שרכשו לפני שנים ללא הצלחה והרווחים שלהם מאז הרכישה יחסית צנועים - החלום הפיננסי להתעשרות דרך השקעה בעיר החדשה לא התממש. עליית המחירים בעיר הייתה מתונה יחסית, עם מחיר ממוצע של כ-1.53 מיליון שקל לדירה (משוקלל לכלל החדרים) ותשואות שכירות סביב 2.8% בלבד. בעיר יש דירות רבות להשכרה, ועודף של דירות שמוביל לדירות ריקות. המשקיעים הרבים בעיר בעצם לוקחים את העיר כעת למטה - הם מורידים את שכר הדירה, הם מנסים למכור ולמעשה מורידים את המחיר. האם זה יימשך?  אי אפשר לדעת, רק חשוב לזכור שגם מודיעים בעשור הראשון היתה סימן שאלה גדול והיא התפתחה להיות עיר משמעותית. בחריש המצב מורכב יותר גם בגלל האוכלוסייה. האזור פחות קורץ לחילונים.   

דוגמאות מהשטח מצביעות על רווחים 'רזים' לאחר ניכוי מיסים והוצאות, כאשר חלק מהמוכרים אף נאלצו למכור במחירים נמוכים ממחיר השוק כדי להיפרד מהנכס. בנוסף, בסוף 2024 נסגרו מכרזים בעיר ללא אף הצעה - סימן נוסף לזהירות הגוברת של הקבלנים והיזמים כלפי העיר. חריש אמנם ממשיכה להתפתח בקצב מתון, אך נכון להיום היא מראה לנו כלל חשוב: השקעה בנדל"ן דורשת זהירות, סבלנות והבנה עמוקה של ביקוש אמיתי - ולא רק הבטחות על עתיד מבטיח.

עסקה לדוגמא

עסקה שפורסמה לאחרונה בחריש ממחישה היטב את המציאות בשטח: משקיע שרכש בשנת 2015 דירת 5 חדרים בשטח של 110 מ"ר במחיר של מיליון שקל, מכר אותה בסוף 2024 ב־1.55 מיליון שקל - תשואה נאה לכאורה. אבל, לאחר חישוב מס שבח, הוצאות מימון ותחזוקה טיפול שוטף בדירה לאורך השנים, הרווח הנקי התכווץ משמעותית.

נוסף לכך, הדירה נמכרה במחיר נמוך בכ:50–100 אלף שקל מדירות דומות באותה שכונה, לאחר שהמשקיע העדיף לממש במהירות ולעבור להשקעה אחרת, עדות נוספת לכך שגם בעיר מתפתחת כמו חריש, הרווחים שנראים כדבר ברור בתחילה - לא מובטחים כלל. בנוסף - זה גם מעיד על שוק הדירות בעיר, דירות יכולות לחכות על המדף לאורך זמן מה, ולא לקבל היענות מהרוכשים לשלם את המחירים שבונים עליהם המוכרים.

• היזם שילם כ-40% מעל מחיר השומה - ועשרות דירות ייבנו בחריש
• המכרז בחריש נכשל - לא ישווקו דירות בהנחה במיליון שקל

ציפיות גבוהות

חריש צמחה במהירות חסרת תקדים: בתוך פחות מעשור נבנו בה למעלה מ־11 אלף דירות חדשות, במסגרת אחת מתוכניות הפיתוח העירוניות השאפתניות ביותר בישראל. מתוכן, כ־5.5 אלף דירות מוצעות כיום להשכרה בשוק החופשי - כלומר, כמעט מחצית מהמלאי הקיים בעיר.

היקף בנייה כה גדול בפרק זמן קצר יצר עודף משמעותי בהיצע הדירות, מה שהוביל לתחרות עזה - גם בשוק המכירות וגם בשוק השכירות. דבר שהקשה על יצירת עליית מחירים מהירה כפי שציפו בתחילה רוכשים ומשקיעים. לפי נתוני ביטוח לאומי, עד סוף 2024 התגוררו בחריש כ־38 אלף תושבים. מדובר בגידול מרשים לעיר חדשה, אך הוא אינו עומד ביחס ישר לקצב גידול ההיצע, ואינו יוצר ביקוש עודף שיכול היה לדחוף את מחירי הדירות כלפי מעלה בצורה דרמטית.

לאחרונה דובר על השקעה של כ-600 מיליון שקל מצד הממשלה לשיפור התשתיות התחבורתיות בעיר, להקמת מוסדות נוספים ולתכניות פיתוח כלכליות.

ומה לגבי האזור?

בעוד שמחיר דירה ממוצעת בחריש עומד כיום על כ־1.54 מיליון שקל, ערים סמוכות מציגות רמות מחירים שונות לגמרי: בפרדס חנה־כרכור, הנמצאת כ־15 דקות נסיעה צפונית לחריש, מחירי הדירות נעים בטווח של 1.9- 2.3 מיליון שקל (לדירות 4 חדרים), בהתאם למיקום. בחדרה, מרחק כ־20 דקות מערבה, מחירי דירות 4–5 חדרים נעים סביב 2.1–2.4 מיליון שקל בממוצע, כאשר קרבה לצירי תחבורה מרכזיים כמו תחנת הרכבת מעלה את המחיר אף יותר. 

פערי המחירים בין חריש לשכנותיה נובעים מכמה גורמים: חריש היא עיר חדשה יחסית עם בסיס תעסוקה מקומי מצומצם, רמת שירותים עירוניים בפיתוח, וגישה תחבורתית מתפתחת - לעומת ערים ותיקות יותר שנהנות ממוסדות חינוך, תעסוקה ונגישות תחבורתית טובה יותר. 

עסקאות אחרונות אצל השכנות

בפרדס חנה-כרכור, נמכרה דירה לאחרונה ברחוב הצפירה 39 - מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-96 מ"ר והמחיר שלה היה 2.24 מיליון שקל. היא נמצאת בקומה השנייה מתוך 5 קומות.

• היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
• חברות מוויטנאם וסינגפור מצטרפות לענף הבנייה בארץ
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בפרדס חנה-כרכור, נמכרה דירה לאחרונה ברחוב יקינתון 10 - מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של 130 מ"ר (דירת גן) והמחיר שלה היה 3.35 מיליון שקל. היא נמצאת בקומת הקרקע.

בחדרה, נמכרה דירה לאחרונה ברחוב אלכסנדר 2 - מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-98 מ"ר והמחיר שלה היה 1.87 מיליון שקל. היא נמצאת בקומה השלישית מתוך 9 קומות.

בחדרה, נמכרה דירה לאחרונה ברחוב תרנ"א 20 - מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-81 מ"ר והמחיר שלה היה 2.11 מיליון שקל. היא נמצאת בקומה ה-23 מתוך 24 קומות.

רמות המחירים בחריש

דירות 5 חדרים ב-1.65 מיליון שקל, 4 חדרים ב1.48 מיליון שקל ו-3 חדרים ב1.2 מיליון שקל - אלו רמות המחירים בעיר. המחיר הממוצע למטר עומד על כ-15.2 אלף שקל. בשנה האחרונה חלה ירידה במחירי הדירות (לפי אתר הנדל"ן) של כ-6.2%.

עסקאות אחרונות

ברחוב התמדה 4, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.405 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-105 מ"ר שנמצאת בקומה החמישית מתוך 9 קומות.

ברחוב התמר 18, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.45 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-90 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית מתוך 6 קומות.

ברחוב סביון 30, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.29 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-87 מ"ר שנמצאת בקומה השנייה מתוך 9 קומות.

ברחוב אורן 12, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.55 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-107 מ"ר שנמצאת בקומה החמישית מתוך 9 קומות.

ברחוב לוטם 23, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.5 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-92 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה מתוך 6 קומות.

ברחוב ברקת 6, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.47 מיליון שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-105 מ"ר שנמצאת בקומה השנייה מתוך 6 קומות.

ברחוב אלון 13, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.55 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר שנמצאת בקומה השנייה מתוך 6 קומות.