מה עשו חברות הנדל"ן האמריקאיות ברבעון השלישי?
לאחר עונת הדוחות נדב ברקוביץ, אנליסט נדל"ן, IBI בית השקעות מסכם את ביצועי חברות הנדל"ן האמריקאיות; סטרווד ממשיכה להראות דוחות מאכזבים, מנגד דה- זאראסי מפתיעה לטובה עם קצב מכירות שלא נפגע, לעומת שנה שעברה. להלן הסקירה המלאה:
דה זאראסי
דוח ראשון מלא לאחר שינויי החקיקה. הדוח הראה כי נכון לעכשיו, החברה משדרת "עסקים כרגיל". קצב מכירת הדירות היה דומה לתקופה מקבילה והחברה העריכה שוב כי אין מקום לבצע שערוכים בנכסי החברה.
מתחילת השנה נמסרו 54 דירות בתמורה ל-25 מיליון דולר מתוכן 30 דירות נמסרו ברבעון השלישי בתמורה ל-13 מיליון דולר. החברה מציינת כי לאחר המאזן נמסרו עוד 25 יח"ד בתמורה ל-13 מיליון דולר, יחס חוב ל-CAP עומד על 58.3%.
סילברסטיין
באוקטובר השלימה החברה מכירת נכס מפורטפוליו גלאקסי תמורת 230 מיליון דולר (חלק החברה 17%).
פסיפיק אוק
בצד המקורות, בספטמבר מכרה החברה את הנכס John Carpenter 125, המכירה הניבה תזרים נטו של 47 מיליון דולר. בצד השימושים, רכשה פאסיפיק באוקטובר 7.18 מיליון מניות של קרן הריט הסינגפורית תמורת 5.2 מיליון דולר (מחזיקים 6.89%) ובנובמבר השלימה את המיזוג עם קרן Reven למגורים תמורת 56.6 מ' דולר. יחס חוב ל-CAP מסתכם ל-51.5%.
- ״צריך להישאר מציאותיים; השוק אצלנו מתומחר על מלא״
- הבנקים יקרים? IBI סבורים שיש עוד 22% אפסייד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
וורטון
ההלוואות שהחברה נתנה במהלך הרבעון הקודם (שלוש הלוואות בסך 40 מיליון דולר) הניבו חלקית ברבעון וצפויים להוסיף עוד כ-2 מיליון דולר בשנה. בנוסף רכשה וורטון נכס מסחרי חדש בברוקלין בסך של 20 מיליון דולר. אין כרגע שוכר בנכס ולא נלקח בגינו חוב חדש.
מויניאן
רשמה ירידת ערך נוספת בסך 50 מיליון דולר בגין הנכס בשדרה החמישית ומנגד רשמה שערוך חיובי של 26 מיליון דולר בנכס 3CC בעקבות השכרת קומה נוספת. החברה גם מעדכנת כי קיבלה טופס אכלוס לחלק מפרויקט לינדן 123. בנוגע לביקורת הרשות לניירות ערך, מויניאן מעדכנת כי ההליך טרם הסתיים.
לייטסטון
במהלך הרבעון חתמה לייטסטון על 6 חוזים נוספים בפרויקט וויליאם 130 וכעת סך החוזים מסתכם ל-81 יח"ד מתוך 244 יח"ד. הדוחות כללו גם שערוך שלילי של 20 מיליון דולר ברבעון מנכסי המסחר.
- על ניהול סיכונים: איך נזהה את הקרנף האפור?
- הבית הלבן באוויר: סיפורו של המטוס שהוביל את הנשיא טראמפ לישראל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- הבית הלבן באוויר: סיפורו של המטוס שהוביל את הנשיא טראמפ...
נמקו
נמקו ממשיכה במסע הרכישות מצד אחד ומכירת חלקות מצד שני. במהלך הרבעון רכשה נמקו 6 נכסים בסך של 76 מיליון דולר (חלק החברה) ועוד 2 נכסים לאחר המאזן (בסך 17 מיליון דולר חלק החברה) שצפויים להניב כ-18 מיליון דולר. בנוסף רכשה החברה 4 הלוואות (notes) על נכסים בהיקף של כ-50 מיליון דולר.
בצד המכירות, בתקופת הדוח השלימה חברה מכירת 11 חלקות בסכום מצטבר של 43.6 מיליון דולר והתקשרה בהסכמים למכירת חלקות נוספות בסך 26.4 מיליון דולר שטרם הושלמו. בנוסף מימשה החברה שני נכסים מלאים בסכום של 19 מיליון דולר שנמכרו אף מעל שווי ספרים (רווח של כ-3.5 מיליון דולר).
סטרווד
שערוכים: החברה רשמה הפחתה של 7.9 מיליון דולר נוספים ברבעון וסך של 52 מיליון דולר מתחילת השנה. שיעור התפוסה ירד ל-94.5%.
ה-FFO מתחילת השנה ירד ל-21.1 מיליון דולר לעומת 35.2 מיליון דולר בתקופה המקבילה. התניות פיננסיות, יחס הכיסוי להלוואת ה-cmbs ממשיך לרדת ועומד כיום על 10.95%-11.25%.
דה לסר
בצד החיובי, בפרויקט קלינטון 77 החברה מעדכנת על חוזה משופר שיכנס לתוקף בספטמבר 2020 ויגדיל את ה-NOI ב-0.9 מיליון דולר. בנוסף, ביצעה החברה מימון מחדש לנכס בהיקף של 30 מיליון דולר וריבית 3.85% ל-10 שנים אשר ייצר תזרים של 16.5 מיליון דולר. בעקבות החוזה החדש, רשמה החברה שערוך חיובי של 21 מ' דולר בדוחות.
בצד השלילי, בפרויקט מפלטון, מעדכנת החברה כי עדיין אין מכירות לשלב א ושלב ב יסתיים ברבעון השני של 2020. הסכום הנותר להשלמת הפרויקט מסתכם ל-8 מיליון דולר והוא צפוי להגיע ממכירת דירות.
לאור ההאטה, החברה החליטה על החלפת החוב הקיים בנכס (40 מיליון דולר) בהלוואה חדשה בהיקף של 70-75 מיליון דולר שתפרע ממכירת הדירות. המימון הנוסף (מעבר ל-40 מיליון דולר) ישמש את החברה לצרכיה השוטפים.
יחס חוב ל-EBITDA של החברה מסתכם ל-16.64 כאשר יחס של מעל 17 מזכה בתוספת ריבית בסדרה ה'.
אמ.די.גי
לאחר שהחברה חזרה לעמוד בהתניות הפיננסיות של יחס חוב ל-EBITDA, הריבית בסדרה ג' תקטן ב-0.5%. נכון לדוחות, היחס מסתכם ל-16.85.
דלשה
קצב מכירת דירות בפרויקט מורניגסייד, עד כה הושכרו 49 יחד מתוך 92 יחד שקיבלו אישור אכלוס במחיר של 83.5 דולר לר"ר ושל 77 דולר לר"ר בניכוי הטבות לשוכרים.
ספנסר
מעדכנת כי היא חורגת בהתניה פיננסית של סדרה א - יחס חוב ל-EBITDA. כיום יחס החוב מסתכם ל-15.5 בעוד ההתחייבות היא ליחס שלא יעלה על 15. בעקבות כך תעלה ריבית סדרה א ב-0.5%. החברה מעריכה כי יחול שיפור ביחס זה במהלך הרבעון הראשון של 2020. בנכס אלבי המשועבד לסדרה ג, שיעור התפוסה בפועל נשאר בשטחי המגורים הינו 99% ובשטחי המסחר 14%.
אול-יר
מספר עדכונים לדוח תזרים המזומנים החזוי של החברה: במקום מימוש הקרקע המשמעותית סמית (בשווי 166 מיליון דולר וחוב של 36 מיליון דולר), לקחה אול-יר מימון נוסף (שעבוד שני על הקרקע) בסך 55 מיליון דולר (לא דווח באיזו ריבית). בנוסף לקחה החברה אקוויטי מועדף על שני נכסים (141 Spence and 169 Graham). ה-FFO ברבעון הסתכם ל-(3-) מיליון דולר הנובע הוצאות מימון בגין בושוויק שלב ב בעוד הנכס טרם מניב. החברה גם מעדכנת כי תתכן שחיקה נוספת בתקופות הבאות עד לאכלוס הנכס ומימון מחדש. יחס החוב ל-CAP של החברה מסתכם ל-72.3%.
קופרליין
מצד אחד מדווחת על רכישת נכס חדש (תשקיע 16 מיליון דולר הון עצמי) ומנגד קבלת תזרים של 19 מיליון דולר ממחזור הלוואות.
רכישת נכס (אמבסדור) - בנובמבר רכשה החברה 75.79% בנכס המיועד למגורים להשכרה הממוקם בפאלם ביץ פלורידה בתמורה ל-36 מיליון דולר. לצורך הרכישה לקחה החברה מימון בסך 20 מיליון דולר בריבית ליבור +6.5% ומועד פירעון של מאי 2021.
מלון ברזיליאן - בנובמבר ביצעה החברה מימון מחדש בנכס. ההלוואה הקיימת הייתה בסכום של 18 מיליון דולר כאשר הלוואה החדשה היא בסך 32 מיליון דולר לתקופה של 5 שנים בריבית של 4.44%.
בנוגע לפירעון תשלומי האג"ח בסך 52 מיליון דולר בתקופה של 12 החודשים הקרובים, מציינת החברה כי ביצעה מימון מחדש למספר נכסים אשר בגינם נבע לחברה עודף תזרימי כולל בסך של כ- 19 מיליון דולר, כמו כן, בכוונת החברה לבצע מימון מחדש של נכסי נדל"ן נוספים הצפוי להניב לחברה עודף תזרימי בסך של כ- 14 מיליון דולר, יחד עם זאת למועד הדוח הכספי לחברות מאוחדות יתרות נזילות בסך של כ- 24 מיליון דולר אשר ביכולת החברה למשוך.
אקסטל
החברה עדכנה את דוח תזרים המזומנים החזוי. בפרויקט CPT, מציינת החברה כי היא מעריכה קבלת טופס אכלוס רק ברבעון שלישי 2020 ולכן התזרים לסוף 2020 ירד משמעותית. כמו כן, מעריכה אקסטל כי בפרויקט 555 היא צפויה להשלים מימון בכיר ברבעון הרביעי בהיקף של 400 מיליון דולר ועוד הלוואת מזומנים של כ-140 מיליון דולר. מבחינת נזילות לתשלום סדרה א, למועד הדוח יש לחברה מזומנים זמינים בהיקף של כ-56 מיליון דולר ויתרה בלתי מנוצלת של כ-153 מיליון דולר.

הבית הלבן באוויר: סיפורו של המטוס שהוביל את הנשיא טראמפ לישראל
מטוס ה-Air Force One הוא אחד הסמלים המובהקים של ההנהגה, הביטחון ומדיניות החוץ של ארה"ב. מתי עלה לראשונה הרעיון של מטוס אישי לנשיא, איך התפתח ומה קורה היום בתוככי כלי התעופה הכי מפורסם בעולם
מטוס ה-Air Force One הוא לא רק כלי תחבורה אווירי. הוא סמל יוקרתי ועוצמתי של נשיא ארצות הברית, מעין ארמון מעופף שמסמל את מעמדו המיוחד של הנשיא. מטוס זה מסמל את עוצמת ארה״ב ועבורנו, בנחיתתו בישראל, את הרגעים הבלתי נשכחים של שחרור החטופים כשהלב של כולנו החסיר פעימה. המטוס טס בגובה נמוך מול חופי ישראל וביצע מחווה מעל כיכר החטופים בתל אביב לפני נחיתתו בנתב״ג.
אז מה הסיפור של כלי התעופה שהוא הרבה יותר ממטוס?
מטוס אייר פורס 1 הוא אחד הסמלים המובהקים ביותר של נשיאות ארצות הברית ושל העוצמה האמריקאית בעולם. מעבר לנצנוצי הצבעים והסמל הלאומי, ההיסטוריה של המטוסים הנשיאותיים עד ליצירת המטוס המיוחד במינו שאנו מכירים היום, הייתה מורכבת ומרתקת וכללה טכנולוגיות ואמצעים ביטחוניים מתקדמים, שינויים וחידושים שהוטמעו בו והפכו את אייר פורס 1 לבית הלבן המעופף.
הנשיא טראמפ נוהג לנהל שיחות עם כתבים ועם צוותי הסיקור היושבים באייר פורס 1, לעיתים תוך כדי טיסה, מה שיוצר אווירה ייחודית של נגישות וקרבה אל הצוות התקשורתי למרות הגבלות האבטחה.
זוג מטוסי בואינג שמפיקים את כל צורכי הנשיא
בכל פעם שנשיא ארצות הברית עולה לטיסה על מטוס של חיל האוויר האמריקאי, המטוס מקבל את הכינוי Air Force One, שהוא אות הקריאה הרשמי במהלך טיסתו. השם "אייר פורס 1" הוא למעשה אות הקריאה הרשמי לכל מטוס שמטיס את נשיא ארצות הברית. משמעות הדבר היא שכל מטוס של חיל האוויר האמריקאי שבו טס הנשיא באותו רגע, מקבל את הכינוי הזה.
- טראמפ ג'וניור מגייס 260 מיליון דולר לספאק; ועל נכסי הקריפטו של המשפחה
- טראמפ בישראל: "יום היסטורי"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רוב הזמן, הכינוי מתייחס לזוג מטוסי בואינג מדגם VC-25A (גירסה מיוחדת ומתוחזקת של בואינג 747-200B), שמשרתים את הנשיא ומפיקים את כל צרכיו, מהבטיחות והתקשורת ועד הנוחות והייעוץ המדיני.

החות׳ים משנים את כללי המשחק - האיום האמיתי על שמי ישראל: Samad 3
הכטב"ם החות'י שגרם לפגיעה הקשה באילת בעיצומו של החג הוא שדרוג משמעותי ליכולות הטכנולוגיות של החות'ים הנשענים על תמיכה מאיראן. מערכות ההגנה של ישראל מספקות תשובה מצוינת, אם כי לא הרמטית, אבל החות'ים מצדם לא שוקטים על השמרים
בלילה שקט של קיץ, יולי 2024, כאשר תושבי תל אביב חשבו שהם מביטים בשמי העיר המוארים והרגועים, חדר לשמי העיר כטב"ם משופר מהסוג המסוכן ביותר - ה-Samad-3. הוא פרץ את שכבות ההגנה האווירית המתקדמות ופגע באישון לילה בלב העיר השוקקת לאחר טיסה של 16 שעות ומרחק 2600 ק״מ במסלול מוארך דרך סודן ומצרים מתימן הנמצאת בקו אווירי של 1,800 ק״מ מישראל.
זה היה רגע דרמטי שהוכיח כי הטכנולוגיה של האיום משתדרגת במהירות והפכה את השמיים הישראלים לזירה תחרותית של מלחמה טכנולוגית שבה כל שנייה קובעת חיים או מוות. האירוע הותיר את המדינה במרדף בלתי פוסק אחרי פתרונות חדשניים להגנה על אזרחיה מפני איומים דומים.
האם הסמאד 3 שובר שוויון?
החות'ים הגיעו בשנים האחרונות ליכולות טכנולוגיות מתקדמות יחסית בתחומי הטילים והרחפנים, המוענקות להם בעיקר עם תמיכה איראנית. בין היתר מדובר על כטב״מים קטנים כמו סמאד 3, שככלל טסים בגובה נמוך עם חתימה מכ״מית נמוכה, כך שקשה למערכות ההגנה האווירית הישראליות לזהותם וליירטם בזמן. כמו כן, שיגרו החות'ים טילים עם ראשי נפץ "cluster munitions" שפועלים על ידי פיזור ראשי נפץ משניים באמצע הטיסה, מה שמקשה על מערכות ההגנה לספק הגנה יעילה מפני הפצצונות הנפיצות שמפוזרות בכמות גדולה על שטח רחב.
ישראל, מצד שני, מפעילה מערכות הגנה אוויריות רב-שכבתיות ומתקדמות ביותר, עם כיפת ברזל כמרכיב העיקרי נגד רקטות וטילים קצרים ובקרוב בשילוב מערכת הלייזר ״אור איתן״. מערכות אלו מדויקות, מתוחזקות בצורה גבוהה עם יכולת תגובה מהירה ויכולת יירוט מעל 90% בממוצע של האיומים.
- שר החוץ הפולני הביא ללונדון כטב"מ איראני והזהיר: "רוסיה יכולה לתקוף בעומק אירופה"
- איך מנצחים את הכטב"מ האיראני - התוכנית של בריטניה ואוקראינה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לסמאד שלושה יתרונות מובנים המקשים על גילוי מוקדם שלו: חתימת מכ"ם נמוכה, בעיקר בגלל חומריו, מידות קטנות יחסית, ופרופיל טיסה גמיש עם יכולות תמרון וטיסה בגבהים נמוכים ועל פני טופוגרפיה מורכבת. תכונות אלו מאפשרות לו לטוס למטרה בשעה שגילוי מוקדם הופך לאתגר טכנולוגי עם אפשרויות רבות לאזעקות שווא ולחדירה דרך שכבות ההגנה של המדינה.