עסקאות נדל"ן תמ"א 38: למה הבנקים מהססים?
ענף הנדל"ן כולו שוצף וגועש בפעילות מסביב לפרוייקטים של תמ"א 38, אך בעוד שרבים מהשחקנים הראשיים בענף הנדל"ן, לרבות כרישי נדל"ן, וחברות בנייה, גדולות בקנה מידה ארצי, לא מעיזים להחמיץ את ההזדמנות להיכנס לנישה חדשה של פעילות, יושבים הבנקים בשקט יחסי, ומערימים קשיים באישור מימון בנקאי לפרויקטים מסוג זה.
הבנקים 'יודעים לעשות עסקים' ובמקום שבו נמצאים יזמים המבקשים מימון של עלויות בנייה, תמיד יימצא בנק שישמח להעמידו, תמורת ריבית ובטוחות מתאימות. אם כן, נשאלת השאלה מדוע דווקא בתחום זה מהססים הבנקים לעסוק ? האם ידוע לבנקים משהו שלא ידוע לאחרים? האם לא ניתן להבטיח את זכויות הבנק המממן כלפי היזם, או כלפי בעלי הדירות?
מבחינת הבנק והצד המימוני גרידא, עסקת תמ"א 38 דומה עד מאוד לעסקת קומבינציה רגילה. הבנקים, כידוע, מנוסים עד מאוד במימון עסקאות קומבינציה ואף לא יחסכו מאמצים להילחם על העמדת אשראי לפרויקטים מבוקשים. מבחנה משפטית ההבדל, העיקרי, מבחינת הבנק, בין עסקת קומבינציה רגילה לעסקת תמ"א 38, הינו אופי הבטוחות, אשר הבנק יכול לקבל, כנגד העמדת המימון הבנקאי.
בעסקת קומבינציה, הבנק, אשר מממן את עלויות הבנייה בעבור הקבלן, מקבל, לרוב, בטוחה מבעל הקרקע עצמו, בדמות משכנתא הנרשמת על המגרש כולו, כנגד ערבות בנקאית, אשר מוסר הבנק לבעל הקרקע. בעסקת תמ"א 38, לא ניתן לרשום הערת אזהרה או משכנתא על כל המגרש, מאחר ולרוב מדובר בבניין בנוי, אשר נרשם בטאבו כבית משותף ומשכך, כל הדירות הקיימות בו רשומות כיחידות נפרדות על שם בעליהן. מאחר ומרבית עורכי הדין המייצגים דיירים, לא מסכימים כי תירשם הערת אזהרה לטובת הבנקים, על דירות הדיירים עצמם, נותר לכאורה הבנק המממן חשוף ללא כל הערת אזהרה.
הפתרון המקובל כיום, להבטחת היזם והבנק, מסורבל ומסובך לביצוע, אך בהחלט מאפשר ליצור בטוחה נאותה לכל הדעות. הפתרון מצריך תיקון של צו הבית המשותף, עוד טרם תחילת הפרויקט ובמסגרת התיקון - הקצאה של יחידה מתוך הרכוש המשותף, אשר תהווה יחידה נפרדת בבניין ועליה ירשמו הערות אזהרה מכורח פרויקט תמ"א 38. בנוסף, יכול הבנק למשכן את זכויות היזם בפרויקט ולרשום בגין כך משכון ברשם המשכונות ושיעבוד ברשם החברות.
לאחרונה מסתמן פתרון נוסף, אשר יתכן ויקדם את האפשרות לקבלת ליווי בנקאי לפרוייקטים אלו והוא רישום הערות אזהרה על חלקת הרכוש המשותף, בגין קיומו של ההסכם עפ"י תמ"א 38.
כלומר, למרות שקיים פתרון, לכל הפחות סביר, להבטחת זכויות הבנק המממן והיזם/קבלן, עדיין מהססים הבנקים להבטיח מימון לפרוייקטים אלו.
נקודה נוספת, אשר ייתכן וגורמת להיסוס הבנקים להעמדת מימון לפרויקטים של תמ"א 38, הינה העובדה כי לגבי חלק מהפרוייקטים, לרבות במרכזי ערים גדולות במרכז הארץ, קיים צפי שיעור רווחים נמוך מהמקובל בפרויקטים בשיעור דומה ובסיכון דומה.
בהקשר זה ברור, כי עבודה נמרצת מטעם משרדי הממשלה, לשם המשך הסרת חסמים קיימים למימוש פרוייקטים של תמ"א 38, עשויה להקל על המצב גם במישור המימון הבנקאי, הן על ידי הסדרת רישום בטוחות לטובת הבנקים והן על ידי העלאת שיעור הרווחיות של הפרוייקטים. מאחר ואפשרויות מינוף הפעילות של יזמים הינה פתח לצמיחה של כל ענף, גם ענף התמ"א 38 עשוי לקבל זריקת עידוד מכניסת הבנקים עם הצעות למימון בנקאי של פרוייקטים.
לאור כל האמור לעיל, נראה כי התשובה לשאלה בכותרת, אינה קשורה לבעיה משפטית קונקרטית, אלא לשמרנות מסוימת בקבלת החלטות, ורמת זהירות גבוהה, אשר מפגינים הבנקים, בשילוב עם חשדנות לגבי סיכויי ההצלחה של פרוייקטים.
דומה כי בהקשר זה הבנקים טועים, שכן, אין מדובר בעסקאות מסוכנות יותר או ודאיות פחות מכל פרוייקט בנייה ופיתוח אחר, אשר הבנקים מסכימים לממן, כגון, מימון קבלנים במכרזים לביצוע תשתיות ציבוריות, בתמורה למשכון זכויות הקבלן לפי חוזה הביצוע עם הרשות.
להערכתנו, הבנק הראשון, אשר יעז להרים את ראשו ולבצע בחינה שקולה ומדודה של הנושא, יגלה, קרוב לוודאי, שוק גועש וצמא למימון וייצור לעצמו נישה ייחודית ורווחית.
תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים
בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים
לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש.
"לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.
וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש.
פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?
- המפקח על הבנקים: “השוק השתנה מאז רפורמת בכר - נדרש עדכון רגולטורי”
- בקרוב: מוקד הונאות טלפוני 24/7 בכל הבנקים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן).
הממשלה הכריעה: גלי צה״ל תיסגר
גלי צה״ל תיסגר עד מרץ 2026: הצעת שר הביטחון ישראל כ״ץ אושרה פה אחד, בניגוד לעמדת היועצת המשפטית לממשלה; המיונים לתחנה נעצרו מיידית, חיילי היחידה ישובצו מחדש, וגלגלצ תיבחן בנפרד
גלי צה"ל אחרי דיונים ארוכים, המלצות ועתירות, הממשלה קיבלה הבוקר החלטה דרמטית בנוגע לאחת התחנות המזוהות ביותר עם המרחב הציבורי בישראל. שרי הממשלה אישרו פה אחד את הצעת שר הביטחון ישראל כ"ץ לסגור את תחנת הרדיו הצבאית גלי צה״ל, במהלך שצפוי להסתיים עד 1 במרץ 2026. ההחלטה כוללת צעדים מיידיים בשטח, ובראשם עצירת המיונים לתחנה ושיבוץ מחדש של החיילים המשרתים בה, והיא מתקבלת בניגוד לעמדת היועצת המשפטית לממשלה, שהזהירה מפני פגיעה בשידור הציבורי ובחופש הביטוי.
"תחנה צבאית עם פוליטיקה אינה מודל דמוקרטי"
בדבריו בישיבת הממשלה הציג שר הביטחון את הקו שלו. לשיטתו, עצם קיומה של תחנה צבאית המשדרת תכני אקטואליה ופוליטיקה הוא חריג ואינו מקובל בדמוקרטיות מערביות. כ״ץ טען כי גלי צה״ל חרגה לאורך השנים מהמנדט שניתן לה, והפכה מגוף שנועד לשרת את חיילי צה״ל ומשפחותיהם לבמה לדעות פוליטיות, שחלקן כוללות ביקורת ישירה ולעיתים חריפה על הצבא עצמו, מפקדיו ופעילותו.
לדבריו, העיסוק הפוליטי פוגע באחדות הצבא ובמורל הלוחמים, בעיקר בתקופה של מלחמה מתמשכת, ואף יוצר בלבול מסוכן בזירה החיצונית. כ״ץ ציין כי אויבי ישראל עלולים לפרש מסרים המשודרים בתחנה כעמדה רשמית של צה״ל, בשל היותה יחידה צבאית. ראש הממשלה בנימין נתניהו הצטרף לעמדה הזו וחיזק אותה, כשהדגיש כי המצב הקיים אינו סביר ואינו מתאים למדינה דמוקרטית, ואף השווה אותו למודלים הנהוגים במשטרים שאינם רלוונטיים לישראל.
שרים נוספים בדיון העלו טענות משלימות, ובהן היעדר תשתית חוקית מוצקה להפעלת התחנה. לטענתם, האישור המקורי שניתן לגלי צה"ל בשנת 1950 היה זמני ומוגבל, ומאז לא עוגן בהחלטת ממשלה מסודרת או בחקיקה. כ״ץ הסתמך גם על עמדות של בכירי צבא בעבר ובהווה, כפי שהוצגו בפני ועדות מקצועיות, שלפיהן יש קושי מובנה בכך שיחידה צבאית פועלת כגוף תקשורת עצמאי עם חופש עריכה מלא.
- תיסגר או לא תיסגר: מה יקרה לגלי צה"ל וכמה היא מפסידה בשנה?
- גנץ לאחר סערת ברדוגו: "אין מקום לתחנה צבאית בישראל"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התנגדות משפטית ועתירות לבג"ץ
לצד ההכרעה העקרונית, הממשלה אישרה שורה של צעדים אופרטיביים שנכנסים לתוקף באופן מיידי. שר הביטחון הנחה לעצור לאלתר את כלל המיונים לגלי צה״ל, הן לשירות סדיר והן לשירות מילואים, ולהפסיק שיבוץ של חיילים חדשים בתחנה. החיילים המשרתים כיום בגלי צה״ל צפויים לעבור תהליך הדרגתי של שיבוץ מחדש ביחידות צה״ל השונות, תוך מתן עדיפות לתפקידי לוחמה ותפקידי תומכי לחימה.
