עסקאות נדל"ן תמ"א 38: למה הבנקים מהססים?
ענף הנדל"ן כולו שוצף וגועש בפעילות מסביב לפרוייקטים של תמ"א 38, אך בעוד שרבים מהשחקנים הראשיים בענף הנדל"ן, לרבות כרישי נדל"ן, וחברות בנייה, גדולות בקנה מידה ארצי, לא מעיזים להחמיץ את ההזדמנות להיכנס לנישה חדשה של פעילות, יושבים הבנקים בשקט יחסי, ומערימים קשיים באישור מימון בנקאי לפרויקטים מסוג זה.
הבנקים 'יודעים לעשות עסקים' ובמקום שבו נמצאים יזמים המבקשים מימון של עלויות בנייה, תמיד יימצא בנק שישמח להעמידו, תמורת ריבית ובטוחות מתאימות. אם כן, נשאלת השאלה מדוע דווקא בתחום זה מהססים הבנקים לעסוק ? האם ידוע לבנקים משהו שלא ידוע לאחרים? האם לא ניתן להבטיח את זכויות הבנק המממן כלפי היזם, או כלפי בעלי הדירות?
מבחינת הבנק והצד המימוני גרידא, עסקת תמ"א 38 דומה עד מאוד לעסקת קומבינציה רגילה. הבנקים, כידוע, מנוסים עד מאוד במימון עסקאות קומבינציה ואף לא יחסכו מאמצים להילחם על העמדת אשראי לפרויקטים מבוקשים. מבחנה משפטית ההבדל, העיקרי, מבחינת הבנק, בין עסקת קומבינציה רגילה לעסקת תמ"א 38, הינו אופי הבטוחות, אשר הבנק יכול לקבל, כנגד העמדת המימון הבנקאי.
בעסקת קומבינציה, הבנק, אשר מממן את עלויות הבנייה בעבור הקבלן, מקבל, לרוב, בטוחה מבעל הקרקע עצמו, בדמות משכנתא הנרשמת על המגרש כולו, כנגד ערבות בנקאית, אשר מוסר הבנק לבעל הקרקע. בעסקת תמ"א 38, לא ניתן לרשום הערת אזהרה או משכנתא על כל המגרש, מאחר ולרוב מדובר בבניין בנוי, אשר נרשם בטאבו כבית משותף ומשכך, כל הדירות הקיימות בו רשומות כיחידות נפרדות על שם בעליהן. מאחר ומרבית עורכי הדין המייצגים דיירים, לא מסכימים כי תירשם הערת אזהרה לטובת הבנקים, על דירות הדיירים עצמם, נותר לכאורה הבנק המממן חשוף ללא כל הערת אזהרה.
הפתרון המקובל כיום, להבטחת היזם והבנק, מסורבל ומסובך לביצוע, אך בהחלט מאפשר ליצור בטוחה נאותה לכל הדעות. הפתרון מצריך תיקון של צו הבית המשותף, עוד טרם תחילת הפרויקט ובמסגרת התיקון - הקצאה של יחידה מתוך הרכוש המשותף, אשר תהווה יחידה נפרדת בבניין ועליה ירשמו הערות אזהרה מכורח פרויקט תמ"א 38. בנוסף, יכול הבנק למשכן את זכויות היזם בפרויקט ולרשום בגין כך משכון ברשם המשכונות ושיעבוד ברשם החברות.
לאחרונה מסתמן פתרון נוסף, אשר יתכן ויקדם את האפשרות לקבלת ליווי בנקאי לפרוייקטים אלו והוא רישום הערות אזהרה על חלקת הרכוש המשותף, בגין קיומו של ההסכם עפ"י תמ"א 38.
כלומר, למרות שקיים פתרון, לכל הפחות סביר, להבטחת זכויות הבנק המממן והיזם/קבלן, עדיין מהססים הבנקים להבטיח מימון לפרוייקטים אלו.
נקודה נוספת, אשר ייתכן וגורמת להיסוס הבנקים להעמדת מימון לפרויקטים של תמ"א 38, הינה העובדה כי לגבי חלק מהפרוייקטים, לרבות במרכזי ערים גדולות במרכז הארץ, קיים צפי שיעור רווחים נמוך מהמקובל בפרויקטים בשיעור דומה ובסיכון דומה.
בהקשר זה ברור, כי עבודה נמרצת מטעם משרדי הממשלה, לשם המשך הסרת חסמים קיימים למימוש פרוייקטים של תמ"א 38, עשויה להקל על המצב גם במישור המימון הבנקאי, הן על ידי הסדרת רישום בטוחות לטובת הבנקים והן על ידי העלאת שיעור הרווחיות של הפרוייקטים. מאחר ואפשרויות מינוף הפעילות של יזמים הינה פתח לצמיחה של כל ענף, גם ענף התמ"א 38 עשוי לקבל זריקת עידוד מכניסת הבנקים עם הצעות למימון בנקאי של פרוייקטים.
לאור כל האמור לעיל, נראה כי התשובה לשאלה בכותרת, אינה קשורה לבעיה משפטית קונקרטית, אלא לשמרנות מסוימת בקבלת החלטות, ורמת זהירות גבוהה, אשר מפגינים הבנקים, בשילוב עם חשדנות לגבי סיכויי ההצלחה של פרוייקטים.
דומה כי בהקשר זה הבנקים טועים, שכן, אין מדובר בעסקאות מסוכנות יותר או ודאיות פחות מכל פרוייקט בנייה ופיתוח אחר, אשר הבנקים מסכימים לממן, כגון, מימון קבלנים במכרזים לביצוע תשתיות ציבוריות, בתמורה למשכון זכויות הקבלן לפי חוזה הביצוע עם הרשות.
להערכתנו, הבנק הראשון, אשר יעז להרים את ראשו ולבצע בחינה שקולה ומדודה של הנושא, יגלה, קרוב לוודאי, שוק גועש וצמא למימון וייצור לעצמו נישה ייחודית ורווחית.
גל הפיטורין מתגבר והולך ומגיע עד עובדי המדינה
אנחנו עדים לפיטורין במגזר הטק כבר מספר חודשים, ובכל זאת ההודעה של פייבר על חזרה לפורמט של סטארט-אפ ועל פיטורין של 250 עובדים היא דרמטית, ואליה מצטרפת הודעה של זיפריקרוטר, שסוגרת את מרכז המחקר והפיתוח שלה בישראל; בנוסף, גם המגזר הציבורי מתחיל להתערער, כשהחשב הכללי, יהלי רוטנברג, אותת על פיטורין צפויים של כ-20,000 עובדי מדינה (שליש מעובדי המטה)
לאחרונה, כמעט ולא היה יום שבו לא היתה כותרת אחת לפחות על פיטורין בחברה גדולה. רשימת השמות אינסופית וכוללת את אינטל (שנמצאת גם ככה במהלכי ייעול דרמטיים), מיקרוסופט, אמזון, גוגל, סיילספורס, והנה אתמול פייבר, חברה ציבורית שנסחרת בוול סטריט, הודיעה על מהלך דרמטי שבו היא מפטרת שליש מכח האדם, כ-250 עובדים, וחוזרת לפורמט של סטארטפ. לרוב, השוק אוהב לשמוע על הודעות פיטורין, שממוסגרות בשיח על ייעול ועל שינוי יעדים. אבל כשהחשב הכללי, יהלי רוטנברג, מדבר על כשליש מעובדי המטה של המדינה ש-"יוחלפו" על ידי הבינה המלאכותית, התופעה חורגת מגבולות המגזר הפרטי ובבירור היא קיימת בשוק העבודה כולו, והמגמה ברורה: פחות עובדים, יותר AI.
אל החדשות על פייבר ועל העתיד התעסוקתי שלה בישראל הצטרפה הבוקר חברה נוספת, כש-ZipRecruiter הודיעה על סגירת מרכז המחקר והפיתוח שלה בישראל, בדרך לפיטורי כל עובדי הסניף המקומי, כ-65 במספר, ימים ספורים לפני החגים.
מנכ"ל פייבר, מיכה קאופמן, הגדיר את המהלך כ-"איתחול כואב" והדגיש כי הפיטורים נוגעים לכל המחלקות, וכי ההחלטה היא אחת הקשות שקיבל עד כה. הסיבה המרכזית הוגדרה כך: טכנולוגיות AI כבר מסוגלות לבצע חלק גדול מהשירותים שבעבר שווקו בפלטפורמת הפרילנסרים של פייבר, ופוגעות ישירות במודל העסקי שלה קאופמן לא לבד, כמובן, ולצד ההצהרה שלו, ניתן לראות גם הצהרות עם טון אחר, כפי ששמענו לאחרונה ממנכ"ל סיילספורס, מארק בניוף, שהתגאה בפני משקיעים בכך שהחליף 4,000 עובדים בסוכני AI, וכך התייעל וצמצם את מחלקת התמיכה שלו מ-9,000 ל-5,000 בלבד.
כמובן, שהגורם המרכזי הוא יכולותיה של הבינה המלאכותית וכמובן שהמגמה אינה ייחודית לישראל. בארה"ב פוטרו מאז
תחילת השנה מעל 800 אלף עובדים, כשענפי הטכנולוגיה, הקמעונאות והייצור הם הנפגעים העיקריים. ענקיות כמו מיקרוסופט, אמזון, מטא ו־סיילספורס קיצצו אלפי משרות תוך כדי השקעה מסיבית במערכות AI. גם מגזרי שירות הלקוחות והפיננסים נפגעים, כאשר בנקים וחברות ביטוח מחליפים
עובדים במערכות אוטומטיות. מגמות דומות ניכרות גם באוסטרליה ובאירופה, שם ממשלות מטמיעות מערכות AI לטיפול בפניות אזרחים ובניהול מערכות חירום.
- ה-AI כבר מחליף עובדים וזה הולך ומתעצם - נתונים מדוח התעסוקה בארה"ב
- עובד ותיק פוטר כשנה לפני פרישתו, תבע - ויפוצה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הבשורה הדרמטית מגיעה לא רק מהמגזר העסקי אלא גם מהמגזר הציבורי. בארה"ב, הקמת ה-DOGE (המחלקה ליעילות ממשלתית) הובילה לירידה דרמטית במספר עובדי המדינה, בעיקר בתחומי מטה ושירות. בחודש מרץ 2025 לבדו הוכרזו פיטורים בהיקף של כ־275 אלף עובדים פדרליים. במנהל השירותים הממשלתיים (GSA) הוחל בצ’טבוט בשם GSAi שמבצע משימות עבור כ־1,500 עובדים, צעד שהוביל לצמצומים חדים במשרות מנהלתיות. במשרד לענייני ותיקים נרשמה תוכנית רחבה לקיצוץ כ-83 אלף משרות, שבסופו של דבר הוקטנה ל-30 אלף לאחר שילוב פרישות טבעיות והתפטרויות. וכך, הסקטור הציבורי האמריקאי גם הוא חלק מהמגמה של פיטורין והתייעלות.
משה בן זקן, מנכ"ל משרד התחבורה צילום: שלומי יוסףמנכ״ל משרד התחבורה על איך משיגים תקציבים מהאוצר, רכבים אוטונומיים ואובר
משה בן זקן מדבר על השיח מול האוצר, על התחב״צ, על רכבת מהירה לחיפה ועל זה שחייבים להשקיע בתשתיות אפילו אם הרובוטקסי בדרך לפה כי ״גם טסלות יכולות להיתקע בפקקים״; הוא משוכנע שישראל בדרך למהפכה תחבורתית אבל מזהיר שלא יקרה
כלום בלי תקציבים, ביצוע והרבה מרפקים
משרד התחבורה טוען שהוא סוף סוף "שם גז". בועידת התשתיות של ביזפורטל, מנכ"ל המשרד משה בן זקן נשמע אופטימי, אבל לא מתכחש למציאות הקשה שפוגשת את כולנו כל בוקר על הכביש. לדבריו, תקציבי עתק כבר ממומשים בשטח, פרויקטים של רכבות מהירות מתקדמים, וגם על מהפכת התחבורה האוטונומית הוא אומר "אנחנו שם".
בראיון על הבמה, בן זקן מדבר בגובה העיניים, הוא לא חושש להשתמש בביטויים כמו "צריך להיות ערס מול האוצר" כדי להזרים תקציבים, מצהיר על התנגדות לאגרת גודש "לפני שתהיה אלטרנטיבה אמיתית", ומסמן מטרות: הקלה בעומסים, מאבק בתאונות, קישוריות לפריפריה וקידום תחבורה ציבורית גם בתקצוב וגם בשירות.
אבל לא רק רכבות כבדות על הפרק גם רכבים ללא נהג. בן זקן מגלה שמשרד התחבורה כבר בשיח מתקדם עם טסלה, כדי לאפשר לישראלים להפעיל את הרכב האוטונומי שלהם כשאטל פרטי. "מי שיש לו טסלה יוכל להגדיר בתוכנה שהרכב יצא לעבוד כשאתה לא נוהג בו", הוא אומר. ומה עם Uber? גם בדרך פה. בן-זקן אומר שהם חידשו את הקשרים מול החברה והם מנסים למצוא את הנוסחה שתאפשר את ההפעלה בישראל בלי לפגוע בנהגי המוניות.
לצפיה בועידה -
- משרד התחבורה מגביר היערכות לרעידת אדמה הרסנית
- מהומה בועדת הכלכלה: "מחירי התחבורה הציבורית יעלו ב-18% בשנת 2024"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ועידת התשתיות של ביזפורטל שיחה עם משה בן זקן, מנכ"ל משרד התחבורה
איך הגעת לכאן היום? המשתתפים בפאנלים האחרים נסעו אפילו יותר משלוש שעות כדי להגיע בזמן לועידה
האמת שהגעתי מפגישה כאן בסמוך, הייתי כבר במרכז.
לא נתקעת בפקקים?
