אלה שנהנים ממצוקת החניה: הכנסות החניונים בת"א מרקיעות
תחום הנדל"ן בת"א מככב בתקשורת על רקע הפריחה של השנים האחרונות. בכתבה הבאה, בדקנו מה קורה בתחום החניונים בעיר. כ-400 חניונים קיימים בעיר ת"א, מהם כ-80 השייכים לחברת אחוזת החוף, חברה פרטית הפועלת כזכיינית של עיריית ת"א. על מנת לשפוך מעט אור על תחום לא מסוקר זה, יצאנו לשטח כדי לגלות מה מסתתר לנו מתחת ומעל לאדמה.
הכנסה של 2.47 מיליון שקל בחודש
על פי עמוס גלזר, מנכ"ל אנגלו סכסון ת"א המתמחה בתחום המסחרי, "החניונים בעלי ההכנסות הגבוהות ביותר בת"א ממוקמים באיזור הסיטי והמשרדים, לדוגמא רחוב הארבעה, החשמונאים ולינקולן. ההכנסות יהיו גבוהות יותר במקום בו יש כניסות רכבים מזדמנות, ולאוו דווקא מנויים קבועים". גלזר מוסיף, כי רמת המחירים הממוצעת בחניונים אלה עומדת על כ-15 שקל לשעה בחניונים הפתוחים ו-20 שקל לשעה בחניונים הסגורים.
גלזר: "אם ניקח חניון ממוצע, נראה כי הוא פעיל משעה 8:30 עד שעה 23:30 עם היקף תפוסה של 75%. טווח מקומות החניה נע מ-100 למאות מקומות חניה". על פי נתונים אלה (ו-20 שקל לשעת חניה) נראה כי חניון תת קרקעי גדול המכיל 500 רכבים יכול להניבהכנסה יומית של 112,500 שקל ביום. בחישוב חודשי (של 22 ימי עבודה) נמצא כי הכנסת החניון היא בת 2.47 מיליון שקל. על פי חישוב זה נמצא כי מקום חניה אחד מניב 225 שקל ביום ו-4,950 שקל בחודש.
מחיר מקום חניה בין 15-30 אלף דולר
בנושא תמחור החניונים מציין גלזר, כי "ישנם 2 סוגי תמחורים. הראשון הוא על בסיס עלות הבנייה, העומדת על סכום של בין 12 אלף ל-15 אלף שקל למקום חניה אחד. הגודל של מקום חניה הוא 32 מ"ר (ברוטו) ויש לציין כי עלויות רלוונטיות לחניונים סגורים".
עוד מוסר גלזר, כי "יזם עובד על מתח רווחים של בין 20%-30% ולכן יתמחר מקום חניה במחיר מכירה של בין 15 אלף דולר ל-30 אלף דולר. התמחור השני הוא על בסיס תשואה שוטפת. התשואה השנתית המקובלת בצחום נעה בין 8% ל-8.5% על ההשקעה. השכירות על חניה בודדת נעה בין 100 ל-120 דולר לחודש. על בסיס תמחיר זה נראה כי מחיר מקום חניה ממוצע עומד על 18 אלף דולר".
גלזר מעדכן אותנו, כי "על כל 25 מ"ר של שטח משרדים (המוגדר כשטח עיקרי) חייב להיות מקום חניה אחד. מסיבה זו, יזם השוקל רכישת בניין משרדים, מושפע מאוד משיקולי חניה אלו".
"לשלם מס של 2% או לחלק דיבידנד?"
חוק הרווחים הכלואים מאפשר לשלם קנס של 2% על הרווחים הכלואים או מס על דיבידנדים של 5% מהרווחים הכלואים - מה עדיף, והאם יש בכלל העדפה?
השאלה שעסקים וראי החשבון שלהם מתעסקים בה כעת היא האם לשלם מס-קנס של 2% על הרווחים העודפים או לחלק דיבידנד מתוך הרווחים העודפים? תזכורת מהירה: חוק הרווחים הכלואים מגדיר רווחים מהעבר תחת חישובים והגדרות כרווחים שמחוייבים בחלוקה כדיבידנד באופן מדורג - 5% השנה, 6% בשנה הבאה. אם לא מחלקים משלמים קנס-מס של 2% על יתרת הרווחים האלו.
המטרה של האוצר ורשות המסים היתה להגדיל את הקופה ולצד מהלכים נוספים הם הצליחו - ""אני ברווחיות של כמעט 30%, בגלל שאני מרוויח ויעיל, אני צריך לשלם יותר מס?". השאלה מה צריך לעשות בעל עסק שנכנס להגדרה הזו שהיא אגב כוללנית מאוד ועל פי ההערכות יש מעל 300 אלף גופים כאלו. בפועל, כל בעל שליטה שהעסק שלו לא ציבורי (חברות ציבוריות), לא עולה על מחזור של 30 מיליון שקל ומרוויח מעל 25% הוא בפנים.
יש הגדרות מדויקות לרווחיות, אבל ככלל אלו ההגדרות ואם תחשבו על זה - כמעט כל עסקי מתן השירותים והייעוץ בפנים, סיכוי טוב שגם עסקים קטנים, חנויות, רשתות, אפילו מאפיות, מסעדות וכו' בפנים. המונים בפנים והם מקבלים את ההודעות מרואי החשבון שלהם בשנה האחרונה.
ברגע שהם בפנים שי שני סוגי מיסוי - הראשון על הרווחים של שנים קודמות והשני על השוטף. נתחיל בשני - אם אתם עומדים בהגדרות האלו, אז המיסוי השוטף שלכם יהיה לפי המס השולי, יעלו בעצם את הרווחים מהעסק אליכם, יורידו את "המחיצה" שבינכם לבין העסק. המיסוי יהפוך להיות אישי, לא "ישותי".
- מחלבות גד: צמיחה בהכנסות, שחיקה ברווחיות - ודיבידנד ראשון כחברה ציבורית
- אחרי 12 שנה, סלקום תחלק 200 מיליון שקל דיבידנד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חוץ מזה, ממסים כאמור את העודפים. מגדירים מה הם הרווחים העודפים, אלו לא הרווחים החשבונאיים, ואת הסכום הזה רוצים שתחלקו כדיבידנד כדי שקופת המדינה תתמלא במס. יש שתי אפשרויות - תחלקו 5% שיעלו ל-6% מסכום הרווחים העודפים או תשלמו קנס של 2% על העודפים. מה עדיף, שואלים בעלי החברות: "לשלם מס של 2% או לחלק דיבידנד?"
.jpg "קנאביס")
קנאביס - האם מותר לכם להשתמש, כמה מותר להחזיק, מהם העונשים?
שאלות ותשובות על קנאביס בישראל
קנאביס מדברים בלי הפסקה על קנאביס, אבל אל תחשבו שהשימוש כבר חוקי. זה עוד רחוק. החזקת קנאביס בכמות של עד 15 גרם נחשבת לשימוש עצמי, אך עדיין אסורה על פי חוק. במקרים כאלה, רשויות האכיפה לרוב יטילו קנס או יציעו הליך חלופי במקום כתב אישום, במיוחד אם מדובר בעבירה ראשונה.
בפועל, קנאביס מותר בארץ רק לשימושים רפואיים ורק למי שיש לו אישור. היו ניסיונות להרחיב את האישור גם לפנאי, בינתיים אין אישור כזה. הנה שאלות ותשובות על קנאביס בישראל:
האם אפשר לקנות
קנאביס באופן חוקי בישראל?
כן, אבל רק עם רישיון רפואי ממשרד הבריאות. מי שקיבל את האישור יכול לרכוש קנאביס בבתי מרקחת מורשים בלבד. אין אפשרות חוקית לרכוש קנאביס לשימוש אישי ללא אישור רפואי.
מה נחשב לשימוש עצמי לפי החוק?
שימוש עצמי מוגדר כהחזקת קנאביס בכמות של עד 15 גרם. מעבר לכך, העבירה עלולה להיחשב לסחר או החזקה שלא לשימוש עצמי, ועונשה חמור יותר.
- שיח מגדילה רווחים למרות ירידה בהכנסות
- רודפים אחרי חלום ה-AI? כדאי שתחשבו שוב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קריאה מעניינת: מהפכה בשוק הקנאביס? טראמפ שוקל להוריד את הסיווג הפדרלי - מה המשמעות?
