אלקטרה נדל"ן – חשיפה איכותית במחיר נוח
חברת אלקטרה נדלן פועלת בישראל ובחו"ל בתחום הנדל"ן המסחרי המניב ובתחום הייזום למגורים ולמשרדים. לחברה כ-104 נכסים מניבים וכ-12 פרויקטים בפיתוח והקמה, וכן אחזקה של כ-9.9% ב-58 בתי מלון ברחבי בריטניה.
תיק הנכסים של החברה כולל נכסים איכותיים במיקומים אסטרטגיים בעיקר במערב אירופה, בצפון אמריקה ובישראל. נכסים אלו מושכרים בחוזים ארוכים לחברות בעלות דירוג אשראי גבוה וחוזי השכירות מעוגנים בד"כ במנגנוני העלאת שכ"ד.
מתחילת 2007 ועד ספטמבר ביצעה החברה השקעות בהיקף של כ-6.9 מיליארד שקל, בעיקר בגרמניה, בריטניה וקנדה, בעסקאות שגילמו תשואות של 6%-9%.
ענף הנדל"ן המניב נהנה בשנים האחרונות מסביבת ריבית נוחה ומגיוסים זולים בשוק ההון. להערכתנו, מצב זה השתנה והתנאים החדשים בשוק עלולים להקשות על חברות הפועלות בענף לבצע עסקאות בהיקפים הכספיים אליהם היינו מורגלים בעבר.
להערכתנו, חברות בעלות איתנות פיננסית גבוהה שמחזיקות תיק נכסים איכותי צפויות להמשיך וליהנות מהמרווח בין התשואה על הנכס לעלויות המימון, ואף מירידת תשואות בשווקים בהם הן פועלות, כך שאלקטרה נדל"ן צפויה להמשיך ולהניב רווחיות יפה בשנים הקרובות.
אלקטרה נדל"ן נכנסה השנה, לראשונה לפעילות יזמית בהודו – שם קיים פוטנציאל יצירת ערך. החברה רכשה בשיתוף עם נכסים ובנין ושותף מקומי, מתחמים בעריםHyderabad ו-Mysore לבניית פרויקטים למגורים ונדל"ן מניב – בהיקף השקעות כולל של כ-320 מיליון דולר. בנוסף, נמצאת החברה בתהליכי רכישה של קרקעות נוספות.
עם זאת, נדגיש כי פרופיל הסיכון בהודו שונה מפעילות הליבה של החברה בשווקים מפותחים – ולכן על הנהלת החברה חובת ההוכחה ליצירת ערך בפרויקטים בהודו.
אנו סבורים כי החברה נסחרת בדיסקאונט, בעיקר בשל תמחור החסר הנובע מההפרש בין שווי הנכסים המניבים בהתאם למחירי השוק לבין שווים בספרי החברה, והפוטנציאל הטמון בפרויקטים בהודו.
נציין כי עקב אי עמידה בכללי הבורסה החדשים (אחזקת ציבור מינימלית של 75%) – החברה צפויה להיגרע בתחילת 2008 הן ממדד ת"א 100 והן ממדד נדל"ן 15, דבר שעלול להעיב על המניה בטווח הקצר.
מהי ויזת זהב ואיפה עדיין אפשר להשיג אחת?
בעולם שמקשיח גבולות ומגבלות הגירה, מדינות רבות ממשיכות להציע מסלול מהיר לתושבות ולעיתים גם לאזרחות - למי שמוכן לשלם; מה עומד מאחורי הטרנד, למה הוא מצטמצם ואיפה הוא עדיין פתוח
ויזה זהב ממשל טראמפ השיק לאחרונה רשמית את תוכנית ה-Gold Card בארה"ב, שמאפשרת לזרים אמידים להשיג אשרת הגירה קבועה (גרין קארד) בתמורה לתרומה של מיליון דולר לאוצר הפדרלי, או שני מיליון דולר דרך תאגיד. התוכנית, שהוכרזה בפברואר 2025 והוסדרה בצו נשיאותי מספר 14351, כוללת גם אופציית Platinum Card בעלות של חמישה מיליון דולר, שמקנה פטורים ממס על הכנסות מחוץ לארה"ב. מאז השקת האתר trumpcard.gov, הוגשו אלפי בקשות ראשוניות, בעיקר ממשקיעים מסין, הודו והמזרח התיכון, עם הכנסה צפויה לארה"ב של 50 מיליארד דולר בשנה הראשונה. זוהי התפתחות משמעותית בשוק הגלובלי של ויזות זהב, ששווי השוק שלו הוערך עד כה ב-30-50 מיליארד דולר בשנה וצפוי לגדול אפילו פי 2 בזכות המהלך של טראמפ.
ויזות זהב, או תוכניות תושבות בהשקעה (Residence by Investment), קיימות כבר ארבעה עשורים ומשמשות ככלי כלכלי למדינות שמחפשות זרימת הון זר. בשנת 2024 נמכרו כ-10,000 ויזות כאלו ברחבי העולם, עם השקעה ממוצעת של 500 אלף דולר למשקיע. עם זאת, בשנת 2025 נרשמת מגמה של צמצום: 12 מדינות סגרו או הגבילו תוכניות, בעיקר באירופה, בעקבות לחץ מהאיחוד האירופי על סיכוני הלבנת הון וביטחון. למרות זאת, כ-30 תוכניות נותרו פעילות, עם דגש על אסיה, המזרח התיכון והקריביים.
מהי ויזת זהב
ויזת זהב מאפשרת למשקיע זר להשיג תושבות זמנית או קבועה במדינה בתמורה להשקעה מינימלית מוגדרת. ההשקעה יכולה לכלול רכישת נדל"ן (בממוצע 300-800 אלף דולר), השקעה בקרנות ממשלתיות (מ-250 אלף דולר), הקמת עסק שיוצר 10-50 מקומות עבודה, או תרומה ישירה לממשלה (מ-100 אלף דולר). ברוב התוכניות אין דרישה למגורים קבועים - רק ביקור מינימלי של 7-30 יום בשנה - מה שהופך אותן לפתרון גמיש למשפחות אמידות שמחפשות גיוון גיאוגרפי, אופטימיזציית מס (למשל, פטורים על מס הון) או גישה לשווקים חדשים.
בשנת 2025 השוק מושך כ-150 אלף משקיעים פוטנציאליים, בעיקר מסין (35% מהבקשות), רוסיה (20%) והודו (15%), על רקע חוסר יציבות כלכלית ומגבלות יצוא הון. היתרונות כוללים ניידות גלובלית: למשל, תושבות באיחוד האירופי מאפשרת כניסה ללא ויזה ל-180 מדינות, וגישה למערכות חינוך ובריאות מתקדמות. עם זאת, התוכניות כוללות בדיקות רקע קפדניות (Due Diligence) שדורשות ניקיון פלילי ומקורות כספים לגיטימיים, עם שיעור דחייה של 5%-10%.
דרכון זהב, או אזרחות בהשקעה (Citizenship by Investment), לוקח את הרעיון צעד קדימה ומעניק אזרחות מלאה בתוך 3-12 חודשים, ללא דרישת מגורים קודמת. בשנת 2025, 14 מדינות מציעות תוכניות כאלו, בעיקר באיים הקריביים, עם השקעה מינימלית של 200 אלף דולר. היתרון העיקרי הוא חופש תנועה: דרכון מהקריביים, למשל, מאפשר כניסה ללא ויזה ל-145-160 מדינות, כולל האיחוד האירופי, בריטניה וקנדה.
